Texte intégral
TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]
[1] Copie conforme délivrée
le :
à : Monsieur [P] [J]
Copie exécutoire délivrée
le :
à : Me François-Luc SIMON
Pôle civil de proximité
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PCP JCP ACR fond
N° RG 24/06671 - N° Portalis 352J-W-B7I-C5LOF
N° MINUTE : 6
JUGEMENT
rendu le 20 novembre 2024
DEMANDERESSE
Association COALLIA,
[Adresse 1]
représentée par Me François-Luc SIMON, avocat au barreau de PARIS,
DÉFENDEUR
Monsieur [P] [J],
RESIDENCE SOCIALE COALLIA - [Adresse 2]
comparant en personne
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Yanaël KARSENTY, Magistrat à titre temporaire, juge des contentieux de la protection assisté de Sanaâ AOURIK, Greffière lors des débats, et d’Aurélia DENIS, Greffière lors du délibéré
DATE DES DÉBATS
Audience publique du 29 août 2024
JUGEMENT
contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 20 novembre 2024 par Yanaël KARSENTY, juge des contentieux de la protection assisté de Aurélia DENS, Greffière
Décision du 20 novembre 2024
PCP JCP ACR fond - N° RG 24/06671 - N° Portalis 352J-W-B7I-C5LOF
EXPOSE DU LITIGE
Par contrat sous seing privé en date du 20 avril 2011 à effet au 1er mai 2011, l'AFTAM (aux droits de laquelle vient l’association COALLIA) a donné en location une chambre meublée n° A 4415, étage 4, à Monsieur [P] [J] située dans le foyer-logement du [Adresse 2], pour une redevance initiale mensuelle de 350,07 euros, dont 20 euros de prestations obligatoires.
Des redevances étant demeurées impayées, l'association COALLIA a, par acte d'huissier en date du 8 juillet 2024, fait assigner [P] [J] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de voir, sous le bénéfice de l'exécution provisoire :
- constater le jeu de la clause résolutoire insérée au contrat de contrat de résidence liant les parties et subsidiairement prononcer la résiliation du contrat de résidence liant les parties,
- ordonner l'expulsion du preneur et de tout occupant de son chef avec le concours de la force publique si besoin est, dès la signification de la décision à intervenir,
- autoriser son expulsion immédiate par exception au délai légal de deux mois,
- ordonner la séquestration des meubles en tel lieu qu'il lui plaira, aux frais et aux risques du défendeur,
- condamner Monsieur [P] [J] à lui payer les redevances impayées, au 3 juillet 2024, soit la somme de 10 527,41 euros, avec intérêt au taux légal à compter de la mise en demeure,
- condamner Monsieur [P] [J] à lui payer une indemnité d'occupation jusqu'à libération effective des lieux d'un montant mensuel égal au montant de la redevance si le contrat de résidence s'était poursuivi,
- rejeter toute demande de délais de paiement,
A titre subsidiaire,
- Prononcer la résiliation judiciaire du contrat de résidence aux torts exclusifs de Monsieur [P] [J] pour défaut de paiement des redevances,
En conséquence :
- ordonner l'expulsion du preneur et de tout occupant de son chef avec le concours de la force publique si besoin est, dès la signification de la décision à intervenir,
- autoriser son expulsion immédiate par exception au délai légal de deux mois,
- ordonner la séquestration des meubles en tel lieu qu'il lui plaira, aux frais et aux risques du défendeur,
- condamner Monsieur [P] [J] à lui payer les redevances impayées, au 3 juillet 2024, soit la somme de 10 527,41 euros, avec intérêt au taux légal à compter de la mise en demeure,
- condamner Monsieur [P] [J] à lui payer une indemnité d'occupation jusqu'à libération effective des lieux d'un montant mensuel égal au montant de la redevance si le contrat de résidence s'était poursuivi,
- rejeter toute demande de délais de paiement,
A titre très subsidiaire, s'il était accordé des délais de paiement :
- faire obligation Monsieur [P] [J] de s'acquitter désormais de sa redevance au taux fixé,
- dire qu'à défaut de respecter cette obligation comme en cas de non-paiement d'une seule mensualité prévue à son échéance, la déchéance du terme sera acquise et que le débiteur défaillant devra immédiatement libérer les locaux, ordonner, dans ce cas, son expulsion avec, si besoin est, l'assistance de la force publique,
- condamner Monsieur [P] [J] à lui payer une indemnité d'occupation jusqu'à libération effective des lieux d'un montant mensuel égal au montant de la redevance si le contrat de résidence s'était poursuivi,
En tout état de cause,
- condamner le défendeur à lui payer la somme de 300 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens, qui comprendront les frais de notifications par LRAR et d'assignation.
Au soutien de ses prétentions, l'association COALLIA expose que plusieurs échéances de loyers sont demeurées impayées malgré une mise en demeure visant la clause résolutoire insérée au contrat de contrat de résidence envoyée le 19 janvier 2022 et ajoute que la notification faite est conforme à la loi et qu'il appartient au résident de retirer sa lettre recommandée.
A l'audience du 29 aout 2024, l’association COALLIA, représentée par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d'instance, et a actualisé sa créance à la somme de 9 098, 14 euros, selon décompte en date du 26 août 2024, échéance de juillet 2024 incluse. Malgré trois virements en juillet et aout 2024 de 1000 euros, 200 euros et 650 euros, elle a confirmé s’opposer à l’octroi de tout délai de paiement en demandant le constat de l’acquisition de la clause résolutoire.
Régulièrement assigné, Monsieur [P] [J] a personnellement comparu. S’il n’a pas contesté le montant de la dette, il a expliqué sa constitution par une faible retraite (1050 euros mensuels). Il a sollicité son maintien dans les lieux et le bénéfice de délais de paiement (200 euros par mois en plus du paiement de la redevance courante).
La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 20 novembre 2024.
MOTIFS DE LA DECISION
A titre liminaire sur le statut juridique applicable au titre d'occupation litigieux, il convient de rappeler que le logement occupé par Monsieur [P] [J] est soumis à la législation des logements-foyers résultant des articles L.633-1 et suivants du code de la construction et de l'habitation. Le contrat de l’espèce est ainsi soumis à une réglementation spécifique qui exclut le droit au maintien dans les lieux de l’occupant et il échappe aux dispositions protectrices de l’article L.632-1 du code de la construction et de l’habitation en vertu de l’article L.632-3 du même code ainsi qu'au titre Ier bis précité de la loi du 6 juillet 1989 en vertu de l’article 25-3 de la loi du 6 juillet 1989.
Sur la résiliation du contrat de résidence
Aux termes de l'article 1224 du code civil, la résolution d'un contrat résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice. L'article 1225 précise qu'en présence d'une clause résolutoire, la résolution est subordonnée à une mise en demeure infructueuse s'il n'a pas été convenu que celle-ci résulterait du seul fait de l'inexécution. La mise en demeure doit viser expressément la clause résolutoire pour produire effet.
Sur la demande de constat de l'acquisition de la clause résolutoire
En matière de foyer-logement plus précisément, en application de l'article L.633-2 du code de la construction et de l'habitation, le contrat est conclu pour une durée d'un mois et tacitement reconduit à la seule volonté de la personne logée.
La résiliation du contrat par le gestionnaire ou le propriétaire ne peut intervenir que dans les cas suivants :
- inexécution par la personne logée d'une obligation lui incombant au titre de son contrat ou d'un manquement grave ou répété au règlement intérieur ;
- cessation totale d'activité de l'établissement ;
- cas où la personne logée cesse de remplir les conditions d'admission dans l'établissement considéré.
L'article R.633-3 du même code précise que le gestionnaire ou le propriétaire peut résilier le contrat dans l'un des cas prévus à l'article L. 633-2 sous réserve d'un délai de préavis :
a) d'un mois en cas d'inexécution par la ou les personnes titulaires du contrat d'une obligation leur incombant au titre de ce contrat ou en cas de manquement grave ou répété au règlement intérieur. La résiliation peut être décidée pour impayé, lorsque trois termes mensuels consécutifs, correspondant au montant total à acquitter pour le logement, les charges et les prestations obligatoires et facultatives, sont impayés ou bien, en cas de paiement partiel, lorsqu'une somme au moins égale à deux fois le montant mensuel à acquitter pour le logement et les charges reste due au gestionnaire.
b) de trois mois lorsque la personne logée cesse de remplir les conditions d'admission dans l'établissement telles qu'elles sont précisées dans le contrat ou lorsque l'établissement cesse son activité.
Cet article précise les conditions de forme de la résiliation en indiquant que la résiliation du contrat est signifiée par huissier de justice ou notifiée par courrier écrit remis contre décharge ou par lettre recommandée avec avis de réception. Il est jugé au visa de ce texte que la mise en œuvre de la clause résolutoire du contrat de résidence d'un logement-foyer est subordonnée à la remise effective de la lettre de mise en demeure à son destinataire (Cass Civ 3ème 1 décembre 2016, n° 15-27.795).
En l'espèce, le contrat de résidence conclu le 20 avril 2011 contient une clause et une mise en demeure de payer visant cette clause a été envoyée le 19 janvier 2022, pour la somme en principal de 6267,33 euros, par lettre recommandée avec accusé de réception, revenu « pli avisé et non réclamé ». La preuve de la remise effective de la lettre de mise en demeure à Monsieur [P] [J] n'étant pas apportée, la demande de constat de l'acquisition de la clause résolutoire sera en conséquence rejetée, les demandes liées d’expulsion et de condamnation à une indemnité d’occupation deviennent sans objet.
Sur la demande de résiliation judiciaire
Le paiement de la redevance est une obligation essentielle du contrat de location, de telle sorte qu'un défaut de paiement est de nature à justifier la résiliation du contrat aux torts du locataire au regard des articles 1224 et suivants du code civil, à condition toutefois que le manquement apprécié à la date de l'audience soit considéré comme suffisamment grave.
En application de l'article 1228 du code civil, le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l'exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.
En l'espèce, il ressort du décompte actualisé produit par l’association bailleresse que Monsieur [P] [J] est débiteur de la somme de 9 098, 14 euros, selon décompte en date du 26 août 2024, échéance de juillet 2024 incluse. S’il apparait que les paiements sont irréguliers, il sera relevé que Monsieur [P] a repris le paiement de sa redevance en juillet 2023, qu'il a effectué trois versements d'un montant cumulé représentant plus du triple de sa redevance pour commencer à apurer sa dette.
En ces conditions, le prononcé de la résiliation judiciaire sera rejeté en l'absence de faute suffisamment grave et actuelle, le présent jugement constituant toutefois un avertissement au défendeur et un rappel de ce qu'il est tenu désormais de payer impérativement sa redevance mensuelle et d'apurer sa dette, et pouvant être pris en compte en cas de nouveaux impayés et de nouvelle action en résiliation judiciaire engagée par le bailleur.
Sur la demande en paiement au titre de l'arriéré locatif
Monsieur [P] [J] est redevable de redevances impayées en application de l'article 1103 du code civil et du contrat de bail.
Monsieur [P] [J] sera donc condamné au paiement de la somme de 9 098,14 euros, selon décompte en date du 26 août 2024, échéance de juillet 2024 incluse, avec les intérêts au taux légal à compter de l'assignation, conformément aux dispositions de l'article 1231-6 du code civil.
Sur les délais de paiement
En application de l'article 1343-5 du code civil le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.
En l'espèce, le décompte locatif produit aux débats démontre que Monsieur [P] [J] a procédé à d'important versements pour commencer à apurer sa dette.
Compte tenu de ces éléments et des propositions de règlements formulées à l’audience, Monsieur [P] [J] sera autorisé à se libérer du montant de sa dette selon les modalités qui seront rappelées au dispositif.
Il convient néanmoins de prévoir que tout défaut de paiement de mensualité, justifiera l'exigibilité immédiate de la somme due.
Sur les demandes accessoires
Monsieur [P] [J], partie perdante, supportera la charge des dépens en application de l'article 696 du code de procédure civile, qui comprendront notamment le coût de l'assignation. Les frais d'envoi des courriers en LRAR ne constituent en revanche pas des dépens d'instance.
L’équité justifie de ne pas faire droit à la demande formée au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement contradictoire mis à disposition au greffe et en premier ressort,
CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au contrat de résidence conclu le 20 avril 2011 entre l'association COALLIA et Monsieur [P] [J] concernant la chambre n° A4415, étage 4, à Monsieur [P] [J] située dans le foyer-logement du [Adresse 2], ne sont pas réunies,
DEBOUTE l'association COALLIA de sa demande de constatation de l'acquisition de la clause résolutoire du contrat de résidence,
DEBOUTE l'association COALLIA de sa demande de prononcé de résiliation judiciaire du bail ;
CONDAMNE Monsieur [P] [J] à verser à l'association COALLIA la somme de 9 098,14 euros, selon décompte en date du 26 août 2024, échéance de juillet 2024 incluse, avec les intérêts au taux légal à compter de l'assignation,
AUTORISE Monsieur [P] [J] à se libérer de cette somme, en plus des échéances courantes, en 23 mensualités de 200 euros (deux cent euros) minimum chacune, outre une 24ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;
DIT que le premier règlement devra intervenir dans les dix jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, en même temps que la redevance, au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties,
DIT que toute mensualité restée impayée plus de sept jours après la date d'envoi par le bailleur à Monsieur [P] [J] d'une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception entraînera l'exigibilité immédiate de l’ensemble des sommes restant dues,
DIT n'y avoir lieu au paiement d'une indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile,
CONDAMNE Monsieur [P] [J] aux dépens, qui comprendront notamment le coût de l’assignation ;
RAPPELLE que la présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.
Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par la présidente et la greffière susnommées.
LA GREFFIERE LE PRESIDENT
