Tribunal judiciaire, 20 février 2025. 24/00867

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CLERMONT-FERRAND 16, place de l'Étoile - CS 20005 63000 CLERMONT-FERRAND ☎ : 04.73.31.77.00 N° RG 24/00867 - N° Portalis DBZ5-W-B7I-JZ4H NAC : 5AA 0A JUGEMENT Du : 20 Février 2025 Etablissement public OPHIS, rep/assistant : Me Sophie BONICEL-BONNEFOI, avocat au barreau de CLERMONT-FERRAND C / Monsieur [R] [U] GROSSE DÉLIVRÉE LE : A : Me Sophie BONICEL-BONNEFOI C.C.C. DÉLIVRÉES LE : A : Me Sophie BONICEL-BONNEFOI AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS JUGEMENT Sous la Présidence de Marie-Laure CACHIN, Juge des contentieux de la protection, assisté de Sameh BENHAMMOUDA, Greffier ; Après débats à l'audience du 12 Décembre 2024 avec mise en délibéré pour le prononcé du jugement au 20 Février 2025, le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe ; ENTRE : DEMANDEUR : Etablissement public OPHIS 32 rue de Blanzat 63000 CLERMONT-FERRAND prise en la personne de son représentant légal, représentée Me Sophie BONICEL-BONNEFOI, avocat au barreau de CLERMONT-FERRAND ET : DÉFENDEUR : Monsieur [R] [U] 8 rue des Bons Enfants Etage 2, Logement 2 63000 CLERMONT-FERRAND non comparant, ni représenté EXPOSÉ DU LITIGE Suivant acte sous seing privé signé électroniquement en date du 26 octobre 2023, l’OPHIS a donné à bail à Monsieur [R] [U] un logement n° 2 situé au 2ème étage 8 rue des BONS ENFANTS à CLERMONT-FERRAND (63000), moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 413,94 euros, provision sur charges comprise. Le 28 mai 2024, la bailleresse a fait signifier au locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail, pour un montant en principal de 1.867,90 euros. La CAF a été informée de la situation de Monsieur [R] [U] le 30 janvier 2024. Par acte de commissaire de justice en date du 28 août 2024, l’OPHIS a fait assigner Monsieur [R] [U] devant le Juge des Contentieux de la Protection de CLERMONT-FERRAND aux fins de voir, sous le bénéfice de l'exécution provisoire de droit : - constater le jeu de la clause résolutoire prévue au bail d'habitation conclu entre eux faute pour le locataire de s'être acquitté des causes du commandement dans les délais impartis ; - ordonner son expulsion et celle de tout occupant de son chef, si besoin est, avec le concours de la force publique ; - condamner Monsieur [R] [U] à lui payer les sommes suivantes : * 3.059,22 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 2024 ; * une indemnité d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, soit 427,57 outre l’indexation sur l’augmentation annuelle des loyers, la télérelève mensuelle et les intérêts au taux légal à compter de la résiliation du bail jusqu’à sa libération effective des lieux ; * 400 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance comprenant notamment le coût du commandement de payer du 28 mai 2024, de l’assignation ainsi que le coût des formalités d’information de la préfecture de l’assignation délivrée. Cette assignation a été notifiée au représentant de l'Etat dans le département le 29 août 2024. Lors de l'audience, l’OPHIS maintient ses demandes initiales, sauf à préciser qu'en vertu d’un décompte arrêté au 09 décembre 2024 l’arriéré s’élève désormais à la somme de 5.071,58 euros, loyer de novembre inclus. La bailleresse indique qu’aucun règlement n’a été effectué par Monsieur [R] [U] depuis son entrée dans les lieux. Monsieur [R] [U], assigné en l'étude du commissaire de justice, n'a pas comparu. Le diagnostic social et financier récapitulant la situation sociale et familiale du locataire indique que Monsieur [R] [U] a perdu son emploi en CDI chez B&M en raison du non renouvellement de son titre de séjour, qu’il vient de récupérer son récépissé qui l’autorise à travailler et qu’il devrait effectuer 3 mois en intérim pour pouvoir reprendre son poste de travail chez B&M. En application de l'article 24 V de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989, le Juge des Contentieux de la Protection a invité la partie comparante, à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du Code de la Consommation. L’OPHIS a précisé n'avoir pas été avisée de l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au profit de Monsieur [R] [U]. MOTIFS DE LA DÉCISION Selon l'article 472 du Code de Procédure Civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que s'il l'estime régulière, recevable et bien fondée. Monsieur [R] [U] a été assigné en l'étude du commissaire de justice et ne s'est pas présenté à l'audience, ni personne pour lui. La décision étant susceptible d'appel, il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l'article 473 du Code de Procédure Civile. Sur la résiliation et l'expulsion L'article 24 de la loi du 06 juillet 1989 dans sa version issue de la loi N°2023-668 du 27 juillet 2023 prévoit que tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Toutefois, il est admis que l’article 10 de la loi N°2023-668 du 27 juillet 2023 ayant réduit à six semaines le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette n’est pas immédiatement applicable aux contrats en cours de sorte que ceux-ci demeurent régis par les stipulations des parties telles qu'encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail (avis de la Cour de Cassation du 13 juin 2024 - Pourvoi N°24-70.002). Dans ces conditions, il y a lieu de faire application du délai de deux mois prévu par la clause de résiliation de plein droit insérée au contrat de bail. Or, l’OPHIS justifie avoir régulièrement signifié le 28 mai 2024 un commandement de payer visant la clause résolutoire ainsi que les dispositions des articles 24 de la loi du 06 juillet 1989 et 6 de la loi du 31 mars 1990, pour un montant de 1.867,90 euros. Il est en outre établi, au vu des éléments fournis, que ce commandement est resté au moins partiellement infructueux. En conséquence, la résiliation du bail est acquise de plein droit à compter du 28 juillet 2024. Monsieur [R] [U] est désormais occupant sans droit ni titre du fait de la résiliation du contrat de bail. Or, l’OPHIS, propriétaire de l'immeuble ainsi occupé indûment a vocation à en retrouver la libre disposition. Il y a donc lieu d'ordonner l'expulsion de Monsieur [R] [U] ainsi que celle de tous occupants de son chef. Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif Il résulte de l’article 7 de la loi du 06 juillet 1989 ainsi que des stipulations du bail que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu. L’OPHIS produit un décompte arrêté au 09 décembre 2024 établissant l’arriéré locatif à la somme de 5.334,48 euros. L'OPHIS verse également au débat le décompte joint à l’assignation, qui, à ce titre, doit être jugé contradictoire. Ce décompte, arrêté au 31 juillet 2024 fixe une créance à hauteur de 3.059,22 € et regroupe un arriéré locatif et des frais de poursuites d’un montant de 131,58 €. Or, les frais de poursuite ne correspondant pas à la dette principale issue de l’inexécution du contrat de bail, il y a lieu de ne pas les porter à la charge du locataire. Ainsi, il convient de soustraire au total de ce décompte les sommes indues à savoir : 3.059,22 - 131,58 = 2.927,64 € Par conséquent, au vu des justificatifs fournis, la créance de l’OPHIS est établie dans son principe mais son montant sera limité aux demandes recevables et ne visant que l'arriéré locatif, à savoir 2.927,64 € que Monsieur [R] [U] sera condamné à lui payer. La créance ainsi établie portera intérêt au taux légal, en application de l'article 1231-6 du Code Civil, à compter du présent jugement, en l'absence de demande spéciale de fixation d'un point de départ antérieur. Sur la demande en paiement d'une indemnité d'occupation Monsieur [R] [U] est désormais occupant sans droit ni titre. Cette occupation illicite cause manifestement et nécessairement un préjudice au bailleur qui doit être réparé par l'allocation d'une indemnité d'occupation qui sera fixée par référence au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail dans la limite de la demande formée par l’OPHIS, soit la somme mensuelle de 427,57 euros. Par ailleurs, l’indemnité d’occupation est destinée à indemniser le bailleur d’une part de la poursuite irrégulière de l’occupation et d’autre part du fait qu’il est privé de la libre disposition des locaux. A cet égard, le montant alloué apparaît suffisant pour indemniser intégralement le préjudice subi par le bailleur, sans nécessiter une quelconque indexation ou d’inclure d’autres sommes telles que la télérelève mensuelle. Sur les autres demandes Monsieur [R] [U], qui succombe à l’instance, devra supporter la charge des dépens et celle des frais énoncés à l'article 700 du Code de Procédure Civile qu'il apparaît conforme à l'équité de fixer à la somme de 250 euros. Par ailleurs, la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire en application de l'article 514 du Code de Procédure Civile. PAR CES MOTIFS Le Juge des Contentieux de la Protection ; Statuant publiquement par jugement réputé contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe ; CONSTATE la résiliation du bail conclu le 26 octobre 2023 entre l’OPHIS et Monsieur [R] [U] à compter du 28 juillet 2024 ; ORDONNE, faute de départ volontaire incluant la restitution des clefs, l'expulsion de Monsieur [R] [U] ainsi que tout occupant de son chef, du local n° 2 situé au 2ème étage 8 rue des BONS ENFANTS à CLERMONT-FERRAND (63000), si besoin est avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier, dans les formes et délais prévus par les articles L. 431-1 et suivants et R. 411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, et conformément à l’article L. 433-1 du même code, à procéder à l’enlèvement de tous les biens mobiliers garnissant les lieux loués et à les faire entreposer dans tel local de son choix aux frais et périls des parties expulsées ; CONDAMNE Monsieur [R] [U] à payer à l’OPHIS la somme de 2.927,64 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 31 juillet 2024, comprenant les loyers, charges et indemnités d'occupation jusqu'à l'échéance du mois de juillet 2024 incluse, outre intérêts au taux légal à compter du présent jugement ; DECLARE irrecevable comme non soumis au contradictoire des parties le surplus des demandes de l’OPHIS au titre de l’arriéré locatif ; FIXE l'indemnité d'occupation sans droit ni titre due par Monsieur [R] [U] à la somme mensuelle de 427,57 euros, à compter de la résiliation du bail et au besoin le CONDAMNE à verser à l’OPHIS ladite indemnité mensuelle à compter du mois d’août 2024 et jusqu'à complète libération des lieux ; CONDAMNE Monsieur [R] [U] à payer à l’OPHIS la somme de 250 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile ainsi qu'aux dépens comprenant le coût de l'assignation, du commandement de payer du 28 mai 2024 et celui de la notification de l'assignation au représentant de l'Etat dans le département ; RAPPELLE que la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire ; DÉBOUTE l’OPHIS du surplus de ses demandes. Ainsi fait, jugé et mis à disposition au greffe de la juridiction aux jour, mois et année susdits. En foi de quoi le jugement a été signé par le Juge des Contentieux de la Protection et le greffier. Le Greffier Le Juge des Contentieux de la Protection