Tribunal judiciaire, 26 juillet 2024. 24/00562

Du 26 juillet 2024 5AA SCI/FH PPP Référés N° RG 24/00562 - N° Portalis DBX6-W-B7I-ZCXM Société CDC HABITAT SOCIAL C/ [V] [W] - Expéditions délivrées à Mme [V] [W] - FE délivrée à Me Catherine LATAPIE-SAYO Le 26/07/2024 TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION Pôle protection et proximité [Adresse 2] ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 26 juillet 2024 PRÉSIDENT : Monsieur Jean-François SABARD, Magistrat honoraire, GREFFIER : Madame Frédérique HUBERT, DEMANDERESSE : Société CDC HABITAT SOCIAL RCS PARIS N° 552 046 484 [Adresse 3] [Localité 5] Représentée par Me Catherine LATAPIE-SAYO, Avocat au barreau de BORDEAUX DEFENDERESSE : Madame [V] [W] née le 11 Août 1991 à [Localité 4] [Adresse 6] - [Adresse 6] - [Localité 4] Présente DÉBATS : Audience publique en date du 21 Juin 2024 PROCÉDURE : Baux d’habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion en date du 01 Mars 2024 Articles 484 et suivants et 834 et suivants du Code de Procédure Civile QUALIFICATION DE l’ORDONNANCE: Contradictoire et en premier ressort EXPOSE DU LITIGE Par acte sous seing privé en date et à effet du 9 mars 2020, la SA CDC HABITAT SOCIAL a donné à bail à Madame [V] [W] un logement situé [Adresse 6] / [Adresse 1], [Adresse 6] à [Localité 4]. Par acte d’huissier de justice du 28 novembre 2023, la SA CDC HABITAT SOCIAL a fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme de 1289,59 euros au titre de l’arriéré locatif, aux fins de mise en œuvre de la clause contractuelle de résiliation de plein droit du bail. Par acte de commissaire de justice du 1er mars 2024, la SA CDC HABITAT SOCIAL a assigné Madame [V] [W] devant le juge des contentieux de la protection statuant en matière de référé auprès du tribunal judiciaire de Bordeaux à l’audience du 17 mai 2024 aux fins de voir: Constater le jeu de la clause résolutoire stipulée dans le contrat de bail du logement situé [Adresse 6] / [Adresse 1], [Adresse 6] à [Localité 4] à compter du 21 décembre 2023,Ordonner l'expulsion de Madame [V] [W], ainsi que celles de toutes autres personnes se trouvant dans les lieux dans la quinzaine de la signification de la décision à intervenir, avec si nécessaire le concours de la force publique,Ordonner l'enlèvement et le dépôt des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux loués en un lieu approprié, aux frais, risques et périls de la défenderesse,Condamner Madame [V] [W], au paiement de la somme provisionnelle de 1091,48 euros à valoir sur le montant des loyers, charges, restant actuellement dû, janvier 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation,Condamner Madame [V] [W], au paiement, à titre provisionnel, d'une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges, indemnité à indexer selon les clauses du contrat résilié, jusqu'à la vidange effective des lieux,Condamner Madame [V] [W], au paiement d'une somme de 400 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile ainsi qu'aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer du 8 novembre 2023. A l’audience du 17 mai 2024, l’affaire a été renvoyée au 21 juin 2024. Lors de l’audience du 21 juin 2024, la SA CDC HABITAT SOCIAL, représentée par son conseil, expose que la dette locative s’élève désormais à la somme de 434,47 euros au 20 juin 2024 et confirme les termes de sa demande initiale. En défense, Madame [V] [W] comparaît et expose qu’elle ne conteste pas la dette. Elle sollicite des délais de paiement et la suspension de la clause de résiliation en proposant de régler une somme mensuelle de 50 euros en sus du loyer courant. La juridiction n’a pas été destinataire d’un diagnostic social et financier. A l’issue de l’audience, la date du délibéré a été fixée au 26 juillet 2024. MOTIFS DE LA DÉCISION Sur la régularité de la procédure Conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, l’assignation a été régulièrement notifiée au représentant de l’État dans le département par courrier électronique le 4 mars 2024, soit au moins six semaines avant la date de l’audience du 17 mai 2024. La bailleresse justifie également avoir saisi la Caisse d’allocations familiales en date du 12 juillet 2023, de sorte qu’aux termes de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 6 août 2015, la saisine de la CCAPEX est réputée constituée. L’action aux fins de constat de la résiliation du bail est donc recevable et régulière. Sur la résiliation du contrat de bail L’article 834 du code de procédure civile prévoit que, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. L’absence de contestation sérieuse implique l’évidence de la solution qu’appelle le point contesté. En outre, selon l’article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. En vertu de l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. Il ressort par ailleurs des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement demeuré infructueux. En l’espèce, le bail conclu entre les parties comporte une clause de résiliation de plein droit du bail pour défaut de paiement. La SA CDC HABITAT SOCIAL a fait signifier à Madame [V] [W] un commandement d’avoir à payer la somme de 1289,59 euros au titre des loyers échus, suivant exploit du 28 novembre 2023. Ce commandement comporte les mentions obligatoires prescrites à peine de nullité à l’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989. Toutefois, si le commandement de payer du 28 novembre 2023 vise le délai de six semaines, nouveau délai fixé par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 à l'issue duquel la clause résolutoire pour défaut de paiement du loyer produit effet, le bail conclu entre les parties le 9 mars 2020 est demeuré régi par les stipulations des parties, telles qu'encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail. En l’occurrence, le contrat de bail stipulait un délai de deux mois et l’assignation a été délivrée postérieurement à l’expiration de ce délai convenu. Il convient par conséquent de retenir que le commandement du 28 novembre 2023 a produit ses effets à l’issue de ce délai de deux mois. La locataire n’a pas réglé les causes dudit commandement dans le délai de deux mois. Ce défaut de régularisation fonde la SA CDC HABITAT SOCIAL à se prévaloir de la résiliation du bail à la date du 29 janvier 2024, par le jeu de la clause contractuelle de résiliation de plein droit. Néanmoins l’article 24 VII de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que le juge, à la demande du bailleur ou du locataire, peut lorsque le locataire a repris le paiement intégral du loyer avant l’audience et est en situation de régler sa dette locative, suspendre les effets de la clause de résiliation de plein droit, en accordant des délais de paiement dans les conditions de l’article 24 V, soit dans la limite de 3 années. Cet article précise en outre que cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. Il ressort des débats que Madame [V] [W] a repris le paiement intégral du loyer courant et qu'elle est en situation de reprendre le paiement du loyer courant, compte tenu du caractère stable de sa situation professionnelle. Par suite, et dès lors que le bailleur ne s'y oppose pas, il y a lieu de lui accorder des délais de paiement dans les conditions précisées au dispositif, qui emporteront suspension des effets du commandement de payer visant la clause de résiliation du bail. En cas de non-respect de ce moratoire, la SA CDC HABITAT SOCIAL sera autorisée à poursuivre l’expulsion de Madame [V] [W]. En outre, dans cette hypothèse, il y a lieu de prévoir que Madame [V] [W] sera tenue au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges (602,32 euros par mois à la date de l’audience), avec revalorisation de droit, à compter du 1er juin 2024 et jusqu’à la libération effective des lieux loués. Sur la provision et les indemnités d’occupation En application de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder au créancier une provision ou ordonner l’exécution de l’obligation, même s’il s’agit d’une obligation de faire. En l’espèce, au soutien de sa demande, la SA CDC HABITAT SOCIAL produit un décompte actualisé, selon lequel sa créance s’établirait à la somme de 434,47 euros à la date du 20 juin 2024, déduction faite des frais de procédure. Cependant, ce décompte intègre des pénalités pour non réponse à l’enquête de ressources (22,86 euros) sans qu’il soit justifié de la régularité de leur application, qu’il convient de déduire de cette créance. Le solde de la créance n’étant pas sérieusement contesté ni contestable, Madame [V] [W] sera donc condamnée au paiement de la somme de 411,61 euros à titre d’indemnité provisionnelle pour l’arriéré de loyers, charges locatives et indemnités d’occupation dus à la date du 20 juin 2024 – échéance du mois de mai 2024 incluse. Madame [V] [W] sera, en outre, condamnée au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer courant et des charges (602,32 euros par mois à la date de l’audience), à compter du 1er juin 2024 et jusqu’à la libération effective des lieux. S’agissant d’une provision, cette somme portera intérêts au taux légal à compter du prononcé de la présente décision. Dans l’hypothèse où Madame [V] [W] ne respecterait pas les délais de paiement accordés et en serait déchue, elle sera en outre condamnée, en deniers ou quittances valables, au paiement des loyers ou indemnités d’occupation ayant couru ou continuant à courir à compter du 1er juin 2024. Sur le sort des meubles En ce qui concerne le sort des meubles, il sera procédé selon les dispositions des articles L433-1 et L433-2 du Code des procédures civiles d’exécution. Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie qui succombe est condamnée aux dépens. Ceux-ci seront donc mis à la charge de Madame [V] [W]. Aux termes de l’article 700 du même code, le juge condamne la partie tenue aux dépens à payer à l’autre partie, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, la somme qu’il détermine en tenant compte de l’équité. Il convient de condamner Madame [V] [W] à verser à la SA CDC HABITAT SOCIAL la somme de 150 euros. Il convient de rappeler que l’exécution provisoire de la présente ordonnance est de droit. PAR CES MOTIFS Statuant en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort, CONSTATONS la réunion à la date du 29 janvier 2024 des conditions d’acquisition de la clause de résiliation insérée au contrat de bail du 9 mars 2020 entre Madame [V] [W] et la SA CDC HABITAT SOCIAL, relatif au logement situé [Adresse 6] / [Adresse 1], [Adresse 6] à [Localité 4] ; CONDAMNONS Madame [V] [W] à payer à la SA CDC HABITAT SOCIAL la somme de 411,61 euros à titre d’indemnité provisionnelle pour l’arriéré de loyers, charges locatives et indemnités d’occupation à la date du 20 juin 2024 (échéance du mois de mai 2024 incluse), avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ; ACCORDONS à Madame [V] [W] la faculté de se libérer de sa dette dans un délai de 9 mois à raison de 8 mensualités successives de 50 euros chacune, suivies d’une 9ème et dernière mensualité représentant le solde du principal, des intérêts, frais et indemnité de procédure, le premier versement devant intervenir dans le mois suivant la signification de la présente décision et chaque mensualité devant être versée au dernier jour de chaque mois au plus tard, le loyer courant et les charges devant être réglés à leur échéance ; DISONS que les paiements s’imputeront d’abord sur la dette au titre des loyers, charges ou indemnités d’occupation puis sur les intérêts, dépens et autres frais s’il y a lieu ; ORDONNONS, en conséquence, la suspension des effets de la clause de résiliation permettant la continuation du contrat de bail ; DISONS que si le moratoire ci-dessus fixé est respecté, la clause de résiliation du bail sera réputée n’avoir jamais joué ; DISONS, en revanche, qu’à défaut de paiement du loyer courant ou d’une seule mensualité à l’échéance fixée avant la fin du paiement de la dette en principal et intérêts : la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible ;si la défaillance intervient avant la fin du paiement des sommes dues au titre des loyers, charges ou indemnités d’occupation, la clause de résiliation reprendra son plein et entier effet entraînant la résiliation immédiate du contrat de bail ; qu’en ce cas, à défaut pour Madame [V] [W] d’avoir libéré volontairement les lieux, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec, si nécessaire, l’assistance de la force publique, deux mois après la délivrance d’un commandement de quitter les lieux conformément aux dispositions des articles L.411-1 et L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;qu’en ce cas le sort des meubles sera réglé conformément aux dispositions des articles L.433-1, L.433-2 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;qu’en ce cas sera due une indemnité d’occupation égale au montant du loyer révisable selon les dispositions contractuelles et de la provision sur charges (602,32 euros par mois à la date de l’audience), augmentée de la régularisation au titre des charges dûment justifiées et CONDAMNONS Madame [V] [W] à son paiement à compter du 1er juin 2024, jusqu’à libération effective des lieux ; CONDAMNONS Madame [V] [W] aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer, de l’assignation, du dénoncé à la CAF et de la notification de l’assignation au représentant de l’État ; CONDAMNONS Madame [V] [W] à payer à la SA CDC HABITAT SOCIAL une indemnité de 150 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ; REJETONS le surplus des demandes ; RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit par provision ; Ainsi jugé les jour, mois et an susdits. LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION