Cour d'appel, 26 septembre 2024. 22/00395

COUR D'APPEL DE BASSE-TERRE 1ère CHAMBRE CIVILE ARRÊT N° 518 DU 26 SEPTEMBRE 2024 N° RG 22/00395 - N° Portalis DBV7-V-B7G-DNXS Décision déférée à la Cour : jugement du tribunal judiciaire de Pointe-à-Pitre du 24 février 2022, dans une instance enregistrée sous le n° 20/01784. APPELANT : M. [K] [A] [Adresse 1] [Localité 4] Représenté par Me Nicole Colette COTELLON, avocat au barreau de Guadeloupe/Saint-Martin /Saint-Barthélemy 42) INTIMEE : S.C.I. LES BOUGAINVILLIERS D'ELEONORE [Adresse 6] [Localité 3] Représentée par Me Estelle SZWARCBART-HUBERT de la SELARL SCP (Services Conseils Plaidoiries) MORTON & ASSOCIES, avocat au barreau de Guadeloupe/Saint-Martin /Saint-Barthélemy (TOQUE 105) COMPOSITION DE LA COUR : Mme Judith DELTOUR, présidente de chambre Mme Pascale BERTO, vice-présidente placée M. Thomas Habu GROUD, conseiller. DÉBATS : En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 6 mai 2024, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés devant Mme Judith DELTOUR, présidente de chambre, qui a fait un rapport oral de l'affaire avant les plaidoiries, ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour. GREFFIER : Lors des débats et du prononcé : Mme Yolande MODESTE, greffière. ARRÊT : Contradictoire, prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile ; signé par Mme Judith DELTOUR, présidente de chambre et par Mme Yolande MODESTE, greffière. * * * Faits et procédure Suivant acte notarié du 2 juin 2005, sur le terrain cadastré section AD n°[Cadastre 2] sis commune du [Localité 5] [Adresse 1], a été constitué le lotissement dénommé [Adresse 1] comportant trente-cinq lots, le règlement de lotissement et le cahier des charges ont été reçus par acte notarié du 2 juin 2005 ; le règlement du lotissement a été modifié en mars 2006. Par acte notarié du 3 avril 2014, M. [K] [A] a acquis le lot n°11 du lotissement [Adresse 1]. Le 8 février 2018, le maire de la commune du [Localité 5] a accordé un permis de construire sur le lot n°12 du lotissement à la SCI Les bougainvilliers d'Eléonore. Par courrier du 19 février 2019, M. [K] [A] a demandé l'annulation du permis de construire ainsi accordé, par courrier du 2 avril 2019, le maire de la commune du [Localité 5] a notifié à M. [A] le rejet de sa demande. Par acte d'huissier de justice du 13 octobre 2020, M. [A] a assigné la SCI Les bougainvilliers d'Eléonore devant le tribunal judiciaire de Pointe-à-Pitre pour obtenir au visa de l'article L. 442-9 du code de l'urbanisme, de la loi ALUR N°2014-366 du 24 mars 2014 et de la loi ELAN N°2018-10-21 du 23 novembre 2018, la démolition de la construction édifiée sur le lot n°12 du lotissement [Adresse 1], sous astreinte de 2000 euros par jour de retard, d'ores et déjà liquidée à trois mois à compter de la signification de la décision à intervenir et le cas échéant l'autorisation d'y procéder à ses frais avancés, avec le concours de la force publique et le paiement de 10 000 euros de dommages et intérêts au titre de son préjudice de jouissance, des dépens avec distraction et de 5000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. Par jugement rendu le 24 février 2022, le tribunal judiciaire a - débouté M. [K] [A] de sa demande de démolition de l'ouvrage construit sur le lot N°12 du lotissement [Adresse 1] situé [Adresse 1] sur la commune du [Localité 5] ; - débouté M. [K] [A] de sa demande de dommages et intérêts ; - condamné M. [K] [A] aux entiers dépens de l'instance ; - condamné M. [K] [A] à payer à la SCI Les bougainvilliers d'Eléonore la somme de 1000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; - rappelé que l'exécution provisoire est de droit. Par déclaration reçue le 19 avril 2022, M. [A] a interjeté appel de la décision en ce qu'elle l'a débouté de ses demandes de démolition de l'ouvrage, de sa demande de dommages et intérêts, l'a condamné au paiement des dépens et de 1 000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. Par dernières conclusions communiquées le 6 janvier 2024, M. [A] a sollicité À titre principal, - dire recevable et bien fondé l'appel interjeté ; - débouter l'intimée de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions ; - infirmer le jugement dont appel en toutes ses dispositions ; Statuer de nouveau, vu les dispositions des articles L 442-9 alinéa 1er du code de l'urbanisme, vu la loi ALUR n° 2014-366 du 24 mars 2014, vu la loi ELAN n° 2018-1021 du 23 novembre 2018, vu les infractions manifestes au code de l'urbanisme commises par la SCI Les bougainvilliers d'Eléonore, vu les voies de fait tirées du non-respect du PLU de la commune du [Localité 5], du règlement du lotissement et du cahier des charges encadrant le lotissement désigné « [Adresse 1] » par la SCI Les bougainvilliers d'Eléonore ; - condamner la SCI Les bougainvilliers d'Eléonore à procéder à la démolition de l'ouvrage litigieux, sous astreinte de 2000 euros par jour calendaire de retard, d'ores et déjà liquidée à trois mois à compter de la signification de la décision à intervenir ; - dire qu'en cas de refus de s'exécuter et nonobstant l'astreinte, M. [A] sera autorisé à ses frais avancés à opérer la démolition de l'ouvrage, à charge pour la SCI Les bougainvilliers d'Eléonore de lui rembourser lesdits frais sur facture acquittée ; - dire qu'en cette hypothèse, M. [A] pourra disposer pour l'exécution de cette mesure du concours de la force publique ; - condamner la SCI Les bougainvilliers d'Eléonore à payer à M. [A] la somme de 10 000 euros de dommages et intérêts pour trouble de jouissance ; - condamner la même à lui payer la somme de 5000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens distraits au profit de Maître Nicole [...] avocat soussigné aux offres de droit. À titre subsidiaire, - constater que la SCI Les bougainvilliers d'Eléonore ne respecte pas les dispositions du cahier des charges en ce qu'elle a empiété sur la servitude d'écoulement des eaux, En conséquence, - ordonner à la SCI Les bougainvilliers d'Eléonore sous astreinte de 500 euros par jour de retard, d'avoir à procéder à la démolition du mur en béton d'une hauteur comprise entre 2 mètres et 2,5 mètres et du remblai réalisé à l'aide [d'un] monticule de terre et de tuf empiétant [sur] la servitude d'écoulement des eaux, ce à compter de la signification de la décision à intervenir ; - dire qu'en cette hypothèse, M. [A] pourra disposer pour l'exécution de cette mesure du concours de la force publique ; - condamner la SCI Les bougainvilliers d'Eléonore à payer à M. [A] la somme de 10 000 euros de dommages et intérêts pour trouble de jouissance ; - condamner la même à lui payer la somme de 5000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens distraits au profit de Me Nicole Cotellon, avocat soussigné aux offres de droit, À titre infiniment subsidiaire, vu l'article 145 du code de procédure civile, - ordonner une expertise judiciaire et désigner tel expert qu'il plaira avec la mission suivante : > se rendre sur les lieux en présence de toutes les parties intéressées et recueillir leurs prétentions ; > entendre tous sachants et se faire délivrer les documents utiles à sa mission ; > rechercher et décrire les limites de la servitude d'écoulement des eaux de pluie telle [que] fixée par les plans de masse et par un plan VRD établi par M. [U], géomètre expert, en juin, > vérifier si l'empiétement allégué existe ; > évaluer tous les postes de préjudices en lien direct avec l'empiétement et autre désordre ; > chiffrer le coût de la remise en état de la servitude des eaux pluviales ; > donner tous les éléments techniques ou de fait permettant de définir les responsabilités ; > soumettre son pré-rapport aux parties ; > rapporter au tribunal l'accord éventuel qui pourrait intervenir entre les parties et, à défaut, déposer son rapport dans les délais les plus brefs afin qu'il soit statué sur le fond ; > fixer la consignation à mettre à la charge de M. [A]. Il a fait valoir que les travaux réalisés par la SCI empiétaient sur la servitude du lotissement, que la surface au sol, le nombre de niveaux et la hauteur excédaient le maximum autorisé, que ses recours avaient rejetés considérant que les règlements de copropriété devenaient caducs au terme d'un délai de dix ans à défaut de décision explicite de les maintenir, que l'assemblée générale s'était majoritairement opposée à la construction, que la note de M. [E] concluait notamment au non-respect du PLU, qu'il pouvait se prévaloir de la violation du cahier des charges, s'agissant notamment de l'empiétement sur la servitude d'écoulement des eaux, que tout coloti peut demander au juge le respect du cahier des charges, sans avoir à justifier d'un préjudice, que la servitude est inviolable, que les plans de masse, de terrain et de VRD du lotissement font apparaître deux servitudes d'écoulement des eaux, l'une sur le lot 12 appartenant à l'intimée et l'autre sur le lot 14, qu'elle résultent d'un acte notarié et sont opposables aux colotis, qu'en tout état de cause, les dispositions de la loi ALUR ne peuvent pas rétroagir. Par dernières conclusions communiquées le 8 novembre 2023, développant les conclusions notifiées le 27 septembre 2022,la SCI Les bougainvilliers d'Eléonore a demandé de - débouter M. [A] de son appel ; - confirmer en toutes ses dispositions le jugement ; - condamner M. [A] à lui payer la somme de 10 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens d'appel ; Sur appel incident, - ordonner à M. [A], sous astreinte de 1 000 euros par jour de retard à compter de la signification de l'arrêt à intervenir, de procéder à la mise en conformité de sa construction avec le permis modificatif n° 971 117 14 21 059 M1, qui lui a été délivré le 22 février 2016. Elle a fait valoir la confusion de l'argumentation adverse fondée à la fois sur les règles d'urbanisme, le règlement du lotissement et le cahier des charges, le rejet de ses recours, que l'appelante ne pouvait plus soutenir l'illégalité de ce permis de construire ni son irrégularité, que la loi Elan ne pouvait pas rétroagir sur les situations acquises sous l'empire de la loi Alur, que les règles dont l'appelant dénonçait la violation étaient déjà caduques au moment de l'obtention du permis de construire, que l'analyse erronée de l'appelant se fondait sur des éléments tronqués, que son projet respectait les règles d'urbanisme et le permis de construire modificatif, qu'il ne créait ni servitude de vue, ni affouillements autres que ceux indispensables aux bâtiments, que le mur de soutènement était correctement édifié et implanté à 1mètre de la servitude d'écoulement des eaux, que l'implantation était conforme à la réglementation et ne pouvait pas causer de perte d'ensoleillement et que la servitude d'écoulement des eaux se trouvait sur la parcelle de l'appelant, qui a manipulé les photographies pour soutenir son raisonnement. Elle a soutenu que M. [A] avait agrandi sa construction en dépit d'un refus de permis de construire et qu'il ne contestait pas l'infraction. L'ordonnance de clôture est intervenue le 8 janvier 2024. L'affaire a été fixée à plaider à l'audience du 6 mai 2024. L'affaire a été mise en délibéré pour être rendu le 26 septembre 2024. Motifs de la décision Pour statuer comme il l'a fait, le premier juge a considéré que M. [A] ne rapportait pas la preuve de la violation des prescriptions du permis de construire, qu'à défaut d'annulation du permis de construire, il ne pouvait pas fonder sa demande de démolition de la construction sur la violation des règles du plan local d'urbanisme de la commune, que l'ensemble des règles dont il dénonçait la violation étaient contenues dans le règlement de lotissement et non pas dans le cahier des charges du lotissement, que le règlement du lotissement modificatif établi au mois de mars 2006, suivant autorisation de lotir de 2003, était caduc au moment où la SCI a obtenu le permis de construire. La SCI Les bougainvilliers d'Eléonore n'a pas formé de demande reconventionnelle. Si l'intimée et le premier juge se sont explicitement fondés sur l'article L 442-9 du code de l'urbanisme, le troisième alinéa de même article leur a manifestement échappé. En effet, suivant les dispositions de l'article L 442-9 alinéa 3 du code de l'urbanisme les dispositions du présent article ne remettent pas en cause les droits et obligations régissant les rapports entre colotis définis par le cahier des charges du lotissement ni le mode de gestion des parties communes. Autrement dit, et à l'inverse du raisonnement du premier juge, la caducité de ces règles ne se rapporte qu'à leur application réglementaire par l'administration dans le cadre de l'instruction des autorisations d'urbanisme. Elle ne s'applique pas dans les rapports des colotis entre eux. En effet, le cahier des charges annexé aux actes de vente successifs, quelle que soit sa date, constitue un document contractuel dont les clauses engagent les colotis entre eux pour toutes les stipulations qui y sont contenues. En l'espèce, le cahier des charges est expressément mentionné et annexé dans les titres produits, celui de M. [A] N° 12 et celui de M. [S] et Mme [C], N° 13. Le titre de la SCI intimée n'est pas versé au débat mais elle n'allègue ni ne prouve, qu'il diffère de celui de l'appelant et il est constant qu'elle est propriétaire dans le même lotissement. Ce cahier des charges annexé aux titres de propriété des parties demeure applicable entre les colotis. Ainsi, les ouvrages autorisés par le PLU et par le permis de construire ne sont pas nécessairement autorisés par le cahier des charges. Autrement dit, il ne s'agit pas de discuter de l'application du PLU, ce qu'ont fait les architectes consultés par les parties mais de l'application du cahier des charges entre les colotis. Si l'expertise de M. [M] (pièce 24) a pressenti cette difficulté lorsqu'elle a indiqué que la suppression du coefficient d'occupation des sols au PLU 'n'abolit ni ne transforme l'acte d'échange qui précise les surfaces autorisées par lot dans la mesure où elle participe de la définition de la chose vendue', aucune des parties n'a tiré de conséquence de cet élément. En outre, et également à l'inverse de ce qu'a retenu le premier juge, le juge judiciaire peut ordonner la démolition de toute construction édifiée en violation du cahier des charges ' document contractuel régissant les rapports entre colotis ' et le coloti n'a pas à justifier de l'existence d'un préjudice. Sans préjuger du bien fondé de la demande de démolition, qui suppose la démonstration du non respect des dispositions du cahier des charges, démonstration qui incombe à M. [A], il s'agit d'un moyen de droit sur lequel les parties doivent pouvoir conclure, puisque le troisième alinéa de l'article L 442-9 du code de l'urbanisme, qui serait, sauf démonstration contraire, applicable au litige, n'a pas été pris en compte. Il y a lieu d'ordonner la réouverture des débats et le renvoi à la mise en état du 2 décembre 2024 à charge pour les parties de conclure sur l'application au litige du troisième alinéa de l'article L 442-9 du code de l'urbanisme et sur les conséquences qu'il convient d'en tirer. La SCI Les bougainvilliers d'Eléonore devra produire et communiquer son titre de propriété. En outre, les parties devront conclure sur la recevabilité de l'appel incident formé par la SCI qui, à la lecture du jugement, sauf éventuelle omission du premier juge, n'avait pas formé de demande reconventionnelle et sur la recevabilité de ses demandes formées à ce titre. Les parties pourront produire de nouvelles pièces et, le cas échéant, conclure sur une éventuelle mesure de règlement amiable du conflit. Les dépens sont réservés Par ces motifs La cour Avant-dire droit, - ordonne la révocation de l'ordonnance de clôture pour - conclusions des parties sur l'application au litige du troisième alinéa de l'article L 442-9 du code de l'urbanisme, - communication par la SCI Les bougainvilliers d'Eléonore de son titre de propriété, - observations sur l'appel incident de la SCI Les bougainvilliers d'Eléonore et sur la recevabilité de ses demandes formées au titre de son appel incident, - renvoie l'affaire à la mise en état du 2 décembre 2024 pour clôture éventuelle, - réserve les dépens. La greffière La présidente