Cour d'appel, 16 mai 2024. 22/01864

Le copies exécutoires et conformes délivrées à ASW/LZ REPUBLIQUE FRANCAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS Minute n° N° de rôle : N° RG 22/01864 - N° Portalis DBVG-V-B7G-ESQI COUR D'APPEL DE BESANÇON 1ère chambre civile et commerciale ARRÊT DU 16 MAI 2024 Décision déférée à la Cour : jugement du 19 octobre 2022 - RG N°22-000152 - TRIBUNAL DE PROXIMITE DE LURE Code affaire : 51A - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion COMPOSITION DE LA COUR : M. Michel WACHTER, Président de chambre. M. Cédric SAUNIER et Mme Anne-Sophie WILLM, Conseillers. Greffier : Melle Leila ZAIT, Greffier, lors des débats et du prononcé de la décision. DEBATS : En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 14 mars 2024, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés devant Mme Anne-Sophie WILLM, conseiller, qui a fait un rapport oral de l'affaire avant les plaidoiries. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour. L'affaire oppose : PARTIES EN CAUSE : APPELANTE Madame [H] [R] [L] née le 11 Août 1965 à [Localité 4] demeurant [Adresse 3] Représentée par Me Lise LACHAT, avocat au barreau de HAUTE-SAONE (bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2022/001380 du 15/12/2022 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de BESANCON) ET : INTIMÉE S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES Sise [Adresse 2] Représentée par Me Lucie TEIXEIRA, avocat au barreau de BESANCON ARRÊT : - CONTRADICTOIRE - Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la cour, les parties en ayant préalablement été avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. - signé par M. Michel WACHTER, président de chambre et par Melle Leila ZAIT, greffier lors du prononcé. ************* EXPOSE DES FAITS, DE LA PROCEDURE ET DES PRETENTIONS Selon contrat signé le 6 juillet 2021, la SCI Carnot, propriétaire, a donné à bail à Mme [H] [R] [L], locataire, un logement situé [Adresse 1] à [Localité 5], moyennant un loyer mensuel de 202,27 euros, outre provisions sur charges de 20 euros. Le même jour, la SCI Carnot a obtenu le cautionnement de la SAS Action Logement Services pour la garantie d'impayés locatifs et l'exercice de toute action visant à recouvrer les loyers et obtenir la résiliation du bail. Le 16 décembre 2021, la société Action Logement Services a fait délivrer à Mme [H] [R] [L] un commandement de payer visant la clause résolutoire inscrite au bail pour des impayés de loyers. Par acte du 13 mai 2022, la société Action Logement Services a fait assigner Mme [H] [R] [L] devant le tribunal de proximité de Lure en résiliation du bail et en paiement des loyers dus. Par jugement rendu le 19 octobre 2022, le tribunal a : - constaté que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 3 septembre 2021 entre Mme [H] [R] [L] et la SCI Carnot, représentée par la société Soliha, concernant le logement à usage d'habitation situé [Adresse 1] à [Localité 5], étaient réunies à la date du 16 février 2022, -ordonné à Mme [H] [R] [L] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de huit jours à compter de la signification de la décision, - dit qu'à défaut pour Mme [H] [R] [L] d'avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la SCI Carnot, représentée par la société Soliha, pourra, deux mois aprés la signification d'un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu'à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d'un serrurier et de la force publique, - rappelé qu'en application des dispositions de l'article L 433-l du code des procédures civiles d'exécution, les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne, et qu'à défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l'huissier de justice chargé de l'exécution avec sommation à la personne expulsée d'avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire, - condamné Mme [H] [R] [L] à payer à la société Action Logement Services, subrogée dans les droits du bailleur, la somme de 2 238, 65 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation incluant le mois de juillet 2022, suivant décompte daté du 12 septembre 2022, avec intéréts au taux légal à compter du commandement de payer sur la somme de 232,27 euros et à compter de l'assignation sur le surplus, - condamné Mme [H] [R] [L] à payer à la société Action Logement Services une somme mensuelle égale au montant du loyer fixé dans le contrat de bail, représentant l'indemnité d'occupation, de la date de la résiliation du bail jusqu'à la libération effective des lieux, - condamné Mme [H] [R] [L] aux dépens de l'instance incluant le coût du commandement de payer (57,53euros), de la notification au Préfet (36,77 euros) et de l'assignation (33,77 euros), - condamné Mme [H] [R] [L] à payer à la société Action Logement Services la somme de 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, - rappelé que l'exécution provision de la décision était de droit. Pour statuer ainsi, le tribunal a retenu : - que la caution prouvait l'obligation du preneur de lui payer les sommes dues, - que la locataire ne justifiait pas s'être acquittée du paiement de sa dette locative, - que les causes du commandement n'avaient pas été réglées. -oOo- Par déclaration formée le 12 décembre 2022, Mme [H] [R] [L] a relevé appel du jugement en toutes ses dispositions. Aux termes de ses uniques conclusions transmises le 11 mars 2023, Mme [H] [R] [L] demande à la cour : - de la déclarer tant recevable que bien fondée en son appel, A titre principal : - d'infirmer le jugement rendu par le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Lure le 19 octobre 2022 en toutes ses dispositions, A titre subsidiaire : - de lui accorder des délais de paiement dans la limite de 36 mois pour régler sa dette locative, - de statuer ce que de droit au titre des dépens, comme en matière d'aide juridictionnelle. -oOo- Aux termes de ses uniques conclusions transmises le 30 mai 2023, la SAS Action Logement Services demande à la cour : - de confirmer le jugement dont appel, - de déclarer acquise la clause résolutoire insérée au bail, A titre subsidiaire, - de prononcer la résiliation du bail aux torts et griefs du preneur, - d'ordonner l'expulsion de Mme [H] [R] [L] et de tous occupants de son chef du logement, au besoin avec le concours de la force publique, - de condamner Mme [H] [R] [L] à lui payer la somme de 3 839,10 euros, avec intérêts au taux légal à compter du 16 décembre 2021, date du commandement de payer, sur la somme de 232,27 euros à compter du 13 mai 2022, date de l'assignation, sur la somme de 890,78 euros, de 1 115,60 euros à compter du 19 octobre 2022, date du jugement, et pour le surplus à compter des présentes conclusions, - de fixer l'indemnité d'occupation à compter de la date de l'acquisition de la clause résolutoire ou de la résiliation du bail au montant du loyer contractuel augmenté des charges, - de condamner Mme [H] [R] [L] à lui payer lesdites indemnités d'occupation dès lors que ces paiements seront justifiés par une quittance subrogative, - de condamner Mme [H] [R] [L] à lui payer la somme de 1 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile au titre de la procédure d'appel, - de condamner Mme [H] [R] [L] en tous les dépens qui comprendront le coût du commandement de payer. -oOo- L'ordonnance de clôture a été rendue le 22 février 2024 et l'affaire a été appelée à l'audience du 14 mars 2024. Elle a été mise en délibéré au 16 mai 2024. En application de l'article 455 du code de procédure civile, il convient de se référer, pour l'exposé des moyens des parties, à leurs conclusions récapitulatives visées ci-dessus. SUR CE, LA COUR I. Sur l'acquisition de la clause résolutoire La société Action Logement Services indique qu'en sa qualité de garante, elle a réglé au bailleur la somme de 232,27 euros correspondant aux loyers et charges d'août, septembre et octobre 2021 et que c'est dans ce contexte qu'un commandement de payer visant la clause résolutoire a été signifié à Mme [H] [R] [L] le 16 décembre 2021. Elle précise que la dette n'a pas été réglée dans le délai de deux mois et qu'à la suite de nouveaux incidents de paiement, son engagement de caution a encore été actionné. Elle fait valoir qu'en sa qualité de subrogée dans les droits du bailleur, elle est en droit d'agir en acquisition de clause résolutoire et/ou résiliation du bail au regard des loyers qu'elle a réglés. Elle explique que le commandement de payer qui a été délivré à la locataire vise la clause résolutoire mentionnée au bail, que ses causes n'ont pas été réglées dans le délai de deux mois de la signification de l'acte et que Mme [H] [R] [L] n'a pas saisi le tribunal. Elle fait donc valoir que la clause résolutoire est acquise. Elle observe par ailleurs que Mme [H] [R] [L] ne démontre pas avoir donné congé au bailleur, ni restitué les clés comme elle le soutient. Mme [H] [R] [L] s'oppose à la demande en indiquant avoir délivré congé à la société Soliha et restitué la clé. Elle indique qu'elle n'occupe plus le logement depuis le mois d'octobre 2021 et renvoie à une attestation d'assurance, à un contrat de bail passé pour un autre appartement ainsi qu'à une attestation. Réponse de la cour : La clause de résiliation de plein droit permet au bailleur de résilier le bail de façon automatique, si le locataire ne respecte pas ses obligations. En l'espèce, il ressort du dossier : - que le contrat de bail contient une clause résolutoire prévoyant la résiliation de plein droit deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux à défaut de paiement aux termes convenus de tout ou partie du loyer et des charges, - que par acte du 16 décembre 2021, il a été fait à Mme [H] [R] [L] commandement de payer visant la clause résolutoire inscrite au bail pour un solde de loyers au titre des mois d'août, septembre et octobre 2021, de 232,27 euros, - que la signification du commandement a été faite à étude, après vérifications confirmant que la locataire demeurait bien à l'adresse du logement, - que Mme [H] [R] [L] ne justifie pas du règlement des causes du commandement dans le délai de deux mois, - que l'assignation a été régulièrement notifiée au Préfet. Compte-tenu de ces éléments, c'est à juste titre que le premier juge a constaté la résiliation du bail par l'effet de la clause résolutoire et le jugement entrepris sera confirmé sur ce point avec les conséquences qui en découlent. II. Sur la demande de condamnation à la dette La société Action Logement Services fait valoir qu'étant subrogée dans les droits et actions de la SCI Carnot représentée par Soliha AIS, elle dispose d'un recours personnel contre Mme [H] [R] [L]. Elle sollicite en conséquence la condamnation de celle-ci à lui payer les sommes qu'elle a versées au titre de la garantie de loyers, outre de fixer l'indemnité d'occupation due à compter de la date d'acquisition de la clause résolutoire. Mme [H] [R] [L] conteste être redevable d'impayés locatifs, soutenant à ce titre que la Caisse d'allocations familiales de la Haute-Saône (CAF) a versé à Soliha la somme de 643 euros au titre de l'allocation logement pour la période allant du 6 juillet 2021 au 10 octobre 2021. Réponse de la cour : Selon l'article 2309 du code civil : 'La caution qui a payé tout ou partie de la dette est subrogée dans les droits qu'avait le créancier contre le débiteur'. En outre, l'article 1353 du code civil dispose que celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation. En l'espèce, il est produit le bail qui a fait naître, à la charge de Mme [H] [R], une obligation de payer le loyer convenu tout au long de sa durée, et il appartient à celle-ci de justifier du paiement des loyers. S'il ressort du décompte des prestations CAF qu'un montant de 643 euros au titre de l'aide personnalisée au logement pour la période du 1er août 2021 au 31 octobre 2021 a été versé à l'agence immobilière Soliha, Mme [H] [R] [L] ne rapporte pas la preuve du règlement des causes du commandement de payer qui correspondaient à un solde de loyers pour les mois d'août, septembre et octobre 2021. La société Action Logement Services établit quant à elle, au moyen de relevés de comptes et de quittances subrogatives (pièces N° 8 à 15), les montants qu'elle a réglés au bailleur au titre des loyers et charges dans le cadre de la mise en oeuvre de sa garantie et qui s'élèvent à un total de 3 839,10 euros, et Mme [H] [R] [L] ne justifie pas qu'elle a procédé au paiement de cette dette. Elle n'établit pas non plus avoir donné congé au bailleur dans les formes requises par le contrat, et l'attestation de résiliation d'assurance qu'elle produit ne concerne pas le logement objet du bail en litige. Le jugement sera donc confirmé sur le principe de la condamnation de Mme [H] [R] [L] au paiement de la créance de la société Action Logement Services ainsi que sur le paiement des indemnités d'occupation, mais infirmé sur le quantum du montant dû à l'intimée qui s'élève à 3 839,10 euros, outre les intérêts au taux légal à compter du 16 décembre 2021 sur la somme de 232,27 euros, et à compter du 13 mai 2022 sur la somme de 890,78 euros et de 1 115,60 euros à compter du 19 octobre 2022. III. Sur les délais de paiement Mme [H] [R] [L] sollicite des délais de paiement en indiquant que ses moyens financiers actuels ne lui permettent pas de régler en une seule mensualité le montant des impayés locatifs mis à sa charge. Elle explique être employée de maison et percevoir des revenus mensuels de l'ordre de 550 euros, outre une prime d'activité de 260 euros, et mentionne que ses charges mensuelles fixes s'élèvent à 550,20 euros, ajoutant qu'elle règle son loyer courant. La société Action Logement Services ne conclut pas sur ce point. Réponse de la cour : Il est constaté que Mme [H] [R] [L] ne produit pas d'éléments montrant qu'elle est à jour des loyers de son nouvel appartement, la dernière quittance versée datant de novembre 2022, et elle ne justifie ni de ses charges, ni de ses ressources actuelles, le dernier bulletin de salaire figurant à son dossier concernant le mois de janvier 2023 et les dernières prestations CAF produites datant de juin 2022. Mme [H] [R] [L] sera en conséquence déboutée de sa demande de délais de paiement. IV. Sur les dépens et sur l'article 700 du code de procédure civile Le jugement entrepris sera confirmé sur les dépens et sur les frais irrépétibles. Mme [H] [R] [L] sera condamnée aux dépens d'appel. Elle sera également condamnée à payer à la société Action Logement Services la somme de 1 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS La cour, statuant par arrêt contradictoire, après débats en audience publique et après en avoir délibéré, INFIRME le jugement rendu le 19 octobre 2022 par le tribunal de proximité de Lure en ce qu'il a condamné Mme [H] [R] [L] à payer à la société Action Logement Services, subrogée dans les droits du bailleur, la somme de 2 238, 65 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation incluant le mois de juillet 2022, suivant décompte daté du 12 septembre 2022, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer sur la somme de 232,27 euros et à compter de l'assignation sur le surplus ; LE CONFIRME pour le surplus ; STATUANT A NOUVEAU DU CHEF INFIRME ET Y AJOUTANT CONDAMNE Mme [H] [R] [L] à payer à la SAS Action Logement Services la somme de 3 839,10 euros, outre les intérêts au taux légal à compter du 16 décembre 2021 sur la somme de 232,27 euros, à compter du 13 mai 2022 sur la somme de 890,78 euros, à compter du 19 octobre 2022 sur la somme de 1 115,60 euros, et pour le surplus à compter du présent arrêt ; DEBOUTE Mme [H] [R] [L] de sa demande de délais de paiement ; CONDAMNE Mme [H] [R] [L] aux dépens d'appel ; CONDAMNE Mme [H] [R] [L] à payer à la SAS Action Logement Services la somme de 1 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; Le greffier, Le président,