Tribunal judiciaire, 24 septembre 2024. 23/02179

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE - AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS TRIBUNAL JUDICIAIRE DE ST DENIS MINUTE N° 1ERE CHAMBRE AFFAIRE N° RG 23/02179 - N° Portalis DB3Z-W-B7H-GMDN NAC : 50D JUGEMENT CIVIL DU 24 SEPTEMBRE 2024 DEMANDEUR M. [D] [H] [I] Né le 11 août 1963 à [Localité 5] [Adresse 1] [Localité 4] Rep/assistant : Maître Didier ANTELME de la SCP CANALE-GAUTHIER-ANTELME-BENTOLILA, avocats au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION DÉFENDEUR M. [K] [P] [R] Né le 27 avril 1949 à [Localité 6] [Adresse 3] [Localité 2] Rep/assistant : Maître Jean claude DULEROY de la SELARL DULEROY & DIAZ-DULEROY, avocats au barreau de SAINT-PIERRE-DE-LA-REUNION Copie exécutoire délivrée le : 24.09.2024 CCC délivrée le : à Maître Didier ANTELME de la SCP CANALE-GAUTHIER-ANTELME-BENTOLILA, Maître Jean claude DULEROY de la SELARL DULEROY & DIAZ-DULEROY COMPOSITION DE LA JURIDICTION Le Tribunal était composé de : Madame Sophie PARAT, Juge Unique assistée de Madame Isabelle SOUNDRON, greffière LORS DES DÉBATS L’affaire a été évoquée à l’audience du 12 Août 2024. LORS DU DÉLIBÉRÉ ET DU PRONONCÉ A l’issue des débats, les parties présentes et leurs conseils ont été avisés que le jugement serait mis à leur disposition le 24 Septembre 2024. JUGEMENT : Contradictoire , du 24 Septembre 2024 , en premier ressort Prononcé par mise à disposition par Madame Sophie PARAT, Vice-présidente assistée de Madame Isabelle SOUNDRON, greffière En vertu de quoi, le Tribunal a rendu le jugement dont la teneur suit : FAITS, PROCEDURE ET PRETENTIONS DES PARTIES Par acte notarié du 22 janvier 2020, Monsieur [D] [I] a acquis de Monsieur [K] [R] une villa située [Adresse 1] à [Localité 4], au prix de 558 000 euros. Allégant avoir subi dans les jours qui suivaient un dégât des eaux au niveau du toit terrasse, et avoir constaté l’apparition de remontées capillaires à plusieurs endroits, monsieur [I] a d’abord déclaré le sinistre auprès de son assurance, qui a diligenté une expertise amiable. Puis, monsieur [I] a saisi en référé le président du tribunal judiciaire de Saint-Denis, qui a ordonné une expertise le 19 août 2021. Le rapport d’expertise judiciaire a été déposé par monsieur [U] [M] le 10 février 2023. Par acte de commissaire de justice en date du 23 juin 2023, Monsieur [D] [I] a assigné monsieur [K] [R] devant le tribunal judiciaire de Saint-Denis afin d’obtenir sa condamnation à l’indemniser au titre de l’action estimatoire relevant de la garantie des vices cachés. Aux termes de ses dernières écritures notifiées électroniquement le 20 mars 2024, il demande au tribunal de: - CONDAMNER M. [K] [R] à verser à M. [D] [I] les sommes suivantes en principal: . Au titre de la réduction de prix : 65 078, 54 € . Au titre du préjudice de jouissance : 50 000, 00 € . Au titre du préjudice moral et d’anxiété : 10 000, 00 € . Au titre des frais irrépétibles : 7 500, 00 € - DECIDER que les sommes allouées au titre de la réduction de prix seront actualisées en fonction de l’évolution de l’indice INSEE BT01 des travaux du bâtiment, base février 2023, à la date du paiement intégral ; - DECIDER que les sommes allouées au titre de la réduction de prix seront augmentées des intérêts légaux à compter de la date de la vente, soit le 22 janvier 2020, jusqu’à parfait règlement ; - DECIDER que le surplus des condamnations portera intérêts de droit à compter de l’assignation valant mise en demeure, jusqu’à complet paiement ; - ORDONNER la capitalisation des intérêts échus conformément à l’article 1343-2 du Code civil ; - CONDAMNER M. [R] aux entiers dépens, en ce compris le coût de l’expertise judiciaire, et avec distraction, pour les dépens dont elle aura fait l’avance,au profit de la SCP CANALE-GAUTHIER-ANTELME-BENTOLILA-CLOTAGATIDE, Avocat aux offres de droit ; - DEBOUTER M. [R] de toutes ses demandes reconventionnelles, fins et conclusions. Au soutien de ses prétentions, il fait valoir à titre principal que la maison qu’il a achetée présente des vices cachés, puisque d’importantes infiltrations ont été constatées au niveau des plafonds, murs et menuiseries, et qu’elles réapparaissent à chaque épisode pluvieux important. Il s’appuie sur le rapport d’expertise qui confirme que ces désordres n’étaient pas visibles et apparents pour un non-professionnel. Il considère que la clause d’exonération de garantie des vices cachés ne peut jouer puisque le rapport d’expertise met en évidence que le vendeur ne pouvait ignorer les nombreuses infiltrations, ayant contribué à les cacher avec des couches de peinture, de l’enduit et du mastic. Il fait valoir qu’en l’absence de facture d’un professionnel, aucun élément ne permet de dater avec certitude les travaux de peinture que monsieur [R] a réalisé avant la vente de la maison. A titre subsidiaire, il invoque les manoeuvres dolosives du vendeur. S’agissant de sa demande au titre de l’action estimatoire, il justifie le montant de sa demande en considérant que les travaux doivent permettre de remédier pleinement aux désordres constatés, qui rendent l’ouvrage impropre à sa destination. Aux termes de ses dernières conclusions notifiées électroniquement le 30 avril 2024, monsieur [K] [R] demande au tribunal de: A TITRE PRINCIPAL - DEBOUTER Monsieur [D] [H] [I] de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions, A TITRE SUBSIDIAIRE - FIXER le montant du préjudice matériel de Monsieur [D] [H] [I] à hauteur de 27.612,71 euros ; -DEBOUTER Monsieur [D] [H] [I] de ses demandes indemnitaires au titre des préjudices immatériels. EN TOUT ETAT DE CAUSE, - CONDAMNER Monsieur [D] [H] [I] à payer à Monsieur [K] [P] [R] la somme de 4.000 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile. - CONDAMNER Monsieur [D] [H] [I] aux entiers dépens. - DIRE n’y avoir lieu à assortir le jugement à intervenir de l’exécution provisoire. Au soutien de ses prétentions, il demande à titre principal que la clause d'exclusion de la garantie des vices cachés prévue dans l'acte de vente du 22 janvier 2020 s’applique, faisant valoir que le rapport d’expertise ne contient aucun élément objectif pour établir qu’il aurait eu connaissance des vices affectant la maison. Il soutient au contraire que le fait d’avoir informé monsieur [I] de la réalisation de travaux de peinture et de lui avoir remis les factures afférentes permet d’écarter toute volonté de dissimulation. A titre subsidiaire, il soutient que le préjudice matériel est nécessairement limité à la somme retenue par l’expert à 27 612,71€, le montant demandé ne correspondant en rien à la réparation des désordres liés aux vices cachés. Il fait valoir que les autres préjudices ne sont étayés par aucune pièce. Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il sera renvoyé aux écritures des parties pour un plus ample exposé des moyens et arguments développés au soutien de leurs prétentions. Par ordonnance en date du 10 juin 2024, le juge de la mise en état a ordonné la clôture de la procédure et autorisé les parties à déposer leur dossier le 12 août 2024. Les parties ont été informées que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 24 septembre 2024. MOTIFS DE LA DECISION Sur la garantie des vices cachés : Aux termes de l’article 1641 du code civil: “Le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l'usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l'acheteur ne l'aurait pas acquise, ou n'en aurait donné qu'un moindre prix, s'il les avait connus.” L’acte de vente reçu par Maître [X] le 22 janvier 2020 contient en page 9 une clause d’exonération de garantie, qui stipule néanmoins que “s’agissant des vices cachés, (...) cette exonération de garantie ne s’applique pas (...) s’il est prouvé par l’acquéreur, dans les délais légaux, que les vices cachés étaient en réalité connus du vendeur.” En l’espèce, le rapport d’expertise judiciaire de monsieur [M] met en évidence que la maison présente de multiples infiltrations et remontées capillaires, dans quasiment toutes les pièces (pièce à l’étage, salle à manger, chambre sous toiture, chambre parentale et salle de bains attenante, salle de bains, chambre 2 et chambre 3, buanderie). Il retient que la date d’apparition des désordres est certainement bien antérieure à la vente, et qu’au jour de l’emménagement ainsi que lors des visites, les murs ne présentaient aucun défaut. Le caractère caché des vices affectant la maison vendue par monsieur [R] n’est pas contesté par ce dernier, le litige se concentre sur le point de savoir s’il en avait connaissance. Sur ce point, l’expert retient que compte tenu du nombre important de points d’infiltration en toiture et de l’apparition rapide des fissures et éclats de béton dans les piliers de la varangue, le vendeur ne pouvait pas les méconnaître au moment de la vente. Pour retenir cette conclusion, l’expert s’appuie sur plusieurs éléments: - présence en toiture de réparations au silicone qui sont confirmées infiltrantes après perfusion à la fluorescéine et se situent dans la zone des sinistres, - une entreprise de peinture a confirmé le maquillage de la trace d’infiltration au vu des épaisseurs successives de peinture et d’enduit observées sur un morceau de peinture décollé au-dessus de la baignoire de la salle de bains, ainsi que sur un autre prélèvement réalisé en plafond (avec en outre la présence de plots en silicone destinés à boucher les points d’infiltration), - lors de sa première visite sur les lieux le 9 novembre 2021, l’expert a constaté que les peintures intérieures et extérieures étaient récentes et recouvraient la plupart des désordres relevés. En outre, au-delà de ce rapport d’expertise judiciaire, lors des opérations d’expertise amiable réalisées à la demande de l’assurance de monsieur [I], il avait été demandé à ce dernier de fournir les factures d’entretien remises par le vendeur. A ce titre, 19 pages de copies de factures ont été exploitées, dont la majorité concerne le poste peinture : entre le 7 décembre 2018 et le 25 janvier 2019, 272 litres de peinture ont été achetés, correspondant à plus de 1360m² de surface développée à peindre en deux couches, ce qui est sans commune mesure avec la surface développée murale de la maison. Ont également été versées des factures pour du produit anti-salpêtre, datant de janvier 2019 et pour un gelcoat spatulable nautique, susceptible d’avoir été utilisé pour colmater des fuites soit sur le complexe d’étanchéité soit dans la piscine. Enfin, dans un courrier adressé à l’assureur de monsieur [I] (pièce 6 du demandeur), monsieur [R] indique avoir fait examiner, lorsqu’il a mis la maison en vente, le toit par un couvreur professionnel, qui aurait fait des travaux qu’il jugeait nécessaires pour assurer l’étanchéité. Il précise que les factures laissées à l’acheteur contiennent le matériel acheté pour ces travaux. Il ne conteste pas non plus que tout a été repeint. L’ensemble de ces éléments permet de retenir avec certitude que le vendeur ne pouvait qu’avoir connaissance des vices que présentait le bien immobilier au moment de la vente: la multiplicité des infiltrations, présentes dans quasiment toutes les pièces de la maison, la reprise de la totalité des peintures dans des conditions non pas habituelles avant une vente immobilière mais dans des proportions massives, destinées à masquer des désodres, enfin les réparations sommaires des points d’infiltration sur le toit, qui n’avaient jamais été révélées par les vendeurs avant la vente. Sur ce point, la simple fourniture de factures de matériaux à l’acquéreur lors de la vente, outre qu’il n’est pas démontré qu’elle serait intervenue en amont de la vente, ne saurait suffire à établir que l’acquéreur a été précisément informé des travaux réalisés sur le bien. Par conséquent, l’exonération de garantie ne saurait s’appliquer et monsieur [R] doit garantir monsieur [I] des vices cachés mis en évidence par l’expertise judiciaire. Sur les demandes de réduction du prix et de dommages et intérêts: Aux termes de l’article 1644 du même code: “Dans le cas des articles 1641 et 1643, l'acheteur a le choix de rendre la chose et de se faire restituer le prix, ou de garder la chose et de se faire rendre une partie du prix.” Aux termes de l’article 1645 du code civil: “Si le vendeur connaissait les vices de la chose, il est tenu, outre la restitution du prix qu'il en a reçu, de tous les dommages et intérêts envers l'acheteur.” En l’espèce, le rapport d’expertise judiciaire a chiffré à 27 612,71€ les travaux de réparations des causes et conséquences des désordres observés. Si le demandeur fait valoir que la reprise des causes des désordres dans ces conditions ne permettra pas de bénéficier d’une garantie décennale, il sera observé que monsieur [I] a acquis une maison construite en 1991, pour laquelle le vendeur a déclaré n’avoir fait aucun travaux ni aucune rénovation dans les dix ans précédant la vente (page 13 de l’acte de vente), et qu’il ne pouvait donc penser acquérir un immeuble bénéficiant d’une quelconque garantie décennale. Par conséquent, il ne saurait être fait droit à l’intégralité des demandes au titre de la restitution du prix, monsieur [R] sera condamné à restituer à monsieur [I] la somme de 27 612,71€. Cette somme sera actualisée sur la base de l’évolution de l’indice BT01 depuis février 2023 (date du rapport d’expertise) au jour du paiement intégral. Il sera fait droit à la demande au titre du préjudice de jouissance, qui est établi compte tenu des plus de quatre années écoulées depuis l’achat, durant lesquelles l’acquéreur a vécu dans un bien présentant des infiltrations généralisées, se réactivant à chaque période de pluies, celles-ci étant particulièrement fréquentes et abondantes en zone tropicale. Ce préjudice de jouissance sera compensé par l’allocation de 4500 euros de dommages et intérêts. Cette somme produira intérêts au taux légal depuis l’assignation. Il sera fait droit à la demande de capitalisation des intérêts. Enfin, les demandes indemnitaires formulées au titre du préjudice moral et d’anxiété, qui ne sont étayées par aucune pièce, seront rejetées. Sur les dépens, l’article 700 du code de procédure civile et l’exécution provisoire: Le défendeur, qui succombe, sera condamné aux dépens, qui comprendront les frais d’expertise judiciaire, ainsi qu’à verser au demandeur la somme de 2 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile. La demande tendant à écarter l’exécution provisoire, qui n’est nullement motivée, sera rejetée: la nature de l’affaire, qui se résout par le paiement de sommes d’argent, est évidemment compatible avec l’exécution provisoire. PAR CES MOTIFS Le tribunal, CONDAMNE Monsieur [K] [R] à restituer à Monsieur [D] [I] la somme de 27 612,71€ TTC (vingt-sept mille six cent douze euros et soixante et onze centimes) au titre de la réduction du prix de la vente de l’immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 4], reçue par Maître [X] le 22 janvier 2020, DIT que la somme de 27 612,71€ TTC allouée au titre de la réduction de prix sera actualisée en fonction de l’évolution de l’indice INSEE BT01 des travaux du bâtiment, base février 2023, à la date du paiement intégral, CONDAMNE Monsieur [K] [R] à verser à Monsieur [D] [I], au titre de son préjudice de jouissance, la somme de 4 500€ (quatre mille cinq cent euros) de dommages et intérêts, qui produira intérêts au taux légal à compter du 23 juin 2023, date de l’assignation, ORDONNE la capitalisation des intérêts échus pour une année entière, REJETTE toutes les autres demandes plus amples ou contraires, CONDAMNE Monsieur [K] [R] aux entiers dépens, qui comprendront les frais de l’expertise judiciaire, DIT que la SCP CANALE-GAUTHIER-ANTELME-BENTOLILA-CLOTAGATIDE pourra recouvrer directement les frais dont elle a fait l'avance sans en avoir reçu provision , CONDAMNE Monsieur [K] [R] à restituer à Monsieur [D] [I] la somme de 2 500 (deux mille cinq cents) euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, REJETTE la demande reconventionnelle tendant à écarter l’exécution provisoire de droit, RAPPELLE que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire, La greffière La présidente