Texte intégral
REPUBLIQUE FRANCAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 4 - Chambre 5
ARRET DU 15 NOVEMBRE 2023
(n° /2023, 9 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 21/11450 - N° Portalis 35L7-V-B7F-CD4RR
Décision déférée à la Cour : jugement du 06 avril 2021 - tribunal judiciaire de PARIS RG n° 19/01839
APPELANTE
S.C.I. [Z], immatriculée au RCS de PARIS sous le numéro 387 558 216, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège
[Adresse 3]
[Localité 8]
Représentée et assistée à l'audience par Me Philomène CONRAD, avocat au barreau de PARIS, toque : D1958
INTIMEES
Madame [X] [Z]
[Adresse 2]
[Localité 4]
Représentée par Me Edouard RIGAUD de la SELASU ER AVOCAT, avocat au barreau de PARIS, toque : A0075
S.A.R.L. AU MARCHE DE [Adresse 6] prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège
[Adresse 3]
[Localité 8]
Représentée par Me Fabrice POMMIER de l'ASSOCIATION AMIGUES, AUBERTY, JOUARY & POMMIER, avocat au barreau de PARIS, toque : J114
S.A.S. ATELIER 18 prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège
[Adresse 5]
[Localité 8]
Représentée et assistée à l'audience par Me Bernard-René PELTIER, avocat au barreau de PARIS, toque : A0155
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 19 septembre 2023, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Monsieur Ludovic JARIEL, président de chambre, chargé du rapport et Madame Sonia NORVAL-GRIVET, conseillère.
Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
M. Ludovic Jariel, président
Mme Sonia Norval-Grivet, conseillère
Mme Valérie Morlet, conseillère
Greffier, lors des débats : Madame Céline Richard assistée de Madame Amel Mansouri
ARRET :
- contradictoire.
- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Ludovic Jariel, et par Manon Caron, greffière, présente lors de la mise à disposition.
EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE
La société [Z] a pour associées et co-gérantes Mmes [C], [X] et [U] [Z].
Propriétaire d'un immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 8], elle a, après avoir donné congé au locataire qui y exploitait un hôtel depuis 1959, entrepris une rénovation dont elle a confié la maîtrise d''uvre à la société Atelier 18, architecte.
Le 21 décembre 2006, un premier contrat a été conclu pour restructurer l'immeuble afin de le rendre, aux étages, à usage de logements locatifs meublés.
Le 4 avril 2007, un permis de construire délivré par la Ville de [Localité 7] a autorisé la restructuration d'une partie de l'immeuble avec changement de destination d'un bâtiment à usage d'hôtel de tourisme en habitation (9 logements créés) et conservation de bureaux et commerces au rez-de-chaussée.
Le 16 octobre 2007, un second contrat de maîtrise d''uvre a été conclu en vue de l'aménagement, après surélévation, d'un appartement en triplex de 260m² avec terrasse de 100 m².
Le 12 février 2008, un second permis de construire a été délivré à cette fin par la Ville de [Localité 7].
Le 1er avril 2008, la société [Z] a donné l'immeuble en cause à bail commercial, à effet du même jour, à la société Au marché de [Adresse 6], qui a les mêmes associées que la bailleresse.
Suivant ce bail, la société Au marché de [Adresse 6] devait prendre à sa charge un certain nombre de travaux définis dans une liste y annexée.
Le 21 octobre 2009, les parties sont convenues d'un avenant au bail aux termes duquel celui-ci prendrait effet " le premier jour du trimestre suivant celui au cours duquel le certificat de conformité des travaux aura été délivré par la mairie de [Localité 7] ".
Le 3 janvier 2014, les travaux de rénovation et restructuration ont été achevés et, le 20 juin 2014, l'attestation de conformité a été délivrée.
En janvier 2014, Mme [C] [Z] a fait classer les appartements en meublés de tourisme 4 étoiles et, en février 2014, elle a déclaré à la Ville de [Localité 7] le commencement de leur exploitation.
Le 15 octobre 2014, la société Au marché de [Adresse 6] a procédé à la déclaration relative au paiement de la taxe de séjour.
Le 16 janvier 2018, souhaitant éviter de devoir acquitter la compensation prévue par le règlement de la Ville de [Localité 7] pour le changement d'usage de locaux d'habitation en meublés de tourisme, la société [Z] et la société Au marché de [Adresse 6] ont sollicité des services de la Ville de [Localité 7] la restitution de l'usage ou de l'affectation d'hébergement hôtelier de l'immeuble.
Le 9 avril 2018, le conseil de Mme [X] [Z] reprocha à la société Au marché de [Adresse 6] d'exercer une activité commerciale de locations meublées sans avoir la commercialité exigée par la règlementation.
Le 12 février 2019, se prévalant d'une faute du cabinet d'architectes ayant consisté en la modification de la destination de l'immeuble, la société [Z] a assigné la société Atelier 18, Mme [X] [Z] et la Ville de [Localité 7] en indemnisation de ses préjudices résultant de la perte de la possibilité d'y réaliser une exploitation commerciale.
Le 14 juin 2019, la société Au marché de [Adresse 6] est intervenue volontairement aux fins d'obtenir l'indemnisation du préjudice découlant de la faute de la société Atelier 18.
Entre-temps, dans le cadre d'une autre instance, soutenant que l'exploitation commerciale de l'immeuble était irrégulière, la société [Z] et Mme [X] [Z] ont assigné, le 12 avril 2019, la société Au marché de [Adresse 6] en annulation du bail. Par jugement du 9 septembre 2021, le tribunal judiciaire de Paris a rejeté cette demande.
Par jugement du 6 avril 2021, le tribunal judiciaire de Paris a statué en ces termes :
Déclare recevables les demandes de la société [Z], Mme [X] [Z] et de la société Au marché de [Adresse 6] ;
Met hors de cause la Ville de [Localité 7] ;
Déboute la société [Z], Mme [X] [Z] et la société Au marché de [Adresse 6] de l'ensemble de leurs demandes ;
Condamne in solidum la société [Z], Mme [X] [Z] et la société Au marché de [Adresse 6] à payer à la société Atelier 18 la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
Admet les avocats qui en ont fait la demande et qui peuvent y prétendre au bénéfice des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile,
Déboute les parties de toute demande plus ample ou contraire,
Dit n'y avoir lieu à ordonner l'exécution provisoire.
Par déclaration en date du 18 juin 2021, la société [Z] a interjeté appel du jugement, intimant devant la cour d'appel :
- la société Au marché de [Adresse 6],
- la société Atelier 18,
- Mme [X] [Z].
EXPOSE DES PRÉTENTIONS DES PARTIES
Dans ses conclusions notifiées par voie électronique le 4 septembre 2023, la société [Z] demande à la cour de :
Déclarer la société [Z] recevable et bien fondé en ses conclusions d'appel,
Confirmer le jugement en ce qu'il a jugé l'action de la société [Z] et l'intervention volontaire de la société Au marché de [Adresse 6] recevables car soumises au délai de prescription décennale,
Confirmer le jugement en ce qu'il a jugé que la situation actuelle de l'exploitation de l'immeuble est conforme selon les courriers émis par la mairie de [Localité 7],
Infirmer le jugement pour le surplus,
Déclarer la société Atelier 18 responsable d'une faute dans l'exécution de sa mission de maîtrise d''uvre de rénover et de restructurer les étages de l'immeuble administrativement à destination commerciale car précédemment exploité depuis 50 ans comme hôtel, au stade de la collecte des contraintes réglementaires du projet, génératrice du préjudice en découlant à l'égard de la société [Z],
Débouter la société Atelier 18 de toutes ses demandes fins et conclusions,
Condamner la société Atelier 18 à payer à la société [Z] une somme correspondant à la valeur de la commercialité perdue attachée à l'immeuble,
Condamner la société Atelier 18 à remettre à la société [Z] sous astreinte de 500 euros par jour de retard dans un délai de 15 jours suivant la signification de l'arrêt à intervenir le dossier des ouvrages exécutés, comprenant les plans des réseaux eaux usées, eaux vannes, colonne montante et courants forts et courants faibles,
Designer tel expert qu'il lui plaira de la spécialité adéquate pour estimer la valeur de cette commercialité perdue,
Condamner la société Atelier 18 à payer à la société [Z] la somme de 6.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens qui pourront être recouvrés par M. [D] conformément à l'article 699 du code de procédure civile.
Dans ses conclusions notifiées par voie électronique le 16 décembre 2021, la société Au marché de [Adresse 6] demande à la cour de :
Confirmer le jugement en ce qu'il a jugé l'action de la société [Z] et l'intervention volontaire de la société Au marché de [Adresse 6] recevables car soumises au délai de prescription décennale,
Confirmer le même jugement en ce qu'il a jugé que la situation actuelle de l'exploitation de l'immeuble est conforme selon les courriers émis par la mairie de [Localité 7],
Infirmer le même jugement pour le surplus et, statuant à nouveau,
Déclarer la société Atelier 18 responsable d'une faute dans l'exécution de sa mission de maîtrise d''uvre de rénover et de restructurer les étages de l'immeuble administrativement à destination commerciale car précédemment exploité depuis 50 ans comme hôtel, au stade de la collecte des contraintes réglementaires du projet, génératrice du préjudice en découlant à l'égard de la société [Z],
Dire et juger que cette faute engage la responsabilité civile délictuelle de la société Atelier 18 envers la société Au marché de [Adresse 6],
Dire et juger que cette faute a causé un préjudice à la société Au marché de [Adresse 6] consistant au temps et aux frais de justice consacrés pour se défendre sur l'assignation qui lui a été délivrée le 12 février 2019 par la société [Z] et Mme [X] [Z],
Condamner la société Atelier 18 à payer à la société Au marché de [Adresse 6] une somme de 10.000 euros en réparation de ce préjudice,
Dire et juger que la société Au marché de [Adresse 6] pourra solliciter ultérieurement réparation de tout autre préjudice qui lui sera causé par la faute commise par la société Atelier 18 à son égard,
Condamner la société Atelier 18 aux dépens et à payer à la société Au marché de [Adresse 6] une somme de 2.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile.
Dans ses conclusions notifiées par voie électronique le 7 juillet 2023, la société Atelier 18 demande à la cour de :
Confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a débouté toute action et toute demande contre la société Atelier 18, constater qu'aucune preuve n'est rapportée d'une faute imputable à la société Atelier 18, constater que la société [Z] ne rapporte la preuve d'aucun préjudice indemnisable,
Constater que la société Atelier 18 a exactement respecté le programme de " changement de destination en habitation " qui lui était imposé dans son contrat de maitrise d''uvre du 21 décembre 2006, débouter toute demande à l'égard de la société Atelier 18,
Condamner la société [Z] et la société Au marché de [Adresse 6] à indemniser la société Atelier 18 des frais irrépétibles qu'elle a dû engager en raison des suites de l'assignation du 12 février 2019 à hauteur de 10.000 euros au visa de l'article 700 du code de procédure civile, et admettre Maître [O] à poursuivre le recouvrement de ses dépens au visa de l'article 699 du code de procédure civile.
Dans ses conclusions notifiées par voie électronique le 18 aout 2023, Mme [X] [Z] demande à la cour de :
- Juger les demandes formulées à l'encontre de Mme [X] [Z] irrecevables ;
- Constater que Mme [X] [Z] ne formule aucune demande et s'en remet à la justice ;
- Laisser les frais de procédure et les dépens à la charge de la partie succombante.
La clôture a été prononcée par ordonnance du 5 septembre 2023 et l'affaitre a été examinée à l'audience du 19 septembre 2023 à l'issue de laquelle elle a été mise en délibéré.
MOTIVATION
Sur la recevabilité des demandes formées contre Mme [X] [Z]
Aucune demande n'étant formée par les autres parties à l'encontre de Mme [X] [Z], la cour constate qu'est sans objet l'irrecevabilité soulevée par celle-ci.
Sur la responsabilité de la société Atelier 18
Moyens des parties
La société [Z] soutient que la Ville de [Localité 7] a, par son courrier du 20 décembre 2019, validé l'exploitation de la résidence et ainsi écarté le risque d'une régularisation par un rachat de commercialité avec une compensation renforcée.
En ce sens, elle ajoute que la demande en nullité du bail conclu avec la société Au marché de [Adresse 6] a été rejetée par un jugement du 9 septembre 2021, rendu par le tribunal judiciaire de Paris, qui s'est expressément fondé sur ce courrier pour exclure que la preuve de la perte de la commercialité des locaux objet du bail soit rapportée.
S'agissant de la responsabilité de la société Atelier 18, la société [Z] relève, qu'alors que son projet était d'exploiter une résidence de tourisme dans l'immeuble rénové, la société Atelier 18 a commis une faute en modifiant sa destination sans tenir compte de sa compatibilité avec l'activité envisagée ni se préoccuper du manque à gagner de sa cliente.
Quant au préjudice, elle ajoute qu'il demeure malgré la sécurisation de l'exploitation de la résidence de tourisme, dès lors que, dans l'hypothèse d'une vente de l'immeuble à intervenir, la société [Z] ne pourrait justifier de la commercialité autrement que par la production du courrier de la Ville de [Localité 7] du 20 décembre 2019.
Elle en déduit subir un préjudice correspondant à la perte de la commercialité attachée à l'immeuble.
La société Au marché de [Adresse 6] fait valoir que la faute commise par la société Atelier 18 dans ses relations contractuelles avec la société [Z] engage sa responsabilité délictuelle à son égard.
Elle ajoute que cette faute pourrait conduire à l'annulation du bail commercial dont elle est titulaire et, partant, à l'anéantissement de son fonds de commerce ou à des frais de réinstallation importants. Aussi, elle considère devoir d'ores et déjà être indemnisée, au titre de cette responsabilité, des frais de justice engagés pour se défendre dans la procédure en annulation du bail.
En réponse, la société Atelier 18 soutient que l'action engagée contre elle n'est fondée sur aucun manquement relevant de la sphère de son contrat de maîtrise d''uvre du 21 décembre 2006 qui prévoyait, à la demande du maître de l'ouvrage, un changement de destination.
Elle souligne, que ce changement correspondait aux dispositions du POS du 12 juin 2006, applicable à l'opération en cause, qui classait en habitation tous les logements y compris ceux affectés en location saisonnière.
Elle ajoute, qu'outre l'impossibilité de prévoir l'évolution de la législation, elle n'a jamais été missionnée pour conseiller la société [Z] sur la portée juridique du montage envisagé et que son obligation de conseil n'a pas la même portée que celle pesant sur les professions juridiques.
Elle en déduit que la preuve d'une faute n'est aucunement rapportée.
Enfin, s'agissant du préjudice invoqué, elle souligne que son existence n'est aucunement établie ; la société [Z], tout en se prévalant de celle-ci, demandant à la cour de confirmer le caractère régulier de l'exploitation de l'immeuble.
Quant à Mme [X] [Z], elle s'en remet à la justice.
Réponse de la cour
Aux termes de l'article 1147 du code civil, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016, applicable en la cause, le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts, soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, toutes les fois qu'il ne justifie pas que l'inexécution provient d'une cause étrangère qui ne peut lui être imputée, encore qu'il n'y ait aucune mauvaise foi de sa part.
Au cas d'espèce, il résulte de l'examen du cahier des clauses particulières du contrat conclu le 21 décembre 2006 que la société [Z] a confié à la société Atelier 18 une mission de maîtrise d''uvre incluant expressément un changement de destination en habitation des étages 1 à 4 en vue de les rendre à usage de logements locatifs meublés.
A cet égard, il est mentionné dans la note descriptive de la demande de permis de construire, signée par la société [Z], que le projet a pour objet la restructuration d'un immeuble à usage de tourisme de 43 chambres avec changement de destination en habitation pour la création de huit logements meublés en location saisonnière et d'un appartement de résidence principale pour le propriétaire.
Aussi, il résulte de l'examen du cahier des clauses particulières du contrat conclu le 16 octobre 2007 que la société [Z] a confié à la société Atelier 18 une mission de maîtrise d''uvre incluant l'aménagement, après surélévation, d'un appartement à usage de logement locatif.
Il est donc établi par l'examen de ces pièces que la demande de changement de destination était convenue entre les parties, de sorte qu'il ne peut être reproché à la société Atelier 18 de l'avoir réalisée.
S'agissant en amont de l'opportunité de celle-ci, il est établi que tout architecte est tenu d'une obligation de conseil à l'égard du maître de l'ouvrage incluant les risques juridiques d'un projet contraire aux règles d'urbanisme (3e Civ., 7 avril 2015, pourvoi n° 14-11.198).
Il est tout aussi établi que l'étendue de cette obligation de conseil est à la mesure de la mission à lui confiée (3e Civ., 11 juillet 2012, pourvoi n° 11-17.434 ; 3e Civ., 5 janvier 2017, pourvoi n° 15-26.167).
En l'occurrence, la société [Z] ne rapporte pas la preuve d'avoir confié à la société Atelier 18 une mission comportant une analyse juridique et fiscale spécifique quant à l'opportunité d'opérer le changement de destination reproché.
En tout état de cause, la société [Z] ne démontre pas non plus que le changement opéré ne correspondait pas, à l'époque à laquelle il a été réalisé, à la réglementation applicable.
Par suite, la société [Z] ne rapporte pas la preuve que la société Atelier 18 a commis une faute dans l'exécution de ses obligations.
Concernant le préjudice, pour être réparable, il doit être direct, actuel et certain (2e Civ., 12 novembre 1986, pourvoi n° 85-14.486, Bull n° 164 ; 1re Civ., 9 décembre 1997, pourvoi n° 95-18.192, Bull n° 361 ; 1re Civ., 4 juin 2014, n° 13-19.669). En l'absence de préjudice certain, la faute n'ouvre aucun droit à réparation (1re Civ., 27 février 2013, pourvoi n° 12-16.891, Bull n° 27) ; le préjudice hypothétique n'étant pas susceptible de réparation (1re Civ., 30 mai 2000, n° 98-18.304 ; 1re Civ., 28 juin 2012, n° 11-19.265, Bull n° 148).
Au cas d'espèce, le 20 décembre 2019, la direction du logement et de l'habitat de la Ville de [Localité 7] a confirmé aux sociétés [Z] et Au marché de [Adresse 6] que, n'ayant jamais abrité de logement au sens classique, l'immeuble en cause avait fait l'objet d'une transformation d'hôtel en location saisonnière de type Airbnb, de sorte qu'aucune demande de changement d'usage suite à cette activité ne devant être présentée, sa situation était conforme à la règlementation.
Comme le reconnaît elle-même la société [Z], ce courrier sécurise son exploitation de l'immeuble en cause. De même, par jugement du 9 septembre 2021, le tribunal judiciaire de Paris a rejeté la demande d'annulation du bail commercial conclu avec la société Au marché de [Adresse 6].
Le préjudice invoqué par la société [Z] tenant, dans l'hypothèse d'une vente de l'immeuble à intervenir, à une difficulté à justifier de la commercialité de l'immeuble autrement que par la production de ce courrier est donc purement hypothétique.
Par suite, en l'absence de démonstration de l'existence d'une faute ayant causé un préjudice en lien de causalité, la demande de condamnation de la société Atelier 18 présentée par la société [Z] ne pourra qu'être rejetée.
Quant à celle présentée par la société Au marché de [Adresse 6], elle ne pourra prospérer dès lors, d'une part, que la faute contractuelle dont elle se prévaut pour asseoir sa demande, au titre de la responsabilité délictuelle, n'est pas établie, d'autre part, que son préjudice tiré de la nécessité de se défendre dans une autre instance n'est pas en lien de causalité et, en tout état de cause, relève des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile applicables à celle-ci et ne saurait donc être indemnisé deux fois.
Par suite, la demande indemnitaire de la société Au marché de [Adresse 6] sera également rejetée.
Le jugement sera confirmé de ce chef.
Sur la demande de communication du dossier des ouvrages exécutés
Cette demande formée pour la première fois à hauteur d'appel par la société [Z] n'est assise sur aucune pièce de nature à démontrer qu'elle aurait préalablement sollicité auprès de la société Atelier 18 la transmission du dossier des ouvrages exécutés.
Par suite, elle sera rejetée.
Sur les frais du procès
Le jugement sera confirmé sur la condamnation aux dépens et sur celle au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
En cause d'appel, les sociétés [Z] et Au marché de [Adresse 6], parties succombantes, seront condamnées aux dépens et, chacune, à payer à la société Atelier 18, la somme de 4.000 euros, au titre des frais irrépétibles.
PAR CES MOTIFS
La cour,
Dit sans objet la fin de non-recevoir des demandes formées contre Mme [X] [Z],
Confirme le jugement en ses dispositions soumises à la cour d'appel,
Y ajoutant,
Rejette la demande de condamnation de la société Atelier 18 à remettre à la société [Z] sous astreinte de 500 euros par jour de retard dans un délai de 15 jours suivant la signification de l'arrêt à intervenir le dossier des ouvrages exécutés, comprenant les plans des réseaux eaux usées, eaux vannes, colonne montante et courants forts et courants faibles ;
Condamne la société [Z] et la société Au marché de [Adresse 6] aux dépens d'appel, avec distraction au profit de Me Peltier ;
En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes formées par la société [Z] et la société Au marché de [Adresse 6] et les condamne, chacune, à payer à la société Atelier 18 la somme de 4.000 euros.
La greffière, Le président,
