Cour d'appel, 25 septembre 2023. 21/03391

25/09/2023 ARRÊT N° N° RG 21/03391 N° Portalis DBVI-V-B7F-OJY3 JCG / RC Décision déférée du 02 Juin 2021 TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de FOIX (19/00263) M. BARRIE [J] [M] [D] [B] épouse [M] C/ [R] [S] CONFIRMATION PARTIELLE Grosse délivrée le à REPUBLIQUE FRANCAISE AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS *** COUR D'APPEL DE TOULOUSE 1ere Chambre Section 1 *** ARRÊT DU VINGT CINQ SEPTEMBRE DEUX MILLE VINGT TROIS *** APPELANTS Monsieur [J] [M] [Adresse 4] [Localité 2] Représenté par Me Aurélien DELECROIX, avocat au barreau de TOULOUSE Madame [D] [B] épouse [M] [Adresse 4] [Localité 2] Représentée par Me Aurélien DELECROIX, avocat au barreau de TOULOUSE INTIME Monsieur [R] [S] [Adresse 3] [Localité 1] Représenté par Me Virginie PRADON-BABY de la SCP BABY PRADON-BABY CHATRY-LAFFORGUE, avocat au barreau D'ARIEGE COMPOSITION DE LA COUR En application des dispositions des articles 805 et 907 du Code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 04 Avril 2023, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant J. C GARRIGUES, chargé du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de : M. DEFIX, président J.C. GARRIGUES, conseiller S. LECLERCQ, conseiller Greffier, lors des débats : N.DIABY ARRET : - CONTRADICTOIRE - prononcé publiquement par mise à disposition au greffe après avis aux parties - signé par M. DEFIX, président, et par N.DIABY, greffier de chambre EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE Suivant acte reçu par Maître [P], notaire à [Localité 5], le 11 mai 2017, Monsieur [J] [M] et Madame [D] [B] épouse [M] ont vendu à Monsieur [R] [S] une maison à usage d'habitation située [Adresse 3] à [Localité 1] (09), moyennant le prix de 205.000 € . Les vendeurs ont déclaré que le bien avait fait l'objet : - d'un permis de construire numéro 09 264 04 C0002 délivré par le maire de la commune de [Localité 1] le 09 mars 2004 ; - d'un permis de construire modificatif numéro PC 09 264 04 C0002 1 délivré par le maire de la commune de [Localité 1] le 24 août 2004 concernant la création d'un sous-sol et la modification du plan ; - d'un permis de construire modificatif numéro PC 09 264 04 C0002 2 délivré par le maire de la commune de [Localité 1] le 13 janvier 2005 concernant la modification du plan intérieur. Les vendeurs ont également déclaré que les travaux de gros oeuvre avaient été réalisés par la société Arbane Entreprise et que tous les autres travaux avaient été réalisés par divers artisans depuis plus de 10 ans à l'exception de la façade réalisée par le vendeur et terminée le 30 avril 2007. Après être entré dans les lieux, M. [S] a saisi le juge des référés d'une demande d'expertise au motif de la découverte de plusieurs désordres affectant la maison. Par ordonnance en date du 19 décembre 2017 une expertise judiciaire a été ordonnée par le juge des référés du tribunal de grande instance de Foix. L'expert a déposé son rapport le 15 janvier 2019. Par acte d'huissier en date du 4 mars 2019, M. [S] a fait assigner M et Mme [M] devant le tribunal de grande instance de Foix sur le fondement des articles 1137 et suivants et 1792 du code civil en paiement de la somme principale de 55.000 € en réparation des préjudices tels que fixés par l'expert. Par jugement contradictoire en date du 2 juin 2021, le tribunal judiciaire de Foix a : - condamné M et Mme [M] à payer à M. [S] les sommes suivantes : * 54.916,37 euros TTC au titre des travaux de reprise, * 2.500 euros au titre des frais irrépétibles, - débouté chacune des parties du surplus de ses demandes, - condamné M. et Madame [M] aux dépens, y compris le coût du constat d'huissier du 14 novembre 2017 d'un montant de 290 euros et le coût de l'expertise judiciaire. Pour statuer ainsi, le tribunal a relevé que dans le cadre des opérations d'expertise, M. [M] avait indiqué avoir réalisé lui-même divers travaux lors de la construction, à savoir réalisation de l'enduit, pose d'une protection marron autour de la maison et réalisation d'un drain en pied de mur, qu'au vu des factures de la société Arbane, cette entreprise n'avait réalisé qu'une partie des travaux , et qu'il n'était produit aucune pièce de nature à établir l'intervention d'autres artisans sur le chantier, et qu'il était ainsi établi que diverses déclarations des vendeurs dans l'acte de vente étaient fausses. Il a également constaté que l'expert judiciaire avait relevé l'absence de système de drainage adapté, résultant d'un défaut de conception et de réalisation, à l'origine de l'humidité permanente détrempant le soubassement et le garage de la maison, et que M. [M] avait indiqué qu'il avait réalisé lui-même les travaux d'étanchéité des murs et de drainage des fondations. Il a estimé que ces éléments démontraient la volonté de M et Mme [M] de passer sous silence un élément déterminant quant à la réalisation des travaux de construction, à savoir que M. [M] avait réalisé lui-même les travaux à l'exception de ceux réalisés par l'entreprise Arbane. Il a également relevé que les réponses vagues du vendeur devant l'expert judiciaire quant au suivi du chantier et aux choix de conception et de réalisation tendaient à corroborer sa mauvaise foi, que les principales fissures, les suintements dans le garage et les infiltrations dans le vide sanitaire étaient visibles, mais que les vendeurs auraient néanmoins dû signaler la présence de ces désordres, et que les vendeurs ne pouvaient valablement se prévaloir de l'absence de toute connaissance des désordres. Il en a conclu que les manoeuvres dolosives des vendeurs étaient caractérisées dès lors que par leur mensonge l'acquéreur avait pu légitimement penser acquérir un bien construit dans les règles de l'art par des professionnels du bâtiment à l'exception des enduits, alors qu'en réalité le bien présentait des désordres ayant pour origine un défaut d'exécution ou de réalisation imputable aux vendeurs et nécessitant des travaux de remise en état d'un montant important pour que la valeur du bien corresponde à sa valeur d'achat. Au titre de la réparation du dommage ainsi subi, il a alloué à l'acquéreur le montant des travaux de remise en état tels que chiffrés par l'expert. Par déclaration en date du 27 juillet 2021 , M et Mme [M] ont interjeté appel du jugement, en critiquant l'ensemble de ses dispositions. PRETENTIONS DES PARTIES Dans leurs dernières écritures en date du 13 mars 2023, M et Mme [M], appelants, demandent à la cour aux visas des articles 1101 et suivant du code civil, de : - réformer le jugement dont appel, en qu'il les a condamné payer à M. [R] [S] les sommes suivantes : * 54.916,37 euros au titre des travaux de reprise, * 2.500 euros au titre des frais irrépétibles (articles 700 du code de procédure civile) ainsi qu'aux entiers dépens, dont le coût de l'expertise judiciaire et le coût du constat d'huissierdu 14 novembre 2017 d'un montant de 290€ ; - confirmer le jugement dont appel en ce qu'il a rejeté les demandes de M. [R] [S] au titre d'un trouble de jouissance ; En conséquence, - rejeter les demandes de M. [S]à leur encontre au titre des désordres relatifs aux défauts d'étanchéité de la toiture, des microfissures et fissures affectant la façade et la gestion de l'humidité du sol du terrain sur lequel est construite la maison et, d'une manière plus générale, concernant la vente immobilière du 11 mai 2017 conclue entre les parties ; - rejeter les demandes de M. [S] à leur encontre au titre des travaux de reprises ; - rejeter les demandes de M. [S] à leur encontre au titre du trouble de jouissance - rejeter les demandes de M. [S] à leur encontre au titre des frais irrépétibles et des dépens, en ce compris les frais d'expertise judiciaire ; - condamner M. [S] à leur verser la somme de 3.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entier dépens au titre des frais irrépétibles et des dépens pour la procédure devant la Cour. M et Mme [M] exposent qu'ils ont procédé à la construction de cette maison suivant permis de construire délivré le 9 mars 2004 et qu'ils ont pris le soin d'indiquer à l'acquéreur : - qu'ils n'ont souscrit aucune assurance dommages ouvrage dans le cadre de la réalisation des travaux ; - qu'ils ont souscrit un contrat de marché relatif au gros-oeuvre avec la société Arbane, dont le devis accepté et les factures ont été joints à l'acte de vente ; - que M. [M] était le seul auteur du projet architectural et de la conception du bâtiment, comme mentionné dans le permis de construire ; - que les travaux ont été réceptionnés plus de dix ans après la vente et donc insusceptibles de bénéficier de la garantie décennale, à l'exception des enduits de façade achevés le 30 décembre 2007. Ils ajoutent que suivant l'ensemble des informations communiquées par le vendeur et compte tenu du fait que l'immeuble a été construit depuis plus de dix ans, M. [S] l'a acquis en l'état , 'sans recours contre le vendeur pour quelque cause que ce soit et notamment pour mauvais état de la ou des constructions pouvant exister, du sol ou du sous-sol, vices même cachés (...)', et que l'expert judiciaire a constaté que les désordres allégués par les acquéreurs étaient parfaitement visibles au moment de la vente, notamment les défauts d'étanchéité de la toiture et les fissures de l'enduit. Ils estiment qu'aucun dol ne peut leur être reproché en l'absence d'intention délibérée de tromper et en présence de désordres parfaitement apparents lors de la vente. Ils insistent sur le fait qu'ils avaient informé l'acquéreur qu'ils étaient les concepteurs et de l'absence d'un quelconque maître d'oeuvre, que l'acquéreur était à même de constater que toutes les factures de travaux n'étaient pas fournies par les vendeurs, qu'ils n'ont pas menti sur l'existence d'un drain puisqu'ils en ont bien posé un mais qu'ils ne savaient pas que l'humidité visible affectant le garage et le vide-sanitaire avait pour origine un défaut de conception, que la motivation du tribunal n'est pas fondée puisqu'il est reproché aux vendeurs de ne pas avoir signalé à l'acquéreur les désordres litigieux tout en reconnaissant conformément aux indications de l'expert que ces désordres étaient parfaitement visibles. Dans ses dernières écritures transmises par voie électronique le 14 mars 2023, M. [S], intimé et appelant incident, demande à la cour, aux visas des articles 1137 et suivant, 1641 et 1792 du code civil, de : Y venir les appelants s'entendre - condamner à lui verser la somme de 55.000 euros en réparation de ses préjudices tels que fixés par l'expert ; - condamner à lui verser la somme de 5.000 euros, en réparation de son préjudice de jouissance; - condamner à lui verser la somme de 6.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ; - condamner les consorts [M] aux entiers dépens de l'instance en ceux compris les frais d'expertise déjà engagés, ainsi que les frais de constat du 14 novembre 2017. M. [S] expose qu'aux termes de l'acte de vente, il était fondé à penser que les travaux avaient été réalisés par une entreprise qui bénéficiait de toutes les compétences et qui avait souscrit une garantie décennale ; qu'il est apparu lors de l'expertise que l'entreprise Arbane n'avait pas réalisé les travaux concernant les fondations et notamment leur étanchéité, ces travaux ayant été réalisés par M. [M] lui-même de sorte qu'aucun drain n'avait été posé en périphérie souterraine de la maison contrairement aux règles de l'art et aux dispositions spécifiques du permis de construire qui avait insisté sur la nécessité d'un tel drain ; qu'il était aussi indiqué que les eaux de ruissellement devaient être récupérées dans un puits sec figurant sur le permis de construire, mais qu'il s'est rendu compte de l'inexistence de ce puits sec ; que s'il avait su que la maison avait en réalité été construite par M. [M], il aurait été amené à beaucoup plus de prudence et à une inspection plus approfondie, ce qui lui aurait permis de ne pas accepter la clause de style relative à la prise du bien en l'état sans recours contre le vendeur. Il soutient que les manoeuvres dolosives résident : - dans la fourniture d'un plan inexact ; - dans la précision dans l'acte de vente de travaux qui avaient été réalisés alors qu'ils ne l'avaient pas été ; - dans la précision dans le même acte de vente que les travaux avaient été réalisés par un professionnel alors que c'est M. [M] qui s'était contenté de quelques bricolages ; - dans les constatations réalisées par l'expert et aussi dans le positionnement de M. [M] lors des opérations d'expertise qui n'a pas manqué d'être relevé par l'expert. Enfin, il expose qu'il a bien souffert d'un préjudice de jouissance, ayant eu son garage inondé pendant plus d'un an, et qu'il a été obligé d'ouvrir le terrain et de creuser un puits pour évacuer l'eau qui circulait sous la maison. MOTIFS Sur le fond M. [S] fonde ses prétentions sur les dispositions de l'article 1137 du code civil : 'Le dol est le fait pour un contractant d'obtenir le consentement de l'autre par des manoeuvres ou des mensonges. Constitue également un dol la dissimulation intentionnelle par l'un des contractants d'une information dont il sait le caractère déterminant pour l'autre partie'. Conformément à l'article 1178 du code civil, le dol est une cause de nullité de la convention. Toutefois, indépendamment de l'annulation du contrat, la partie lésée peut demander la réparation du dommage subi dans les conditions du droit commun de la responsabilité extracontractuelle. La principale demande formée à ce titre par M. [S] concerne l'importante humidité en sous-sol. L'expert judiciaire fournit sur ce point les explications suivantes : Le permis de construire PC0926404C002 en date du 9 mars 2004 dispose en son article 2 que 'Toutes les dispositions techniques nécessaires pour résorber les problèmes d'humidité liés à la nature du terrain devront être prises'. Selon M et Mme [M], cette protection aurait été faite au moyen d'un écran et d'un drain. S'agissant de l'écran alvéolaire, le type de matériau qui a été mis en oeuvre devrait, par sa construction et s'il est mis en place correctement, assurer une déconnexion entre le bâtiment et le sol. Or, il a été constaté lors de la première réunion de mars 2018 (en fin de période hivernale), puis confirmé lors de la seconde réunion (en fin de période estivale) que les venues d'eau sont présentes en hauteur dans le sous-sol, tant du côté de la façade (face à la rue où le remblai remonte jusqu'au niveau du rez-de-chaussée) que de part et d'autre de la maison (parties où le terrain descend progressivement jusqu'au niveau du garage en sous-sol). Ces intrusions sont la conséquence de remontées capillaires et des infiltrations dues à la mauvaise mise en oeuvre de l'écran alvéolaire, notamment dans les angles et les traversées par des canalisations, et à la pose d'un enduit bitumineux sur les murs extérieurs, dont l'épaisseur est insuffisante pour étancher correctement la maçonnerie de blocs de béton. L'eau est mal drainée et circule entre l'écran et le mur, humidifiant ainsi tout le soubassement du bâtiment où elle apparaît en flaques. S'agissant du système de drainage, les règles de l'art applicables au moment de la construction de la maison étaient définies par la norme française NFP 10-202-1 de 1994, devenue DTU 20.1 depuis 2005, qui précise un ensemble de modalités de construction des fondations et d'aménagement des murs enterrés et prévoit notamment des prescriptions concernant les maçonneries des soubassements, les précautions indispensables pour assurer un bon drainage des fondations et pour éviter les remontées capillaires. Ces dispositions auraient dû être retrouvées lors des sondages, alors que ce n'est pas le cas. M.[M], questionné sur ce point, indique qu'il a enduit le mur au moyen d'un produit bitumineux, puis disposé un écran alvéolaire et simplement mis en place un drain autour de la maison avant remblaiement (dont la nature de l'un et de l'autre - drain et remblai - n'a pas été précisée). Concernant le type de tuyau mis en place, nous avons constaté qu'il s'agit d'une simple gaine TPC double paroi réservée aux réseaux d'électricité, donc non percée et étanche par nature, incapable de capter l'eau le long de son cheminement et de l'évacuer, alors qu'on aurait dû trouver à la place un drain percé en partie supérieure (obligatoire). L'expert conclut en conséquence : 'Le dispositif en place ne peut donc pas assurer le drainage du bâtiment, car M. [M] n'a pu confirmer qu'il avait bien posé son drain sur une assise en pente, indispensable pour assurer l'évacuation gravitaire de l'eau captée autour de la maison. La poche d'eau qui s'est créée autour de la maison n'est pas évacuée. Le système de drainage existant est donc totalement inapproprié et inefficace ; il explique la situation actuelle. Il apparaît donc ici clairement que la prescription de l'article 2 du permis de construire n'a pas été respectée lors de la réalisation des travaux'. L'expert précise que les suintements dans le garage et les infiltrations dans le vide sanitaire étaient présents et auraient dû être vus lors des visites qui ont précédé l'acquisition, que ces désordres auraient dû être signalés par le vendeur aux futurs acquéreurs car il en avait connaissance, et qu'ils auraient dû aussi être vus par tous les acheteurs potentiels lors d'une inspection attentive au moment de la visite des lieux. Il apparaît toutefois que M et Mme [M] n'ont fourni aucune information à l'acquéreur quant à l'humidité importante affectant le garage et le vide sanitaire, et surtout qu'ils ont dissimulé une information déterminante sur ce point. Ils ont en effet déclaré dans l'acte de vente que les travaux de gros oeuvre avaient été réalisés par la société Arbane Entreprise et avaient fait l'objet d'un contrat de prestation en date du 20 décembre 2004 dont une copie a été annexée à l'acte, et que tous les autres travaux avaient été réalisés par divers artisans depuis plus de 10 ans à l'exception de la façade réalisée par le vendeur et terminée le 30 avril 2007. Ils ont ainsi omis sciemment d'indiquer que c'est M.[M] lui-même qui avait réalisé les travaux de protection et de drainage à l'origine des désordres les plus importants affectant l'ouvrage, et ce n'est qu'à l'occasion de l'expertise que ce dernier a reconnu sa participation et qu'il a été mis en évidence que ces travaux étaient totalement non conformes aux règles de l'art. La fourniture d'une information loyale sur ce point aurait permis à M. [S] de s'interroger de manière plus approfondie sur l'origine de l'humidité dont les traces étaient visibles en sous-sol et, par suite, de renoncer à son acquisition ou de négocier le prix de vente. La dissimulation intentionnelle de cette information justifie que soit mis à la charge de M et Mme [M], à titre de dommages et intérêts, le coût des travaux de reprise du drainage et de l'étanchéité des fondations pour un coût non contesté de 35.118,50 € HT, soit 38.630,35 € TTC. M. [S] réclame également le paiement du coût des travaux de reprise de la toiture (remplacement d'une quinzaine de tuiles faîtières fissurées et raccordement du solin défectueux) pour 3480,62 € HT, et de réfection du crépi de façade fissuré pour 9978,90 € HT, mais il ne rapporte pas la preuve d'une dissimulation intentionnelle ou d'une réticence dolosive de M et Mme [M] sur ces deux points. Il apparaît en effet que conformément aux déclarations effectuées dans l'acte de vente, la charpente et la couverture de la maison ont bien été réalisées par l'entreprise Arbane (pièces n° 3 de M et Mme [M] : devis du 20/12/2004 et facture du 02/05/2005), et que s'agissant de l'enduit de façade réalisé par M. [M] conformément à ce qu'il a déclaré, les principales fissures et microfissures étaient parfaitement visibles au moment de la vente compte-tenu de leur nombre, leur position et leurs dimensions, notamment sur les tableaux et linteaux de fenêtres aux angles du bâtiment (rapport d'expertise, page 31). M. [S] doit en conséquence être débouté de ses demandes concernant ces deux types de désordres. Le jugement sera infirmé sur ce point. - - - - - - - - - - M. [S] justifie que les entrées d'eau dans le garage lui ont occasionné des troubles de jouissance ainsi que divers frais pour évacuer cette eau, avec notamment l'obligation de creuser une tranchée. Ces dommages justifient l'allocation de la somme de 3000 € à titre de dommages et intérêts. Sur les dépens et l'application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile M et Mme [M], parties principalement perdantes, doivent supporter les dépens de première instance, ainsi que décidé par le premier juge, à l'exception toutefois des frais de constat d'huissier qui constituent des frais irrépétibles qui suivent le sort de ces derniers dans l'instance, ainsi que les dépens d'appel. Ils se trouvent redevables d'une indemnité sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, que le premier juge a justement estimée au titre de la procédure de première instance, et dans les conditions définies par le dispositif du présent arrêt au titre de la procédure d'appel. Ils ne peuvent eux-même prétendre à une indemnité sur ce fondement. PAR CES MOTIFS, LA COUR, Confirme le jugement du tribunal judiciaire de Foix en date du 2 juin 2021, sauf en ce qui concerne le montant de la condamnation principale au titre des travaux de reprise prononcée à l'encontre de M et Mme [M], le rejet de la demande relative au préjudice de jouissance et l'inclusion du coût du constat d'huissier du 14 novembre dans les dépens. Statuant à nouveau sur les chefs infirmés et y ajoutant, Condamne M et Mme [M] à payer à M. [S] la somme de 38.630,35 € TTC à titre de dommages et intérêts au titre des travaux de reprise des désordres. Condamne M et Mme [M] à payer à M. [S] la somme de 3000 € à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice de jouissance. Déboute M. [S] de sa demande en paiement du coût du constat d'huissier au titre des dépens de première instance. Condamne M et Mme [M] aux dépens d'appel. Condamne M et Mme [M] à payer à M. [S] la somme de 1500 € en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile en sus de la somme déjà allouée à ce titre par le premier juge. Déboute M et Mme [M] de leur demande formée au titre de l'article 700 du code de procédure civile. Le Greffier Le Président N. DIABY M. DEFIX .