Tribunal judiciaire, 30 septembre 2024. 23/06016

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTERRE ■ PÔLE CIVIL 8ème chambre JUGEMENT RENDU LE 30 Septembre 2024 N° R.G. : N° RG 23/06016 - N° Portalis DB3R-W-B7H-YULW N° Minute : AFFAIRE Syndicat des copropriétaires de la Résidence Bellerive II [Adresse 2] [Localité 5] représenté par son syndic : C/ [H] [B], [D] [J] [M], [G] [X] [M], [Z] [F] [M] Copies délivrées le : DEMANDERESSE Syndicat des copropriétaires de la Résidence Bellerive II [Adresse 2] [Localité 5] représenté par son syndic : Cabinet [W] père fils et [T] [P] [Adresse 3] [Localité 4] représentée par Maître Valérie GARCON de la SCP W2G, avocats au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : PB 22 DEFENDEURS Madame [H] [B] [Adresse 1] [Localité 5] défaillant Monsieur [D] [J] [M] [Adresse 1] [Localité 5] défaillant Madame [G] [X] [M] [Adresse 1] [Localité 5] défaillant Monsieur [Z] [F] [M] [Adresse 1] [Localité 5] défaillant En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 25 Juin 2024 en audience publique devant : Hugues BOUTHINON-DUMAS, magistrat à titre temporaire, magistrat chargé du rapport, les avocats ne s’y étant pas opposés. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries au tribunal composé de : Elisette ALVES, Vice-Président Elsa CARRA, Juge Hugues BOUTHINON-DUMAS, magistrat à titre temporaire qui en ont délibéré. Greffier lors du prononcé : Frantz FICADIERE, Greffier. JUGEMENT prononcé en premier ressort, par décision réputée contradictoire et mise à disposition au greffe du tribunal conformément à l’avis donné à l’issue des débats. EXPOSE DU LITIGE La résidence BELLERIVE II sise [Adresse 2] à [Localité 5] est soumise au statut de la copropriété et a pour syndic le société [W] PERE, FILS ET [T] [P]. Se plaignant de la carence persistante de Madame [H] [B], Monsieur [D] [J] [M], Monsieur [Z] [F] [M] et Madame [G] [X] [M] dans le règlement des charges dont ils sont redevables, malgré deux précédentes condamnations, le syndicat des copropriétaires de cette résidence les a fait assigner devant ce tribunal par exploits du 24 juillet 2023 aux fins de voir : Condamner solidairement Madame [H] [B], Monsieur [D] [M], Madame [G] [M] et Monsieur [Z] [M] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 15647,15 € au titre des charges arrêtées au 3ème trimestre 2023, avec intérêts de droit à compter de la sommation. Les condamner in solidum en outre à payer la somme de 4000,00 € à titre de dommages et intérêts en vertu des dispositions de l'article 1153 alinéa 4 du Code Civil, outre une indemnité de 2000,00 € en application des dispositions de l'article 700 du CPC outre la somme de 748,95 € sur le fondement de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965. Condamner les défendeurs en tous les dépens en vertu des dispositions de l'article 696 du CPC. Madame [H] [B], Monsieur [D] [J] [M], Monsieur [Z] [F] [M] et Madame [G] [X] [M] n'ont pas constitué avocat. Le présent jugement sera donc réputé contradictoire par application de l'article 474 du code de procédure civile. Ainsi que le permet l'article 455 du code de procédure civile, il conviendra de se référer à l'assignation précitée du syndicat des copropriétaires, pour un plus ample exposé de ses moyens et prétentions. L'ordonnance de clôture est intervenue le 16 février 2024 et l'affaire a été fixée pour être plaidée à l'audience du 25 juin 2024. MOTIFS DE LA DÉCISION A titre liminaire En vertu de l'article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que s'il l'estime régulière, recevable et bien fondée. Sur les demandes principales du syndicat des copropriétaires Selon l'article 1353 du code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Aux termes de l'article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention. Il appartient ainsi au syndicat des copropriétaires de justifier du bien-fondé de sa créance pour la totalité de la somme dont le paiement est poursuivi. A l'appui de ses demandes, le syndicat des copropriétaires verse notamment aux débats les pièces suivantes : - un extrait de matrice cadastrale, - le règlement de copropriété, - les jugements du tribunal de grande instance de NANTERRE du 16 septembre 2019 et du tribunal judiciaire de NANTERRE du 17 mai 2021, - des relances et mises en demeure, - un commandement de payer du 2 janvier 2023, - un décompte, figurant dans ses écritures, pour la période du 30 septembre 2022 au 1er juillet 2023, - des appels de fonds et la réparation des charges du 1er octobre 2021 au 30 septembre 2022, - les procès-verbaux des assemblées générales de copropriété en dates des 21 juin 2021, 11 avril 2022 et 16 mars 2023 et les attestations de non recours afférentes, - un contrat de syndic. Sur les sommes réclamées au titre des charges Le syndicat des copropriétaires sollicite la condamnation solidaire des défendeurs au paiement de la somme de 15.647,15 euros au titre des charges arrêtées au 1er juillet 2023, charges du 3e trimestre 2023 incluses, augmentée des intérêts au taux légal à compter de la sommation. En application de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun, ainsi qu'aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes. L'approbation des comptes du syndic par l'assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n'a pas contesté dans les délais prévus à l'article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 la décision de l'assemblée générale ayant approuvé les comptes, n'est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées. En l'espèce, le syndicat des copropriétaires établit, par la production de la matrice cadastrale, que Madame [H] [B] est usufruitière et Monsieur [D] [J] [M], Monsieur [Z] [F] [M] et Madame [G] [X] [M] sont nus-propriétaires des lots n° 3113 et 3666 de l'état descriptif de division. Il produit en outre les procès-verbaux des assemblées générales tenues les 21 juin 2021, 11 avril 2022 et 16 mars 2023 qui ont notamment approuvé les comptes de l'exercice 2021-2022, mais aussi voté des travaux et le budget prévisionnel de l'exercice 2022-2023. Au vu du décompte produit, le syndicat des copropriétaires justifie ainsi d'une créance certaine, liquide et exigible au titre des charges d'un montant de 15.647,15 euros. Il sollicite que cette somme soit productive d'intérêts au taux légal à compter de la sommation de payer du 2 janvier 2023. L'article 35 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 pris pour l'application de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis dispose que le syndic peut exiger le versement : 1° De l'avance constituant la réserve prévue au règlement de copropriété, laquelle ne peut excéder 1 / 6 du montant du budget prévisionnel ; 2° Des provisions du budget prévisionnel prévues aux deuxième et troisième alinéas de l'article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965 ; 3° Des provisions pour les dépenses non comprises dans le budget prévisionnel prévues au I de l'article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965 et énoncées à l'article 44 du présent décret ; 4° Des avances correspondant à l'échéancier prévu dans le plan pluriannuel de travaux adopté par l'assemblée générale ; 5° Des cotisations au fonds de travaux prévues au II de l'article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965; 6° Des provisions sur les sommes allouées au conseil syndical au titre des dépenses non comprises dans le budget prévisionnel, pour la mise en œuvre de sa délégation, prévues à l'article 21-2 de la loi du 10 juillet 1965 ; 7° Des avances décidées en assemblée générale et destinées à pallier un manque temporaire de trésorerie du syndicat des copropriétaires. Selon l'article 36 dudit décret, sauf stipulation contraire du règlement de copropriété, les sommes dues au titre de l'article 35 portent intérêt au profit du syndicat. Cet intérêt, fixé au taux légal en matière civile, est dû à compter de la mise en demeure adressée par le syndic au copropriétaire défaillant. En l'espèce, la prétention du demandeur ne tient pas compte de la date d'exigibilité des charges réclamées. Ainsi, les intérêts de retard courront à compter de l'assignation, laquelle porte sur l'intégralité des charges réclamées et vaut mise en demeure. Enfin, le syndicat des copropriétaires sollicite la condamnation solidaire des défendeurs. Selon l'article 1310 du code civil, qui a repris en substance les termes de l'article 1202 du code civil dans sa version antérieure à l'ordonnance n°2016-131 du 10 février 2016, la solidarité est légale ou conventionnelle ; elle ne se présume pas. En l'espèce, le syndicat des copropriétaires produit l'article 22 du règlement de copropriété, qui pré-voit la solidarité des usufruitiers et nus-propriétaires concernant le paiement des charges. Partant, il sera fait droit à la demande de condamnation solidaire des défendeurs. En conséquence, Madame [H] [B], Monsieur [D] [J] [M], Monsieur [Z] [F] [M] et Madame [G] [X] [M] seront condamnés solidairement à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 15.647,15 euros au titre des charges dues pour la période du 30 septembre 2022 au 1er juillet 2023 inclus, augmentée des intérêts au taux légal à compter du 24 juillet 2023. Sur les frais nécessaires au recouvrement Le syndicat des copropriétaires sollicite la condamnation in solidum des défendeurs au paiement de la somme de 748,95 euros au titre des frais nécessaires au recouvrement de sa créance. Aux termes de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes d'huissiers de justice et le droit au recouvrement et d'encaissement à la charge du débiteur. Doivent être qualifiés de "frais nécessaires" au sens de cet article, les diligences efficientes qui marquent une étape indispensable dans le processus de recouvrement, le syndicat des copropriétaires devant justifier de leur montant et de leur caractère postérieur à une mise en demeure. Enfin, ne relèvent pas des dispositions de cet article : les frais de suivi de procédure ou de transmission de dossier par le syndic à l'avocat ou à l'huissier, qui font partie des frais d'administration courante entrant dans la mission de base de tout syndic et répartis entre tous les copropriétaires au prorata des tantièmes, les honoraires d'avocat ou d'huissier qui entrent dans les frais de l'article 700 du code de procédure civile ou les dépens, ainsi que les frais de mises en demeure multiples et automatiques ne présentant aucun intérêt réel. En l'espèce, ne peuvent être retenus les frais suivants : - les frais de mise en demeure du 26 octobre 2022 d'un montant de 39,50 euros, l'avis de réception de cette mise en demeure n'étant pas communiqué, - les frais de relance du 28 novembre 2022 d'un montant de 33,60 euros, à défaut de mise en demeure préalable régulière, - les frais de mise en demeure d'avocat du 9 décembre 2022 d'un montant de 114 euros, ladite mise en demeure n'étant pas produite, - les frais d'ouverture de contentieux facturés par le syndic d'un montant total de 205 euros, ceux-ci relevant, ainsi que rappelé ci-dessus, de la mission de base de tout syndic en l'absence de diligence exceptionnelle, dont le coût doit être réparti entre tous les copropriétaires à proportion de leurs tantièmes, - les frais de mise en demeure et de relance des 26 janvier et 27 février 2023 d'un montant total de 76,76 euros, lesdits courriers n'étant pas communiqués, - les frais de mise en demeure d'avocat du 27 mars 2023 d'un montant de 114 euros, la facture y afférente n'étant pas versée aux débats. Peuvent en revanche être pris en compte les frais afférents au commandement de payer du 2 janvier 2023 d'un montant de 166,09 euros, ledit commandement, qui mentionne son coût, étant produit. En conséquence, Madame [H] [B], Monsieur [D] [J] [M], Monsieur [Z] [F] [M] et Madame [G] [X] [M] seront condamnés in solidum au paiement de la somme de 166,09 euros au titre des frais de recouvrement. Débouté du surplus de sa demande, le syndicat des copropriétaires devra recréditer la somme de 582,86 euros sur le compte des défendeurs. Sur les dommages et intérêts Le syndicat des copropriétaires sollicite la condamnation in solidum des défendeurs au paiement de la somme de 4.000 euros à titre de dommages et intérêts. En vertu de l'article 1231-6 alinéa 3 du code civil, les manquements répétés d'un défendeur à ses obligations essentielles de copropriétaire qui consistent, en premier lieu, à s'acquitter des charges de copropriété, sont constitutifs d'une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, privée de sommes importantes nécessaires à la gestion et à l'entretien de l'immeuble, un préjudice financier, direct et certain, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires. En l'espèce, la carence persistante et injustifiée de Madame [H] [B], Monsieur [D] [J] [M], Monsieur [Z] [F] [M] et Madame [G] [X] [M] dans le paiement des charges à leur échéance, malgré deux précédentes condamnations, qui montre leur mauvaise foi, a contraint les autres copropriétaires à faire l'avance des fonds nécessaires pour faire face aux dépenses courantes et urgentes et/ou à reporter certains travaux, causant ainsi un préjudice financier à la copropriété dont la trésorerie a été désorganisée. Il convient donc d'allouer au syndicat des copropriétaires la somme de 1.600 euros à titre de dommages et intérêts, que Madame [H] [B], Monsieur [D] [J] [M], Monsieur [Z] [F] [M] et Madame [G] [X] [M] seront condamnés in solidum à lui verser. Sur les demandes accessoires Madame [H] [B], Monsieur [D] [J] [M], Monsieur [Z] [F] [M] et Madame [G] [X] [M], qui succombent, supporteront la charge des dépens de l'instance en application de l'article 696 du code de procédure civile. Il serait par ailleurs inéquitable de laisser le syndicat des copropriétaires supporter la charge de la totalité des frais, non compris dans les dépens, qu'il a dû exposer pour faire valoir ses droits dans le cadre de la présente instance. Il lui sera alloué une somme de 1.500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile que Madame [H] [B], Monsieur [D] [J] [M], Monsieur [Z] [F] [M] et Madame [G] [X] [M] seront condamnés in solidum à lui verser. Enfin, au vu de la date d'introduction de l'instance, l'exécution provisoire est de droit en application de l'article 514 du code de procédure civile. Compatible avec la nature de l'affaire, il n'y a pas lieu de l'écarter. PAR CES MOTIFS Le Tribunal statuant par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, CONDAMNE solidairement Madame [H] [B], Monsieur [D] [J] [M], Monsieur [Z] [F] [M] et Madame [G] [X] [M] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence BELLERIVE II sise [Adresse 2] à [Localité 5], représenté par son syndic, la somme de 15.647,15 euros au titre des charges dues pour la période du 30 septembre 2022 au 1er juillet 2023 inclus, augmentée des intérêts au taux légal à compter du 24 juillet 2023, CONDAMNE in solidum Madame [H] [B], Monsieur [D] [J] [M], Monsieur [Z] [F] [M] et Madame [G] [X] [M] à payer les sommes suivantes au syndicat des copropriétaires de la résidence BELLERIVE II sise [Adresse 2] à [Localité 5], représenté par son syndic : - la somme de 166,09 euros au titre des frais de recouvrement, - la somme de 1.600 euros à titre de dommages et intérêts, - la somme de 1.500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile, DEBOUTE le syndicat des copropriétaires du surplus de ses demandes, RAPPELLE que les sommes non retenues au titre des frais de recouvrement (582,86 euros) doivent être recréditées sur le compte de Madame [H] [B], Monsieur [D] [J] [M], Monsieur [Z] [F] [M] et Madame [G] [X] [M], CONDAMNE Madame [H] [B], Monsieur [D] [J] [M], Monsieur [Z] [F] [M] et Madame [G] [X] [M] aux dépens de l'instance, RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit. Signé par Elisette ALVES, Vice-Président et par Frantz FICADIERE, Greffier présent lors du prononcé. LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,