Tribunal judiciaire, 14 novembre 2024. 24/01818

TRIBUNAL JUDICIAIRE D'ORLÉANS JUGEMENT DU 14 NOVEMBRE 2024 Minute n° : N° RG 24/01818 - N° Portalis DBYV-W-B7I-GWKZ COMPOSITION DU TRIBUNAL : Président : Philippe TROLONGE Greffier : Déborah STRUS DEMANDEUR : SA D'HLM ICF HABITAT ATLANTIQUE dont le siège social est sis 16 rue Henri Barbusse - 37700 SAINT PIERRE DES CORPS représentée par la SCP LEMAIGNEN - WLODYKA - DE GAULLIER, avocats au barreau d'ORLEANS DÉFENDEUR : Monsieur [F] [W] [B] demeurant 45 rue Denis Papin - Appt 4531 - 3ème étage - 45400 FLEURY LES AUBRAIS comparant en personne A l'audience du 10 Septembre 2024 les parties ont comparu comme il est mentionné ci-dessus et l'affaire a été mise en délibéré à ce jour. Copie revêtue de la formule Exécutoire délivrée le : à : Copies délivrées le : à : RAPPEL DES FAITS Par acte sous seing privé en date du 5 juin 2021, prenant effet le 25 juin 2021, la SA d’HLM ICF HABITAT ATLANTIQUE a donné en location à Monsieur [F] [W] [B] un bien à usage d’habitation de type 3 situé 45 rue Denis Papin-3ème étage-escalier 45-porte n°4531- 45400 FLEURY LES AUBRAIS moyennant un loyer mensuel conventionnel de 361,51 € outre 137,96 € de provision pour charges, payables d’avance le 1er de chaque mois. Des loyers et charges demeurant impayés, la SA ICF HABITAT ATLANTIQUE a fait signifier le 4 janvier 2024 à Monsieur [F] [W] [B] un commandement de payer un montant en principal de 2.277,69 euros visant la clause résolutoire, avec sommation de justifier de l’occupation du logement. A défaut de règlement des causes dudit commandement, la SA ICF HABITAT ATLANTIQUE a fait assigner Monsieur [F] [W] [B] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d'Orléans par acte de commissaire de justice signifié -à l’étude- le 16 avril 2024, aux fins suivantes : - constater la résiliation du bail consenti à Monsieur [F] [W] [B], lequel a cessé de plein droit par l’effet de la clause résolutoire au regard des dispositions de l'article 24 de la Loi du 6 juillet 1989, ou subsidiairement, aux torts du locataire pour non-paiement des loyers ; - ordonner que Monsieur [F] [W] [B] soit expulsé ainsi que tout occupant de son chef, dans les délais légaux, et ce, avec le concours de la Force Publique et d'un serrurier si besoin est, dans les formes et délais des articles L.411-1 et R411-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution ; - condamner Monsieur [F] [W] [B] - au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dus - à payer la somme de 2.486,63 euros en principal, avec intérêts légaux à compter du 04/01/2024, date du commandement de payer, et à compter de l’assignation pour le surplus (article 1153 du code civil) ; - condamner Monsieur [F] [W] [B] au paiement d’une indemnité d'occupation mensuelle en deniers et quittances égale au montant des loyers et des charges à compter du jour d’acquisition de la clause résolutoire et ce, jusqu’à complète et effective libération des locaux ; - condamner Monsieur [F] [W] [B] au paiement d’une somme de 500,00 euros en vertu de l’article 700 du Code de procédure civile ; - condamner Monsieur [F] [W] [B] en tous les frais et dépens de l’instance en vertu de l’article 696 du Code de procédure civile ; - ordonner l’exécution provisoire du jugement à intervenir. A l’audience publique de jugement qui s'est tenue le 10 septembre 2024, la SA ICF HABITAT ATLANTIQUE représentée par son avocat, a maintenu ses demandes relatives à l’acquisition de la clause résolutoire et aux impayés de loyers, tout en actualisant la dette locative à 4.171,77 €, ramenée -hors frais de poursuites- à un montant de 3.943,93 euros. Le bailleur a indiqué en outre que le locataire effectuait quelques règlements irréguliers (700 € le 13 août 2024), n’avait pas repris le paiement intégral de son loyer courant, et qu’il s’opposait par conséquent à l’octroi de tout délai de paiement de sa dette arriérée. Monsieur [F] [W] [B] a comparu en personne et a reconnu le montant de la dette locative restant due. Il a expliqué que, salarié depuis 16 ans chez TRADIVAL avec un salaire mensuel de 1700 €, son retard de paiement était dû à un accident de travail dont il a été victime ainsi qu’à des problèmes de famille en Afrique, puis il a déclaré ensuite qu’il vivait avec son frère (qui venait de reprendre une activité professionnelle) et son fils dans l’appartement, et enfin, qu’il sollicitait les plus larges délais de paiement avec suspension des effets de la clause résolutoire, en s’engageant à régler auprès de son bailleur 700 € au 15 septembre 2024, ainsi qu’une somme mensuelle de 250 euros en plus du loyer pour apurer sa dette locative. La fiche relative au diagnostic social et financier reçue au greffe avant l’audience fait état de ce que Monsieur [F] [W] [B] ne s’est pas présenté aux rendez-vous proposés par le travailleur social. Toutefois, une action de prévention des expulsions a pu avoir lieu faisant état de la situation tant familiale que financière du locataire qui a déclaré vouloir se maintenir dans le logement tout en payant son loyer courant et en apurant sa dette locative. La décision a été mise en délibéré à la date du 14 novembre 2024. MOTIFS DE LA DECISION La décision est contradictoire en application de l'article 467 du Code de procédure civile, toutes les parties ayant comparu ou été représentées à l’audience de jugement. I. SUR LA RESILIATION DU BAIL ET L’EXPULSION : - sur la recevabilité de l'action : Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture du Loiret par la voie électronique le 16 avril 2024, soit plus de six semaines avant l’audience du 10 septembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989. Par ailleurs, le bailleur ICF HABITAT ATLANTIQUE justifie avoir préalablement saisi conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) afin de lui signaler la situation d'impayés de Monsieur [F] [W] [B], et ce, dès le 5 janvier 2024, soit plus de deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 16 avril 2024. L’action est donc recevable. - sur l'acquisition des effets de la clause résolutoire et l’expulsion : L'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 applicable lors de la délivrance le 4 janvier 2024 du commandement de payer, dispose que "toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux". Or, en l'espèce, le contrat de location conclu le 5 juin 2021 contient une clause résolutoire dans un délai de 2 mois (article 9 des conditions particulières) et le commandement de payer visant ladite clause a été signifié le 4 janvier 2024 pour paiement de la somme principale de 2.277,69 euros dans ce délai contractuel de 2 mois, et non, dans le délai légalement fixé à six semaines par la loi du 27 juillet 2023. Or, le fondement de l’effet légal du commandement de payer s’appliquant - selon un récent avis de la cour de Cassation - aux contrats en cours, Monsieur [F] [W] [B] disposait donc de 2 mois, soit jusqu'au lundi 4 mars 2024 à 24 heures pour régler cette somme. En l’absence de règlement dans ce délai des causes du commandement relatives aux loyers impayés, il convient en conséquence de constater la résiliation du bail à la date du 5 mars 2024. L’expulsion de Monsieur [F] [W] [B] sera ordonnée, en conséquence, ainsi que de tout occupant de son chef dans les conditions prévues par la loi et ce, si besoin est, avec le concours de la force publique et d’un serrurier sur le fondement des dispositions de l’article L.411-1 du code des procédures civiles d’exécution. Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux sera spécifiquement organisé aux articles L et R. 433-1 et suivants du Code des procédures civiles d'exécution au titre des opérations d'expulsion. II. SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAIEMENT : - sur l'arriéré de loyers et charges : En application de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. La SA ICF HABITAT ATLANTIQUE produit un décompte démontrant que Monsieur [F] [W] [B] reste devoir, après soustraction des frais de poursuite (90,94 € et 136,84 € qui relèvent éventuellement des dépens), la somme de 3.943,93 euros à la date du 1er septembre 2024. Présent à l'audience, Monsieur [F] [W] [B] ne conteste pas le principe et reconnaît le montant de sa dette locative auprès de son bailleur, la SA ICF HABITAT ATLANTIQUE. Monsieur [F] [W] [B] sera donc condamné à verser à son bailleur la somme de 3.943,93 euros, au titre des loyers et charges et indemnités d'occupation impayés, avec intérêts légaux à compter de la signification de la présente décision. - sur l'indemnité d’occupation : De plus, occupant sans droit ni titre depuis le 5 mars 2024, le locataire a manifestement causé un préjudice au bailleur la SA ICF HABITAT ATLANTIQUE qui n’a pas pu disposer du bien à son gré. Monsieur [F] [W] [B] sera, par conséquent également condamné au paiement auprès de son bailleur d'une indemnité mensuelle d’occupation fixée à la somme de 551,17 € égale au montant des loyers et des charges à compter du jour d’acquisition de la clause résolutoire jusqu'à la libération complète des lieux, et ce, conformément à la demande portée dans la somme actualisée à l'audience. III. SUR LES DELAIS DE PAIEMENT ET LA SUSPENSION DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE : L'article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version applicable issue de la loi du 27 juillet 2023, dispose que « le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, (...) au locataire en situation de régler sa dette locative ». (...) L'article 24 VII de cette même loi précise que, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge (…). Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. Présent à l'audience, Monsieur [F] [W] [B] ne conteste pas le principe et reconnaît le montant de sa dette locative tout en sollicitant les plus larges délais de paiement avec suspension des effets de la clause résolutoire. Il s’engage à apurer sa dette par des règlements mensuels de 250,00 euros en sus du loyer courant auprès de son bailleur. Cependant, il apparaît constant que Monsieur [F] [W] [B] n’a effectivement pas repris le règlement intégral de son loyer courant avant la date de l’audience, et que, dans ces conditions, aucun délai de paiement ne peut lui être légalement accordé par la juridiction. Dans ces circonstances, Monsieur [F] [W] [B] ne pourra qu’être débouté de sa demande de ce chef, et la clause résolutoire acquise au 5 mars 2024 conservera par conséquent tous ses effets. IV. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES : Monsieur [F] [W] [B], partie perdante, supportera la charge des entiers dépens d’instance. Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la SA ICF HABITAT ATLANTIQUE, l’équité commande que Monsieur [F] [W] [B] soit condamné à payer à son bailleur la somme de 200,00 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile. Le jugement est de plein droit assorti de l'exécution provisoire. PAR CES MOTIFS Le juge, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort, DECLARE recevable l'action aux fins de constat de la résiliation du bail ; REJETTE les demandes de délais de paiement et de suspension de la clause résolutoire formulées par Monsieur [F] [W] [B] ; CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire, pour loyers et charges impayés, figurant au bail conclu le 5 juin 2021 entre la SA ICF HABITAT ATLANTIQUE et Monsieur [F] [W] [B], concernant le bien à usage d’habitation situé 45 rue Denis Papin-3ème étage-escalier 45-porte n°4531- 45400 FLEURY LES AUBRAIS sont réunies à la date du 5 mars 2024 ; ORDONNE en conséquence à Monsieur [F] [W] [B], occupant du logement sans droit ni titre, de libérer les lieux susvisés et de restituer les clés dès la signification du présent jugement ; DIT qu’à défaut pour Monsieur [F] [W] [B] d’avoir volontairement libéré les locaux loués et restitué les clés dans ce délai, la SA ICF HABITAT ATLANTIQUE pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ; DIT également que les meubles et objets se trouvant dans les lieux suivront le sort prévu notamment par les articles L433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution ; CONDAMNE Monsieur [F] [W] [B] à verser à la SA ICF HABITAT ATLANTIQUE, prise en la personne de son représentant légal, la somme de 3.943,93 € (trois mille neuf cent quarante trois euros et quatre vingt treize centimes) au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation impayés -selon décompte arrêté au 1er septembre 2024- assortie des intérêts légaux à compter de la signification de la présente décision ; CONDAMNE Monsieur [F] [W] [B] à verser à la SA ICF HABITAT ATLANTIQUE, prise en la personne de son représentant légal, une indemnité mensuelle d’occupation d'un montant équivalent à celui du loyer et des charges à la date de résiliation du bail, soit la somme de 551,17 € (cinq cent cinquante et un euros et dix sept centimes) calculée à compter du 5 mars 2024, suivant décompte arrêté au 1er septembre 2024, et ce, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ; CONDAMNE Monsieur [F] [W] [B] à verser à la SA ICF HABITAT ATLANTIQUE, prise en la personne de son représentant légal, une somme de 200,00 euros (deux cents euros) au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ; CONDAMNE Monsieur [F] [W] [B] aux entiers dépens de l’instance ; RAPPELLE que le jugement est de plein droit exécutoire. Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 14 novembre 2024, la minute étant signée par le juge et par le greffier. Le greffier, Le juge,