Tribunal judiciaire, 29 février 2024. 23/04755

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS ■ Loyers commerciaux N° RG 23/04755 N° Portalis 352J-W-B7H-CZRRN N° MINUTE : 6 Assignation du : 30 Mars 2023 Jugement avant dire droit[1] [1] Expéditions exécutoires délivrées le : Expert : [P] [C]] [2] [Adresse 4] [Localité 6] JUGEMENT rendu le 29 Février 2024 DEMANDERESSE Compagnie d’assurance AXA ASSURANCES VIE MUTUELLE [Adresse 3] [Localité 8] représentée par Maître Tiphaine PEYRONNET, avocate au barreau de PARIS, avocate plaidante, vestiaire #C2141 DEFENDERESSE S.A.R.L. TELCOM [Adresse 2] [Localité 7] représentée par Maître Mikaël LOREK, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #C1707 COMPOSITION DU TRIBUNAL Diana SANTOS CHAVES, Juge, Juge des loyers commerciaux Siégeant en remplacement de Monsieur le Président du Tribunal judiciaire de Paris, conformément aux dispositions de l'article R.145-23 du code de commerce ; assistée de Camille BERGER, Greffière DEBATS A l’audience du 14 Décembre 2023 tenue publiquement JUGEMENT Rendu publiquement par mise à disposition au greffe Contradictoire En premier ressort FAITS ET PROCÉDURE Par acte sous seing privé en date du 30 mai 1994, la Caisse régionale de l'union des assurances de [Localité 9] - CRUAP, aux droits de laquelle est venue la Caisse de retraite U.A.P., a donné à bail commercial à la société A.J.D.J., aux droits de laquelle est venue la société Euro Technologies, divers locaux dépendant de l'immeuble situé [Adresse 5], pour une durée de 9 ans à compter du 1er avril 1994 jusqu'au 31 mars 2003. Par acte sous seing privé en date du 6 septembre 2005, la société Caisse de retraite U.A.P., aux droits de laquelle se trouve la société Axa Assurances Vie Mutuelle, et la société Euro Technologies, aux droits de laquelle se trouve la société Telcom, ont renouvelé le bail commercial en date du 30 mai 1994, pour une durée de 9 ans à compter du 1er janvier 2006, pour une activité de " vente de matériels électriques, informatiques et de télécommunication ", moyennant un loyer de 15.767,48 euros par an. Les locaux sont constitués selon le bail de : - un local commercial situé au rez-de-chaussée de 27,10 m² environ, - un appartement situé au 1er étage d'une surface de 40 m² environ, et - une cave située au sous-sol. Le bail s'est poursuivi tacitement depuis son échéance le 31 décembre 2014. Par acte extrajudiciaire du 8 mars 2022, la société Axa Assurances Vie Mutuelle a signifié à la société Telcom un congé à effet du 30 septembre 2022 avec offre de renouvellement à compter du 1er octobre 2022, proposant la fixation d'un loyer annuel à 31.500 euros hors taxes et hors charges avec indexation annuelle sur l'indice des loyers commerciaux. Par courrier recommandé du 27 septembre 2022, la société Telcom a indiqué accepter le principe du renouvellement du bail à compter du 1er octobre 2022 mais a contesté le montant du loyer proposé par le bailleur. Après avoir notifié à la société Telcom, par lettre recommandée avec accusé de réception du 13 février 2023, un mémoire préalable sollicitant la fixation du loyer du bail renouvelé à la somme de 31.500 euros par an hors taxes et hors charges, par acte extrajudiciaire du 30 mars 2023 la société Axa Assurances Vie Mutuelle a fait assigner la société Telcom devant le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Paris. Aux termes de son assignation, la société Axa Assurances Vie Mutuelle demande au juge des loyers commerciaux de : " - DIRE ET JUGER que le loyer du bail renouvelé au 1er octobre 2022 portant sur les locaux situes [Adresse 5] à [Localité 7] est déplafonné, en raison de la durée effective du bail expire supérieure a 12 années. - FIXER à 31.500 € par an en principal le loyer du par la société Telcom à la société AXA Assurances Vie Mutuelle à compter du 1er octobre 2022 pour le renouvellement du bail portant sur les locaux situes [Adresse 5] à [Localité 7]. - CONDAMNER la société Telcom au paiement des intérêts au taux légal sur les rappels de loyers à compter du 1er octobre 2022, puis à compter de chaque échéance trimestrielle et ordonner la capitalisation des intérêts échus après un an. - Au cas où le Juge des loyers commerciaux ne s'estimerait pas suffisamment informé, ORDONNER une expertise conformément à l'a1ticle R.145-30 du Code de commerce. - En cas d'expertise, FIXER le loyer provisionnel à 31.500 € hors par an en principal à effet du 1er octobre 2022, charges et taxes en sus, jusqu'à la fixation définitive. - CONDAMNER la société Telcom au paiement d'une somme de 5.000 € sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile. - CONDAMNER la société Telcom aux entiers dépens, et notamment à rembourser à la société AXA Assurances Vie Mutuelle les frais de 1'expertise dont elle fera l'avance. - DIRE ET JUGER qu'il n'y a pas lieu d'écarter l'exécution provisoire. " Aux termes de son mémoire en défense notifié le 11 décembre 2023, la société Telcom demande au juge des loyers commerciaux : " que le bailleur soit purement et simplement débouté de sa demande tendant à voir fixer le loyer au prix de 31.500 euros HT/an. Elle sollicite à titre subsidiaire qu'une mesure d'instruction soit ordonnée. Pendant la mesure d'instruction, le loyer provisionnel ne pourra qu'être fixé au loyer actuel. La Société locataire demande également la condamnation du bailleur au paiement d'une somme de 3.000 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile ainsi qu'aux entiers dépens ". L'affaire a été appelée à l'audience du 14 décembre 2023 et mise en délibéré à ce jour. MOTIFS DE LA DÉCISION À titre liminaire, il sera relevé que les parties s'accordent sur le principe du renouvellement du bail portant sur les locaux situés [Adresse 5] à [Localité 7] à compter du 1er octobre 2022. En revanche, elles s'opposent sur le montant du loyer du bail renouvelé. Par application des articles L. 145-33 et L. 145-34, alinéa 3, du code de commerce combinés, le prix du bail renouvelé doit être fixé à la valeur locative lorsque le bail expiré a duré plus de douze ans, la règle du plafonnement étant alors écartée. En l'espèce, le bail en renouvellement conclu entre les parties pour une durée de 9 ans à effet au 1er janvier 2006, s'est poursuivi à l'arrivée du terme le 31 décembre 2014, le congé avec offre de renouvellement ayant pris effet au 30 septembre 2022. Le bail a donc duré 16 ans et 9 mois, de sorte que le loyer renouvelé sera fixé à la valeur locative. Au soutien de ses prétentions, la société Axa Assurances Vie Mutuelle retient une surface pondérée de 27 m²P pour la boutique et une surface utile sans pondération de l'habitation de 45 m², une valeur unitaire de 600 euros par m² pondéré et par an, soit une valeur locative totale de la boutique de 16.200 euros par an, hors charges et hors taxes, ainsi qu'une valeur locative de l'habitation de 340 euros par m² par an, soit une valeur totale de 15.300 euros par an hors taxes et hors charges. Elle fonde son estimation sur un rapport d'expertise réalisé par le cabinet Maigné-Gaborit Garraud en date du 2 février 2022. À titre subsidiaire, elle sollicite la désignation d'un expert aux fins notamment de donner son avis sur la valeur locative et la fixation d'un loyer provisionnel à hauteur de 31.500 euros par an. La société Telcom conteste la pondération retenue pour la surface de la boutique estimant qu'elle n'est pas adaptée à une boutique disposée en profondeur avec un faible effet vitrine et que la mesure de la surface d'habitation a été retenue sans mesurage et alors qu'elle ne correspond pas à la mesure figurant dans le bail. Elle estime que les références proposées dans le rapport amiable produit par le bailleur ne sont pas pertinentes en termes de localisation de sorte que la demande de fixation du loyer à 31.500 euros par an doit être rejetée. À titre subsidiaire, elle sollicite la désignation d'un expert et la fixation d'un loyer provisionnel au montant du loyer actuel. En l'état des moyens exposés et des pièces produites par les parties, il convient de rechercher et rassembler les éléments d'appréciation des faits invoqués par les parties. Ces éléments ne peuvent résulter des vérifications personnelles du juge ou d'un constat. Il est de ce fait nécessaire de recourir à une mesure d'expertise en application de l'article R. 145-30 du code de commerce, aux frais de la société Axa Assurances Vie Mutuelle dans les termes du présent dispositif. Il convient de fixer pendant la durée de l'instance un loyer provisionnel égal au montant du loyer contractuel en principal, outre les charges, en application des dispositions de l'article L. 145-57 du code de commerce. Il convient de réserver les dépens et les demandes formées au titre de l'article 700 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS Le juge des loyers commerciaux, statuant, après débats en audience publique par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort, Constate, par l'effet du congé avec offre de renouvellement du 8 mars 2022 et de la réponse de la SARL Telcom du 27 septembre 2022, le principe du renouvellement du bail liant la société Axa Assurances Vie Mutuelle et la SARL Telcom, concernant les locaux situés [Adresse 5] à [Localité 7], à compter du 1er octobre 2022 ; Dit que le prix du bail renouvelé doit être fixé à la valeur locative en raison de la durée du bail expiré qui est supérieure à 12 ans, Avant dire droit pour le surplus, tous droits et moyens des parties demeurant réservés à cet égard, ordonne une mesure d'expertise et désigne, en qualité d'expert : Monsieur [P] [H] [Adresse 4] [XXXXXXXX01] - [Courriel 10] Avec mission : - de convoquer les parties et, dans le respect du principe contradictoire ; - se faire communiquer tous documents et pièces nécessaires à l'accomplissement de sa mission ; - visiter les locaux litigieux situés [Adresse 5] à [Localité 7], et les décrire ; - entendre les parties en leurs dires et explications ; - procéder à l'examen des faits qu'allèguent les parties ; - rechercher la valeur locative des lieux loués à la date du 1er octobre 2022 au regard des dispositions des articles L. 145-33, L. 145-34 et R. 145-3 à R. 145-8 du Code de commerce ; - de rendre compte du tout et de donner son avis motivé ; - de dresser un rapport de ses constatations et conclusions. Dit que l'expert sera saisi et effectuera sa mission conformément aux dispositions des articles 263 et suivants du Code de procédure civile et qu'il déposera l'original de son rapport au greffe de la juridiction avant le 6 janvier 2025 ; Fixe à la somme de 4.000 euros (quatre mille euros) la provision à valoir sur la rémunération de l'expert, somme qui devra être consignée par la société Axa Assurances Vie Mutuelle à la régie du tribunal judiciaire de Paris (Tribunal de Paris, atrium sud 1er étage, Parvis du tribunal de Paris, Paris 17e) avant le 15 avril 2024 inclus, avec une copie de la présente décision ; Dit que l'affaire sera rappelée le 23 mai 2024 à 9h30 pour vérification du versement de la consignation ; Dit que, faute de consignation de la provision dans ce délai, la désignation de l'expert sera caduque et privée de tout effet ; Désigne le juge des loyers commerciaux aux fins de contrôler le suivi des opérations d'expertise ; Fixe le loyer provisionnel pour la durée de l'instance au montant du loyer contractuel en principal, outre les charges ; Réserve les dépens et les demandes au titre de l'article 700 du code de procédure civile. Fait et jugé à Paris, le 29 février 2024. LA GREFFIERE LA PRESIDENTE C. BERGER D. SANTOS CHAVES