Tribunal judiciaire, 31 octobre 2024. 24/01895

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE ORDONNANCE DE REFERE N° 24/ Référés Cabinet 3 ORDONNANCE DU : 31 Octobre 2024 Président : Madame LECOQ, Vice-Présidente en charge des référés Greffier lors de l’audience : Madame BONALI,, Greffière Greffier lors du délibéré : Madame ZABNER, Greffière Débats en audience publique le : 27 Septembre 2024 N° RG 24/01895 - N° Portalis DBW3-W-B7I-4ZEN PARTIES : DEMANDEUR Monsieur [E] [S] Ayant élu domicile chez la Société CEPROGIM COLIN, Administrateur de Biens, dont le siège social est [Adresse 3], prise en la personne de son représentant légal Représenté par Maître Aurélie REYMOND de la SELARL DUPIELET-REYMOND, avocats au barreau de MARSEILLE DEFENDEURS Monsieur [H] [J] Né le 20 Mars 1984 à [Localité 4], demeurant [Adresse 2] NOA Dont le siège social est sis [Adresse 1], prise en la personne de son représentant légal Représentés par Maître Yaël BENCHIMOL BEN-HAIM, avocat au barreau de MARSEILLE EXPOSE DU LITIGE: La SARL NOA est titulaire d’un bail commercial consenti par Monsieur [H] [J] [E] [S] au terme d’un contrat en date du 28 février 2013 à effet au premier trimestre 2013 pour se terminer le 31 janvier 2022, reconduit tacitement depuis lors, portant sur les locaux commerciaux situés au rez-de-chaussée du l’immeuble [Adresse 1] et comportant une clause résolutoire. Suivant acte du 1er mars 2013, Monsieur [H] [J] s’est porté caution solidaire de toutes sommes dues ou pouvant être dues au titre du contrat de bail consenti à la SARL NOA à effet au 1er mars 2013. N’ayant pas respecté son obligation de paiement du loyer et des charges au terme convenu, Monsieur [E] [S] a fait délivrer à la SARL NOA un commandement de payer visant la clause résolutoire le 8 décembre 2023, qui est resté infructueux. C’est dans ces circonstances que par exploit de commissaire de justice des 10 et 12 avril 2024, Monsieur [E] [S] a fait assigner la SARL NOA et Monsieur [H] [J], en sa qualité de caution solidaire, aux fins d’obtenir: -la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire et de la résiliation du bail et l’expulsion du locataire et de tout occupant de son chef ; -le paiement d’une somme de 10 303,68 € à titre de provision sur la dette locative du 1er mai 2023 au 30 avril 2024 ; -la fixation d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer de 1000 € majoré des charges et la condamnation de la SARL NOA à son paiement à compter du 1er mai 2024 jusqu’à la libération effective des lieux; -le paiement de la somme de 2000 € en application de l’article 700 du Code de Procédure Civile outre les entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer. L’affaire a été appelée à l’audience du 27 septembre 2024. À cette date, Monsieur [E] [S], par l’intermédiaire de son conseil, développe ses dernières conclusions auxquelles il sera renvoyé, réitère ses demandes de résiliation du bail et d’expulsion du locataire ainsi que de celle de tous occupants de son chef, actualise ses demandes provisionnelles et sollicite voir : -condamner solidairement la SARL NOA et Monsieur [H] [J] au paiement de la somme de 9733,39 € au titre de la dette locative au 5 septembre 2024 ; -condamner solidairement la SARL NOA et Monsieur [H] [J] au paiement d’une indemnité d’occupation d’un montant de 1000 € majorée des charges locatives à compter du 1er octobre 2024 jusqu’à son départ effectif des lieux; -condamner la SARL NOA et Monsieur [H] [J] au paiement de la somme de 2000 € par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer ; -les débouter de toutes leurs demandes, fins et conclusions. La SARL NOA et Monsieur [H] [J], représentés par leur conseil à l’audience, réitèrent leurs conclusions responsives n°3 auxquelles il sera référé, et sollicitent le bénéfice d’un échelonnement des paiements de la dette en 12 mensualités augmentées du loyer mensuel, le rejet des demandes de Monsieur [E] [S] de résiliation du bail et autres formées à leur encontre, statuer ce que de droit sur les dépens et condamner Monsieur [E] [S] au paiement de la somme de 2500 € par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile. SUR QUOI Sur les demandes principales Attendu que l’article 834 du Code de procédure civile dispose « le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différent » ; Que par application de l’article 835 du même code, « le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’impose, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire » ; Attendu qu’en vertu des textes précités, il est possible, en référé, de constater la résiliation de plein droit d’un contrat de bail en application d’une clause résolutoire lorsque celle-ci est mise en œuvre régulièrement et qu’elle ne se heurte à aucune contestation sérieuse ; Attendu qu’il résulte des stipulations du bail commercial en date du 28 février 2013 liant les parties qu’à défaut de paiement d’un terme du loyer, de charges ou de remboursement de frais à son échéance, le contrat est résilié de plein droit un mois après la délivrance d’un commandement de payer les loyers, demeuré infructueux ; Qu’en l’occurrence, suivant acte sous-seing privé du 1er mars 2013, Monsieur [H] [J] s’est porté caution solidaire du paiement des loyers de la SARL NOA ; Que suite au commandement de payer les loyers du 8 novembre 2023, visant la clause résolutoire, le preneur et la caution, à qui incombe la charge probante, ne se sont pas acquittés de l’obligation de paiement dans le délai de 30 jours soit au plus tard le 8 décembre 2023 ; Que pour contester les prétentions du bailleur, la SARL NOA et Monsieur [H] [J] soulèvent l’exception d’inexécution prévue par l’article 1719 du Code civil ; Attendu qu’il est acquis que l’exception d’inexécution de l’article précité ne peut recevoir application, en matière de bail commercial, qu’en cas d’impossibilité absolue pour le preneur d’exploiter les locaux loués ; Que dans le cadre de son ordonnance définitive du 5 juillet 2023, le juge des référés a relevé que « l’interdiction d’accès à l’immeuble et l’impossibilité d’exploiter le local ne sont pas établies, que la SARL NOA ne rapporte pas la preuve de l’absence de fourniture d’électricité par ENEDIS, étant observé que les mails qu’elles versent au débat à ce sujet sont anciens et dates pour les plus récents du mois de décembre 2021, ni que l’absence de fourniture d’électricité invoquée serait imputable au bailleur » ; Qu’au terme de cette ordonnance définitive, la SARL NOA a été condamnée à verser à titre provisionnel à Monsieur [E] [S] la somme de 12 450 € selon décompte arrêté au 1er avril 2023 ; Qu’en l’occurrence, la SARL NOA et Monsieur [H] [J], en sa qualité de caution solidaire, s’appuient sur la même argumentation et les mêmes pièces que celles produites dans le cadre de la précédente procédure de référé que la SARL NOA avait initié pour voir ordonner l’annulation des loyers pour la période de juin 2021 à la reprise effective des locaux, et à laquelle il n’a pas été fait droit ; Que l’exception d’inexécution soulevée par la SARL NOA et Monsieur [H] [J], en sa qualité de caution solidaire, qui ne justifient par aucune pièce probante, actuelle de 2023 et 2024 de l’impossibilité totale et absolue pour le preneur d’exploiter le local commercial, est sérieusement contestable et ne peut être retenue en référé ; Que la SARL NOA et Monsieur [H] [J], en sa qualité de caution solidaire, à qui incombe la charge probante, ne justifient d’aucun règlement de la dette dans le délai de 30 jours de la délivrance du commandement de payer du 8 novembre 2023 soit avant le 8 décembre 2023 ; Qu’il y a donc lieu de constater que par l’effet de la clause résolutoire, le bail se trouve résilié de plein droit le 9 décembre 2023 et l’obligation de la SARL NOA de quitter les lieux n’est dès lors pas contestable ; Attendu que la SARL NOA et Monsieur [H] [J], en sa qualité de caution solidaire, ne contestent pas le montant de 9733,39 € de la créance du bailleur au 5 septembre 2024 ; Qu’il convient de condamner solidairement la SARL NOA et Monsieur [H] [J] au paiement de la somme provisionnelle de 9733,39 € au titre de l’arriéré locatif arrêté au 5 septembre 2024 ; Sur la demande de délai Mais attendu que la nature, le montant de la dette, la situation respective des parties et le commencement d’apurement de la dette locative rendent possible l'octroi de délais de paiement; Qu’il convient en conséquence de faire droit à la demande de la SARL NOA et de Monsieur [H] [J] d’un délai de 12 mois pour assurer le paiement de la dette en plus du loyer mensuel par application de l’article 1343-5 du Code Civil; Qu’il y a lieu en conséquence de suspendre les effets de la clause résolutoire sous réserve du paiement de la dette selon les modalités prévues au dispositif et d’ordonner, en cas de défaut de paiement d’une mensualité d’apurement de la dette ou d’un loyer échu, l’expulsion du locataire et de tout occupant de son chef ; Qu’il y a lieu de dire qu’en cas de défaut de paiement d’une mensualité d’apurement de la dette, le solde de la dette deviendra immédiatement exigible et la SARL NOA et Monsieur [H] [J], en sa qualité de caution solidaire, seront solidairement condamnés à payer au bailleur une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du dernier loyer pratiqué de 865,73 € majoré des charges jusqu’à la libération définitive des lieux loués ; Attendu qu’il convient de condamner in solidum la SARL NOA et Monsieur [H] [J] au paiement de la somme de 1000 € par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer du 8 novembre 2023 pour la somme de 158,26 € ; PAR CES MOTIFS, JUGEANT PAR ORDONNANCE PRONONCEE PAR MISE A DISPOSITION AU GREFFE, CONTRADICTOIRE ET EN PREMIER RESSORT, CONDAMNONS solidairement la SARL NOA et Monsieur [H] [J], en sa qualité de caution solidaire, à payer à Monsieur [E] [S] la somme de 9733,39 € à titre de provision sur la dette locative arrêtée au 5 septembre 2024 ; CONSTATONS l’acquisition de la clause résolutoire du bail commercial situé en date du 28 février 2013 liant les parties ; SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire du bail commercial en date du 28 février 2013 portant sur le local commercial situé au rez-de-chaussée du l’immeuble [Adresse 1] ; DISONS que la SARL NOA et Monsieur [H] [J], en sa qualité de caution solidaire, pourront se libérer de la dette en 12 mensualités de 9733,39 € payables en sus du loyer courant et à la même date que celui-ci, la première mensualité étant due avec le premier terme de loyer qui viendra à échéance après la signification de la présente ordonnance et la dernière mensualité étant majorée du solde; ORDONNONS à défaut d’un seul et unique versement d’une mensualité précitée d’apurement de la dette ou d’un seul loyer venant à échéance, la résiliation immédiate et définitive du bail et l’EXPULSION de la SARL NOA et de tout occupant de son chef ; DISONS qu’à défaut d’un seul et unique versement d’une mensualité précitée d’apurement de la dette, le solde de la dette deviendra immédiatement exigible ; CONDAMNONS solidairement, à défaut d’un seul et unique versement d’une mensualité précitée d’apurement de la dette ou d’un seul loyer venant à échéance, la SARL NOA et Monsieur [H] [J], en sa qualité de caution solidaire, à payer à Monsieur [E] [S] une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du dernier loyer pratiqué de 865,73 € majoré des charges jusqu’à la libération définitive des lieux loués ; CONDAMNONS in solidum la SARL NOA et Monsieur [H] [J] à payer à Monsieur [E] [S] la somme de 1000 € par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ; CONDAMNONS in solidum la SARL NOA et Monsieur [H] [J] aux entiers dépens de référé qui comprendront le coût du commandement de payer du 8 novembre 2023 pour la somme de 158,26 € ; RAPPELONS que la présente ordonnance de référé est exécutoire de droit. LE GREFFIER LE PRÉSIDENT