Tribunal judiciaire, 18 décembre 2024. 24/02488

TRIBUNAL JUDICIAIRE de BOBIGNY JUGEMENT CONTENTIEUX DU 18 DECEMBRE 2024 Chambre 5/Section 1 AFFAIRE: N° RG 24/02488 - N° Portalis DB3S-W-B7I-Y2QN N° de MINUTE : 24/01775 DEMANDEUR SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L’IMMEUBLE [Adresse 8] SIS [Adresse 1], représenté par son syndic, le cabinet CADOT BEAUPLET SAFAR, SAS. [Adresse 6] [Localité 5] représentée par Maître Corinne CHERKI de l’AARPI C3C, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : P138 (bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2023/003349 du 21/07/2023 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de BOBIGNY) C/ DEFENDEUR S.C.I. STIV, représentée par sa gérante, Madame [F] [B] [Adresse 2] [Localité 4] non représentée COMPOSITION DU TRIBUNAL Madame Charlotte THINAT, Présidente, statuant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l article 812 du code de procédure civile, assistée aux débats de Madame Zahra AIT, greffier. DÉBATS Audience publique du 20 Novembre 2024. JUGEMENT Rendu publiquement, par mise au disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, par Madame Charlotte THINAT, Présidente, assistée de Madame Zahra AIT, greffier. EXPOSE DU LITIGE La S.C.I. STIV est propriétaire des lots n°2610, 2658 et 4098 de la résidence [Adresse 8] sise [Adresse 1] et [Adresse 3] à [Localité 7] (93). Par acte d’huissier de justice des 20 février et 7 mars 2024, le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 8] sise [Adresse 1] et [Adresse 3] à [Localité 7] (93), représenté par son syndic en exercice, le cabinet CADOT BEAUPLET SAFAR, a fait assigner la S.C.I. STIV aux fins, notamment, de paiement d'arriéré de charges de copropriété et d’appels de fonds de travaux. Aux termes de cette assignation, le syndicat des copropriétaires a demandé au tribunal judiciaire de Bobigny, la condamnation de la S.C.I. STIV : A verser au Syndicat des copropriétaires de LA RESIDENCE [Adresse 8]3, Sise [Adresse 1] représenté par son syndic, les sommes suivantes : - 12.296,09€ au titre des charges appelées selon décompte arrêté au 1er Trimestre 2024 inclus ; - 180€ au titre des frais nécessaires - 3.000€ au titre de dommages-intérêts ; Avec intérêts au taux légal a compter de la mise en demeure - Ordonner la capitalisation des intérêts ; - 3.000€ au titre de l'article 37 de la Loi du 10 juillet 1991 dont distraction au profit de Maître CHERKI Avocate associée de l'AARPI C3C - Rappeler que l’exécution provisoire est de droit - Condamner la défenderesse aux entiers dépens. Au soutien de ses prétentions, le syndicat des copropriétaires expose que la S.C.I. STIV, propriétaire de lots au sein de l’immeuble et par conséquent redevable à ce titre de charges de copropriété conformément à l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, ne règle plus celles-ci régulièrement. Il fait valoir que le compte individuel de ce copropriétaire présente un solde débiteur au titre des charges et des frais nécessaires exposés pour le recouvrement selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965. Le syndicat des copropriétaires soutient que le non-paiement des charges de copropriété, occasionne un préjudice aux autres copropriétaires, direct et distinct des intérêts moratoires, et s’estime dès lors bien fondé à obtenir la condamnation de la S.C.I. STIV au paiement des charges impayées ainsi qu'à des dommages et intérêts dès lors que les mises en demeure qui lui ont été adressées sont restées infructueuses. Il est expressément renvoyé à cette assignation, valant conclusions, pour un plus ample exposé des faits, prétentions et moyens, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile. Bien que régulièrement citée, la S.C.I. STIV n’a pas constitué avocat. L'affaire a été clôturée par ordonnance du 10 septembre 2024 et fixée à l'audience du 20 novembre 2024. Elle a été mise en délibéré au 18 décembre 2024. En application de l'article 472 du code de procédure civile si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée. MOTIFS DE LA DÉCISION Sur la demande en paiement des charges de copropriété En application de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot. Ils sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien, à l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots. Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges. Les charges de copropriété sont engagées par la décision de l’assemblée des copropriétaires approuvant les comptes, chaque copropriétaire devenant alors débiteur de ces charges. L'approbation des comptes du syndic par l'assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n'a pas, dans les délais prévus à l'article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 contesté la décision de l'assemblée générale ayant approuvé les comptes, n'est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées. Cependant, la décision de l’assemblée générale ne vaut toutefois pas approbation du compte individuel de chaque copropriétaire, qui peut en demander rectification. En application de l'article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l'exécution d'une obligation d'en rapporter la preuve. En conséquence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels. En l’espèce, le syndicat des copropriétaires verse notamment aux débats : - la matrice cadastrale justifiant de la qualité de copropriétaire de la S.C.I. STIV; - l’extrait du compte copropriétaire ; - les procès-verbaux des assemblées générales des 18 janvier 2020, 26 février 2021, 09 juillet 2022, 13 décembre 2022, 16 décembre 2023 ayant voté les travaux de résidentialisation, ceux de rénovation des parties communes, de réhabilitation énergétique et de contrôle quinquennal ainsi qu'ayant approuvé les comptes des exercices annuels du 1er juillet 2019 au 30 juin 2020, du 1er juillet 2020 au 30 juin 2021, du 1er juillet 2021 au 30 juin 2022 et du 1er juillet 2022 au 30 juin 2023 et les budgets prévisionnels du 1er juillet 2023 au 30 juin 2024 dont découlent les charges réclamées ; - les appels de fonds adressés au copropriétaire, - le contrat de syndic en vigueur du 30 juin 2024 au 29 juin 2027. Au regard de ces éléments, le syndicat des copropriétaires démontre que sa demande en paiement de l'arriéré des charges de copropriété est bien fondée en son principe. L'extrait de compte arrêté au 1er janvier 2024, appel du 1er trimestre 2024 inclus, ainsi que les appels de fonds versés, établissent que le total des sommes appelées entre le 1er septembre 2020 et le 1er janvier 2024 a été de 12.009,38 euros et non de 12.318,90 euros comme indiqué par le syndicat des copropriétaires. Le total des sommes portées au crédit du compte a été sur cette même période de 22,84 euros. Ainsi, il convient de condamner la S.C.I. STIV à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 11.986,54 euros à titre d’arriéré de charges de copropriété selon décompte arrêté au 1er janvier 2024, appel provisionnel du 1er trimestre 2024 inclus. L'article 1231-6 du code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d'une obligation de somme d'argent consistent dans l'intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. L'intérêt au taux légal sera donc dû en l’espèce à compter du 27 juillet 2021, date de la mise en demeure notifiée à la S.C.I. STIV, sur la somme de 2.600,53 euros et à compter de l'assignation pour le surplus. Sur la capitalisation des intérêts Aux termes de l'article 1343-2 du code civil, les intérêts échus des capitaux peuvent produire des intérêts, ou par une demande judiciaire, ou par une convention spéciale, pourvu que, soit dans la demande, soit dans la convention, il s'agisse d'intérêts dus au moins pour une année entière . Il convient dès lors, conformément à la demande et compte tenu des circonstances du litige, d’ordonner la capitalisation des intérêts dus pour une année entière. Sur la demande en paiement des frais nécessaires Selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur. Toutefois, ne peuvent être retenus à ce titre les frais antérieurs à la première mise en demeure justifiée d’un accusé de réception, les frais couverts par les dépens, les frais pris en charge au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi que les frais non accompagnés de pièces justificatives suffisantes. En l'espèce, il est sollicité la somme de 180 euros au titre de ces frais. Le syndicat des copropriétaires justifie d'une mise en demeure de payer adressée selon les modalités requises par l'article 64 du décret du 17 mars 1967 le 27 juillet 2021. Il est sollicité la condamnation de la société STIV au paiement de la somme de 120 euros au titre d'une hypothèque du 15 décembre 2022. Cependant, faute de démontrer la réalité de cet acte et de justifier de sa tarification, au moyen notamment du versement du contrat de syndic en vigueur à cette date, il n'y a pas lieu de faire droit à cette demande. Il y a lieu également de rejeter la demande au titre des frais d'une mise en demeure du 19 septembre 2022, facturées 60 euros, faute de justifier de celle-ci en procédure. Au regard de ces éléments, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande au titre des frais nécessaires au recouvrement. Sur la demande au titre des dommages-intérêts Selon l'article 1231-6 du code civil, « Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire. » En l'espèce, la S.C.I. STIV n'a effectué aucun versement au titre de ses charges de copropriété sur la période étudiée, soit entre le 1er septembre 2020 et le 1er janvier 2024. Cette carence occasionne un préjudice certain pour la collectivité des copropriétaires en provoquant une désorganisation de la trésorerie, de nature à les contraindre à procéder à des avances en compensation. En omettant de s'acquitter des charges dues et en laissant se constituer un arriéré d'un montant significatif, la S.C.I. STIV a en effet nécessairement perturbé la trésorerie et le bon fonctionnement de la copropriété, qui ne peut pourvoir à l'entretien de l'immeuble et au paiement des fournisseurs sans l'encaissement à bonne date des charges appelées par le syndic et ce, d'autant que la copropriété présente une situation particulièrement fragile qui a nécessité la mise en oeuvre d'un plan de sauvergarde. Il y a lieu en conséquence de condamner la S.C.I. STIV, sur le fondement de l'article 1231-6 du code civil, à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 800 euros à titre de dommages et intérêts. Sur les demandes accessoires Partie perdante au sens de l'article 696 du code de procédure civile, la S.C.I. STIV sera condamnée aux entiers dépens. En revanche, faute de justifier en procédure des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le syndicat des copropriétaires aurait exposés s'il n'avait pas bénéficié de l'aide juridictionnelle totale, la demande formée au titre de l'article 37 de la Loi du 10 juillet 1991 sera rejetée. L’exécution provisoire est de droit et n’a pas lieu en l’espèce d’être écartée. PAR CES MOTIFS, Le tribunal, CONDAMNE la S.C.I. STIV à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 8] sise [Adresse 1] et [Adresse 3] à [Localité 7] (93), représenté par son syndic en exercice, le cabinet CADOT BEAUPLET SAFAR, la somme de 11.986,54 euros à titre d’arriéré de charges de copropriété selon décompte arrêté au 1er janvier 2024, appel provisionnel du 1er trimestre 2024 inclus et ce, avec intérêts au taux légal à compter du 27 juillet 2021 sur la somme de 2.600,53 euros et à compter de l'assignation pour le surplus ; ORDONNE la capitalisation des intérêts dus au moins pour une année entière ; DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 8] sise [Adresse 1] et [Adresse 3] à [Localité 7] (93), représenté par son syndic en exercice, le cabinet CADOT BEAUPLET SAFAR, de sa demande au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ; CONDAMNE la S.C.I. STIV à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 8] sise [Adresse 1] et [Adresse 3] à [Localité 7] (93), représenté par son syndic en exercice, le cabinet CADOT BEAUPLET SAFAR, la somme de 800 euros au titre de sa demande de dommages et intérêts ; DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 8] sise [Adresse 1] et [Adresse 3] à [Localité 7] (93), représenté par son syndic en exercice, le cabinet CADOT BEAUPLET SAFAR, de sa demande au titre de l'article 37 de la Loi du 10 juillet 1991 ; CONDAMNE la S.C.I. STIV aux entiers dépens ; RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit. Fait au Palais de Justice, le 18 décembre 2024 La minute de la présente décision a été signée par Madame Charlotte THINAT, Présidente, assistée de Madame Zahra AIT, greffière. LA GREFFIERE LA PRESIDENTE Madame AIT Madame THINAT