Cour de cassation, 03 juillet 1991. 89-19.989

LA COUR DE CASSATION, TROISIEME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : Sur le pourvoi formé par : 1°/ la société anonyme "Société de développement régional de l'Ouest" (SODERO), dont le siège est à Nantes (Loire-Atlantique), Palais de la Bourse, 2°/ M. Bernard H..., agissant en qualité de syndic à la liquidation des biens de la société Soral ayant anciennement son siège à Saint-Gildas-des-Bois (Loire-Atlantique), demeurant ... à Saint-Nazaire (Loire-Atlantique), en cassation d'un arrêt rendu le 7 septembre 1988 par la cour d'appel de Rennes (1re chambre, lre section), au profit : 1°/ de la commune de Saint-Gildas-des-Bois, mairie de Saint-Gildas-des-Bois (Loire-Atlantique), prise en la personne de son maire en exercice, 2°/ de M. I..., Stanislas, Victor, Gustave K..., notaire, demeurant ... (Loire-Atlantique), défendeurs à la cassation ; Les demandeurs invoquent, à l'appui de leur pourvoi, les deux moyens de cassation annexés au présent arrêt ; LA COUR, en l'audience publique du 4 juin 1991, où étaient présents : M. Senselme, président M. Douvreleur, rapporteur, MM. L..., B..., A..., M..., Z..., Y..., E..., D..., J... G..., M. X..., Mlle F..., M. Chemin, conseillers, Mme C..., M. Chapron, conseillers référendaires, M. Marcelli, avocat général, Mme Pacanowski, greffier de chambre ; Sur le rapport de M. le conseiller Douvreleur, les observations de la SCP Célice et Blancpain, avocat de la société SODERO et M. H..., ès qualités, de la SCP Nicolay et de Lanouvelle, avocat de la commune de Saint-Gildas-des-Bois, de la SCP Boré et Xavier, avocat de M. K..., les conclusions de M. Marcelli, avocat général, et après en avoir délibéré conformément à la loi ; Sur le premier moyen : Attendu, selon l'arrêt attaqué (Rennes, 7 septembre 1988), que la société anonyme "Soral" a acheté, en 1975, à la commune de Saint-Gildas-des-Bois, d'une part, en vertu d'un acte passé en l'étude de M. K..., notaire, une parcelle de terrain, et, d'autre part, à terme, des bâtiments que la commune faisait construire sur cette parcelle ; que la société Soral, qui avait, en outre, contracté un emprunt auprès de la Société de développement régional de l'Ouest (SODERO), en prévoyant au profit de celle-ci une garantie hypothécaire sur le terrain et sur les bâtiments, a été mise en état de règlement judiciaire le 9 juin 1976 ; qu'il est apparu, par la suite, que la parcelle vendue était comprise dans le périmètre d'un remembrement rural, qui avait été ordonné par un arrêté préfectoral antérieur à la date de la vente, et que la commune, qui n'avait pas averti l'acheteur de cette situation, avait obtenu, par un procès-verbal de remembrement du 17 février 1977, l'attribution à son profit de cette même parcelle ; qu'ayant fait reconnaître les droits de la société Soral devant la commission départementale d'aménagement foncier, M. H..., syndic à la liquidation des biens de la société Soral, a obtenu, le 10 février 1982, l'attribution, au profit de celle-ci, d'une nouvelle parcelle, qu'il a revendue à une autre société ; Attendu que M. H..., es qualités, fait grief à l'arrêt, qui a reconnu la faute de la commune, d'avoir limité à 5 000 francs l'indemnité allouée à la société, alors, selon le moyen, "1°) que, dès la signature des deux actes de vente des terrains et des bâtiments, la commune était tenue envers la société Soral de l'obligation de délivrance et de la garantie d'éviction, prévues aux articles 1603 et 1604, 1625 et 1626 du Code civil et ne pouvait y échapper en raison d'une procédure de remembrement ouverte avant les actes de vente et par elle dissimulée à son acquéreur ; d'où il suit qu'en refusant d'accorder à la société Soral une indemnité, correspondant à la valeur des terrains et des bâtiments, la cour d'appel a violé les dispositions susvisés ; 2°) que, selon l'article 1628 du Code civil, "quoiqu'il soit dit que le vendeur ne sera soumis à aucune garantie, il demeure cependant tenu de celle qui résulte d'un fait qui lui est personnel" ; que la cour d'appel qui relève expressément que la commune a dissimulé à la société Soral l'ouverture des opérations de remembrement et a dissimulé à la commission de remembrement le projet de mutation en cours au profit de la société Soral, mais refuse toute garantie d'éviction à cette dernière, n'a donc pas tiré de ses propres constatations les conséquences qui en découlaient, violant ainsi la disposition susvisée ; 3°) que l'obligation de délivrance résulte de l'acte de vente et non du transfert de propriété, d'où il suit qu'en invoquant la circonstance inopérante que le préfet n'avait pas donné son accord à la transaction, la cour d'appel a privé sa décision de toute base légale au regard des articles 1603 et 1604 du Code civil ; 4°) que l'absence d'autorisation préfectorale ne pouvait décharger la commune de son obligation contractuellle, puisque c'était à elle qu'appartenait, en sa qualité de vendeur, de solliciter cette autorisation, ce qu'elle s'est bien gardée de faire ; d'où il suit qu'en statuant comme elle l'a fait, la cour d'appel a violé l'ensemble des dispositions susvisées, ainsi que les articles 1170 et 1174 du Code civil prohibant les conditions potestatives" ; Mais attendu, d'une part, que la cour d'appel, qui a relevé que la société Soral avait obtenu réparation d'une partie de son préjudice lié à l'éviction de la parcelle vendue puisque la commission départementale d'aménagement foncier lui avait attribué, à titre d'échange, une autre parcelle, a fixé souverainement le montant de l'indemnité complémentaire réparatrice du trouble de jouissance ; Attendu, d'autre part, que la société Soral, s'étant prétendue propriétaire des bâtiments par voie d'accession, et ayant reconnu devant la cour d'appel que l'acte de vente des constructions était soumis à la condition suspensive de la ratification par le préfet, qui n'avait jamais eu lieu, et que dès lors, cette vente était restée sans effet, ne peut pas soutenir devant la Cour de Cassation un moyen contraire ; D'où il suit que le moyen doit être écarté ; Sur le second moyen : Attendu que la société SODERO fait grief à l'arrêt d'avoir rejeté sa demande d'indemnité, formée contre la commune de Saint-Gildas-des-Bois, en réparation du préjudice causé par la perte de son gage hypothécaire garantissant le prêt qu'elle avait consenti à la société Soral, au motif, notamment, que la société SODERO avait omis de vérifier l'étendue des droits réels de la société emprunteuse, alors, selon le moyen, "1°) que ce motif est inopérant du fait que, comme la société SODERO l'avait fait valoir dans ses conclusions, les renseignements hypothécaires, que la société SODERO avait recueillis, ne faisaient pas mention du remembrement et que la société Soral elle-même était tenue dans l'ignorance de la situation véritable du bien vendu ; d'où il suit qu'en se déterminant sans rechercher en quoi la société SODERO aurait effectivement manqué de diligence, la cour d'appel a privé sa décision de toute base légale au regard de l'article 1147 du Code civil ; 2°) que la cour d'appel a laissé sans aucune réponse les conclusions de la société SODERO, faisant valoir que la commune avait, par sa réticence dolosive, empêché la société SODERO de connaître la situation de l'immeuble litigieux, notamment en ne signalant pas, comme l'article 34-2° du Code rural lui en faisait obligation, les actes de vente des 24 octobre 1975 et 23 décembre 1975 et en intervenant à l'acte de prêt des 4 et 7 novembre 1975 sans révéler la situation exacte du terrain soumis au remembrement, et l'avait donc privée de la possibilité de prendre les mesures nécessaires à la sauvegarde de son gage, violant ainsi l'article 455 du nouveau Code de procédure civile"; Mais attendu que la cour d'appel, qui a répondu aux conclusions en retenant, par motifs propres et adoptés, que la commune n'avait aucune obligation d'informer les instances administratives, relativement aux constitutions d'hypothèques et que les droits du créancier inscrit étaient protégés par les règles de la publicité foncière et par les notifications administratives, qui doivent être adressées par le président de la commission communale de remembrement audit créancier, a légalement justifié sa décision de ce chef en relevant que la garantie, dont bénéficiait la société SODERO sur les bâtiments, objets de l'acte d'acquisition de la société Soral, dépendait de la réalisation des conditions prévues dans cet acte pour le transfert de propriété du bien ; PAR CES MOTIFS : REJETTE le pourvoi ;