Cour d'appel, 15 mai 2024. 23/01894

COUR D'APPEL D'ORLÉANS CHAMBRE DES URGENCES COPIES EXECUTOIRES + EXPÉDITIONS : la SCP LAVAL - FIRKOWSKI - DEVAUCHELLE AVOCATS ASSOCIES Me Julie HELD-SUTTER ARRÊT du : 15 MAI 2024 n° : N° RG 23/01894 - N° Portalis DBVN-V-B7H-G2YT DÉCISION DE PREMIÈRE INSTANCE : Jugement du Juge des contentieux de la protection d'ORLEANS en date du 23 Juin 2023 PARTIES EN CAUSE APPELANT : timbre fiscal dématérialisé n°: 1265296001038404 Monsieur [I] [O] né le 10 Mars 1956 à [Localité 4] [Adresse 2] [Localité 5] représenté par Me Olivier LAVAL de la SCP LAVAL - FIRKOWSKI - DEVAUCHELLE AVOCATS ASSOCIES, avocat postulant au barreau d'ORLEANS et par Me Jonathan THISSIER LEVY, avocat plaidant au barreau de PARIS INTIMÉE : timbre fiscal dématérialisé n°: 1265304184469594 S.A.S. SOLIDIA INVEST immatriculée au RCS de LYON sousle n° B 800 188 518, agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège [Adresse 1] [Localité 3] représentée par Me Julie HELD-SUTTER, avocat postulant au barreau d'ORLEANS et par Me Patrice SALMAN, avocat plaidant au barreau de PARIS ' Déclaration d'appel en date du 24 Juillet 2023 ' Ordonnance de clôture du 27 février 2024 Lors des débats, à l'audience publique du 20 MARS 2024, Monsieur Michel Louis BLANC, Président de Chambre, a entendu les avocats des parties, avec leur accord, par application des articles 786 et 910 du code de procédure civile ; Lors du délibéré : Monsieur Michel BLANC, président de chambre, Monsieur Yannick GRESSOT, conseiller, Madame Laure Aimée GRUA, Magistrat exerçant des fonctions juridictionnelles Greffier : Madame Fatima HAJBI, greffier lors des débats et du prononcé par mise à disposition au greffe ; Arrêt : prononcé le 15 MAI 2024 par mise à la disposition au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile ; Arrêt signé par Monsieur Michel Louis BLANC, président de chambre, et Madame Fatima HAJBI, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire ; Par acte en date du 14 avril 2017, [I] [O] et [N] [B], son épouse, mandataient la société Conciliaprêt afin de les représenter dans leurs démarches auprès de leurs créanciers. Une créancière de [I] [O] faisait procéder à une saisie immobilière sur liquidation de sa résidence principale et de celle de son épouse, [Adresse 2] à [Localité 5] ; par un jugement d'adjudication sur liquidation sur surenchère en date du 1er février 2019, la SAS Solidia Invest faisait l'acquisition de ce bien pour le prix de 561'000 € devant le tribunal de grande instance d'Orléans. Le 14 mars 2019, la SAS Solidia Invest concluait avec [I] [O] une convention d'occupation pour une durée de 12 mois, renouvelable pour six mois par accord écrit avant l'expiration des 12 mois, moyennant une indemnité mensuelle de 2500 €. Le 25 juillet 2019,un compromis de vente de ladite maison d'habitation était régularisé entre la SAS Solidia Invest et Jacques ' [P] [O], le fils de [I] [O] et [C] [R] son épouse, prévoyant la régularisation de la vente par acte authentique avant le 31 décembre 2019. Par courrier recommandé avec accusé de réception en date du 21 juin 2022, la SAS Solidia Invest mettait en demeure [I] [O] de lui régler la somme de 39'150 € au titre des arriérés d'indemnité d'occupation, sous peine d'acquisition de la clause résolutoire contenue dans la convention. Invoquant l'absence de réitération de la vente et se prévalant d'une situation d'impayé d'indemnité d'occupation, la SAS Solidia Invest assignait, par acte en date du 3 novembre 2021, [I] [O] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d'Orléans, aux fins de voir juger que [I] [O] ne s'est pas acquitté des trois dernières indemnités mensuelles d'occupation et pour la période courant entre le 1er septembre 2021 et le 13 septembre 2021, soit la somme de 8583,30 €, de voir constater l'acquisition de la clause résolutoire insérée dans la convention d'occupation, de voir ordonner son expulsion et la séquestration des meubles, et de l'entendre condamner à lui payer la somme de 16'483,50 € au titre des indemnités mensuelles d'occupation demeurées impayées à la date du 13 septembre 2021 outre une indemnité d'occupation mensuelle jusqu'à la libération effective des lieux loués. Une nouvelle assignation était délivrée à [I] [O] le 3 août 2022. [I] [O] sollicitait le sursis à statuer dans l'attente d'une décision du tribunal judiciaire de Lyon saisi d'une action en responsabilité contre les sociétés du groupe Solidia . Il formait diverses demandes à titre subsidiaire. Par jugement en date du 23 juin 2023, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d'Orléans ordonnait la jonction des deux procédures, disait n'y avoir lieu à surseoir à statuer , constatait que le contrat du 14 mars 2019 répond bien à la qualification de convention d'occupation précaire, disait que [I] [O], occupant sans droit ni titre depuis le 14 septembre 2021 devra quitter les lieux et autorisait son expulsion à défaut de départ volontaire , disait n'y avoir lieu de faire droit à la demande d'astreinte et condamnait [I] [O] à payer à la SAS Solidia Invest la somme de 62'900 € (décompte arrêté au 28 mars 2023) au titre des indemnités d'occupation impayées ainsi qu'une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant de 2500 € à compter du 1er avril 2023 jusqu'à la date de libération effective et définitive des lieux caractériséé par la restitution des clés, disait n'y avoir lieu à restitution de sommes et compensation, rejetait la demande de délais de paiement formée par [I] [O] ainsi que la demande de dommages-intérêts et condamnait [I] [O] à payer à SAS Solidia Invest la somme de 500 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile. Par une déclaration déposée au greffe le 24 juillet 2023, [I] [O] interjetait appel de ce jugement. Par ses dernières conclusions il en sollicite l'infirmation, sauf en ce qu'elle a dit n'y avoir lieu à faire droit à la demande d'astreinte, demandant à la cour, statuant à nouveau, d'ordonner le sursis à statuer jusqu'à ce que le tribunal judiciaire saisi de l'action en responsabilité contre les sociétés du groupe Solidia. À titre subsidiaire, il sollicite la requalification de la convention d'occupation précaire en bail d'habitation soumise à la loi du 6 juillet 1989, et demande que la SAS Solidia Invest soit déboutée de l'ensemble de ses demandes. Il sollicite la fixation des loyers à un montant maximum de 950 €par mois et demande la restitution de la somme de 41'600 € au titre des indemnités d'occupation versées à la société Solidia Invest, et la compensation du trop versé et des dommages-intérêts avec les sommes qui pourraient être mis à sa charge. À titre très subsidiaire, il sollicite un délai de trois ans pour apurer les sommes dues, et à titre plus subsidiaire encore un délai de deux ans. Il réclame le paiement de la somme de 8000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile. Par ses dernières conclusions, la société Solidia Invest sollicite la confirmation du jugement entrepris sauf en ce qu'il a dit n'y avoir lieu à faire droit à la demande d'astreinte, demandant à la cour, statuant à nouveau sur ce point, de condamner [I] [O] au paiement d'une astreinte d'un montant de 100 € par jour de retard dans l'exécution du présent arrêt s'agissant de la condamnation à l'expulsion. À titre subsidiaire, elle demande que soit jugée acquise la clause résolutoire à la convention d'occupation précaire du 14 février 2019. À titre subsidiaire, elle demande qu'il soit jugé que [I] [O] a manqué à ses obligations contractuelles à compter du moindre juin 2021 et en conséquence de prononcer la résiliation judiciaire de la convention d'occupation précaire. En tout état de cause, elle demande la confirmation du jugement entrepris en ses autres chefs. Elle réclame le paiement de la somme de 4500 € en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. L'ordonnance de clôture était rendue le 27 février 2024. SUR QUOI : Sur la demande de sursis à statuer : Attendu que [I] [O] déclare que lui-même et son épouse ont saisi le tribunal judiciaire de Lyon aux fins de faire constater des manquements des sociétés du Groupe Concilia, Solidia Invest et Conciliapret à leurs obligations, expliquant que Conciliapret devait les représenter dans toutes démarches entreprises en leur nom auprès de leurs créanciers, et que convention d'accompagnement aux fins d'optimisation de la dette contractée à l'occasion d'investissements immobiliers avait été signée le 24 octobre 2016, cette société s'engageant alors à rechercher une solution pérenne à la situation financière difficile liée à la dette, ceux à quoi elle aurait gravement manqué ; Qu'il prétend que cette convention n'existerait que du fait des manquements à la convention d'accompagnement et aux obligations des trois sociétés assignées devant le tribunal judiciaire de Lyon, et dont les fautes alléguées seraient en lien direct avec le préjudice subi par lui-même et son épouse ; Attendu, ainsi que l'a relevé le premier juge, que la convention d'occupation précaire n'a été conclue que le 14 mars 2019, et qu'il s'agit d'un accord de volonté entre les parties, distinct et autonome, lequel génère des obligations nouvelles, autonomes et réciproques ; Que la procédure devant le tribunal judiciaire de Lyon a été engagée par acte en date du 4 janvier 2023, acte qui ne fait d'ailleurs pas partie des pièces produites par l'appelant, alors que la présente instance avait été engagée le 3 novembre 2021 ; Attendu que l'autre procédure consistant en une recherche de responsabilité de sociétés parmi lesquelles se trouve la société intimée à laquelle il est reproché par [I] [O] d'avoir manqué à ses obligations, pourrait, dans l'hypothèse selon laquelle l'argumentation de ce dernier serait accueillie, aboutir à une indemnisation à son profit, mais n'aurait aucune incidence sur le caractère irrégulier ou non de l'occupation de l'immeuble litigieux, pas davantage que sur la nature de la convention ayant permis cette occupation ; Attendu qu'il serait par ailleurs plus logique de la part de [I] [O] de demander à la juridiction lyonnaise de surseoir à statuer dans l'attente de la présente décision, puisqu'il est certain que le caractère favorable ou défavorable de l'issue de la présente procédure conditionne davantage la prestation de la juridiction habile à statuer sur la réalité des manquements allégués par lui contre la société Solidia Invest , et le cas échéant sur les conséquences desdits manquements ; Attendu qu'il y a lieu de confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a rejeté la demande de sursis à statuer ; Sur la nature de la convention du 14 mars 2019 : Attendu que pour rejeter la demande de requalification de la convention litigieuse en contrat de bail d'habitation, le premier juge, après avoir rappelé les dispositions de l'article 1709 du Code civil et de l'article 2 de la loi du 6 juillet 1989, après avoir rappelé la chronologie des événements et analysé les éléments du débat, a considéré que le contrat conclu entre la SAS Solidia Invest et [I] [O] le 19 a été motivé par des circonstances particulières indépendantes de la volonté des parties , et peut dès lors revêtir la qualification de convention d'occupation précaire ; Attendu l'appelant invoque une jurisprudence selon laquelle « est incompatible avec la qualification de convention d'occupation précaire et doit être requalifiée en contrat de bail d'habitation (') la convention conférant au preneur en contrepartie d'un loyer réel et sérieux la jouissance d'une maison d'habitation sans qu'il soit justifié d'aucune cause objective de précarité ou d'indice caractéristique d'une telle convention comme la modicité de la redevance » ; Attendu que [I] [O] estime excessive l'indemnité d'occupation qui lui est réclamée, puisqu'il en demande la réduction de 2500 € à 950 € ,de sorte que ce n'est pas ce dernier critère, soit la modicité de la redevance, que la requalification pourrait être opérée ; Attendu que l'appelant prétend que le déroulement des faits ne montrerait pas de cause objective de précarité dans une location avec possibilité de se porter acquéreur au terme du contrat ; Attendu que la fixation d'un montant supérieur au prix du marché pour une indemnité d'occupation fait partie des éléments montrant que la commune intention des parties était la prévision d'une durée réduite, ce qui est corroboré d'une part par la mention d'une date d'expiration au 13 septembre 2021, d'autre part par l'intention affichée lors de la conclusion de ladite convention par la société Solidia Invest de vendre le bien dont elle était propriétaire selon jugement d'adjudication du 1er février 2019, jugement n'ayant pas fait l'objet d'un appel et donc définitif, et consentie par l'autre partie ,de faire l'acquisition le plus rapidement possible du bien immobilier objet de la convention, ce qui exclut par principe la durée de six ans, reconductible tacitement, imposée à toute personne morale consentant un bail d'habitation selon les dispositions de la loi du 6 juillet 1989 ; Attendu que [I] [O] ne rapporte pas la preuve de ce que la convention litigieuse aurait été consentie dans le but de détourner les conditions de la loi du 6 juillet 1989, puisqu'il a été proposé une faculté de rachat au profit de son fils et de sa belle-fille, afin de permettre à ce bien de rester dans le patrimoine familial, de sorte que c'est à juste titre que le premier juge a retenu l'existence de circonstances particulières indépendantes de la volonté des parties, puisque le prêt bancaire a été refusé, cette circonstance n'ayant d'ailleurs pas disparu par la suite ; Attendu que c'est donc également à juste titre que le premier juge a déclaré recevable l'action de la SAS Solidia Invest ; Que les dispositions de la loi du 6 juillet 1989 n'étant pas applicables, c'est à juste titre qu'il a prononcé comme il l'a fait sur la clause résolutoire ; Sur l'arriéré locatif : Attendu [I] [O] prétend que le loyer moyen dans le secteur pour un bien immobilier équivalent serait de 900 €, et prétend que son adversaire serait redevable envers lui de la différence, soit 41'600 €; Qu'il invoque également les fautes des sociétés du groupe Solidia Invest ; Attendu que c'est à juste titre que le premier juge a considéré que [I] [O] demeure redevable d'une indemnité d'occupation convenue dans la convention précaire jusqu'au 13 septembre 2021, et ce à compter du 14 septembre 2021, les sommes dues le sont au titre d'une indemnité de nature délictuelle ; Attendu que la partie intimée déclare que le bien immobilier en cause est une maison luxueuse à [Localité 5] , et prétend que les avis de valeur locative communiqués par [I] [O] (sa pièce 8) ont été réalisés sur des biens immobiliers qui ne sont pas comparables au bien en cause, alors qu'elle-même invoque une pièce 18 consistant en des avis de valeur locative pour des biens similaires ; Attendu qu'il convient de rappeler que le bien litigieux a été adjugé à la société intimée le 1er février 2019 pour un prix de 561'000 € ; Que l'indemnité d'occupation dans le cadre de la convention des parties, soit 30'000 € par an, représente 5,34 % du prix d'achat du bien ; Que ce bien consiste, selon le jugement d'adjudication en une maison à usage d'habitation avec dépendances en retour du bâtiment principal, garages, appentis, piscine, chenil et jardin à usage d'agrément pour une contenance de 24 ares 52 centiares ; Attendu que parmi les termes de comparaison proposé par [I] [O], se trouvent en particulier, pour des loyers de 900 € et 950 € une maison de 64 m² avec terrain de 211 m², ainsi qu'un pavillon de cinq pièces et de 118 m², et une propriété de cinq pièces, comportant une maison de 130 m² et un terrain de 600 m² pour un prix de 1145 € par mois; Que la propriété adjugée à la société Solidia comporte un terrain de plus de 2400 m², et des dépendances parmi lesquelles une piscine, bien à l'évidence d'un standing bien supérieur à celui des biens immobiliers, dont les clichés photographiques démontrent qu'il s'agit de simples pavillons situés sur des terrains relativement exigus, dont fait état l'appelant ; Qu'il est dès lors incontestable que les éléments de comparaison invoqués par [I] [O] ne sont pas pertinents ; Attendu qu'il y a lieu de confirmer le jugement entrepris en ce qui concerne le montant de l'arriéré locatif ; Attendu que [I] [O], alors que la dette est ancienne, n'a opéré aucun paiement, même partiel ; Qu'il ne produit pas davantage qu'en première instance de l'élément de nature à justifier sa demande de délai ; Attendu que la partie intimée souligne que [I] [O] n'a opéré aucun règlement, et qu'il s'est maintenu dans les lieux malgré le prononcé du jugement querellé, exécutoire par provision ; Que cette circonstance justifie l'instauration d'une astreinte dont le montant sera réduit à de plus justes proportions ; Attendu qu'il serait inéquitable de laisser à la charge de la société Solidia Invest l'intégralité des sommes qu'elle a dû exposer du fait de la présente procédure ; Qu'il y a lieu de faire application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile et de lui allouer à ce titre la somme de 2500 € ; PAR CES MOTIFS: Statuant publiquement, contradictoirement et en dernier ressort, CONFIRME le jugement entrepris sauf en ce qu'il a dit n'y avoir lieu de faire droit à la demande d'astreinte, Statuant à nouveau sur le point infirmé, CONDAMNE [I] [O], faute de libération par lui-même et tous occupants de son chef du bien immobilier sis à [Adresse 2] dans le délai de deux mois suivant la signification du présent arrêt, au paiement d'une astreinte d'un montant de 75 € par jour de retard, Y ajoutant, CONDAMNE [I] [O] à payer à la SAS Solidia Invest la somme de 2500 € en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, CONDAMNE [I] [O] aux dépens. LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,