Texte intégral
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LILLE
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Chambre 01
N° RG 23/05341 - N° Portalis DBZS-W-B7H-XIUW
ORDONNANCE D’INCIDENT
DU 08 NOVEMBRE 2024
DEMANDEURS AU PRINCIPAL :
(Défendeurs à l’incident)
Mme [Z] [Y] épouse [DL]
[Adresse 1]
[Localité 12]
représentée par Me Géraldine SORATO, avocat au barreau de LILLE
Mme [MC] [DL]
[Adresse 14]
[Adresse 14]
représentée par Me Géraldine SORATO, avocat au barreau de LILLE
Mme [C] [DL] épouse [RR]
[Adresse 8]
[Localité 12]
représentée par Me Géraldine SORATO, avocat au barreau de LILLE
M. [A] [DL]
[Adresse 3]
[Adresse 3]
représenté par Me Géraldine SORATO, avocat au barreau de LILLE
Mme [H] [Y] épouse [F]
[Adresse 13]
[Adresse 13]
représentée par Me Géraldine SORATO, avocat au barreau de LILLE,
M. [X] [G]
[Adresse 15]
[Adresse 15]
représenté par Me Géraldine SORATO, avocat au barreau de LILLE,
DÉFENDEURS AU PRINCIPAL
(Demandeurs à l’incident)
S.A.S. LAMY, anciennement dénommée NEXITY LAMY,
INTERVENANT VOLONTAIRE
[Adresse 5]
[Adresse 5]
représentée par Me Alice DHONTE, avocat au barreau de LILLE
S.A. NEXITY, prise en la personne de son gérant
[Adresse 5]
[Adresse 5]
représentée par Me Alice DHONTE, avocat au barreau de LILLE
S.A.S. JULES RCS LILLE METROPOLE 305 154 262
[Adresse 4]
[Adresse 4]
représentée par Me Aymeric ANTONIUTTI, avocat au barreau de LILLE
DÉFENDEURS AU PRINCIPAL
Mme [U] [I] [MF] [Y] épouse [B]
[Adresse 17]
[Adresse 17]/FRANCE
représentée par Me Caroline CHAMBAERT, avocat au barreau de LILLE
Mme [W] [M] [L] [R] [Y]
[Adresse 2]
[Localité 11]/FRANCE
représentée par Me Caroline CHAMBAERT, avocat au barreau de LILLE
Mme [K] [U] [P] [D] [E]
[Adresse 10]
[Adresse 10] /FRANCE
représentée par Me Caroline CHAMBAERT, avocat au barreau de LILLE
M. [J] [MI] [DE] [E]
[Adresse 16]
[Localité 11]/FRANCE
représenté par Me Caroline CHAMBAERT, avocat au barreau de LILLE
M. [O] [S] [V] [E]
[Adresse 7]
[Adresse 7] /FRANCE
représenté par Me Caroline CHAMBAERT, avocat au barreau de LILLE
S.C.I. INES société civile immobilière au capital social de 153.612 €
immatriculée au RCS DE QUIMPER sous le n° 408 570 661
prise en la personne de son gérant en exercice domicilié en cette qualité audit siège
[Adresse 17]
[Adresse 17]
représentée par Me Caroline CHAMBAERT, avocat au barreau de LILLE
Mme [P] [M] [T] [N] épouse [Y]
[Adresse 9]
[Adresse 9]/FRANCE
représentée par Me Caroline CHAMBAERT, avocat au barreau de LILLE
COMPOSITION
Juge de la mise en État : Marie TERRIER,
Greffier : Benjamin LAPLUME,
DÉBATS :
A l’audience du 09 septembre 2024, date à laquelle l’affaire a été mise en délibéré, les avocats ont été avisés que l’ordonnance serait rendue le 08 Novembre 2024.
Ordonnance : contradictoire, en premier ressort, mise à disposition au Greffe le 08 Novembre 2024, et signée par Marie TERRIER, Juge de la Mise en État, assistée de Benjamin LAPLUME, Greffier.
EXPOSÉ DU LITIGE
Vu l’action engagée par Madame [Z] [Y] épouse [DL], Madame [MC] [DL], Madame [C] [DL] épouse [RR], Monsieur [A] [DL], Madame [H] [Y] épouse [F] et Monsieur [X] [G] [ci-après les consorts [Y] [DL]] à l’encontre de la SA Nexity, la SAS Lamy, anciennement Nexity Lamy, Madame [P] [N] épouse [Y], Madame [U] [Y], Madame [W] [Y], Madame [K] [E], Monsieur [J] [E] Monsieur [O] [E], la SCI Ines et la SASU Jules par voie d’assignations délivrées les 1er, 4, 5 et 6 avril 2022 aux fins de voir, au visa des articles 815-3, 1134, 1147 et 1991 du Code Civil, 595 et 700 du code de procédure civile, L. 131-1 du Code des procédures civiles d'exécution, notamment enjoindre la société NEXITY à leur communiquer le relevé de compte propriétaire et le mandat de gestion, sous astreinte outre la condamnation solidaire des défendeurs à verser à Madame [Z] [Y] et à Madame [H] [Y] au titre de la perte de loyers et à l’encontre de Nexity une indemnisation pour l’ensemble des demandeurs pour la violation de son mandat;
Vu les constitutions d’avocats en défense au soutien des intérêts des consorts [Y] [E] d’une part, de la société Jules d’autre part et des sociétés Nexity et Nexity Lamy de troisième part;
Vu l’absence de constitution au soutien des intérêts de la société Inès;
Vu les dernières conclusions d’incident notifiées par le Conseil des sociétés Nexity et de Nexity Lamy le 3 octobre 2023, au visa des articles 815-3, 1231-1, 1231-3, 1231-4, 1991 et suivants du code civil, 789 du code de procédure civile, aux fins de voir
METTRE HORS DE CAUSE la société NEXITY,
ACCUEILLIR l’intervention volontaire de LAMY,
DÉCLARER IRRECEVABLE Mesdames [MC] [DL], [C] [DL] épouse [RR], Messieurs [A] [DL], [X] [G] de leurs demandes, fins et conclusions faute d’intérêt à agir,
DÉBOUTER Mesdames [Z] [DL], [H] [F], [MC] [DL], [C] [DL], Messieurs [A] [DL], [X] [G] et toute autre partie de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions dirigées à l’encontre de LAMY
Condamner in solidum toute partie succombante à payer à la société LAMY la somme de 1.500 € en application de l’article 700 du code de procédure civile et à prendre en charge les dépens de l’incident.
Au soutien de leur demande, elles exposent que la société Nexity n’exerce qu’une activité de holding et que c’est la société Nexity Lamy, devenue Lamy qui exerce le mandat de gestion de l’indivision [Y].
Elles indiquent que l’immeuble objet du bail est soumis au régime d’une indivision avec démembrement de propriété et rappellent que l’usufruitier est libre de jouir comme il l’entend des fruits de l’immeuble, notamment pour le donner à bail sauf à ne pouvoir modifier seul, sans le consentement du nu-propriétaire, un élément essentiel du bail commercial.
Elles en déduisent que l’aménagement de report de dette pendant la période de la pandémie n’a eu aucun impact sur les nus propriétaires puisqu’ils ne demandent que l’indemnisation d’un préjudice moral de sorte que le juge de la mise en état doit les déclarer irrecevables à agir ou s’il est nécessaire de qualifier l’accord de remise, doit renvoyer au fond pour permettre au tribunal d’en connaître.
Elles s’opposent à la demande de communication de pièces formées à titre reconventionnel dès lors qu’elles estiment avoir satisfait à leur obligation et que le seul devoir qui incombe au mandataire de gestion était la transmission d’un relevé propriétaire et non d’un relevé locataire.
Enfin sur la demande indemnitaire, elles remarquent que la question relève du ressort du juge du fond.
Vu les dernières conclusions d’incident notifiées par le conseil de la société Jules le 9 septembre 2024 au visa de l’article 122 du Code de Procédure civile :
Déclarer irrecevables Monsieur [X] [G], Monsieur [A] [DL], Madame [MC] [DL] et Madame [C] [RR] de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions à défaut d’intérêt à agir, en qualité de nu propriétaires non impactés
Condamner Monsieur [X] [G], Monsieur [A] [DL], Madame [MC] [DL] et Madame [C] [RR] aux entiers dépens de l’incident;
Les condamner solidairement à payer à JULES une somme de 1 500 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure civile
Au soutien de son incident, à titre liminaire, elle explique que le bail a pris fin au 30 septembre 2023 et qu’il a été renouvelé au 1er octobre 2023, privant les bailleurs de la possibilité d’exciper un quelconque manquement.
Elle rappelle les périodes de fermeture qu’a connu le commerce en raison de l’état d’urgence sanitaire et la position de certaines juridictions admettant la possibilité d’une suspension des loyers pendant ces périodes.
Elle explique avoir trouvé un accord sur une remise de dette avec les propriétaires, contresigné par Madame [P] [Y], Madame [U] [B] et Madame [H] [F], soit la quasi unanimité des usufruitiers.
Elle conteste la possible remise en cause de l’accord par les nus propriétaires et s’oppose à l’application aux faits de l’espèce de l’arrêt de la Cour de Cassation du 14 mars 2019 en ce qu’il concernait une hypothèse d’abandon permanent du loyer. Elle ajoute que la nullité ouverte par l’article 595 du Code Civil au nu propriétaire est une nullité relative.
Vu les dernières conclusions d’incident notifiées par le Conseil des consorts [Y] [DL] le 31 mai 2024, aux fins de voir au visa des articles 31 du Code de procédure civile, 815-3 et 595 du Code civil, 1991 et 1992 du Code civil,
PRENDRE ACTE de l’intervention volontaire de la société LAMY ;
DIRE ET JUGER que Madame [MC] [Y], Madame [C] [DL], Monsieur [A] [DL] et Monsieur [X] [G], nus-propriétaires, justifient d’un intérêt à agir dans la mesure où :
- La modification du bail commercial sollicitée par JULES dans son courrier du 4 juin 2020 est un acte de disposition nécessitant l’unanimité des indivisaires ;
- La modification du bail commercial sollicitée par JULES nécessitait l’accord de tous les nus-propriétaires et usufruitiers dans le respect du droit de propriété ;
- L’accord de tous les indivisaires, dont les nus-propriétaires, n’a pas été obtenu concernant la modification du bail commercial sollicitée par JULES.
Par conséquent :
DIRE ET JUGER RECEVABLES les demandes formulées par Madame [MC] [Y], Madame [C] [DL], Monsieur [A] [DL] et Monsieur [X] [G], nus-propriétaires ;
DÉBOUTER la société LAMY de toutes ses demandes, fins et conclusions, à l’exception de celle relative à son intervention volontaire ;
ENJOINDRE la société LAMY de communiquer à Madame [Z] [Y], Madame [MC] [DL], Madame [C] [DL] épouse [RR] et Monsieur [A] [DL], Monsieur [X] [G] et Madame [H] [Y], le relevé de compte locataire à jour sous astreinte de 500 € par jour de retard à compter de l’expiration d’un délai d’un mois suivant la décision à intervenir,
CONDAMNER la société LAMY à verser à Madame [MC] [Y], Madame [C] [DL], à Monsieur [A] [DL] et à Monsieur [X] [G] la somme de 5.000 € à chacun au titre du préjudice subi résultant de la violation du mandat de NEXITY ;
DIRE que l’ensemble des condamnations porteront intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;
ORDONNER la capitalisation des intérêts échus depuis un an ;
CONDAMNER la société LAMY à verser à Madame [MC] [DL], Madame [C] [DL], Monsieur [A] [DL] et Monsieur [X] [G] la somme de 2.000 € chacun sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;
CONDAMNER la société LAMY aux entiers dépens.
Ils prennent acte de l’intervention volontaire de la société Nexity Lamy et de la mise hors de cause nécessaire de la holding Nexity.
Ils affirment leur intérêt à agir tant à l’encontre de la société Jules que la société Lamy en raison de l’accord ayant consacré une suspension puis une réduction du loyer alors que constituant un acte de disposition, il nécessitait l’accord de tous les nus-propriétaires et usufruitiers. Ils font remarquer que le gestionnaire de l’immeuble avait également retenu cette nécessaire unanimité des propriétaires indivis et qu’il ne peut désormais se contredire.
Ils remarquent que la solution retenue est contraire à la jurisprudence de la Cour de Cassation sur les baux commerciaux en période Covid et qu’au plan fiscal un abandon de loyer est analysé comme une libéralité qui est un acte de disposition.
Ils affirment leur intérêt à agir dès lors que tous les usufruitiers n’avaient pas donné leur accord comme les nus propriétaires puisqu’ils rappellent au visa de l’article 595 alinéa 4 du Code Civil que la conclusion d’un bail commercial nécessite l’accord du nu-propriétaire, ce à quoi avait acquiescé la société Nexity Lamy avant désormais de se contredire.
Ils considèrent que l’accord donné par certains co indivisaires sans le consentement des autres est indifférent puisque le consentement n’a pas été donné de manière éclairée.
A l’égard de Jules, ils rappellent que le preneur était informé de l’opposition de certains des propriétaires mais a quand même obtenu l’accord de certains pour appliquer unilatéralement une franchise de loyers et une modification des modalités du paiement.
A l’encontre de la société Lamy, ils indiquent que le gestionnaire a porté atteinte aux droits des propriétaires et les a privés d’informations sur les actions mises en place et soulignent qu’une telle mesure prise à titre provisoire est devenue désormais définitive dès lors que le loyer impayé n’a pas été régularisé.
Ils affirment qu’ils ont intérêt à agir en raison de leur qualité de contractant tant du gestionnaire du bail que du preneur.
L’incident plaidé à l’audience du 9 septembre 2024 a été mis en délibéré au 8 novembre 2024
Suivant note en délibéré transmise le jour même, à l’issue de l’audience, les consorts [Y] [DL] indiquent que, compte tenu de la communication le jour de l’audience d’un nouveau décompte arrêté au 30 septembre 2024, ils abandonnent leur demande de communication de pièce.
MOTIFS
Sur l’intervention volontaire de la société Nexity Lamy et la mise hors de cause de la société Nexity
Les parties s’accordent pour constater que la SA Nexity n’est qu’une holding alors que c’est la SAS Nexity Lamy, devenue la SAS Lamy qui exerce la gestion locative de l’ensemble immobilier sis [Adresse 6], il y a lieu de mettre hors de cause la SA Nexity et de constater la recevabilité de l’intervention volontaire de la SAS Lamy.
Sur le motif d’irrecevabilité
Selon les dispositions de l’article 789 du Code de procédure civile :
“Lorsque la demande est présentée postérieurement à sa désignation, le juge de la mise en état est, jusqu'à son dessaisissement, seul compétent, à l'exclusion de toute autre formation du tribunal, pour :
(...) 6° Statuer sur les fins de non-recevoir. (...)”
Et l’article 122 du Code de procédure civile prévoit :
“Constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l'adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d'agir, tel le défaut de qualité, le défaut d'intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.”
En l’espèce, les prétentions des consorts [Y] [DL] étant formées au visa des articles 595 , 815-3, 1134, 1147 et 1991 du Code Civil, au stade de l’incident et au seul visa de leurs droits de nus-propriétaires, il est acquis que les consorts [Y]-[DL] sont dotés d’un intérêt à agir dès lor que la question de la gestion du bail commercial porte sur l’immeuble indivis sur lequel ils ont un droit démembré, sans que l’existence de cet intérêt ne permette de préjuger du bien fondé de leur demande dont l’issue dépendra de la qualification des pouvoirs attribués à chacun des titulaires de droits démembrés. Le renouvelement du bail qui est la reconduction du contrat tel qu’il a été initialement été conclu pour une durée supérieure, n’est pas en soi de nature à priver le bailleur de la possibilité de se plaindre d’un éventuel manquement contractuel du preneur sur la période précédent le renouvelement.
En conséquence, il y a lieu de rejeter la fin de non-recevoir soutenue par la SAS Lamy et la SAS Jules.
Sur la demande de communication de pièces
Compte tenu de la position désormais reprise par les consorts [Y] [DL] selon la note en délibéré du 9 septembre 2024, il n’y a pas lieu de statuer sur cette prétention.
Sur la demande de dommages et intérêts formée contre la SASU Lamy
Le juge de la mise en état ne tirant ses pouvoirs juridictionnels que des articles 780 à 797 du Code de Procédure civile, aucune de ces dispositions ne lui confère la possibilité de connaître du fond de l’affaire pour apprécier la responsabilité du gestionnaire immobilier pour une faute commise dans l’exercice de son mandat.
En l’espèce, il y a lieu de débouter les consorts [Y]-[DL] de leur demande indemnitaire formée à l’encontre de la société Lamy, en ce qu’elle a été présentée au juge de la mise en état alors qu’elle implique de statuer sur le fond de la demande en violation du mandat de gestion.
Sur les demandes accessoires
Succombant principalement en leur incident, il y a lieu de condamner, conformément à la demande faite par les consorts [Y] [DL], la société Lamy aux dépens de l’incident.
Supportant les dépens, elle sera condamnée à payer une somme en application de l’article 700 du Code de Procédure civile aux consorts [Y]-[DL], pris ensemble qu’il est équitable de fixer à 1.000€.
Tant la société Lamy que la société Jules seront réciproquement déboutées de leur demande du même chef.
PAR CES MOTIFS
Nous, juge de la mise en état, statuant publiquement, par ordonnance contradictoire, susceptible d'appel et par mise à disposition au greffe,
Déclare recevable l’intervention volontaire de la SAS Nexity Lamy devenue la SAS Lamy;
Met Hors de Cause la SAS Nexity ;
Rejetons la fin de non-recevoir tirée du défaut d’intérêt à agir de Madame [Z] [Y] épouse [DL], Madame [MC] [DL], Madame [C] [DL] épouse [RR], Monsieur [A] [DL], Madame [H] [Y] épouse [F] et Monsieur [X] [G] soutenue par la SAS Lamy et la SAS Jules ;
Déboutons Madame [Z] [Y] épouse [DL], Madame [MC] [DL], Madame [C] [DL] épouse [RR], Monsieur [A] [DL], Madame [H] [Y] épouse [F] et Monsieur [X] [G] de leur demande indemnitaire en ce qu’elle est présentée au juge de la mise en état contre la SAS Lamy ;
Condamnons la SAS Lamy à payer à Madame [Z] [Y] épouse [DL], Madame [MC] [DL], Madame [C] [DL] épouse [RR], Monsieur [A] [DL], Madame [H] [Y] épouse [F] et Monsieur [X] [G], pris ensemble la somme de 1.000€ (mille euros) au titre de l’article 700 du Code de Procédure civile ;
Déboutons la SAS Jules et la SAS Lamy de leurs demandes faites au titre de l’article 700 du Code de Procédure civile ;
Condamnons la SAS Lamy aux dépens de l’incident ;
Renvoyons les parties à l’audience de mise en état du 10 janvier 2025 en vue de la clôture et fixation à plaider du dossier.
LE GREFFIER LE JUGE DE LA MISE EN ÉTAT
Benjamin LAPLUME Marie TERRIER
