Tribunal judiciaire, 14 novembre 2024. 21/10892

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS [1] [1] C.C.C. + C.C.C.F.E. délivrées le : à Me BENSUSSAN (P0074) Me MAUBARET (D0614) ■ 18° chambre 2ème section N° RG 21/10892 N° Portalis 352J-W-B7F-CU4GC N° MINUTE : 6 Assignation du : 18 Août 2021 JUGEMENT rendu le 14 Novembre 2024 DEMANDERESSE S.A.R.L. BOULMICH IMMO (RCS de PARIS n°452 714 421) [Adresse 4] [Localité 6] représentée par Maître Philippe BENSUSSAN de la SELARL DOLLA - VIAL & ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #P0074 DÉFENDERESSE S.C.I. SCI MOUSSEAU (RCS de PARIS n°494 193 782) [Adresse 3] [Localité 7] représentée par Maître Patrick MAUBARET de la SCP D’AVOCATS INTER - BARREAUX MAUBARET, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #D0614 Décision du 14 Novembre 2024 18° chambre 2ème section N° RG 21/10892 - N° Portalis 352J-W-B7F-CU4GC COMPOSITION DU TRIBUNAL Lucie FONTANELLA, Vice-présidente, Maïa ESCRIVE, Vice-présidente, Cédric KOSSO-VANLATHEM, Juge, assistés de Vanessa ALCINDOR, Greffière, lors des débats et de Paulin MAGIS, Greffier, lors de la mise à disposition au greffe. DÉBATS A l’audience du 13 juin 2024 tenue publiquement, avis a été donné aux avocats que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 14 novembre 2024. JUGEMENT Rendu publiquement Contradictoire en premier ressort EXPOSÉ DU LITIGE Suivant un acte notarié du 1er avril 2010, la S.C.I. SCI MOUSSEAU (ci-après la SCI MOUSSEAU) a donné à bail commercial à la S.A.R.L. BOULMICH IMMO (ci-après la société BOULMICH IMMO), afin d’y exploiter “un fonds de commerce d’information et de conseil en immobilier, achat, vente, location, gérance de l’immeuble, syndic de copropriété, cessions de fonds de commerce[s], d’exploitations agricoles forestières artisanales ou industrielles et toute autre activité se rapportant directement ou indirectement à la profession immobilière”, des locaux situés [Adresse 2] à Paris 5ème désignés ainsi : “Un magasin, un wc, un premier bureau à la suite, un deuxième bureau plus loin, une réserve”. Le bail a été conclu pour une durée de 9 années à compter du 1er avril 2010 pour se terminer le 31 mars 2019 et moyennant le versement d’un loyer annuel de 45.000 euros hors charges. La société BOULMICH IMMO exploite sous l’enseigne “Century 21” aux termes d’un contrat de franchise. Par acte extrajudiciaire du 23 mars 2018, la SCI MOUSSEAU a signifié à sa locataire un congé avec refus de renouvellement et offre d’indemnité d’éviction pour le 31 mars 2019. Par acte délivré le 19 septembre 2018, la SCI MOUSSEAU a fait assigner la société BOULMICH IMMO devant le juge des référés de ce tribunal aux fins de voir ordonner une expertise judiciaire aux fins d’estimation des indemnités d’éviction et d’occupation dues réciproquement par les parties. Par ordonnance du 30 novembre 2018, le juge des référés a fait droit à cette demande et a désigné en qualité d’expert, Madame [R] [L]. La société BOULMICH IMMO a quitté les locaux le 24 juillet 2020. L’experte judiciaire a déposé son rapport le 14 avril 2021. Madame [L] a considéré que la société BOULMICH IMMO ayant transféré son fonds dans des locaux situés à 850 mètres, [Adresse 4] à [Localité 21], toujours sous l’enseigne “Century 21”, l’indemnité d’éviction due à la locataire était une indemnité de transfert qu’elle a évalué à 220.000 euros. L’experte a apprécié l’indemnité d’occupation due entre le 1er avril 2019 et le 24 juillet 2020 à la somme de 44.265 euros. Par acte délivré le 18 août 2021, la société BOULMICH IMMO a fait assigner la SCI MOUSSEAU devant ce tribunal aux fins de la voir condamner à lui verser l’indemnité d’éviction et de voir fixer l’indemnité d’occupation dont elle est redevable. MOYENS ET PRÉTENTIONS DES PARTIES Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 15 juin 2022, la société BOULMICH IMMO demande au tribunal de : - La recevoir en ses conclusions et la déclarer bien fondée, Vu les dispositions des articles R. 145-3 et suivants, L. 145-14 et L. 145-28 du code de commerce, 699 et 700 du code de procédure civile, - Débouter la SCI MOUSSEAU de l’intégralité de ses demandes, fins et prétentions, - Dire que le refus de renouvellement de la SCI MOUSSEAU et l’éviction des locaux de la société BOULMICH IMMO ont entraîné la perte totale du fonds de commerce de cette dernière, - En conséquence, condamner la SCI MOUSSEAU à lui verser une indemnité d’éviction dont le prix devra être fixé comme suit : - Sur l’indemnité d’éviction principale : 450.000 euros, subsidiairement 365.000 euros, - Sur l’indemnité d’éviction accessoire : 218.707 euros, subsidiairement 98.428 euros, - Condamner la SCI MOUSSEAU aux intérêts au taux légal sur cette somme à compter du 1er avril 2019 suite au congé-refus délivré le 23 mars 2018 pour le 31 mars 2019, - Fixer l’indemnité d’occupation pour la période comprise entre le 1er avril 2019 et le 24 juillet 2020 à la somme de 51.550 euros, A tout le moins, - Fixer les indemnités d’éviction et d’occupation à des sommes ne pouvant être inférieures à celles retenues par l’expert judiciaire aux termes de son rapport d’expertise du 14 avril 2021, Dans tous les cas, - Dire que la SCI MOUSSEAU conservera à sa charge l’intégralité du montant de la rémunération de l’expert, - Condamner la société BOULMICH IMMO a versé à la SCI MOUSSEAU la somme de 12.244,92 € au titre de restitution du dépôt de garantie outre les intérêts légaux à compter du 1er avril 2019, - Ordonner la compensation éventuelle entre les créances, - Condamner la SCI MOUSSEAU à lui payer la somme de 10.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens d’instance. La société BOULMICH IMMO rappelle qu’elle exploite son fonds de commerce sous l’enseigne “Century 21” aux termes d’un contrat de franchise ; que les “bureaux boutique” sont éligibles à la perte du fonds de commerce ; que la perte du fonds de commerce est présumée et qu’il appartient au bailleur qui soutient que l’éviction n’entraînera pas la perte du fonds de commerce, de démontrer que le locataire peut se réinstaller sans avoir à acheter ou à créer un nouveau fonds de commerce en transférant le fonds qu’il exploite dans les nouveaux locaux. Elle soutient qu’en l’espèce, la preuve n’est pas rapportée du transfert de son fonds de commerce dans les nouveaux locaux sis [Adresse 4] à [Localité 21], à 850 mètres des locaux en cause. Elle fait valoir au soutien de ses prétentions que le contrat de franchise lui interdit de s’installer à moins de 500 mètres d’une autre agence du réseau “Century 21”, ce qui démontre le caractère attractif et limité du périmètre d’activité. Elle ajoute que sa clientèle initiale recherchait des biens proches du jardin du [14] et du [Adresse 11] alors que la clientèle de la [Adresse 29] recherche des biens proches du Panthéon, quartier distinct. Elle en conclut que contrairement à ce que retiennent le bailleur et l’experte judiciaire, elle a perdu sa clientèle en recherche de biens. S’agissant des mandats qui étaient en cours, elle conteste pouvoir les conserver compte tenu de la clause de maillage et des habitudes des particuliers qui privilégient la proximité. Elle considère dès lors que l’éviction entraîne la perte de l’intégralité de sa clientèle et sollicite que l’indemnité d’éviction soit évaluée selon cette hypothèse. Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 31 août 2022, la SCI MOUSSEAU demande au tribunal, sur le fondement des articles L. 145-14 et 28 du code de commerce de : - Débouter la société BOULMICH IMMO de ses demandes, fins et prétentions, - Fixer l’indemnité d’éviction revenant à la société BOULMICH IMMO à la somme globale, tous préjudices confondus de 185.452,91 euros. - Fixer l’indemnité d’occupation due par la société BOULMICH IMMO sur la période s’étant écoulée du 1er avril 2019 au 24 juillet 2020 à la somme annuelle de 44.265 euros, TVA en sus, - Ordonner la compensation entre les créances respectives des parties, - Condamner la société BOULMICH IMMO au paiement d’une indemnité de 8.000 euros sur le fondement des dispositions prévues par l’article 700 du code de procédure civile outre aux entiers dépens qui comprendront notamment les frais d’expertise judiciaire. La SCI MOUSSEAU soutient, ainsi que l’experte judiciaire et les experts mandatés par les parties l’ont retenu, que l’activité d’agence immobilière est transférable ; que ce transfert s’est réalisé le 24 juillet 2020 à moins de 850 mètres à pied (650 mètres à vol d’oiseau), dans le même quartier et dans une rue perpendiculaire. Elle ajoute qu’un grand nombre de mandats de l’agence se situent dans l’ensemble des 5ème et 6ème arrondissements ainsi que dans d’autres arrondissements (13ème, 14ème, 10ème, 19ème) et en banlieue parisienne, ce qui contredit l’affirmation de la locataire selon laquelle sa clientèle serait purement de proximité. Elle relève en outre qu’à supposer qu’il existe une clientèle de proximité, les nouveaux locaux sont suffisamment proches pour que les relations contractuelles puissent être maintenues. Elle conclut dès lors que l’indemnité d’éviction principale due à la société BOULMICH IMMO est une indemnité de déplacement correspondant à la valeur du droit au bail des locaux litigieux qui a été justement évaluée par l’experte judiciaire à la somme de 88.000 euros. Ainsi que le permet l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux dernières conclusions des parties pour un plus ample exposé de leurs prétentions et de leurs moyens. La clôture de la mise en état a été prononcée le 16 novembre 2022. L’affaire a été appelée pour plaidoiries à l’audience collégiale du 30 novembre 2023 qui a été reportée au 13 juin 2024 et mise en délibéré à la date de ce jour. MOTIFS DE LA DÉCISION Sur la fixation de l’indemnité d’éviction principale * Sur les caractéristiques des locaux Les lieux en cause se situent sur le [Adresse 12], large artère principale qui relie la place éponyme à l’[Adresse 10], séparant les 5ème et 6ème arrondissements. Le stationnement n’est pas possible sur le [Adresse 12] mais un parking public se trouve à 250 mètres environ de l’agence. Les locaux sont desservis par les transports en commun, les stations de bus 38, N14 et N21 étant situées devant, et les gares “[24]” et “[14]” (RER B) étant localisées à environ 250 mètres. En revanche, la station de métro la plus proche (“Vavin”, ligne 4) est éloignée (850 mètres environ). La commercialité du secteur est décrite par l’experte judiciaire comme étant très bonne dans le tronçon compris entre le [Adresse 25] et la [Adresse 28], et “assez diffuse et décroissante au delà”. Les lieux loués se situent au n°131 du boulevard, dans le tronçon compris entre la [Adresse 27] et la [Adresse 26], soit dans la zone de commercialité décrite par Madame [L] comme étant diffuse et décroissante. L’experte conclut qu’il s’agit “d’une bonne situation pour l’activité exercée, dans un quartier animé à vocation résidentielle, étudiante et touristique dont la population et le flux de chalands disposent d’un pouvoir d’achat élevé, cependant, sur le moins bon tronçon du [Adresse 12], disposant d’une commercialité de quartier sans enseigne nationale attractive de chalands, et avec un flux automobile dense” (page 8 du rapport). Le société BOULMICH IMMO fait remarquer que l’emplacement est idéal pour son activité s’agissant d’un quartier à vocation essentiellement d’habitation, le tronçon du [Adresse 12] jugé plus dynamique commercialement par Madame [L] étant essentiellement composé de commerces de vêtements ou de brasseries et moins favorable à son activité d’agent immobilier. L’experte judiciaire a néanmoins maintenu sa position en réponse au dire en ce sens du conseil de la locataire soulignant à juste titre qu’“un flux de piétons plus intense [est] plus favorable à une activité d’agence immobilière, les passants s’arrêtant devant les annonces en vitrine” (page 42 du rapport). L’agence immobilière se situe au pied d’un immeuble ancien, de quatre étages droits, d’assez bonne qualité de construction, dont le ravalement est ancien et en bon état apparent compte tenu des photographies annexées au rapport d’expertise. Elle dispose d’une enseigne en drapeau sur un linéaire de façade de 9,40 mètres environ, avec des vitrines de chaque côté de la porte d’entrée (métallique vitrée à simple vantail). Les locaux en cause sont décrits ainsi par l’experte : “Sol parqueté à l’anglaise - faux plafond avec éclairage encastré - deux petits bureaux éclairés en second jour, séparés par des cloisons légères partiellement vitrées - aménagements identiques - local copieur - aménagements identiques - bureau sans jour ouvert en communication sur l’accueil - aménagements identiques - salle de réunion surélevée de deux marches, éclairée par une fenêtre barreaudée sur cour - aménagements identiques Décision du 14 Novembre 2024 18° chambre 2ème section N° RG 21/10892 - N° Portalis 352J-W-B7F-CU4GC - kitchenette sans jour en contrebas d’une marche - plan de travail avec lavabo en faïence - accès aux parties communes de l’immeuble - sol carrelé - revêtement mural très partiel en faïence - faux-plafond avec éclairage encastré - W.C. sans jour - sol carrelé - réserve sans jour - sol plastique - faux plafond” (pages 14 et 15 du rapport). Ils sont en bon état d’entretien. L’experte a évalué la surface utile des locaux, sur la base des plans établis par un géomètre-expert, à 88,20 m², et l’a pondérée à 71,58 m². Aucune de ces valeurs n’est contestée par les parties, il sera donc retenu par le tribunal une surface pondérée des locaux de 71,58 m². * Sur la nature de l’indemnité principale Aux termes de l’article L. 145-14 du code du commerce, “Le bailleur peut refuser le renouvellement du bail. Toutefois, le bailleur doit, sauf exceptions prévues aux articles L 145-17 et suivants, payer au locataire évincé une indemnité dite d’éviction égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement. Cette indemnité comprend notamment la valeur marchande du fonds de commerce, déterminée selon les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, ainsi que les frais et droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur, sauf dans le cas où le propriétaire fait la preuve que le préjudice est moindre.” Il est usuel de mesurer les conséquences de l’éviction sur l’activité exercée afin de déterminer si cette dernière peut être déplacée sans perte importante de clientèle auquel cas l’indemnité prend le caractère d’une indemnité de transfert (égale à la valeur du droit au bail) ou si l’éviction entraînera la perte du fonds, ce qui confère alors à l’indemnité d’éviction une valeur de remplacement (égale à la valeur du fonds de commerce perdu). L’indemnité de remplacement couvre la valeur du fonds de commerce perdu, déterminée selon les usages de la profession, en appliquant au chiffre d’affaires moyen des derniers exercices représentatifs de l’activité exercée un coefficient variable fixé en fonction des usages de la profession, selon le type de commerce exploité, ou alors en considération de sa rentabilité en prenant en compte son excédent brut d’exploitation. Elle est chiffrée, au minimum, à la valeur du droit au bail qui correspond à la différence entre la valeur locative de marché et le loyer, plafonné ou déplafonné, qui aurait été fixé si le bail avait été renouvelé à la date d’effet du congé, à laquelle est appliqué un coefficient en fonction de l’emplacement des locaux. L’indemnité de transfert compense au minimum la perte, pour le preneur, du droit au bail, soit des avantages que ledit bail lui procure, notamment l’intérêt de l’emplacement, les surfaces, la destination du bail et le loyer. La perte du fonds est présumée et il appartient au bailleur qui la conteste de démontrer que ledit fonds est transférable. En l’espèce, la société BOULMICH IMMO a quitté les locaux litigieux le 24 juillet 2020 et s’est réinstallée au [Adresse 4] à [Localité 21], toujours sous l’enseigne “Century 21”, aux termes d’un bail à effet du 7 mars 2020. Ces nouveaux locaux sont situés à 850 mètres à pied de l’ancienne agence (650 mètres à vol d’oiseau), à proximité immédiate de la [Adresse 23]. L’experte judiciaire indique sans contestation des parties que “les locaux de remplacement sont (...) situés à un meilleur emplacement” (page 35 du rapport). Les parties s’opposent essentiellement sur le caractère transférable du fonds, la SCI MOUSSEAU concluant que le fonds de commerce est transférable conformément à l’avis de l’experte judiciaire, tandis que la société BOULMICH IMMO soutient que l’éviction entraîne la perte de son fonds de commerce. Le caractère transférable du fonds dépend de la plus ou moins grande dépendance de l’activité au site dans lequel elle est exploitée. Il convient donc de déterminer la nature de la clientèle de la locataire, étant rappelé que son activité est celle de transactions immobilières et qu’il ne ressort pas des pièces produites et de la description des postes de ses salariés telle qu’elle figure dans le rapport d’expertise qu’elle effectuait de la gestion locative dans l’agence en cause comme le soutient la partie défenderesse. L’experte judiciaire a analysé la liste détaillée des mandats de l’agence et des transactions réalisées en 2018 et a retenu que 15 transactions sur les 46 réalisées en 2018, concernent des biens situés dans un périmètre de 500 mètres de l’agence (pages 45 et 46 du rapport), soit 32,60 %. Madame [L] relève également, sans être contredite utilement par la partie demanderesse, que les locaux de remplacement “se trouvent presqu’au centre des transactions réalisées en 2018 (cf. Plan ci-dessus)” (page 46 du rapport). S’agissant des mandats, sur les 196 dont la société BOULMICH IMMO disposait en 2018, 110 concernent des biens dans le [Localité 6] (page 44 du rapport), soit 56 %, et les autres mandats sont relatifs à des biens situés dans d’autres arrondissements de Paris (dont 16 % à [Localité 18], 10 % à [Localité 22], 5 % à [Localité 17], 2 % à [Localité 19], 1 % à [Localité 16] et à [Localité 20]) et en banlieue parisienne (4 % à [Localité 13] et 5 % à [Localité 15]). Si la société BOULMICH IMMO soutient que sa clientèle est exclusivement locale, force est de constater, au regard de la liste détaillée visée ci-dessus, qu’une partie de ses mandants ne réside pas dans le 5ème arrondissement et que les biens concernés ne sont pas tous situés dans le périmètre des 500 mètres de l’agence. Par ailleurs, il est notable que la clientèle d’une agence immobilière n’est pas une clientèle d’habitués ; qu’ainsi que le relève l’expert mandaté par la bailleresse, Monsieur [U], il s’agit d’une activité de service dont la “clientèle avant tout fidélisée ou captée via les panneaux et les annonces en ligne” est “attachée au secteur mais pas spécifiquement à l’adresse” ; que si l’expert judiciaire considère qu’une part de la clientèle de proximité peut être perdue, cette perte n’est pas suffisamment significative pour entraîner la perte du fonds de commerce. La société BOULMICH IMMO qui affirme que le déménagement de l’agence a entraîné la perte de l’intégralité de sa clientèle ne produit pas la liste de ses mandats actuels ou des éléments comptables récents qui auraient aisément permis d’étayer ses allégations. Par ailleurs, la clause du contrat de franchise qui interdirait au franchisé de s’installer à moins de 500 mètres d’une autre agence du réseau ne figure pas dans le contrat versé au débat lequel énonce dans sa clause 5A que “(...) Si le Franchisé souhaite transférer son implantation, il devra le notifier à Century 21 France, par lettre recommandée avec accusé de réception (..) en indiquant le motif du projet de transfert et tous autres motifs qui peuvent intéresser le Franchiseur. Century 21 France ne pourra refuser sans juste motif dans la mesure où le local projeté est dans le voisinage du local accepté”. En tout état de cause, cette clause relève d’une règle de non concurrence entre les agences. Dès lors, c’est avec pertinence que l’experte judiciaire conclut que les nouveaux locaux permettent le transfert d’une majeure partie des mandats et de la clientèle n’induisant pas la perte du fonds de commerce, étant noté au surplus que son avis est corroboré par les deux rapports d’expertise unilatérale produits par les parties (Monsieur [U] mandaté par la bailleresse et Monsieur [D] mandaté par la société BOULMICH IMMO). Par conséquent, le tribunal retient que le fonds de commerce de la société BOULMICH IMMO a été transféré et qu’elle a droit à une indemnité de transfert. * Sur le montant de l’indemnité principale L’experte judiciaire a mis en oeuvre la méthode d’évaluation la plus couramment pratiquée, dite “du différentiel de loyer”, consistant à capitaliser la différence entre le loyer qui aurait été payé si le bail avait été renouvelé, soit sur la base d’une valeur locative de renouvellement déplafonnée au 1er avril 2019, de 37.400 euros (71,58 m² P x 550 €, avec un abattement de 5 % pour charges exorbitantes), et le loyer qu’il faudrait acquitter au prix du marché pour un local équivalent en juillet 2020, soit 51.000 euros (71,58 m² P x 750 €, avec un abattement de 5 % pour charges exorbitantes). Après application d’un coefficient de 6,5 à la différence entre ces deux valeurs (soit 51.000 - 37.400 = 13.600) justifié par la bonne situation des locaux au regard de l’activité exercée, l’experte évalue l’indemnité principale à la somme de 88.400 euros arrondie à 88.000 euros (page 31 du rapport). La société BOULMICH IMMO soutient que les références retenues par l’experte ne sont pas pertinentes au regard des activités exercées, des surfaces et de leur ancienneté et conclut que la valeur locative de renouvellement et la valeur locative de marché doivent être plus justement évaluées : - pour la première à 44.100 euros (700 € x 70 m² - (10 % x 700 € x 70 m² au titre des charges exorbitantes)), - pour la seconde à 63.000 euros (1.000 € x 70 m² - (10 % x 1.000 € x 70 m²)). Ne critiquant pas le coefficient de 6,5, elle demande que l’indemnité principale soit fixée à 122.850 euros. La SCI MOUSSEAU ne conteste pas l’évaluation de l’experte judiciaire. Il est relevé en premier lieu que la surface pondérée de 71,58 m² n’est pas contestée par la société BOULMICH IMMO et par conséquent, tant la valeur locative de renouvellement que la valeur locative de marché seront évaluées sur la base de cette surface pondérée de 71,58 m². Par ailleurs, les prix unitaires proposés par la partie demanderesse correspondent à ceux retenus par l’expert amiable qu’elle a mandaté, Monsieur [D], qui cite pour la valeur locative de renouvellement cinq références dont trois sont également prises en compte par Madame [L] ([Adresse 9], [Adresse 8] et [Adresse 1]). Il paraît donc contradictoire de soutenir que les références prises en compte par l’experte judiciaire ne seraient pas pertinentes. Parmi les deux références “nouvelles” citées par Monsieur [D], l’une concerne une fixation judiciaire à effet au 1er août 2008, trop ancienne pour être pertinente, et l’autre un renouvellement amiable à effet au 1er avril 2018 (boutique de téléphonie située [Adresse 5] d’une surface de 52 m² pour un prix unitaire de 1.300 euros par m² P), qui compte tenu de sa localisation sur le tronçon du [Adresse 12] bénéficiant d’une meilleure commercialité, est moins pertinent. Enfin, il est relevé que l’experte judiciaire a analysé 17 références dans le secteur des locaux desquelles il ressort une nette tendance baissière notamment pour les locations nouvelles (1.371 euros / m² P en avril 2014 pour une agence immobilière au [Adresse 8] et 532 euros / m² P en février 2019 pour un office notarial au 72 du même boulevard). Son évaluation des prix unitaires pour le loyer de renouvellement et la valeur locative de marché au 1er juillet 2020, soit pendant la période de la crise sanitaire, est proche de celle retenue par l’expert mandaté par Monsieur [U] (fourchette comprise entre 475 et 525 euros par an et par m² P pour le loyer de renouvellement et comprise entre 675 et 700 euros par an et m² P pour la valeur locative de marché) et apparaît pertinente. Elle sera donc retenue. S’agissant de l’abattement appliqué par l’experte de 5 %, il est justifié par les charges exorbitantes du droit commun mises à la charge du locataire (impôt foncier et travaux de mise en conformité) et la société BOULMICH IMMO qui sollicite l’application d’un abattement de 10 % n’apporte pas d’explication. Par conséquent, le tribunal retient : - une valeur locative de renouvellement de : (71,58 m² P x 550 €) - (0,05 x 71,58 m² P x 550 €) = 39.369 - 1.968,45 = 37.400,55 euros, - une valeur locative de marché de : (71,58 m² P x 750 €) - (0,05 x 71,58 m² P x 750 €) = 53.685 - 2.684,25 = 51.000,75 euros, - une valeur de droit au bail de : (51.000,75 - 37.400,55) x 6,5 = 13.600,2 x 6,5 = 88.401,30 euros, arrondie par commodité à 88.400 euros. L’indemnité principale est donc fixée à 88.400 euros. Sur la fixation des indemnités accessoires * L’indemnité pour frais de remploi Les frais de remploi en cas de transfert comprennent les honoraires qui seront dus à l’agent immobilier chargé de trouver des locaux similaires pour reloger le preneur, complétés d’honoraires juridiques. L’experte judiciaire a considéré que “les locaux de remplacement sont plus grands que les locaux litigieux (109,10m² versus 88,20 m² soit +24%), loués plus chers (75 000 € versus 48 980 € soit +53 %), et situés à un meilleur emplacement. En conséquence, ils ne sont pas équivalents” (page 35 du rapport). Elle propose de retenir, au prorata des surfaces, la facture de commercialisation communiquée de la société BNP PARIBAS en date du 6 mars 2020, une indemnité de 18.190 euros calculée ainsi : “22 500 € x (88,20 m² / 109,10 m²) = 18 190 €”. La société BOULMICH IMMO demande de retenir la totalité du montant de la facture faisant valoir qu’il n’y a pas lieu d’appliquer un prorata en fonction des surfaces et que l’experte a omis les frais de rédaction du bail commercial de 3.000 euros hors taxes, tandis que la SCI MOUSSEAU sollicite d’entériner l’évaluation de l’experte judiciaire. Dès lors que les honoraires de négociation du nouveau bail sont fixés à 30 % du loyer annuel hors taxes des nouveaux locaux, que ces nouveaux locaux ne sont pas équivalents, la position de l’experte d’appliquer un prorata en fonction des surfaces est parfaitement justifié, d’autant que la société BOULMICH IMMO ne justifie pas de l’absence de locaux équivalents dans le secteur de son ancienne agence. S’agissant des frais de rédaction du nouveau bail de 3.000 euros, contrairement à ce qu’affirme la société BOULMICH IMMO, ils sont bien intégrés dans le montant des frais de déménagement, réinstallation et divers retenus par l’expert (page 39 du rapport et réponse au dire en page 48). Mais s’agissant en réalité de frais de remploi, ils seront pris en compte à ce titre. Les frais de remploi sont dès lors fixés à 21.190 euros (18.190 € + 3.000 €), étant précisé qu’il incombe à la société BOULMICH IMMO de justifier de l’étendue de son préjudice et qu’elle ne récupère pas la TVA puisqu’elle sollicite le montant des factures toutes taxes comprises. * L’indemnité pour double loyer L’experte judiciaire a évalué les frais de double loyer du 7 mars 2020 au 24 juillet 2020 à la somme de 14.345 euros (37.400 € x (140 / 365 jours)). La société BOULMICH IMMO soutient que ces frais doivent être calculés sur la base de la valeur locative de marché de 49.000 euros. Elle demande que l’indemnité de ce chef soit fixée à 18.795 euros (49.000 € x (140 / 365 jours)). La SCI MOUSSEAU soutient que l’indemnité doit être calculée non pas en rapport avec la valeur locative mais avec le montant de l’indemnité d’occupation qui seule restera à la charge de la locataire évincée. Elle demande de fixer ces frais de double loyer à 12.910,70 euros (33.660 € x (140 / 365 jours)). Il est d’usage que les frais de double loyer soient calculés sur la base de la valeur locative de marché, soit en l’espèce 51.000,75 euros comme précédemment indiqué. Cependant, le tribunal ne pouvant statuer ultra petita, les frais de double loyer sont donc fixés à la somme de 18.794,52 arrondie à 18.795 euros (49.000 € x (140 / 365 jours)). * L’indemnité pour frais de déménagement, frais de réinstallation et frais divers L’experte judiciaire a, sur la base des factures communiquées, retenu la justification des frais à hauteur de 48.146,21 euros dont il convient de déduire la somme de 3.000 euros au titre des frais de rédaction du bail déjà pris en compte dans l’indemnité pour les frais de remploi, soit 45.146,21 euros hors taxes. La société BOULMICH IMMO chiffre ses frais de déménagement à 52.011,83 euros et ses frais de réinstallation à 80.000 euros, tandis que la SCI MOUSSEAU demande d’entériner l’évaluation de l’experte. La demande de la société BOULMICH IMMO intègre le montant de devis non signés. Dès lors que la charge de la preuve de l’étendue de son préjudice lui incombe, elle ne démontre pas, alors que sa réinstallation date maintenant de plus de 4 ans, avoir réellement exposé les frais correspondant à ces devis en produisant les factures correspondantes. Ces frais (déménagement : 17.038,80 € + 8.934 € +19.711,34 € ; réinstallation : 4.388,52 € + 32.208 € + 5.710,73 € + 8.820 €) ne seront donc pas retenus. S’agissant des trois factures en pièce 10 d’un montant de 6.138,73 euros TTC, 1.734,20 euros TTC et de 23.534,40 euros TTC, elles datent respectivement du 19 mai 2010, du 15 novembre 2010 et du 3 juillet 2014, concernent les locaux sis [Adresse 2] et n’ont donc aucun lien avec les frais de déménagement ou de réinstallation. Il en est de même de la facture non datée (pièce 48) d’un montant de 2.845 euros hors taxes, de celle du 16 avril 2010 d’un montant de 956,80 euros TTC (pièce 49), de la facture en date du 30 juin 2010 d’un montant de 816,86 euros TTC (pièce 50), de celles qui figurent en pièces 51 et 52 en date du 26 mai 2011 (8.200 euros TTC) et du 27 décembre 2010 (3.233,47 euros). Par conséquent, ces factures ne seront pas retenues. Quant aux diverses factures d’achat de mobiliers (buffets, table de réunion, table, table basse, fauteuils, réfrigérateur, articles divers de jardin-décoration-quincaillerie-éclairage, clefs et badges etc figurant en pièces 27, 29, 30, 35, 36, 39, 40, 43, 45), elles ont été légitiment écartées par l’experte judiciaire, dès lors qu’elles ne correspondent pas à des aménagements spécifiques ou ne relèvent pas d’un concept particulier. Il en est de même des frais de photographie des collaborateurs (pièce 42). Enfin, s’agissant des frais de réfection du nouveau local selon facture de la société SB2L en date du 21 juillet 2020, il est justifié d’appliquer au montant de ces travaux un prorata en fonction des surfaces puisque les nouveaux locaux sont plus grands et ne sont pas équivalents. La position de l’experte qui a retenu la somme de 30.920 euros (38.247 € x (88,20 m² / 109,10 m²) est pertinente et sera entérinée. Le reste des demandes de la société BOULMICH IMMO étant justifié par des factures et ayant été retenu par l’expert judiciaire, le tribunal fixe l’indemnité au titre des frais de déménagement, des frais de réinstallation et des frais divers à hauteur de 45.146,21 euros laquelle n’est pas contestée par la SCI MOUSSEAU. * L’indemnité pour frais administratifs La société BOULMICH IMMO réclame au titre des frais administratifs liés au changement de siège social, à la modification des documents, aux courriers d’information des divers organismes la somme de 10.000 euros. La SCI MOUSSEAU s’oppose à cette demande. Ce poste n’a pas été retenu par l’experte judiciaire. En l’absence de tout justificatif communiqué et dès lors qu’il appartient à la société BOULMICH IMMO d’établir la réalité et l’étendue du préjudice allégué, cette demande est rejetée. * L’indemnité pour perte sur salaires L’indemnité pour perte sur salaires a vocation à réparer le préjudice lié aux salaires versés durant le temps du déménagement et de la réinstallation dans les nouveaux locaux. L’experte judiciaire a expliqué que la masse salariale de la société BOULMICH IMMO est composée de 10 personnes. Sur la base d’un temps du transfert estimé à 5 jours, Madame [L] a évalué la perte sur salaires à la somme de 4.424 euros (322.930 euros x (5 / 365 jours)), qui ne fait l’objet d’aucune contestation de la SCI MOUSSEAU. La société BOULMICH IMMO fait valoir que la masse salariale de l’agence dont elle est évincée représente 68,45 % (son activité s’exerçant dans deux agences) et qu’au regard des bilans communiqués sur les années 2016 à 2019 et qui concerne ses deux agences, le coût moyen de personnel est de 565.128 euros, soit pour l’agence considérée, 386.830,12 euros. Elle demande que l’indemnité soit évaluée à hauteur de 5.300 euros, sur la base de 5 jours. L’experte judiciaire a répondu au dire du conseil de la partie demanderesse en expliquant qu’effectuer une moyenne des quatre dernières années n’était pas l’usage (page 48 du rapport). Effectivement, seule la dernière année doit être prise en considération puisque la perte sur salaires est indemnisée sur la base de la masse salariale présente lors de l’éviction. Seule l’année 2019 sera donc prise en considération, soit des frais de personnel de : 471.775 € x 68,45 % = 322.930 euros. L’indemnité pour perte sur salaires sera donc fixée à la somme de 4.424 euros. * L’indemnité pour trouble commercial Cette indemnité compense la perte de revenus consécutive au temps passé pour la gestion de l’éviction (arrêt d’exploitation pendant un déménagement ou perte de temps pour la recherche de nouveaux locaux notamment) et le moindre investissement dans le commerce et est usuellement évaluée à trois mois d’excédent brut d’exploitation (EBE) moyen des trois dernières années. L’experte judiciaire a évalué l’indemnité à ce titre à trois mois d’EBE moyen corrigé, soit : 55.127 € x (3 / 12 mois) = 13.782 euros, qui n’est pas critiquée par la SCI MOUSSEAU. La demanderesse sollicite une somme de 16.000 euros à ce titre, faisant valoir que Madame [L] a calculé l’EBE sans élément comptable. Elle demande que l’indemnité soit calculée sur la base de 15 jours de 68,45 % de la masse salariale moyenne des 4 dernières années. Le tribunal constate que l’experte judiciaire s’est fondée sur les bilans des années 2017, 2018 et 2019 dont il ressort que les chiffres cités par l’experte (page 22 du rapport) correspondent aux données des bilans comptables versés au débat pour le résultat d’exploitation, la dotation aux amortissements, les reprises sur amortissements et provisions, les autres produits et subventions, les autres charges d’exploitation et les frais de personnel, et que la pondération appliquée en fonction des années prises en considération est conforme aux usages. L’experte a indiqué que l’EBE comptable pondéré s’établit ainsi à la somme de 80.536 euros à laquelle elle a appliqué le pourcentage du chiffre d’affaires réalisé dans l’agence litigieuse et qui n’est pas contesté, soit 68,45 %. La critique de la société BOULMICH IMMO n’est donc pas fondée. Dans ces conditions, il y a lieu de fixer l’indemnité pour trouble commercial à 13.782 euros. * L’indemnité pour perte de clientèle L’experte judiciaire a retenu dans son rapport, “qu’une partie de la clientèle de quartier sera perdue. On retiendra forfaitairement une perte de clientèle de 30 %” (page 38 du rapport). Elle a évalué l’indemnité pour perte de clientèle, en estimant la valeur de la clientèle à 2 ans d’EBE et en appliquant le coefficient de 30 %, soit 55.127 € x 2 ans x 30 % = 33.076 euros. La société BOULMICH IMMO soutient à titre principal avoir perdu la totalité de sa clientèle et sollicite à titre subsidiaire une indemnité d’éviction globale qui ne saurait être inférieure à l’évaluation de l’experte judiciaire. La SCI MOUSSEAU conclut à l’absence de perte de clientèle aux motifs que la clientèle du [Adresse 2] se déplacera au [Adresse 4] ; que les moyens de communication actuels n’impliquent plus un contact physique avec la clientèle ; que les locaux de remplacement bénéficient d’un emplacement de bien meilleure qualité et d’une visibilité favorable, propices à un accroissement de l’activité commerciale. Elle souligne que les deux experts mandatés par les parties n’ont pas retenu ce poste de préjudice. Il ressort des éléments examinés plus haut qu’en 2018, 15 transactions sur les 46 réalisées par la société BOULMICH IMMO ont concerné des biens situés dans un périmètre de 500 mètres de l’agence dont elle a été évincée, soit 32,60 % des transactions. Dès lors que les locaux de remplacement se situent dans un secteur proche mais distinct, la société BOULMICH IMMO doit nécessairement reconstituer une partie de sa clientèle de proximité perdue, en approfondissant sa connaissance de ce nouveau secteur. S’il est constant que les locaux de remplacement bénéficient d’un meilleur emplacement, la reconstitution d’une clientèle prend du temps, de sorte que l’avis de l’experte judiciaire est pertinent et sera retenu. En conséquence, l’indemnité pour perte de clientèle sera fixée à la somme de 33.076 euros. * Sur la demande au titre des frais de procédure Ces frais seront examinés dans le cadre de la demande au titre des frais irrépétibles. * * * En conclusion, l’indemnité d’éviction due par la SCI MOUSSEAU à la société BOULMICH IMMO s’élève à la somme globale de 224.813,21 euros, qui se décompose comme suit : - indemnité principale : 88.400 euros, - indemnité de remploi : 21.190 euros, - frais de double loyer : 18.795 euros, - frais de déménagement, de réinstallation et divers : 45.146,21 euros, - perte sur salaires : 4.424 euros, - trouble commercial : 13.782 euros, - perte de clientèle : 33.076 euros. Cette somme sera assortie des intérêts au taux légal à compter du jugement, s’agissant d’une créance indemnitaire en application de l’article 1153-1 ancien devenu 1231-7 du code civil. Sur l’indemnité d’occupation En application des dispositions du premier alinéa de l’article L. 145-28 du code de commerce, aucun locataire pouvant prétendre à une indemnité d’éviction ne peut être obligé de quitter les lieux avant de l’avoir reçue. Jusqu’au paiement de cette indemnité, il a droit au maintien dans les lieux aux conditions et clauses du contrat de bail expiré. Toutefois, l’indemnité d’occupation est déterminée conformément aux dispositions des sections 6 et 7, compte tenu de tous éléments d’appréciation. En outre, en vertu des dispositions du premier alinéa de l’article L. 145-33 du même code, le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative. Il résulte de la combinaison de ces dispositions que d’une part, lorsque le preneur se maintient dans les lieux en attente du paiement de l’indemnité d’éviction, le bailleur peut prétendre, dès la résiliation du bail, au paiement d’une indemnité d’occupation distincte du loyer auquel elle se substitue de plein droit qui, à défaut de convention contraire, correspond à la valeur locative des lieux déterminée selon les critères de l’article L.145-33 du code de commerce et que d’autre part, cette indemnité d’occupation statutaire ne peut, à défaut de convention contraire, être calculée par référence à l’indexation du loyer de base mais peut être affectée d’un coefficient de précarité. En l’espèce, la société BOULMICH IMMO est redevable à compter du 1er avril 2019, jusqu’à la libération effective des locaux le 24 juillet 2020, d’une indemnité d’occupation. La SCI MOUSSEAU ne discute pas la valeur locative de renouvellement retenue par Madame [L], ni l’abattement de précarité usuel de 10 % appliqué. Elle demande de fixer l’indemnité d’occupation à la somme annuelle de 33.660 euros (37.400 € - (37.400 € x 0,10)), soit sur la période du 1er avril 2019 au 24 juillet 2020, 44.265 euros ainsi que l’a retenu l’experte judiciaire. La société BOULMICH IMMO demande de fixer l’indemnité d’occupation due pendant la période précitée à la somme de 51.550 euros, soit un montant supérieur à celui sollicité par la bailleresse, et subsidiairement au montant évalué par l’expert judiciaire. Le tribunal a entériné la valeur locative de renouvellement de 37.400 euros. L’occupation ayant été précaire pendant un peu plus d’un an, il est d’usage d’y appliquer un abattement pour précarité d’au moins 10 %, étant considéré que l’exploitation sous le coup d’une éviction est nécessairement pénalisante. Un taux d’abattement supérieur peut être fixé si le locataire justifie d’un impact particulier de l’éviction sur sa situation, tel que l’engagement de dépenses dans les locaux dont il est évincé ou des difficultés d’exploitation liées à sa précarité et il n’est pas allégué que tel serait le cas en l’espèce. Il sera donc retenu un abattement pour précarité de 10 % conformément aux usages. Dès lors, l’indemnité d’occupation due par la société BOULMICH IMMO à la SCI MOUSSEAU sera fixée pour la période comprise entre le 1er avril 2019 et le 24 juillet 2020 à la somme de 44.265 euros, TVA en sus. Décision du 14 Novembre 2024 18° chambre 2ème section N° RG 21/10892 - N° Portalis 352J-W-B7F-CU4GC Sur la demande de restitution du dépôt de garantie La société BOULMICH IMMO demande la restitution du dépôt de garantie, tandis que la SCI MOUSSEAU oppose et justifie avoir crédité son montant au compte de la locataire sortante. Par conséquent, cette demande sera rejetée. Sur la compensation Les parties se doivent réciproquement des sommes et demandent toutes deux la compensation. Il y a lieu dès lors d’ordonner la compensation des sommes dues de part et d’autre en application de l’article 1347 du code civil. Sur les demandes accessoires L’instance et l’expertise ayant eu pour cause la délivrance par la SCI MOUSSEAU d’un congé avec refus de renouvellement, il lui appartient d’en supporter les dépens, en ce compris le coût de l’expertise. La société BOULMICH IMMO produit la facture de Monsieur [D], expert amiable qu’elle a mandaté et qui s’élève à 3.000 euros hors taxes, soit 3.600 euros TTC (pièce 22) et les factures correspondant à ses frais d’avocat pendant la procédure d’expertise (pièce 47), soit 7.500 euros. Elle demande au titre de ces frais de procédure la somme de 11.000 euros, outre celle de 10.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, soit une somme totale de 21.000 euros au titre des frais non compris dans les dépens qu’elle a été contrainte d’exposer pour la présente instance. La SCI MOUSSEAU qui est condamnée aux dépens, est également condamnée à payer à la société BOULMICH IMMO une somme qu’il est équitable de fixer à 10.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile. Elle est corrélativement déboutée de sa demande de ce chef. Enfin, aucun motif ne justifie d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision. PAR CES MOTIFS Le Tribunal, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et rendu en premier ressort, Fixe à la somme globale de 224.813,21 euros (deux cent vingt-quatre mille huit cent treize euros et vingt et un centimes), assortie des intérêts au taux légal à compter de la date de la présente décision, le montant de l’indemnité d’éviction due par la S.C.I. SCI MOUSSEAU à la S.A.R.L. BOULMICH IMMO qui se décompose ainsi : - indemnité principale : 88.400 euros, - indemnité de remploi : 21.190 euros, - frais de double loyer : 18.795 euros, - frais de déménagement, de réinstallation et divers : 45.146,21 euros, - perte sur salaires : 4.424 euros, - trouble commercial : 13.782 euros, - perte de clientèle : 33.076 euros, Déboute la S.A.R.L. BOULMICH IMMO de ses demandes au titre des frais administratifs, de restitution du dépôt de garantie et du surplus de ses demandes indemnitaires, Fixe le montant de l’indemnité d’occupation due par la S.A.R.L. BOULMICH IMMO à la S.C.I. SCI MOUSSEAU pendant la période comprise entre le 1er avril 2019 et le 24 juillet 2020 à la somme de 44.265 (quarante-quatre mille deux cent soixante-cinq) euros, TVA en sus, Ordonne la compensation des sommes dues réciproquement par S.C.I. SCI MOUSSEAU d’une part, et la S.A.R.L. BOULMICH IMMO d’autre part, Condamne la S.C.I. SCI MOUSSEAU à payer à la S.A.R.L. BOULMICH IMMO la somme de 10.000 (dix mille) euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, Déboute la S.C.I. SCI MOUSSEAU de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile, Condamne la S.C.I. SCI MOUSSEAU aux dépens, en ce inclus les frais d’expertise confiée à Madame [L], Dit n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision. Fait et jugé à Paris le 14 Novembre 2024 Le Greffier Le Président Paulin MAGIS Lucie FONTANELLA