Texte intégral
TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]
[1] Copie conforme délivrée
le : 07/11/2024
à : Maitre Lionel ASSOUS-LEGRAND
Monsieur [S] [T], l’expert
Régisseur
Copie exécutoire délivrée
le : 07/11/2024
à : Maitre Juliette KARBOWSKI-RECOULES
Pôle civil de proximité
PCP JCP référé
N° RG 24/05679
N° Portalis 352J-W-B7I-C5CJR
N° MINUTE : 1/2024
ORDONNANCE DE REFERE
rendue le 07 novembre 2024
DEMANDERESSE
Madame [Z] [F], demeurant [Adresse 4]
représentée par Maitre Juliette KARBOWSKI-RECOULES, avocate au barreau de PARIS, vestiaire : #D0847 substituée par Maitre Marjorie MAZURE, avocate au barreau de PARIS, vestiaire : G0759
DÉFENDERESSE
La S.A. D’HLM BATIGERE HABITAT, dont le siège social est sis Venant aux droits de la S.A. d’HLM BATIGERE EN ÎLE-DE- -FRANCE, [Adresse 2]
représentée par Maitre Lionel ASSOUS-LEGRAND, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #G0759
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Brice REVENEY, Juge, juge des contentieux de la protection
assisté de Delphine VANHOVE, Greffière,
DATE DES DÉBATS
Audience publique du 08 octobre 2024
ORDONNANCE
contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 07 novembre 2024 par Brice REVENEY, Juge, juge des contentieux de la protection assisté de Delphine VANHOVE, Greffière
Décision du 07 novembre 2024
PCP JCP référé - N° RG 24/05679 - N° Portalis 352J-W-B7I-C5CJR
EXPOSE DES FAITS
Mme [Z] [F] est locataire d'un appartement sis [Adresse 4] au 1er étage, qu'elle loue à la SA d'HLM BATIGERE, occupé par transfert de titularité suite au décès de sa mère contractualisé le 17 août 1993, en continuation d'un bail souscrit le 6 février 1987 mentionnant une cave en annexe.
Le 13 octobre 2017 une tentative de conciliation a lieu au sujet de la mise à disposition de la cave faisant partie du bail d'origine.
En 2019, Mme [F] a fait part de fissures et de moisissures apparues dans son logement auprès du CCAS de [Localité 6] et a saisi le médiateur de la ville de [Localité 6] concernant le litige de la cave.
L'ADIL a soumis le litige concernant l'insalubrité alléguée à la Commission de Conciliation de [Localité 6].
Le 11 août 2020, elle s'est faite délivrer un certificat médical faisant état de son syndrome anxio-dépressif lié à l'insalubrité et aux nuisances sonores.
Par LRAR des 17 et 18 février 2021, Mme [F] a mis en demeure la SA d'HLM BATIGERE de lui délivrer une cave, demande exaucée en 2023 par la remise de clés de la cave n° 23.
Le 16 décembre 2021, une expertise d'assurance contradictoire a été organisée à l'initiative de Mme [F] dans l'appartement litigieux, au cours de laquelle il a été constaté dans la cuisine et l'ensemble des pièces des fissures du sol au plafond et l'écaillement de presque toute la peinture, avec prise en charge des travaux par la SA d'HLM BATIGERE.
Le 31 mars 2022, l'assurance juridique de Mme [F] a mis en demeure la SA d'HLM BATIGERE pour voir indemnisée la privation de jouissance de la cave ainsi que de finaliser le complément d'instruction à l'expertise et les travaux subséquents.
Par acte du 5 juin 2014, Mme [F] a assigné la SA d'HLM BATIGERE en référé devant le juge des contentieux de la protection, aux fins de :
-désigner un expert pour déterminer l'origine, l'importance des désordres et troubles affectant l'appartement de Mme [F] ainsi que les travaux réparatoires nécessaires, déterminer les responsabilités encourues et chiffrer le coût du préjudice, notamment de jouissance de la locataire.
- condamner la SA d'HLM BATIGERE à lui verser la somme de 10.080 euros à titre de provision à valoir sur son indemnisation,
- réserver l'article 700 du code de procédure civile et les dépens.
Dans ses conclusions en défense reprises à l'audience, la SA d'HLM BATIGERE demande :
- le débouté de la demande d'expertise,
- le débouté de la demande de provision,
Subsidiairement, juger que la provision ne peut excéder 1299, 07 euros compte tenu de la superficie et de la demande tardive des clefs.
la SA d'HLM BATIGERE rappelle que le bâtiment, à structure pans de bois, date de 1820, pour lequel elle a missionné plusieurs BET structure d'effectuer des rapports de diagnostic, et notamment la société TZ INGENIERIE pour le bâtiment C le 25/01/2019, qui a défini l'origine des dégâts provenant de dégâts des eaux et infiltrations à répétition, concluant à des travaux de reprise sous réserve d'investigations complémentaires.
Elle indique que des travaux ont été menés à cette fin en mars et mai 2019 puis septembre 2019 et mai et novembre 2022 ; le nouveau rapport de diagnostic structure pour les fissures sur mur de refend et façades et affaissements de planchers établissant l'origine des désordres et préconisant des mesures globales : confortement du mur pignon mitoyen, remise en état des planchers et réparation des fissures par curage des appartements.
la SA d'HLM BATIGERE indique que la situation est désormais stable grâce à la construction d'un ensemble immobilier mitoyen, et qu'un logement réhabilité est mis à disposition des locataires le temps de réaliser les travaux chez eux - logement refusé par la demanderesse.
Décision du 07 novembre 2024
PCP JCP référé - N° RG 24/05679 - N° Portalis 352J-W-B7I-C5CJR
La SA d'HLM BATIGERE affirme l'inutilité de la mesure d'expertise demandée, tant, outre le surcoût qu'elle engendrerait, le rapport des BET structure que celui d'expertise amiable commandité par Mme [F], qui ont fait les mêmes constats, suffisent à éclairer l'origine des désordres, les responsabilités et les travaux de reprise. Ils précisent qu'aucun désordre structurel n'a été repéré chez Mme [F], mais uniquement des dégâts des eaux répétés provenant de l'appartement d'au-dessus ainsi qu'une absence de rénovation.
S'agissant de la cave, la SA d'HLM BATIGERE rappelle que le bail de l'appartement a été transféré avec les clés et que la demande date de 2017 sans que la locataire se soit émue de l'absence de cave depuis sa prise à bail en 1993, 24 ans plus tôt. Elle estime qu'elle ne peut être redevable de 28 années de privation de jouissance, n'étant propriétaire que depuis juillet 2005 et ayant essuyé une situation de squat des caves.
Subsidiairement, elle consent à quatre années d'indemnisation de 2017 à 2021, date de remise des clefs.
A l'audience du 8 octobre 2024, les parties ont repris leurs écritures. Le conseil de Mme [F] a précisé que sa cliente n'était pas opposée à un relogement correct et a produit de nouvelles photos de l'appartement de sa cliente que le conseil de BATIGERE a jugé non pertinentes car dépourvues d'horodatage. Il a précisé qu'aucune réhabilitation n'était prévue du bâtiment à cause des nombreux relogements sauf à en prévenir les locataires si envisagé.
EXPOSE DES MOTIFS
I. Sur la demande d'expertise
L'article 145 du Code de procédure civile dispose que " s'il existe un motif légitime de conserver ou d'établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d'un litige, les mesures d'instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé sur requête ou en référé ".
A l'examen des éléments versés aux débats, il apparait que suite au constat de phénomènes de fissures et d'affaissement des planchers, la SA d'HLM BATIGERE a, dès 2019, missionné plusieurs BET Structure afin d'établir des rapports de diagnostic structurels sur l'ensemble du bâti BATIGERE HABITAT au [Adresse 4], qui consiste en un corps de bâtiment de cinq étages encadré de deux ailes, l'une de trois étages ( bâtiment C comprenant l'appartement litigieux) et l'autre de quatre étages.
Le 25/01/2019, elle a ainsi mandaté la société TZ INGENIERIE pour le bâtiment C où la demanderesse réside. Les 18 mai et 26 novembre 2020, elle a mandaté la société TISCI INGENIERIE sur la base du rapport géotechnique de GEOSOLTEC, qui a également analysé l'appartement litigieux.
Mme [F] a de son côté fait diligenter une expertise d'assurance contradictoire le 16 décembre 2021 dans son appartement litigieux. On y constatait dans la cuisine et l'ensemble des pièces des fissures du sol au plafond et l'écaillement de presque toute la peinture dans la cuisine, ce laissant les supports à nu.
La SA d'HLM BATIGERE, désignée dans le rapport susvisé comme devant assumer les travaux, a été par deux fois mise en demeure de les mener en 2021 et 2022.
La SA d'HLM BATIGERE ne s'y est pourtant pas pliée sans s'en expliquer, tout en indiquant dans ses conclusions que, outre le rapport des BET structure, celui de l'expertise amiable suffisait à éclairer l'origine des désordres, les responsabilités et les travaux de reprise.
Or l'expertise amiable se contente d'apprécier superficiellement la vétusté des murs de cuisine , l'absence de rénovation depuis 34 ans et de traitement des fissures, mais n'a en rien recherché l'origine des fissures.
Décision du 07 novembre 2024
PCP JCP référé - N° RG 24/05679 - N° Portalis 352J-W-B7I-C5CJR
Quoique désignée responsable par le rapport assurantiel amiable, la SA d'HLM BATIGERE n'explique pas quelles sont ses intentions vis-à-vis de Mme [F], alors même qu'il ressort de toutes les missions menées chez elle qu'il convient de tenir le cas de son appartement dans une considération différente de celles concernant le reste de l'ensemble immobilier, puisqu' aucun désordre d'origine structurelle n'a été décelé dans son lot, mais un état de vétusté avancé généré par des dégâts des eaux répétés.
Enfin, les travaux menés en mars 2019 (création portique métallique de renforcement sous la poutre existante bois de la file centrale au rez-de-chaussée) et mai 2019 (fouilles au droit du poteau central et pignon mitoyen, concluant à un vice de construction, notamment un vide entre fondation et remblai) puis septembre 2019 (consolidation des fondations du poteau central) et les mesures faisant suite aux nouveaux rapports de diagnostic structure de mai et novembre 2022 pour les fissures sur mur de refend et façades et les affaissements de planchers ( confortement du mur pignon mitoyen, remise en état des planchers et réparation des fissures par curage des appartements), s'ils contribueront à un état pérenne du bâti général et par voie de conséquence de l'appartement de Mme [F], n'ont résolu en rien les désordres subis par cette dernière, à qui la SA d'HLM BATIGERE n'a de surplus donné aucune visibilité pour y remédier.
Dès lors, en ce qu'elle permettra de faire converger les conclusions de l'expertise amiable, portant sur l'appartement litigieux, et celles des BET structure, portant sur l'immeuble, une expertise judiciaire de l'appartement de Mme [F] ne fera en rien doublon, ni avec les missions des BET, qui concernaient le global du bâti et ne faisaient que conclure en passant sur ce lot en particulier, ni avec l'expertise assurantielle, consacré au seul appartement litigieux mais permettra au contraire d'en faire la synthèse.
Il est donc incontestablement établi que Mme [F] justifie d'un motif légitime au sens de l'article 145 susvisé de demander cette mesure d'instruction qui est par ailleurs de nature à éclairer le tribunal sur les dommages subis et les responsabilités encourues.
L'expertise sollicitée sera donc ordonnée, la demanderesse étant tenu d'en avancer les frais.
II. Sur la demande d'indemnisation relative au préjudice de jouissance
En application de l'article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, peut accorder une provision au créancier.
L'obligation non sérieusement contestable vise aussi bien les créances d'origine contractuelle, quasi contractuelle, délictuelle ou quasi délictuelle, le juge des référés étant cependant tenu de préciser la nature de l'origine de cette créance ou la nature de l'obligation la fondant. Il y a une contestation sérieuse chaque fois que la décision du juge des référés l'obligerait à se prononcer préalablement sur une contestation relative à l'existence d'un droit ou le conduirait à se prononcer sur le fond du litige, par exemple en portant une appréciation sur la validité, la qualification ou l'interprétation d'un acte juridique. Ce dernier apprécie souverainement le montant de la provision à accorder.
Selon l'article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits et l'article 1217 ajoute que la partie envers laquelle l'engagement n'a pas été exécuté, ou l'a été imparfaitement, peut notamment poursuivre l'exécution forcée en nature de l'obligation de même que réclamer des dommages et intérêts au titre de la responsabilité contractuelle du débiteur.
Décision du 07 novembre 2024
PCP JCP référé - N° RG 24/05679 - N° Portalis 352J-W-B7I-C5CJR
En application de l'article 1353 du code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.
En l'espèce, il n'est pas discuté que le bail souscrit le 6 février 1987 par la mère de Mme [F] comprenait une cave. Le transfert de titularité du bail suite au décès de sa mère contractualisé le 17 août 1993 a donc valablement entrainé celui de la cave.
Mme [F], qui se dit ainsi créancière d'un préjudice de jouissance de la cave à hauteur de 28 années de privation de jouissance, qu'elle évalue à 10% du montant du loyer, n'a toutefois fait valoir sa créance qu'en 2017, 24 ans après sa prise à bail juridique.
La SA d'HLM BATIGERE démontre n'être propriétaire de l'ensemble que depuis juillet 2005. Elle dit également avoir subi une situation de squat des caves l'ayant empêché de remettre les clés à première demande. Dans ce cas, le propriétaire n'aurait subi pendant cette période aucun enrichissement injustifié, et ce d'autant que l'article 1725 du code civil ne lui impose pas de garantir le trouble apporté par des tiers.
Sous réserve de l'ensemble de ces vérifications qui relèvent de l'office du juge du fond afin de déterminer l'étendue exacte du préjudice de puissance subi par Mme [F], il convient néanmoins d'accorder à cette dernière une provision basée sur les quatre années pour lesquelles il ressort des pièces que la créance d'indemnisation est incontestable, soit à compter d'octobre 2017, (date d'échec de la tentative de conciliation), jusqu' au 12 juillet 2021, date de remise des clefs de la cave.
La défenderesse ne faisant état des paramètres de calcul de sa proposition, et n'étant pas fait état du loyer réindexé de Mme [F] pendant cette période (le loyer porté au contrat de bail datant de 1987 est de 1000 Frs …), il sera accordé à Mme [F] une provision de 2000 € à valoir sur son indemnisation.
III. Sur les demandes accessoires
* Sur les dépens
Compte tenu de la mesure d'instruction ordonnée les dépens seront réservés.
* Sur les frais irrépétibles
Compte tenu de la mesure d'instruction ordonnée, les frais irrépétibles seront réservés.
PAR CES MOTIFS
Nous, juge des contentieux de la protection statuant en référés, par ordonnance mise à disposition, contradictoire et en premier ressort,
Au principal RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu'elles aviseront, mais cependant, dès à présent ;
ORDONNONS une expertise,
DÉSIGNONS pour y procéder M. [S] [T]
Architecte DPLG
Expert près la Cour d'Appel de Paris
[Adresse 3]
Tél : [XXXXXXXX01]
e-mail : [Courriel 5]
avec notamment pour mission de :
1) se faire remettre tous documents contractuels, administratifs et techniques permettant de l'éclairer dans sa mission ;
2) se rendre sur place au [Adresse 4] au 1er étage et accéder à toutes parties de l'appartement de Mme [Z] [F] et dans tout autre appartement qu'il jugera utile au sein du même ensemble BATIGERE HABITAT, les parties et leurs conseils dûment convoqués par lettre recommandée avec accusé de réception, et dans le respect du contradictoire;
3) Examiner les désordres visés relevés notamment dans les différents rapports versés aux débats, ainsi que plus généralement les désordres, malfaçons, non-conformités qui seraient à l'origine de ces désordres ou qui y auraient contribués :
4) examiner, le cas échéant, et sans nécessité d'extension de sa mission, tous désordres connexes, ayant d'évidence la même cause, sans préjudice des dispositions de l'article 238 alinéa 2 du code de procédure civile
5) Décrire lesdits désordres, en indiquer la nature, l'importance, les conséquences, la date d'apparition, leur caractère caché ou apparent selon toutes modalités techniques que l'expert estimera nécessaires; rechercher la ou les causes ;
6) Après avoir exposés ses observations sur la nature des travaux propres à remédier aux désordres de l'appartement de Mme [Z] [F], et sur leurs délais d'exécution, chiffrer, à partir des devis fournis par parties, éventuellement assistées d'un maître d'œuvre, le coût de ces travaux;
7) Fournir tous éléments de nature à permettre ultérieurement à la juridiction saisie d'évaluer les préjudices de toute nature, directs ou indirects, matériels ou immatériels, résultant des désordres, et notamment les préjudices financiers subis pouvant résulter des travaux de remise en état;
8) Fournir tous les éléments techniques et de faits de nature à permettre, le cas échéant, à la juridiction compétente de statuer sur les responsabilités encourues;
9) Indiquer au besoin par simple voie de note aux parties les mesures conservatoires devant être prises pour assurer la sauvegarde des personnes et des biens,
15) Plus généralement, procéder à toutes investigations et faire toutes suggestions utiles à la solution du litige,
16) procéder selon la méthode du pré-rapport afin de provoquer les dires écrits des parties dans tel délai de rigueur déterminé de manière raisonnable et y répondre avec précision ;
Décision du 07 novembre 2024
PCP JCP référé - N° RG 24/05679 - N° Portalis 352J-W-B7I-C5CJR
DISONS que l'expert pourra autoriser le requérant à faire exécuter, à ses frais avancés, pour le compte de qui il appartiendra, les travaux urgents de reprise des désordres dès que derniers auront été identifiés;
DISONS que l'expert pourra recueillir les déclarations de toutes personnes informées, qu'il aura la faculté de prendre tous renseignements, à charge d'en indiquer la source, d'entendre tous sachants utiles en cas de besoin, de s'adjoindre tout expert de son choix, et notamment un expert en structures, pris sur une liste établie par une cour d'appel, dans une spécialité différente de la sienne;
DISONS que l'expert accomplira sa mission conformément aux dispositions des articles 232 et suivants du Code de procédure civile et que, sauf conciliation entre les parties, il déposera son rapport définitif, en deux exemplaires, au Greffe de la chambre civile du Tribunal judiciaire, dans un délai de SIX mois à compter du jour où il aura accepté sa mission;
RAPPELONS que l'expert est tenu à un devoir d'impartialité et que, en vertu de l'article 234 du Code de procédure civile, les causes de récusation prévues à l'article 341 du même code lui sont également applicables;
DISONS qu'en cas d'indisponibilité l'expert devra en informer la présente juridiction dans les plus brefs délais afin qu'il soit procédé le plus rapidement possible et même d'office, à son remplacement, lequel pourra être prononcé par ordonnance présidentielle;
FIXONS à 2000 euros le montant de la provision pour les frais d'expertise;
DISONS que Mme [Z] [F] devra, sauf si elle bénéficie de l'aide juridictionnelle, consigner la somme de 2 000 euros à valoir sur la rémunération de l’expert, à l’ordre de
REGIE DU TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS-SERVICE DE LA REGIE ANNEXE, dans le mois de la notification de la décision,
DISONS qu'à défaut de consignation de la provision dans le délai prescrit, la présente décision sera caduque et de nul effet;
DISONS que l'expert devra établir après la première réunion, un devis du montant prévisionnel de ses honoraires qu'il communiquera aux parties et au tribunal; les parties devront alors faire savoir à l'expert et au tribunal si elles n'entendent pas poursuivre la mesure;
RAPPELONS qu'en application des dispositions du décret n°212-1451 du 24/12/2012, l'expert adressera aux parties un exemplaire de son rapport accompagné de sa demande de rémunération par lettre recommandée avec accusé de réception;
DISONS que les parties peuvent adresser à l'expert et à la juridiction leurs observations écrites sur la demande de rémunération dans un délai de 15 jours à compter de sa réception;
CONDAMNONS la société BATIGERE EN ILE DE France à payer à Mme [Z] [F] la somme de 2000 euros à titre provisionnel à valoir sur l'indemnisation de son préjudice du fait de la privation de la cave,
DISONS qu’il en sera référé au Juge chargé du contrôle des Expertises en cas de difficulté d’exécution, de demande de prorogation de délai, de complément de provision ou de nécessiter de provoquer la mise en cause d’autres acteurs,
REJETONS toutes les autres demandes,
RESERVONS les frais irrépétibles;
DISONS que les dépens du présent incident suivront le sort de l'instance au fond;
RAPPELONS que la présente décision est exécutoire de droit par provision.
Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le Juge et la Greffière susnommés.
La greffière, Le juge des contentieux et de la protection
