Cour de cassation, 06 juin 2019. 18-13.937

CIV.3 MY1 COUR DE CASSATION ______________________ Audience publique du 6 juin 2019 Rejet non spécialement motivé M. CHAUVIN, président Décision n° 10194 F Pourvoi n° W 18-13.937 Aide juridictionnelle totale en défense au profit de Mme K.... Admission du bureau d'aide juridictionnelle près la Cour de cassation en date du 8 octobre 2018. R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E _________________________ AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS _________________________ LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu la décision suivante : Vu le pourvoi formé par : 1°/ Mme T... L..., épouse R..., domiciliée [...] , 2°/ M. U... R..., domicilié [...] , 3°/ la société P...-E..., société civile professionnelle, dont le siège est [...] , prise en qualité de liquidateur de Mme L..., épouse R..., contre l'arrêt rendu le 4 décembre 2017 par la cour d'appel de Bordeaux (4e chambre civile), dans le litige les opposant : 1°/ à H... F..., ayant été domicilié [...] , 2°/ à Mme J... K..., veuve F..., domiciliée [...] , prise tant en son nom personnel qu'en qualité d'ayant droit d'H... F..., décédé, 3°/ à M. Q... F..., domicilié [...] 4°/ à Mme S... F..., épouse N..., domiciliée [...] , 5°/ à M. Y... F..., domicilié [...] , 6°/ à Mme D... F..., domiciliée [...] , tous quatre venant aux droits d'H... F..., défendeurs à la cassation ; Vu la communication faite au procureur général ; LA COUR, en l'audience publique du 7 mai 2019, où étaient présents : M. Chauvin, président, Mme Corbel, conseiller référendaire rapporteur, M. Echappé, conseiller doyen, Mme Besse, greffier de chambre ; Vu les observations écrites de la SCP Ohl et Vexliard, avocat de M. et Mme R... et de la société P...-E..., ès qualités, de la SCP Gaschignard, avocat des consorts F... ; Sur le rapport de Mme Corbel, conseiller référendaire, et après en avoir délibéré conformément à la loi ; Vu l'article 1014 du code de procédure civile ; Attendu que les moyens de cassation annexés, qui sont invoqués à l'encontre de la décision attaquée, ne sont manifestement pas de nature à entraîner la cassation ; Qu'il n'y a donc pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée ; REJETTE le pourvoi ; Condamne M. et Mme R... et la société P...-E..., ès qualités, aux dépens ; Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de M. et Mme R... et de la société P...-E..., ès qualités ; les condamne in solidum à payer aux consorts F... la somme globale de 3 000 euros ; Ainsi décidé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du six juin deux mille dix-neuf. MOYENS ANNEXES à la présente décision Moyens produits par la SCP Ohl et Vexliard, avocat aux Conseils, pour M. et Mme R... et la société P...-E..., ès qualités. PREMIER MOYEN DE CASSATION En ce que l'arrêt attaqué a confirmé le jugement du tribunal de grande instance de la Roche sur Yon en ce qu'il avait débouté la SCP P... E... en qualité de liquidateur de Mme R... et M. R... de leurs demandes ; Aux motifs, sur la demande principale en paiement, que la question qui a dominé le débat au cours des précédentes instances était celle de savoir à qui incombaient les travaux de remise en état des locaux donnés à bail. La Cour de de cassation ayant jugé que le bail litigieux ne comportait pas de stipulation expresse dérogatoire au principe érigé par l'article 1719 du code civil, en vertu duquel notamment les travaux de mise aux normes administratives (règlement sanitaire, règlement de sécurité) sont à la charge du bailleur au titre de son obligation de délivrance d'un bien conforme à son usage contractuel, il est désormais établi que ces travaux incombaient aux bailleurs, de sorte que le principe de leur responsabilité contractuelle semble acquis. La mise en oeuvre de cette responsabilité suppose la démonstration de l'existence d'une obligation contractuelle, de l'inexécution de cette obligation, et du caractère fautif de l'inexécution, la simple inexécution ne suffisant pas. En l'espèce, l'existence de l'obligation elle-même vient d'être consacrée par l'arrêt de la cour de cassation qui a clairement considéré que les clauses invoquées par les bailleurs ne permettaient pas de les exonérer de leur obligation de délivrance conforme. L'inexécution de cette obligation est quant à elle établie au regard des pièces versées aux débats (arrêtés municipaux, contrôles, rapport d'expertise etc) dont il résulte que dès avant la cession du fonds de commerce à Mme R..., l'immeuble présentait des désordres tels que l'expert a considéré qu'il était impropre à sa destination depuis 2004. La démonstration du caractère fautif de l'inexécution se heurte à plus de difficultés. Les parties débattent abondamment sur la connaissance qu'avait chacune de l'état de l'immeuble. Les appelants font ainsi valoir que les bailleurs en étaient parfaitement informés lors de l'achat par Mme R..., cependant que les intimés soutiennent que Mme R..., qui disposait du cahier et du rapport de la Socotec en 2004, a acquis le fonds en toute connaissance de cause ainsi qu'en atteste le prix d'achat dérisoire. Il apparaît cependant à la cour que cette question n'est déterminante qu'à condition d'établir préalablement que chaque partie était éclairée sur les obligations lui incombant. Il convient, pour l'apprécier, de rappeler l'historique du litige : le fonds a été exploité par les époux F... eux-mêmes de 1962 à 2001 ; ils l'ont cédé à M. B... par acte du 28 mars 2001 mentionnant notamment : « l'acquéreur fera son affaire personnelle de la réglementation relative à l'hygiène, la salubrité et la sécurité. Il devra se soumettre aux éventuelles injonctions des services compétents sans recours contre le vendeur » ; un bail a par ailleurs été régularisé le même jour entre les mêmes parties prévoyant que « le locataire prendra les locaux loués dans l'état où ils se trouveront au moment de l'entrée en jouissance, sans pouvoir exiger du bailleur aucune réparation ni remise en état autres que celles qui seraient nécessaires pour que les lieux soient clos et couverts ( ). Le locataire aura à sa charge toutes les transformations et réparations nécessitées par l'exercice de son activité ... » ; suite à la liquidation judiciaire de M. B..., le fonds a été cédé par Me O..., mandataire liquidateur, aux époux C... par acte du 12 mars 2004 qui mentionne notamment : « le vendeur déclare qu'à sa connaissance les locaux ( ) ont fait l'objet des contrôles obligatoires par la Direction Départementale des Services Vétérinaires. L'acquéreur s'engage à se soumettre aux éventuelles injonctions de la Direction Départementale des Services Vétérinaires de la Vendée ( ) » « Le vendeur déclare qu'à sa connaissance les locaux ( ) ont fait l'objet des contrôles obligatoires par la Direction Départementale des Services de Sécurité et de Secours. L'acquéreur s'engage à se soumettre aux éventuelles injonctions de la Direction Départementale des Services de Sécurité et de Secours. » ; la Commission de sécurité d'arrondissement (CSA) de la Préfecture a rendu le 16 juin 2004 un avis défavorable pour les motifs suivants : pas de documents « registre de sécurité non renseigné » pas de contrôles techniques réglementaires - nombreuses non conformités - nécessité d'un diagnostic sécurité général (électricité, gaz, sécurité incendie etc) ; un arrêté a été rendu le 02 juillet 2004 autorisant la poursuite d'exploitation sous réserve que les prescriptions soient réalisées au plus tard le 15 octobre 2004 (faire procéder notamment à un diagnostic général et aux contrôles techniques réglementaires et renseigner le registre de sécurité dans toutes ses rubriques) ; la Socotec a établi le 02 septembre 2004 un rapport relevant 131 points de non-conformité ; un arrêté a été rendu le 27 décembre 2004 autorisant néanmoins la poursuite d'exploitation au visa du rapport Socotec du 02 septembre 2004 et de l'intervention de diverses entreprises qui auraient renseigné le registre de sécurité ; suite à la liquidation judiciaire de M.C..., le fonds a été cédé à Mme R... par acte du 15 juin 2006 qui stipule notamment : « le cessionnaire reconnaît être informé de l'obligation qui lui incombe de se soumettre à la réglementation relative à l'hygiène, à la salubrité et aux injonctions de la commission de sécurité ; il déclare vouloir en faire son affaire personnelle sans recours contre le cédant. » ; le bail régularisé parallèlement comporte une clause selon laquelle « le locataire prendra les locaux loués dans l'état où ils se trouvent au moment de l'entrée en jouissance sans pouvoir exiger du bailleur aucune réparation ni remise en état autre que celles qui seraient nécessaires pour que les lieux soient clos et couverts. » ; la Préfecture a adressé le 24 juin 2008 Mme R... un courrier lui rappelant l'avis défavorable du 16 juin 2004 et la nécessité d'un diagnostic général ; la Socotec a établi le 30 octobre 2008 en présence de l'exploitante un nouveau rapport relevant de nombreux écarts réglementaires et insistant sur la nécessité de suivre les préconisations ; un arrêté a été rendu le 09 juillet 2009 ordonnant la réalisation de divers travaux avant le 30 septembre 2009 et le 31 décembre 2009 sous peine de fermeture au public ; plusieurs arrêtés sont intervenus ensuite, notamment les 1er septembre 2009, 04 janvier 2010 et 03 janvier 2011, ordonnant l'installation d'une barre anti panique, d'un bloc porte à deux battants et d'autres travaux par l'exploitant dans des délais qui ont été reportés plusieurs fois ; la fermeture de l'établissement a finalement été ordonnée le 05 mars 2011 ; En l'état des pièces versées aux débats, les époux F..., qui ont délivré en 2001 des lieux conformes à leur usage, sont fondés à soutenir, en l'absence de preuve contraire, qu'ils n'ont pas été informés de difficultés particulières liées à l'hygiène ou à la sécurité avant octobre 2008. Ils n'ont ni été conviés aux réunions de la commission de sécurité, ni été destinataires de diagnostics ou d'arrêtés municipaux adressés aux seuls exploitants du fonds de commerce, leur intervention se limitant à établir une procuration au notaire à l'occasion des cessions intervenues par la suite. En tout état de cause, il n'est justifié d'aucune réclamation ni injonction qui leur ait été adressée par leurs preneurs successifs ni par l'administration, constitutive d'une « interpellation suffisante » au sens de l'article 1146 du code civil, de sorte qu'ils peuvent soutenir sans être contredits avoir été convaincus, jusqu'au 30 octobre 2008, que les travaux litigieux incombaient auxdits preneurs. Dans ces conditions, les débats sur la connaissance qu'ils pouvaient avoir du rapport établi par la Socotec en septembre 2004 est sans réel intérêt. Ce n'est qu'à compter du 30 octobre 2008, date à laquelle Mme R... leur a remis en mains propres un courrier leur reprochant un manquement à leur obligation de délivrance, que les bailleurs se sont vu réclamer la réalisation de divers travaux. S'en sont suivis des échanges entre les parties (par l'intermédiaire de leurs conseils) sur la prise en charge de ces travaux, qui ont abouti à l'introduction d'une action en référé puis au fond. Il résulte des pièces produites que pendant toute cette période, tout en contestant le principe de leur responsabilité, les époux F... ont adopté une attitude de conciliation : ils ont proposé un règlement amiable notamment par des réunions ; après la réunion de la commission de sécurité du 18 juin 2009 à laquelle ils ont tous assisté, à l'issue de laquelle le Président de la commission a invité les époux R... à saisir un maître d'oeuvre pour établir le dossier d'autorisation des travaux, ils ont fait installer et payé le 16 juillet 2009 une porte coupe-feu ; ils ont pris l'engagement de faire réaliser les travaux de mise en conformité par courrier du 30 décembre 2009, ont écrit le 15 janvier 2010 pour confirmer leur accord de prise en charge au moins partielle « pour le compte de qui il appartiendra, sans reconnaissance de responsabilité, et dans l'attente d'un accord global ou d'une décision du tribunal sur la répartition des travaux entre propriétaires du fonds locataire et propriétaires des murs », à charge pour Mme R... de fournir un avis de conformité de la cheminée, et [sollicit]é un délai supplémentaire par courrier du 23 décembre 2010. Ils ont par ailleurs réglé une somme de plus de 9.400 euros TTC en février 2011 pour la mise en conformité du réseau eaux usées. Contrairement à ce que font valoir les appelants, ces démarches, et ces engagements, réalisés cependant que parallèlement la procédure suivait son cours, ne sauraient être interprétés comme une reconnaissance de leur responsabilité, mais plutôt comme la volonté de permettre la poursuite de l'activité et d'éviter la fermeture administrative de l'établissement. Dans le même temps, Mme R..., sans jamais tenir compte des injonctions qui lui étaient personnellement adressées, n'a rien mis en oeuvre pour exécuter les obligations mises à sa charge, s'obstinant à adresser à ses bailleurs, après chaque arrêté, une mise en demeure de réaliser les travaux (le 09 octobre 2009, le 19 janvier 2010). Ce faisant, en s'abstenant de faire la moindre démarche active (notamment l'établissement d'un dossier d'autorisation de travaux permettant d'assurer une mise en sécurité et d'établir le classement précis), elle a empêché l'aboutissement des propres démarches de ses bailleurs à l'égard de la mairie. Il ressort de ces circonstances que non seulement l'inexécution reprochée aux époux F... ne peut être qualifiée de fautive, mais que la décision de fermeture administrative, et la mise en liquidation judiciaire de l'établissement, sont la conséquence non pas du manquement des bailleurs à leur obligation de délivrance, mais bien plutôt de l'obstination de Mme R... à n'entamer aucune démarche pour permettre la poursuite d'activité en dépit des demandes formulées par les autorités administratives. Le jugement qui a débouté la SCP P...-E... en qualité de liquidateur de Mme R... et M. R... de leurs demandes, bien que pour d'autres motifs, sera donc confirmé (arrêt, pages 9 à 11) ; 1°/ Alors que le bailleur est obligé, par la nature du contrat et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière, de délivrer au preneur la chose louée ; que l'obligation de délivrance qui pèse sur le bailleur lui impose de livrer un bien conforme à sa destination contractuelle ; qu'en imputant à faute à Mme R... le fait de n'avoir pas tenu compte des injonctions qui lui étaient personnellement adressées et de n'avoir rien mis en oeuvre pour exécuter les obligations prétendument mises à sa charge en « s'obstinant » à adresser à ses bailleurs, après chaque arrêté, une mise en demeure de réaliser les travaux pour en déduire que la décision de fermeture administrative, et la mise en liquidation judiciaire de l'établissement, auraient été la conséquence non pas du manquement des bailleurs à leur obligation de délivrance, mais de « l'obstination » de Mme R... à n'entamer aucune démarche pour permettre la poursuite d'activité en dépit des demandes formulées par les autorités administratives, et ce après avoir pourtant constaté qu'il était désormais établi que les travaux litigieux de mise aux normes dont l'inexécution avait conduit à la fermeture de l'établissement incombaient aux bailleurs au titre de leur obligation de délivrance d'un bien conforme à son usage contractuel, la cour d'appel, qui n'a pas tiré les conséquences légales de ses constatations sur les carences des bailleurs, a violé l'article 1147 du code civil dans sa rédaction antérieure à l'entrée en vigueur de l'ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016, ensemble l'article 1719, 1° du même code ; 2°/ Et alors que le bailleur est obligé, par la nature du contrat et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière, de délivrer au preneur la chose louée ; que l'obligation de délivrance qui pèse sur le bailleur lui impose de livrer un bien conforme à sa destination contractuelle ; que le bailleur ne peut s'exonérer de cette obligation qu'en apportant la preuve d'une cause étrangère présentant les caractères de la force majeure ; qu'en statuant comme elle l'a fait après avoir pourtant constaté que l'inexécution par le bailleur de son obligation de délivrance était établie, l'immeuble présentant des désordres tels que l'expert avait considéré qu'il était impropre à sa destination depuis 2004, motifs pris que les bailleurs n'avaient été informés de l'état de l'immeuble qu'à compter du 30 octobre 2008, lorsqu'ils avaient été destinataires d'un courrier de Mme R... réclamant la réalisation des travaux prescrits par l'autorité administrative, qu'à compter de cette date, ils avaient adopté une attitude de conciliation en proposant un règlement amiable par des réunions et en prenant l'engagement de faire réaliser les travaux de mise en conformité par courrier du 30 décembre 2009, tandis que dans le même temps, Mme R... n'avait rien mis en oeuvre pour exécuter les obligations prétendument mises à sa charge, en s'abstenant d'établir un dossier d'autorisation de travaux permettant d'assurer une mise en sécurité, et ce sans préciser en quoi l'abstention imputée à la locataire aurait présenté les caractères de la force majeure, la cour d'appel n'a pas légalement justifié sa décision au regard de l'article 1147 du code civil dans sa rédaction antérieure à l'entrée en vigueur de l'ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016, ensemble l'article 1719, 1° du même code. SECOND MOYEN DE CASSATION En ce que l'arrêt attaqué a fixé la créance de Monsieur et Madame F... au passif de la liquidation judiciaire de Madame R... à hauteur de la somme de 10.239,30 euros, dont 9 511,50 euros correspondant aux loyers impayés de mars à novembre 2011 ; Aux motifs que les intimés sollicitent enfin reconventionnellement la condamnation des appelants à leur verser une somme forfaitaire de 13 000 euros correspondant : aux loyers impayés de mars à novembre 2011 (9 511,50 euros) ( ) ; dès lors qu'il a été jugé que la responsabilité des bailleurs n'était engagée ni dans la décision de suspension administrative, ni dans la liquidation judiciaire de la société, c'est à bon droit que les premiers juges ont fait droit à la demande formée à ce titre ( ) ; il convient en conséquence de fixer la créance de M. et Mme F... au passif de la liquidation judiciaire de Mme R... à hauteur de 10 239,30 euros (9 511,50 + ( )) (arrêt attaqué, p. 11 et 12) ; Alors que la cassation à intervenir du chef de l'arrêt ayant débouté la Scp P...-E... ès qualités et Monsieur R... de leurs demandes fondées sur le manquement des époux F... à leur obligation de délivrance entraînera, par voie de conséquence, celle du chef de l'arrêt ayant fixé la créance des époux F... au passif de la liquidation judiciaire de Madame R... à raison des loyers impayés de mars à novembre 2011, se trouvant avec lui dans un lien de dépendance nécessaire, et ce par application des dispositions de l'article 624 du code de procédure civile.