Tribunal judiciaire, 28 mai 2024. 23/03553

MINUTE N° : JUGEMENT DU :28 Mai 2024 DOSSIER N° :N° RG 23/03553 - N° Portalis DB3T-W-B7H-UFKE AFFAIRE :S.A.S. YUE LAN C/ S.C.I. SONIAGUE TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CRETEIL 3ème Chambre COMPOSITION DU TRIBUNAL PRESIDENT :Monsieur VERNOTTE, Vice-Président Statuant par application des articles 812 à 816 du Code de Procédure Civile, avis préalablement donné aux Avocats. GREFFIER : Lors des débats : Mme PERREAU Lors du prononcé : Mme REA PARTIES : DEMANDERESSE S.A.S. YUE LAN, dont le siège social est sis [Adresse 2] représentée par Me Emna BELKHODJA, avocat au barreau du VAL-DE-MARNE, vestiaire : 54 DEFENDERESSE S.C.I. SONIAGUE, dont le siège social est sis [Adresse 1] représentée par Me Aziamumtaz TAJ, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : P181 Clôture prononcée le : 30 novembre 2023 Débats tenus à l’audience du : 25 mars 2024 Date de délibéré indiquée par le Président : 24 mai 2024 Jugement prononcé par mise à disposition au greffe du 28 mai 2024, nouvelle date indiquée par le Président. FAITS CONSTANTS ET PROCÉDURE Par acte sous seing privé du 1er juin 2012, La SCI Soniague, représentée par son mandataire, la SARL CIME, a consenti un bail commercial à l’entreprise individuelle YULAN représentée par Mme [W] [K], pour un local situé au rez-de-chaussée du [Adresse 2], pour une durée de neuf années, commençant à courir du 1 juin 2012 au 31 mai 2021, moyennant un loyer mensuel de 600,76 € HT. L’activité autorisée est la restauration de type rapide. Par acte sous seing privé du 23 mai 2018, Madame [K] a cédé son fonds de commerce à la société YUE LAN, alors en cours de formation, moyennant la somme de 30.000 euros. En date du 4 novembre 2020, La SCI Soniague a fait signifier à La SAS Yue Lan un congé sans offre de renouvellement du bail, à effet du 31 mai 2021, en offrant de payer l’indemnité d’éviction prévue par l’article L. 145-14 du code de commerce. Parallèlement, la société YUE LAN a pris à bail un nouveau local afin de pouvoir poursuivre son activité à compter du 1er juin 2021, sans perte de clientèle. Les parties ont négocié sans parvenir à s’entendre sur le montant de l’indemnité d’éviction revenant à La SAS Yue Lan. Par ordonnance en date du 4 avril 2022, le juge des référés du Tribunal judiciaire de Créteil, saisi à l’initiative de La SAS Yue Lan, a désigné Monsieur [P] [T] en qualité d'expert pour évaluer l’indemnité d’éviction et l’indemnité d’occupation. L’expert a rendu son rapport le 28 septembre 2022. *** Suivant assignation délivrée le 25 mai 2023, La SAS Yue Lan a attrait La SCI Soniague devant le tribunal judiciaire de Créteil. EXPOSE DES PRÉTENTIONS ET MOYENS Dans son exploit introductif d'instance, La SAS Yue Lan a demandé à la juridiction : - de fixer le montant de l’indemnité d’éviction qui lui est due à la somme de 60 196 € telle que préconisée par l’expert, et d’en condamner la SCI Soniague au paiement, sous astreinte de 200 € par jour à compter de 8 jours suivant le prononcé de la présente décision ; - d’ordonner la capitalisation des intérêts à compter du 01 juin 2021 ; - de condamner la SCI Soniague à lui payer la somme de 5 000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens ; - d’ordonner l’exécution provisoire. Dans ses dernières conclusions notifiées le 30 novembre 2023, La SCI Soniague a demandé au tribunal : - de débouter La SAS Yue Lan de ses demandes ; - de faire injonction à La SAS Yue Lan de restituer les clés sous astreinte de 150 € par jour de retard à compter du prononcé de la présente décision. - de condamner La SAS Yue Lan à lui verser la somme de 3 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens. Pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, il est renvoyé aux écritures déposées, en application de l’article 455 du Code de procédure civile. L’ordonnance de clôture a été rendue le 30 novembre 2023, l’affaire a été fixée à l’audience du 12 février 2024, renvoyée puis plaidée au 25 mars 2024 et mise en délibéré au 24 mai 2024 puis prorogée au 28 mai 2024. MOTIFS DE LA DÉCISION 1. Sur les éléments préalables à la détermination des indemnités 1.1 - Description des lieux Il ressort du contrat de bail et du rapport d’expertise que le local commercial occupé par la SAS Yue Lan est situé au sein d’un immeuble des années 1900 comportant deux étages, comprendant : - au RDC, un espace de vente avec emplacement de al cuisine, une arrière-boutique avec WC et deux pièces ouvrant sur le jardin ; - au sous-sol : une cave non accessible par la boutique L’ensemble paraît dans un état d’entretien courant avec des traces d’humidité. Le fonds présente les avantages suivants : - locaux adaptés à l’activité ; - quartier pavillonnaire ; - secteur à forte population asiatique, lieu de rencontre entre toutes les communautés de culture chinoise et indochinoise Le fonds de commerce présente les inconvénients suivants : - rue non-commerçante - éloignement du centre-ville actif 1.2 - Sur la superficie L’expert judiciaire propose de retenir une surface pondérée de 64,00 m². Cette estimation se fonde sur les coefficients de pondération proposés par la charte de l’expertise en évaluation immobilière, et n’est pas contestée par les parties. En conséquence, il convient de retenir une surface de 64,00 m². En outre, le terrain d’assiette (la parcelle) mesure 264 m² 1.3 - Sur l’existence de clauses exorbitantes du droit commun Le bail en renouvellement ne contient pas de clause exorbitante de droit commun. 1.4 - Sur le loyer à la date de prise d’effet du congé Le bailleur indique que le montant du loyer s’élevait avant le départ de la locataire à la somme de 7 336,92 € par an. Ce montant n’est pas contesté par la SAS Yue Lan. 1.5 - Sur la méthode de calcul de l’indemnité d’éviction Aux termes de l’article L. 145-14 du code du commerce, “Le bailleur peut refuser le renouvellement du bail. Toutefois, le bailleur doit, sauf exceptions prévues aux articles L145-17 et suivants, payer au locataire évincé une indemnité dite d’éviction égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement. Cette indemnité comprend notamment la valeur marchande du fonds de commerce, déterminée selon les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, ainsi que les frais et droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur, sauf dans le cas où le propriétaire fait la preuve que le préjudice est moindre". L’indemnité correspondant au préjudice subi par la société locataire du fait du non-renouvellement du bail commercial, peut être déterminée en fonction de deux hypothèses : a) en fonction de la valeur marchande du fonds : cette méthode est utilisée lorsqu’un déplacement sans perte importante de clientèle n’est pas possible. Cette hypothèse est toujours présumée, en droit du bail commercial : l’article L. 145-14, alinéa 2, du code de commerce emporte présomption que le défaut de renouvellement entraîne en principe la disparition du fonds, ce dont il résulte que le locataire évincé est fondé à solliciter une indemnité de remplacement qui doit être égale à la valeur marchande du fonds de commerce disparu (Caen, 24 oct. 2019, n° 18/00623). Pour déterminer la valeur de l’entier fonds de commerce, plusieurs approches sont possibles : - approche par les résultats : le critère retenu est généralement l’excédent brut d’exploitation (EBE) moyen des trois dernières années d’exploitation, pondéré en déduisant les éventuelles plus-values exceptionnelles (recettes/avantages exceptionnels, les réductions de loyers), et en ajoutant les éventuelles charges exceptionnelles. Si l’EBE moyen est négatif, il est recouru à la méthode de l’approche par le chiffre d’affaires - approche par le chiffre d’affaires : il s’agit de multiplier le chiffre d’affaires moyen, toutes taxes comprises, des trois derniers exercices clos, par un coefficient en pourcentage. Ce coefficient est déterminé, d’une part en ayant recours aux barèmes professionnels, et d’autre part comparant le fonds à évaluer à des cessions récentes de fonds de commerce similaires sur le marché local. b) en fonction de la valeur du droit au bail S’il existe une possibilité de déplacement du fonds sans perte importante de clientèle, ou si l’indemnité ainsi déterminée apparaît supérieure à la valeur marchande du fonds. Pour déterminer la valeur du droit au bail, il convient de déterminer : - le montant théorique annuel du loyer de locaux commerciaux/d’activité loués sur le marché immobilier local ; - le montant annuel et actualisé du loyer acquitté par le commerçant/exploitant évincé; - le différentiel entre le montant théorique de loyer et le montant réel du loyer ; - le coefficient de situation propre au commerce ou à l’activité exploités ; et de multiplier le différentiel de loyer par le coefficient de situation. Le coefficient multiplicateur est déterminé par comparaison avec des mutations de fonds de commerce / activité équivalents qui ont eu lieu dans la période récente sur le marché local. *** En l’espèce, dans son rapport l’expert a conclu au choix de la valeur du droit au bail. Les parties s’accordent sur ce point et pour déterminer l’indemnité d’éviction en fonction de valeur du droit au bail, dans la mesure où La SAS Yue Lan a pu transférer son activité dans un autre local commercial le 30 mai 2021. Par conséquent, le tribunal évaluera la valeur du droit au bail. 2. Sur la détermination de l’indemnité d’éviction 2.1 - Sur l’indemnité principale - Propositions de l’expert Pour calculer la valeur du droit au bail, l’expert a proposé deux termes de comparaison, correspondant à des renouvellement et révision de loyers pour des boutiques de surfaces comprises entre 179 m² et 301 m². Il a retenu une valeur unitaire de 278 €/m² P/an. L’expert propose en outre de retenir un coefficient multiplicateur de 5, correspondant à des locaux commerciaux dans des petites situations. - Propositions des parties La demanderesse sollicite l’homologation du rapport de l’expert. La défenderesse critique l’évaluation de l’expert mais ne produit aucun terme de comparaison. Elle soutient que La SAS Yue Lan ne saurait prétendre à percevoir une indemnité d’éviction, dans la mesure où elle ne communique aucun bilan de son activité. Néanmoins, la valeur du droit au bail constitue une des composantes majeurs de l’universalité qu’est le fonds de commerce, et s’apprécie sans qu’il soit besoin d’examiner les bilans comptables de la société évincée. Il en résulte qu’elle est une valeur plancher, de jurisprudence constante. - Analyse du tribunal La surface est de 64,00 m². Une valeur locative de marché de 278,00 € du m² sera retenue, comme proposée par l’expert, dans la mesure où les parties ne produisent aucun autre terme de comparaison. Le loyer annuel de marché est donc de 17 792,00 € Le montant annuel hors taxes hors charges du loyer s'élève à la somme de 7 336,92€. Compte tenu de l’attractivité du secteur, il convient de retenir un coefficient de commercialité de 5. En conséquence, on obtient : - loyer annuel de marché (HT/HC/m²/an) =17 792,00 € ; - loyer annuel actualisé (HT HC/an) =7 336,92 € ; - différentiel de loyer (HT HC/an) =10 455,08 € ; - coefficient multiplicateur =5 ; - valeur du droit au bail =52 275,40 € L’indemnité principale revenant à la SAS Yue Lan au titre de son éviction commerciale est de 52 275,40 €. 2.2 - Sur les indemnités accessoires 2.2.1 - L’indemnité de remploi L’indemnité de remploi couvre les frais et droits de mutation à régler pour l’acquisition d’un fonds de commerce ou d’un droit au bail de même valeur ainsi que les frais d’agence et de rédaction d’acte. Elle est exclue si le propriétaire rapporte la preuve que le locataire ne s’est pas réinstallé. Son montant est établi au réel (cf. art. 719, Code Général des Impôts) ou de façon forfaitaire (8 à 12 % du montant de l’indemnité principale). En l’espèce, l’indemnité de remploi proposée par l’expert à hauteur de 10 % de l’indemnité principale, n’est pas contestée par les parties, et sera retenue pour la somme suivante : 52 275,40 € € x 10 % = 5 227,54 € €. 2.2.1 - Frais de double loyer Pendant la période de réinstallation, le preneur peut devoir payer à la fois le loyer de l'ancien local et le nouveau. En l’espèce, l’expert propose d’accorder la somme de 2 666 € à La SAS Yue Lan au titre du double loyer qu’elle a dû acquitter. Cependant, La SAS Yue Lan ne produit aucun document comptable démontrant qu’elle a dû s’acquitter d’un loyer dans son nouveau local dans lequel elle a transféré son activité. Par conséquent, il ne sera pas alloué d’indemnité de ce chef. *** L’indemnité d’éviction due par la SCI Soniague à la SAS Yue Lan se calcule donc ainsi : - indemnité principale : 52 275,40 € ; - indemnité de remploi :5 227,54 € ; - indemnité d’éviction :57 502,94 €. En conséquence, il convient de condamner la SCI Soniague à payer à La SAS Yue Lan la somme de 57 502,94 € au titre de l’indemnité d’éviction, outre intérêts au taux légal à compter de la présente décision. 3. Sur l’indemnité d’occupation En vertu de l’article L. 145-28 alinéa 1 du code de commerce, « Aucun locataire pouvant prétendre à une indemnité d'éviction ne peut être obligé de quitter les lieux avant de l'avoir reçue. Jusqu'au paiement de cette indemnité, il a droit au maintien dans les lieux aux conditions et clauses du contrat de bail expiré. Toutefois, l'indemnité d'occupation est déterminée conformément aux dispositions des sections 6 et 7, compte tenu de tous éléments d'appréciation. » En l’espèce, il n’est formulé aucune demande au titre de l’indemnité d’occupation, étant rappelé que La SAS Yue Lan a quitté les lieux et pris un nouveau bail commercial le 30 mai 2021. Sur les autres mesures La SCI Soniague à l’origine de l’éviction de sa locataire, supportera la charge des dépens en ce compris les frais d’expertise. La SCI Soniague sera en outre condamnée au regard de l’équité à payer à la SAS Yue Lan la somme de 2000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile. En raison du droit de repentir du bailleur à compter du prononcé de la présente décision et du droit au maintien dans les lieux de la locataire jusqu’au paiement de l’indemnité d’éviction, l’exécution provisoire apparaît incompatible avec la nature de l’affaire et sera écartée. PAR CES MOTIFS Le Tribunal, statuant par décision contradictoire mise à disposition des parties par le greffe et en premier ressort, FIXE le montant de l’indemnité d’éviction due par la SCI Soniague à la SAS Yue Lan, à la somme de 57 502,94 € ; CONDAMNE la SCI Soniague à payer à la SAS Yue Lan la somme de 57 502,94 € au titre de l’indemnité d’éviction, outre intérêts au taux légal à compter de la présente décision ; CONDAMNE la SCI Soniague aux entiers dépens ; CONDAMNE la SCI Soniague à payer à la SAS Yue Lan la somme de 2 000 € en application de l'article 700 du Code de procédure civile ; ECARTE le prononcé de l’exécution provisoire. Fait à CRÉTEIL, l’an DEUX MIL VINGT QUATRE ET LE VINGT HUIT MAI Le présent jugement a été signé par le Président et le Greffier présents lors du prononcé. Le GREFFIER Le PRÉSIDENT