Tribunal judiciaire, 17 octobre 2024. 22/02648

N° RG 22/02648 - N° Portalis DBYV-W-B7G-GCLO - décision du 17 Octobre 2024 /SR N° de minute : TRIBUNAL JUDICIAIRE D’ORLÉANS JUGEMENT DU 17 OCTOBRE 2024 N° RG 22/02648 - N° Portalis DBYV-W-B7G-GCLO DEMANDERESSE : La S.A.R.L. SUCRES DÉLICES Immatriculée au RCS d’Orléans sous le N° 754 072 833 Dont le siège social est sis [Adresse 1] - [Localité 3] Représentée par sa gérante en exercice domiciliée en cette qualité audit siège Représentée par Maître Antonio DA COSTA de la SELARL DA COSTA - DOS REIS, avocat au barreau d’ORLEANS DÉFENDEURS : Madame [U] [F] [R] [A] épouse [C] Née le 03 Juillet 1948 à [Localité 9] (LOIRET) Nationalité Française Demeurant [Adresse 6] - [Localité 4] Représentée par Maître Helene CHOLLET, avocat au barreau d’ORLEANS Monsieur [L] [B] [K] [C] Né le 15 Mai 1945 à [Localité 7] (LOIRET) Nationalité Française Demeurant [Adresse 6] - [Localité 4] Représenté par Maître Helene CHOLLET, avocat au barreau d’ORLEANS Monsieur [M] [B] [K] [C] Né le 21 Mai 1971 à [Localité 3] (LOIRET) Nationalité Française Demeurant chez Monsieur et Madame [C] [Adresse 6] - [Localité 4] Intervenant volontaire, représenté par Maître Helene CHOLLET, avocat au barreau d’ORLEANS La Commune d’[Localité 3] Prise en la personne de son Maire en exercice, domicilié en cette qualité à [Adresse 8] - [Localité 3] Représentée par Maître Ladislas WEDRYCHOWSKI de la SCP WEDRYCHOWSKI ET ASSOCIES, avocat postulant au barreau d’ORLEANS, Maître Barbara RIVOIRE de la SCP LONQUEUE SAGALOVITSCH EGLIE-RICHTERS ET ASSOCIÉS [Sensei avocats], avocat plaidant au barreau de PARIS Copies exécutoires le : Copies conformes le : à : à : Monsieur [O] [Y] Né le 10 Février 1966 à [Localité 3] (LOIRET) Nationalité Française Demeurant [Adresse 2] - [Localité 5] Représenté par Maître Nadjia BOUAMRIRENE de la SCP LAVISSE BOUAMRIRENE GAFTONIUC, avocat au barreau d’ORLEANS DÉBATS : à l’audience publique du 7 mars 2024, Puis, la Présidente de l’audience a mis l’affaire en délibéré et dit que le jugement serait prononcé le 16 Mai 2024 par sa mise à disposition au greffe de cette juridiction. Le délibéré a été prorogé au 19 septembre 2024 puis au 17 octobre 2024. COMPOSITION DU TRIBUNAL : Président : Madame Bénédicte LAUDE Assesseur : Madame Sylvie RAYMOND Assesseur : Monsieur Sébastien TICHIT Greffier : Madame Heimaru FAUVET EXPOSÉ DU LITIGE Selon contrat en date du 5 septembre 2018, la société SUCRES DELICES a pris à bail des locaux commerciaux dépendant d’un ensemble immobilier situé [Adresse 1] à [Localité 3], à savoir les lots numéros 4, 5 et 14 appartenant à M. [O] [Y] et destinés à l’exploitation de tout commerce ou fonds artisanal. Le bail a été conclu pour une durée de neuf années entières et consécutives commençant à courir le 1er septembre 2018 pour se terminer le 31 août 2027. Le loyer annuel a été fixé à 7 800 euros hors charges, payable d’avance le premier de chaque mois. Selon contrat en date du 28 juillet 2020, la société SUCRES DELICES a pris à bail des locaux commerciaux dépendant du même ensemble immobilier situé [Adresse 1] à [Localité 3], à savoir les lots numéros 3 et 13 appartenant à M. [L] [C] et Mme [U] [A] épouse [C] et devant être consacrés à l’exploitation de l’activité de restauration sans extraction, sur place et à emporter sans licence IV, pour une durée de neuf années entières et consécutives commençant à courir le 28 juillet 2020 pour se terminer le 27 juillet 2029. Le loyer annuel a été fixé à 9 600 euros hors droits, taxes et charges, payable en douze termes égaux, d’avance le cinq de chaque mois. Au mois d’octobre 2020, la société SUCRES DELICES a reçu par l’intermédiaire d’une agence CENTURY 21, une offre d’acquisition des deux baux. La cession du bail consenti par les époux [C] a fait l’objet d’une déclaration de cession reçue par la mairie d’[Localité 3] le 7 septembre 2021 sous le n° F45234210051 et la cession du bail consenti par M. [Y], d’une déclaration de cession reçue par la mairie d’[Localité 3] le 10 septembre 2021 sous le n° FC45234210053. Par deux décisions n°2021VODEC170 et n°2021VODEC171 en date du 28 octobre 2021, le Maire de la ville d’[Localité 3] a décidé de préempter chacun des deux baux. Le 4 novembre 2021, le droit de préemption sur chacun des deux baux a été notifié par le Maire de la Commune d’[Localité 3] à Maître [J] [W], notaire. Les actes de cession n’ont pas été régularisés et les loyers n’ont plus été payés. Le 1er juillet 2022, les époux [C] ont fait signifier à la société SUCRES DELICES un commandement de payer visant la clause résolutoire. Par exploit introductif d’instance en date du 19 juillet 2022, contestant le commandement de payer visant la clause résolutoire, la société SUCRES DELICES a fait assigner la commune d’Orléans, M. [L] [C] et Mme [U] [A] épouse [C] ainsi que M. [O] [Y] devant le tribunal judiciaire d’Orléans aux fins de parvenir à la régularisation des actes de cession et en indemnisation de son préjudice. Selon ses dernières conclusions notifiées électroniquement le 3 novembre 2023, la société SUCRES DELICES demande au tribunal, sur le fondement des articles 1583 et 1217 du code civil et des articles L. 213-14 alinéa 1er et R 214-9 du code de l’urbanisme, de : - DEBOUTER M. [Y], les consorts [C] et la Commune d’[Localité 3] de leurs prétentions et demandes reconventionnelles à l’encontre de la société SUCRES DELICES ; - ENJOINDRE la commune d’[Localité 3], Mme et M. [C] et M. [Y] à régulariser les actes de cession rédigés par Maître [W], Notaire à [Localité 3], dans le délai d’un mois suivant la signification du jugement à intervenir, puis passé ce délai sous une peine d’astreinte de 1000 euros par jour de retard à la charge de chacune des parties susvisées et ce, pendant un délai de 3 mois ; - CONDAMNER la commune d’[Localité 3] à garantir la société SUCRES DELICES du montant des loyers et charges locatives en exécution des deux baux, échus et à échoir à compter du 4 novembre 2021 et, à tout le moins, du 4 février 2022 jusqu’à la date de signature de ou des acte(s) consacrant la cession des deux droits aux baux ou jusqu’à la date de paiement du prix ; Subsidiairement, si le refus d’agrément de M. [Y] était déclaré abusif et non motivé : - AUTORISER la société SUCRES DELICES à passer et signer seule l’acte de cession de son droit au bail au profit de la commune d’[Localité 3] ; - DECLARER nul et de nul effet le commandement de payer visant la clause résolutoire signifié le 1er juillet 2022 à la société SUCRES ET DELICES, en raison de la mauvaise foi des consorts [C] et subsidiairement, en cantonner le montant après compensation avec les loyers et charges locatives reconnus comme réellement à la charge de la société SUCRES DELICES ; Plus subsidiairement, - SUSPENDRE les effets de la clause résolutoire et différer le paiement par la société SUCRES DELICES de la dette locative au profit des consorts [C] à la date de signature de l’acte de cession de son droit au bail au profit de la Commune d’[Localité 3] ; En tout état de cause, - CONDAMNER les parties perdantes solidairement ou l’une à défaut de l’autre à indemniser la société SUCRES DELICES de son préjudicie financier, fixé au montant des loyers et charges locatives en exécution des deux baux échus depuis le 4 novembre 2021 ou, subsidiairement, depuis le 4 février 2022, et à échoir jusqu’à la signature de ou des actes de cession ou jusqu’à la date de paiement du prix et, si par extraordinaire, le tribunal devait prononcer ou constater la résolution du bail conclu avec les consorts [C], la somme complémentaire de 64 000 euros correspondant à la perte du prix de vente des deux baux ; - DIRE et juger que ces condamnations porteront intérêts de retard au taux légal à compter du jugement à intervenir ; - ORDONNER la compensation entre les éventuelles créances réciproques des parties ; - CONDAMNER le ou les mêmes parties à payer à la société SUCRES DELICES une somme de 5000 euros HT sur le fondement de l’article 700 du CPC ainsi qu’aux entiers dépens. Au soutien de ses prétentions, la société SUCRES DELICES fait valoir que : - la Commune d’[Localité 3] a exercé son droit de préemption aux prix et conditions proposés dans les déclarations préalables de cession de droit au bail ; - la vente est parfaite et le titulaire du droit de préemption ne peut plus renoncer à l’acquisition ; - l’acte de vente aurait dû être passé dans un délai de trois mois suivant la notification de l’accord intervenu le 4 novembre 2021 ; - la situation de blocage résultant de la préemption de la commune et de la position adoptée par M. [Y] cause un important préjudice au détriment de la société SUCRES DELICES dont l’activité a été affectée par les mesures de confinement ; - elle a puisé dans sa trésorerie pour honorer ses engagements vis-à-vis de ses bailleurs mais faute de revenir au volume d’activité antérieure à la crise sanitaire, sa gérante a décidé de cesser l’activité et de vendre les droits aux baux ; - le caractère comminatoire du commandement de payer visant la clause résolutoire est disproportionné et empreint de mauvaise foi de la part des consorts [C] ; - l’annulation – suspension - des loyers et charges pendant les périodes de fermeture administrative correspondant à la période dite « Covid » résulte de l’application de l’article 1722 du code civil, de l’exception d’inexécution de l’article 1217 du code civil et de la force majeure de l’article 1218 du même code ; - la demande de M. [Y] visant à obtenir la suspension de l’exécution provisoire s’inscrit dans une stratégie purement dilatoire. Selon ses dernières conclusions notifiées électroniquement le 10 novembre 2023, la Commune d’Orléans demande au tribunal, sur le fondement des articles L. 214-1 à L. 214-3 et R. 214-1 à R. 214-19 du code de l’urbanisme, du code de commerce, et notamment les articles L. 145-33 et suivants, des articles 1217 et 1240 du code civil et 700 du code de procédure civile, de : - Sur le droit de préemption, DEBOUTER la société SUCRES DELICES et les consorts [C] de leur demande respective tendant à faire constater le caractère parfait de la vente des deux droits au bail ; LES DEBOUTER en conséquence de leur demande d’injonction dirigée à l’encontre de la Commune d’[Localité 3], à régulariser l’acte de cession ; - Sur la clause résolutoire, DEBOUTER les consorts [C] de leur demande de résiliation du bail signé le 28 juillet 2020 avec la société SUCRES DELICES ; LES DEBOUTER de leurs demandes d’expulsion et d’astreinte ; - Sur les indemnités et garanties, A titre principal, DECLARER les demandes indemnitaires présentées par SUCRES DELICES et les consorts [C] à l’encontre de la Commune d’[Localité 3] infondées et irrecevables en ce qu’elles sont dirigées devant un ordre juridictionnel incompétent pour en connaître ; DEBOUTER la société SUCRES DELICES de sa demande de condamnation de la Commune d’[Localité 3] à la garantir de la dette locative générée à compter du 4 novembre 2021 jusqu’à la date de signature de l’acte définitif de cession ou de paiement du prix et ce, à l’égard des deux bailleurs ; DEBOUTER la société SUCRES DELICES et les consorts [C] de l’ensemble de leurs demandes de garantie et de paiement dirigées à l’encontre de la Commune d’[Localité 3] quelque que soit la période ; LES DEBOUTER de leur demande d’astreinte ; A titre subsidiaire, DEBOUTER la société SUCRES DELICES de sa demande de condamnation de la Commune d’[Localité 3] solidairement avec les autres défenseurs, à l’indemniser de son préjudice financier et moral résultant de la privation du prix de cession ; DEBOUTER les consorts [C] de l’ensemble de leurs demandes indemnitaires dirigées à l’encontre de la Commune d’[Localité 3] ; En tout état de cause, DEBOUTER M. [Y] de ses demandes dirigées à l’encontre de la Commune d’[Localité 3] ; CONDAMNER M. [Y] à l’indemnisation de l’ensemble des préjudices résultant de son comportement abusif et à garantir la Commune d’[Localité 3] de toute condamnation indemnitaire ou en paiement qui serait prononcée à l’encontre de celle-ci ; DEBOUTER l’ensemble des parties de leur demande de condamnation de la Commune d’[Localité 3] sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens ; CONDAMNER la société SUCRES DELICES, ou toute autre partie perdante, à verser à la Commune d’[Localité 3] une somme de 7 000 euros sur le fondement de l’article 700, ainsi qu’aux entiers dépens. La commune d’[Localité 3] soutient que : - la cession du droit au « bail [Y] » ne pouvait intervenir qu’avec l’agrément de ce dernier qui l’a refusé en le conditionnant à une augmentation illégale du loyer ; - la cession ne peut pas être regardée comme parfaite au 4 novembre 2021 ; - le refus d’agrément opposé par M. [Y] qui a fait obstacle à la vente ne repose sur aucun fondement légal et procède de l’abus de droit ; - il ne peut y avoir transfert de propriété avant complet paiement du prix et signature de l’acte authentique entre les parties ; - la cession des droits au bail ne pourrait prendre effet qu’une fois la cession autorisée par la juridiction et l’acte de vente actant le transfert de propriété signé subséquemment par les parties ; - le non-respect du délai de trois mois pour régulariser la cession ne donne lieu à aucune sanction ; - en l’absence de réalisation de la cession, le preneur ne pouvait cesser l’exploitation de son activité de manière injustifiée en août 2021, soit antérieurement à la notification des décisions de préemption - la Commune d’[Localité 3] n’a commis ni faute, ni négligence dans l’exercice de son droit de préemption ; - nonobstant l’erreur matérielle figurant dans ses décisions de préemption, la Commune d’[Localité 3] ne peut pas être regardée comme ayant préempté le « bail [Y] » moyennant un loyer différent de celui mentionné dans la déclaration préalable du 10 septembre 2021. Selon leurs dernières conclusions notifiées électroniquement le 6 juillet 2023, Mme [U] [A] épouse [C] et M. [L] [C] ainsi que M. [M] [C], intervenant volontaire, demandent au tribunal de : - RECEVOIR l’intervention volontaire de M. [M] [C] ; - DIRE que la vente du droit au bail commercial entre la SARL SUCRES DELICES et les époux [C] et du droit au bail entre la SARL SUCRES DELICES et Monsieur [Y] est devenue parfaite entre la SARL SUCRES DELICES et la Commune d’[Localité 3] avec prise d’effet de cette cession à la date du 04 novembre 2021 au prix de 64 000 euros net vendeur avec intérêts compensatoires au taux légal à compter du 04 février 2022 ; - ENJOINDRE la Ville d’[Localité 3] et M. [Y] à régulariser l’acte de cession rédigé par Me [W], notaire à [Localité 3] dans le délai d’un mois à compter de la signification du jugement sous une peine d’astreinte de 1000 euros par jour de retard à la charge de chacune des parties susvisées et ce, pendant un délai de 3 mois ; - REJETER les contestations et demandes de la SARL SUCRES DELICES relatives au bail signé avec les époux [C] et au commandement de payer délivré par les époux [C] ; - PRONONCER la résiliation du bail entre la SARL SUCRES DELICES et les époux [C] à la date du 19 août 2022 ; - ORDONNER l’expulsion du locataire, la SARL SUCRES DELICES ou la Commune d’[Localité 3] des locaux appartenant à M. [M] [C] ainsi que celle de toutes personnes introduites par le locataire dans les lieux et ce conformément à l’article L 411-1 du code des procédures civiles d’exécution ; - ORDONNER que, faute de départ volontaire du locataire, la SARL SUCRES DELICES ou la Commune d’[Localité 3] ou de toute personne introduite par lui dans les lieux, il sera procédé à son expulsion avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier ; - DIRE que le locataire, la SARL SUCRES DELICES ou la Commune d’[Localité 3], qui se maintiendrait dans les lieux sera redevable d’une astreinte de 500 euros par jour de retard à compter du délai d’un mois à compter du jugement ; - REJETER les demandes indemnitaires et les demandes de remboursement de loyer de la SARL SUCRES DELICES ; Subsidiairement, s’il était fait droit aux demandes de remboursement de loyer de la SARL SUCRES DELICES, retenir la faute du locataire et le préjudice financier subi par les bailleurs pour réduire de 50% le montant des sommes à rembourser au titre des loyers indus ; - CONDAMNER la SARL SUCRES DELICES à payer à M. [M] [C] la somme de 2270,97 euros due pour la période du 28/07/2020 au 04/11/2021 au titre de l’impayé des charges locatives, la somme de 9929,77 euros due pour la période du 04/11/2021 au 19/08/2022 au titre de l’impayé des loyers, charges locatives et des frais de commandement de payer, la somme de 1219,97 euros due pour la période du 04/11/2021 au 19/08/2022 au titre de la majoration forfaitaire de retard de paiement ; - DIRE qu’une indemnité d’occupation sera due à compter de la date de la résiliation du bail soit le 19/08/2022 ; - CONDAMNER la Commune d’[Localité 3] et la SARL SUCRES DELICES à payer à M. [M] [C] la somme de 1205,16 euros HT soit 1446,19 euros TTC au titre d’indemnité d’occupation et la somme de 100 euros HT soit 120 euros TTC par mois au titre des charges à compter du 20/08/2022 ; Subsidiairement, si la résiliation n’était pas prononcée, - CONDAMNER la Commune d’[Localité 3] et la SARL SUCRES DELICES à payer à M. [M] [C] : • la somme de 3853,98 euros au titre de l’impayé de loyer, charges et la somme de 385,39 euros au titre de la majoration de retard pour la période du 20 août 2022 au 25 novembre 2022 • la somme 2232,36 euros au titre de l’impayé de loyer, charges pour la période du 25 novembre 2022 au 25 janvier 2023 et la somme de 223,23 euros au titre de la majoration de retard pour cette même période • à compter du 26 janvier 2023, la somme de 996,18 euros par mois au titre du loyer TTC et la somme de 144 euros TTC par mois au titre de la provision sur charges ; • une majoration forfaitaire de 10% sur les sommes dues au titre des loyers et charges impayées ; - DIRE que les sommes dues par la Commune d’[Localité 3] et la SARL SUCRES DELICES à M. [M] [C] seront majorées d’un intérêt de retard égal au taux légal en vigueur majoré de cinq (5) points ; - CONDAMNER M. [O] [Y] à garantir le paiement des sommes dues à compter du 04 novembre 2022 par la SARL SUCRES DELICES et la Commune d’[Localité 3] à M. [M] [C] ; - CONDAMNER M. [O] [Y] et la SARL SUCRES DELICES à payer à M.  [M] [C] la somme de 2 000 euros au titre du préjudice moral de M. et Mme [C] ; - CONDAMNER la SARL SUCRES DELICES à payer à M. [M] [C] la somme de 321,20 euros en remboursement des frais du constat réalisé par Me [T] le 21 novembre 2022 ; - CONDAMNER M. [O] [Y] et la SARL SUCRES DELICES à payer à M. [M] [C] la somme de 1 000 euros au titre de son préjudice moral ; - CONDAMNER la Commune d’[Localité 3], M. [O] [Y] et la SARL SUCRES DELICES à payer à M. [M] [C] la somme de 5 000 euros Hors Taxes au titre des frais irrépétibles prévus par l’article 700 du code de procédure civile ; - REJETER les demandes de frais irrépétibles la Commune d’[Localité 3], M. [O] [Y] et la SARL SUCRES DELICES ; - CONDAMNER la Commune d’[Localité 3], M. [O] [Y] et la SARL SUCRES DELICES aux dépens ; - REJETER les demandes de M. [O] [Y] ; - ORDONNER l’exécution provisoire. Les consorts [C] font valoir que : - ils n’ont émis aucune opposition à l’exercice du droit de préemption ; - la vente des deux droits au bail entre la Commune d’[Localité 3] et la société SUCRES DELICES était parfaite à la date du 4 novembre 2021 en application de l’article 1583 du code civil ; - la clause d’agrément figurant au contrat de M. [Y] doit être réputée non écrite ; - le commandement de payer a été précédé de plusieurs courriers de relance et de mise en demeure ; - l’impayé de charges a commencé antérieurement aux confinements et l’impayé de loyers résulte de la faute de l’autre bailleur ; - le bail doit être résilié du fait de l’absence, contraire aux stipulations du bail, d’exploitation et de garnissement des lieux loués par le locataire ; - la famille [C] a dû supporter les tracasseries engendrées par les impayés de charges de leur locataire dès le début de la relation contractuelle et par le comportement tant de la société SUCRES DELICES que de M. [Y] dont la résistance abusive leur a été dommageable et dont la responsabilité est engagée sur le fondement de l’article 1240 du code civil ou subsidiairement, sur celui des articles 1231-1 et 1341-1 du code civil. Selon ses dernières conclusions notifiées électroniquement le 16 octobre 2023, M. [O] [Y] demande au tribunal, sur le fondement des articles 1717 du Code civil, L.214-1 du Code de l’urbanisme, 1103 et suivants du Code civil, de : A titre principal, - DEBOUTER la SARL SUCRES DELICES, les consorts [C] et la Commune d’[Localité 3] de l’ensemble de leurs demandes dirigées contre M. [Y], A titre subsidiaire, - JUGER que la cession du droit au bail devant intervenir entre la ville d’[Localité 3] et M. [Y] interviendra selon les modalités fixées dans la décision de préemption du 28 octobre 2021 notifiée le 4 novembre 2021 stipulant un loyer de 9600 euros HT et hors charges ; En tout état de cause, - CONDAMNER la SARL SUCRES DELICES à payer à M. [Y] la somme de 10 400 euros au titre des loyers et charges impayés à parfaire au jour de la décision à intervenir ; - CONDAMNER la SARL SUCRES DELICES à payer à M. [Y] la somme de 4000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ; - CONDAMNER la SARL SUCRES DELICES aux entiers dépens et accorder à Me BOUAMRIRENE le bénéfice de l’article 699 du Code de procédure civile ; - ECARTER l’exécution provisoire de droit du jugement à intervenir. M. [O] [Y] explique qu’il a donné son accord de principe à la cession du droit au bail mais qu’il a soumis la réalisation des travaux d’ouverture entre les locaux telle que souhaitée par l’acquéreur à une revalorisation de son loyer annuel très inférieur à celui des époux [C], qu’il n’a plus entendu parler de rien pendant plusieurs mois et qu’à nouveau contacté courant avril 2021 par l’agence CENTURY 21, il a confirmé son accord sur le projet envisagé par le candidat repreneur en contrepartie d’un loyer annuel porté à 9000 euros HT et HC. Il soutient que : - la déclaration préalable n’ayant pas fidèlement retranscrit les conditions de la cession du droit au bail envisagée, la rencontre des volontés n’a pas pu avoir lieu lors de l’exercice du droit de préemption ; - il n’a commis aucune faute ; - à titre subsidiaire, la commune d’[Localité 3] ayant manifesté sa volonté d’acquérir le droit au bail du local moyennant un loyer annuel de 9600 euros HT et HC, la rencontre des volontés sur la chose et le prix a eu lieu et n’est plus susceptible d’être remise en cause ; Concernant les préjudices allégués par la société SUCRES DELICES : - la perte du prix de cession des droits aux baux ou le montant des loyers et charges échus au plus tôt à compter du 4 novembre 2021 revendiqués par la demanderesse, sont la conséquence directe et exclusive de sa décision unilatérale de cesser son activité en août 2021 avant que l’acte de cession ne soit régularisé entre les parties ; - la société SUCRES DELICES ne peut pas arguer de tracas dont elle est seule responsable ; Concernant les demandes reconventionnelles en garantie formées à son encontre : - il ne peut pas être tenu responsable de la non-exécution de l’obligation de paiement par la société locataire ; - les époux [C] ne démontrent pas le lien de causalité entre un comportement prétendument abusif de sa part et le non-paiement de leurs loyers et charges ; - la lenteur de la procédure ne lui est pas imputable et ne justifie en rien la demande en garantie des consorts [C] ; Concernant sa demande reconventionnelle en paiement des loyers et charges locatives : - la société SUCRES DELICES s’est acquittée de son obligation jusqu’en février 2022 pour ensuite, cesser tout paiement ; - le fait que SUCRES DELICES ait cessé son activité en août 2021 ne l’exonère pas du paiement des loyers et charges jusqu’à la date de cession dument régularisée ; -l’exécution provisoire entraînerait des conséquences gravissimes et irrémédiables puisque les parties seraient contraintes de régulariser un acte de cession qui pourrait être remis en cause en cas d’appel outre qu’il n’a pas les ressources financières pour s’acquitter en une seule fois des sommes exigées de part et d’autre. Pour complet exposé des moyens et prétentions des parties, il est expressément renvoyé à leurs dernières conclusions conformément à l’article 455 du Code de procédure civile. La clôture a été prononcée par ordonnance du juge de la mise en état du 17 novembre 2023 fixant l’audience de plaidoiries au 7 mars 2024. A l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 16 mai 2024 prorogé au 17 octobre 2024. MOTIFS I – SUR L’INTERVENTION VOLONTAIRE En vertu de l’article 325 du code de procédure civile, l’intervention est recevable si elle se rattache aux prétentions des parties par un lien suffisant. En l’espèce, il est établi que par acte reçu le 7 décembre 2022 par Maître [J] [W], notaire à [Localité 3], les époux [C] ont fait donation à leur fils, M. [M] [C], des lots de copropriété donnés à bail commercial à la société SUCRES DELICES. L’intervention volontaire de M. [M] [C], subrogé dans les droits et actions de ses père et mère, sera déclarée recevable. II – SUR LE SORT DES BAUX 1/ Sur la cession En vertu de l’article 1717 du code civil, « le preneur a le droit de sous-louer, et même de céder son bail à un autre, si cette faculté ne lui a pas été interdite. Elle peut être interdite pour le tout ou partie. Cette clause est toujours de rigueur ». En l’espèce, le bail commercial consenti le 28 juillet 2020 par les époux [C] à la société SUCRES DELICES moyennant un loyer annuel à 9 600 euros HT et HC, contient une clause stipulant que le consentement du bailleur n’est pas nécessaire pour la cession du droit au bail du preneur à son successeur dans le commerce et que toute cession ou sous-location devra être réalisée par acte authentique, en présence du bailleur. Le bail commercial consenti le 5 septembre 2018 par M. [Y] à la société SUCRES DELICES moyennant un loyer annuel de 7 800 euros HT et HC, contient une clause d’agrément stipulée en ces termes : « …toute cession de ce droit au bail à un tiers ne pourra avoir lieu qu’avec l’agrément du bailleur. Cet agrément pourra être donné soit préalablement et par écrit, soit par une intervention à l’acte de transfert du bénéfice du bail. Si le cessionnaire est l’acquéreur du fonds de commerce exploité par le cédant, le refus d’agrément devra être motivé. En tout état de cause, une dispense judiciaire permettant de passer outre le refus d’agrément pourra être obtenue. Si le cessionnaire n’est pas l’acquéreur du fonds de commerce exploité par le cédant, le refus du bailleur sera discrétionnaire ». Ce contrat précise en outre que la cession « devra avoir lieu moyennant un loyer égal à celui-ci-après fixé, qui devra être stipulé payable directement entre les mains du bailleur, et elle devra être réalisée par acte authentique à recevoir par le notaire du bailleur ou son successeur, en présence du bailleur ». Il est constant que la société SUCRES DELICES avait trouvé un successeur dans le commerce en la personne de M. [V] qui se proposait d’acquérir le droit au bail de chacun des locaux. Il est établi que Maître [J] [W], notaire mandaté à cet effet par le cédant, a établi deux déclarations préalables, l’une en date du 6 septembre 2021 reçue en mairie d’[Localité 3] le 7 septembre 2021 sous le n°F45234210051 relative au bail consenti par les époux [C], et l’autre en date du 9 septembre 2021 reçue en mairie d’[Localité 3] le 10 septembre 2021 sous le n°FC45234210053 relative au bail consenti par M. [Y]. Ces déclarations préalables contiennent chacune les éléments essentiels de la cession du droit au bail, parmi lesquels son prix de 32 000 euros payable comptant à la signature de l’acte authentique et le loyer annuel fixé, selon le cas, à 7 800 euros pour les locaux appartenant à M. [Y] et à 9 600 euros pour ceux appartenant aux consorts [C], conformément au bail dont copie était annexé à la déclaration concernée. Il est en outre spécifié sur chacune des déclarations : « Cession réalisée à la demande de SUCRE DELICES, locataire en place, représentée par Madame [D] sa Gérante indissociable de la cession du fonds voisin sis même adresse (…), également loué à SUCRE DELICES, pour le même prix de 32 000 euros hors frais et honoraires (…) ». Par deux courriers en date du 4 novembre 2021, se référant pour l’un à la déclaration de cession n° F45234210051 et pour l’autre à celle n°FC45234210053, le Maire d’[Localité 3] a écrit à Maître [J] [W] : « Le montant déclaré de la cession de ce fonds de commerce s’élève à 32 000 €. J’ai l’honneur de vous notifier par la présente la décision prise au nom de la Ville d’[Localité 3] d’exercer son droit de préemption (…) ». Les actes de cession n’étant pas signés, par courrier de son avocat en date du 10 juin 2022, la société SUCRES DELICES a alerté les parties, via leurs notaires respectifs, qu’elle ne pouvait plus se permettre d’attendre plus longtemps la régularisation des ventes au profit de la Ville d’[Localité 3] et qu’il semblait que seul un bailleur, M. [Y], tentait de mettre à profit cette cession pour solliciter une hausse du montant du loyer. Aux termes d’une lettre non datée, M. [Y] a répondu à l’avocat qu’il avait accepté la cession au profit de « M. [V] » avec autorisation de travaux consistant en l’ouverture entre son local et celui de M. [C], qu’il était « libre d’augmenter le loyer en conséquence », ajoutant : « Le 10 novembre dernier, j’ai reçu la réponse de la mairie d’[Localité 3] (décision 2021VODEC170 du 4 novembre 2021) aux termes de laquelle la commune préemptait le droit au bail moyennant un loyer annuel de 9600 € HT et hors charge (copie ci-jointe). Cette décision correspondant à mes attentes, je ne l’ai donc pas contesté. Le 19 avril dernier, Me [S] a reçu un projet de cession de droit au bail qui contre toute attente faisait état d’un loyer ramené à 7800 €. Depuis c’est le statu quo et la mairie refuse de régulariser la cession de droit au bail (…)» (pièce 11 SUCRES DELICES). Dès lors que le contrat du 5 septembre 2018 n’interdit pas la cession du droit au bail, la clause d’agrément est valable. En revanche, pour discrétionnaire qu’il soit, le refus d’agrément n’en doit pas moins être fondé sur un motif légitime. Tel n’est pas en l’espèce. Ainsi, peu importe que la décision de préempter n°2021VODEC170 qui est en date du 28 octobre 2021 (et non pas du 4 novembre 2021, date de la notification du droit de préemption) comporte une erreur en ce qu’elle vise en deuxième page un loyer annuel de 9 600 euros au lieu de celui de 7 800 euros. M. [Y] ne pouvait tirer aucun avantage de cette erreur qui provient à l’évidence d’une inversion du montant du loyer des deux baux ; la décision n°2021VODEC171 prise le même jour, relative au bail consenti par les époux [C], étant affectée de la même erreur en sens inverse pour mentionner un loyer annuel de 7 800 euros au lieu de 9 600 euros. Dans les deux cas, l’erreur purement matérielle ne pouvait ni profiter à l’un des bailleurs, ni nuire à l’autre, et M. [Y] n’était en aucun cas libre d’augmenter le loyer. Au surplus, il convient de rappeler que le bail commercial relève du statut particulier défini aux articles L. 145-1 à L. 145-60 du code de commerce et que les dispositions relatives notamment à la modification du loyer sont d’ordre public en vertu de l’article L. 145-15. Le loyer qui est soumis à la règle du plafonnement de l’article L. 145-33 du code de commerce selon lequel le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative, ne peut varier que dans le cadre de la révision triennale dans les conditions prévues aux articles L. 145-38 et R. 145-20 du code de commerce ou à l’occasion du renouvellement du bail dans les conditions prévues par l’article L. 145-34 du même code. La modification du loyer obéit ainsi à des conditions, notamment de délais, qui en l’occurrence n’étaient pas réunies : le bail consenti par M. [Y] à la société SUCRES DELICES le 5 septembre 2018 pour une durée de neuf ans, était toujours en cours lors de la notification le 4 novembre 2021 du droit de préemption et, sauf preuve contraire non rapportée, le bailleur n’avait pas sollicité la révision triennale du loyer. Dès lors, les motifs invoqués par M. [Y] pour s’opposer à la cession ne reposent sur aucun motif légitime et le fait pour lui de subordonner sa signature de l’acte notarié à une augmentation du prix du loyer, est constitutif d’un abus de droit. 2/ Sur le transfert des baux : En vertu de l’article 1583 du code civil, la vente est parfaite entre les parties, et la propriété est acquise de droit à l’acheteur à l’égard du vendeur, dès qu’on est convenu de la chose et du prix, quoique la chose n’ait pas encore été livrée ni le prix payé. Il ressort de l’analyse qu’aucune des parties n’est fondée à remettre en cause le principe de la cession des baux commerciaux consentis à la société SUCRES DELICES par M. [Y] et par les époux [C], au prix total de 64 000 euros (32 000 euros x2). Force est en effet de constater que la notification, en date du 4 novembre 2021, du droit de préemption de la Commune d’[Localité 3] en réponse aux deux déclarations préalables, vaut accord sur la chose et sur le prix. La collectivité qui a préempté, se méprend lorsqu’elle soutient que le transfert des baux n’interviendra qu’au jour de la passation des actes de cession et du paiement du prix, une fois l’autorisation d’y procéder donnée par le tribunal. En effet, si l’article L. 213-14, alinéa 1er, du code de l’urbanisme, issu de la loi n°2014-366 du 24 mars 2014 pour l’accès au logement et un urbanisme rénové (dite loi ALUR), dispose que le transfert de propriété ne peut intervenir qu’à la plus tardive des deux dates entre la signature de l’acte authentique et le paiement du prix, il convient de relever que ces dispositions trouvent leur place dans le Livre II du code de l’urbanisme, sous le Titre I (Droits de préemption) et le Chapitre III - Dispositions communes au droit de préemption urbain, aux zones d’aménagement différé et aux périmètres provisoires. Ces dispositions sont inapplicables au présent litige relatif au droit de préemption sur les fonds artisanaux, les fonds de commerce, les baux commerciaux et les terrains faisant l’objet de projets d’aménagement commercial, régi par les articles L. 214-1 à L. 214-3 qui figurent au Chapitre IV du code de l’urbanisme. Par application de l’article 1583 du code civil, il sera jugé que la vente était parfaite et la propriété du « bail [Y] » ainsi que la propriété du « bail [C] » acquises de droit à la Commune d’[Localité 3] le 4 novembre 2021 à l’égard de la société SUCRES DELICES, quoique la chose n’ait pas encore été livrée ni le prix payé. 3/ Sur la signature des actes de cession : Selon l’article R. 214-9 du code de l’urbanisme, en cas d'acquisition du fonds, d'un bail ou d'un terrain par le titulaire du droit de préemption, l'acte constatant la cession est dressé dans un délai de trois mois suivant la notification de l'accord sur le prix et les conditions indiqués dans la déclaration préalable ou de la décision judiciaire devenue définitive fixant le prix et les conditions de la cession ou suivant la date de l'acte ou du jugement d'adjudication. Le prix est payé au moment de l'établissement de l'acte constatant la cession. La notification de l’accord sur le prix et les conditions indiqués dans la déclaration préalable étant en date du 4 novembre 2021, les actes constatant les cessions devaient être dressés dans un délai de trois mois, soit au plus tard le 4 février 2022, et le prix payé lors de l’établissement des actes. Il résulte des pièces du dossier que les projets de cessions avaient été établis le 17 janvier 2022 par Maître [W], notaire des consorts [C], avec le concours de l’étude [I], notaire de la Commune d’[Localité 3], que les termes en avaient été validés par cette dernière, qu’une date de signature avait été fixée en avril 2022 et les fonds transmis à l’étude (pièces 8 et 9 SUCRES DELICES). Dès lors, la société SUCRES DELICES et la Commune d’[Localité 3] seront autorisées à passer les actes de cession aux prix et conditions des déclarations préalables, en présence de M. [M] [C] conformément aux stipulations du bail le concernant, sans qu’il y ait lieu au prononcé d’une astreinte. En considération du comportement abusif de M. [Y] tel qu’analysé plus haut, le présent jugement vaudra dispense judiciaire à son égard de participer à l’acte de cession. Par ailleurs, le non-respect du délai de trois mois de l’article R. 214-9 du code de l’urbanisme, n’étant assorti d’aucune sanction, la demande de la société SUCRES DELICES tendant à obtenir, en sus du prix de 64 000 euros, des intérêts compensatoires au taux légal à compter du 4 février 2022, sera rejetée. 4/ Sur la résiliation du bail : Selon l’article L. 145-41 du code de commerce, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Par acte en date du 1er juillet 2022, les époux [C] ont fait délivrer à la société SUCRES DELICES un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail commercial du 28 juillet 2020 pour paiement de la somme de 10 112,17 euros en principal au titre de loyers et charges impayés au 2 juin 2022. M. [M] [C] sollicite la résiliation du bail à compter du 19 août 2022 correspondant, selon lui, à la date d’acquisition de la clause résolutoire, et au motif de l’absence d’exploitation du fonds et de l’absence de garnissement des lieux loués par la société SUCRES DELICES en violation des stipulations contractuelles. Il en veut pour preuve le constat dressé les 26 octobre, 10 novembre et 21 novembre 2022 par Maître [G] [T] qui a relevé que le magasin était fermé. Cependant, le défendeur ne peut pas, sans se contredire, demander au tribunal d’enjoindre aux parties de régulariser l’acte de cession rédigé par Maître [W] et demander, en même temps, la résiliation du bail. En tout état de cause, au jour de la délivrance le 1er juillet 2022 du commandement de payer visant la clause résolutoire et a fortiori, à la date du 19 août 2022, M. [C] n’ignorait pas que le droit au bail avait été cédé à la Commune d’[Localité 3] dont le droit de préemption avait été notifié à son notaire, Maître [W], le 4 novembre 2021. En considération des circonstances entourant l’absence de régularisation des actes de cession, il convient d’écarter l’application tant de la clause relative à l’exploitation figurant en page 12 du contrat selon laquelle le magasin devra être constamment ouvert sauf fermeture hebdomadaire ou pour congés, que de la clause de garnissement stipulée en page 10. Le commandement de payer du 1er juillet 2022 sera déclaré nul et de nul effet et la demande de résiliation du bail rejetée. III – SUR LA DETTE LOCATIVE : En vertu de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation. Selon l’article 1231 du code civil, à moins que l’inexécution soit définitive, les dommages et intérêts ne sont dus que si le débiteur a préalablement été mis en demeure de s’exécuter dans un délai raisonnable. 1/ Sur la créance de M. [C] : Le bail commercial consenti par les époux [C] à la société SUCRES DELICES stipule au paragraphe RETARD DE PAIEMENT : « le bailleur bénéficiera de plein droit, huit jours après une simple mise en demeure restée infructueuse, d’une majoration forfaitaire de dix pour cent de la somme due et d’un intérêt de retard égal au taux d’intérêt légal en vigueur majoré de cinq points, sans que cette clause autorise pour autant le preneur à différer son obligation ». Les consorts [C] soutiennent qu’une lettre recommandée de mise en demeure a été envoyée à la SARL SUCRES DELICES le 22 mai 2022. Ils produisent la mise en demeure écrite à cette date par leur notaire, Maître [W]. Cependant, à défaut de production du bordereau, la preuve de l’envoi n’est pas établie. La société SUCRES DELICES qui a cessé de payer les loyers et charges dus aux consorts [C], ce qu’elle ne conteste pas, ne peut pas valablement prétendre à l’annulation ou la suspension des loyers et des charges correspondant à la période dite « COVID ». D’une part, les mesures gouvernementales prises en 2020 visant à lutter contre l’épidémie de Covid-19 ne sont ni du fait, ni de la faute du bailleur, et ne constituent pas une circonstance affectant le bien, emportant perte de la chose louée au sens de l'article 1722 du code civil. D’autre part, les conséquences de ces mesures ne sont pas imputables au bailleur qui n’a pas manqué à son obligation de délivrance de sorte que la société SUCRES DELICES n’est pas fondée à lui opposer l’exception d’inexécution tirée des articles 1217 et 1219 du code civil. Enfin, la société SUCRES DELICES qui déclare qu’elle exerçait une activité de vente de confiseries et chocolats, n’est pas fondée à invoquer la force majeure à défaut pour elle de démontrer avoir été dans l’impossibilité de poursuivre son activité sous la forme de vente à emporter durant les périodes de fermeture des commerces pour cause de crise sanitaire. Selon le décompte versé aux débats en pièce 9, il était dû au 25 novembre 2022 la somme de 16 053,72 euros au titre des loyers et charges impayés dont 2 270,97 euros pour la période du 14 décembre 2020 au 4 novembre 2021. Il n’y a pas lieu d’ajouter à la dette locative le coût du commandement de payer, ni celui du constat dressé par Maître [T], qui sont l’un et l’autre dépourvus d’effet comme cela a été dit plus haut. Depuis le 25 novembre 2022, la dette locative augmente chaque mois du montant du loyer soit 830,15 euros HT + TVA = 996,18 euros TTC, outre charges dont le montant sera justifié. Par l’effet relatif du contrat qui s’est formé le 4 novembre 2021 entre la société cédante et la Commune cessionnaire, M. [C] n’est pas fondé à demander à la Commune d’[Localité 3] le paiement des loyers et charges échus. Il en va de même de ceux à échoir dès lors qu’il n’est pas établi que la Commune d’[Localité 3] a pris possession des locaux et ce, tant qu’elle n’aura pas été mise en mesure d’en prendre possession ou, à défaut, tant que l’acte de cession n’aura pas été signé. Il ne peut pas non plus se prévaloir de ce que M. [Y] a commis une faute en refusant de signer la cession du bail consenti à la société SUCRES DELICES et de ce que ce comportement abusif serait à l’origine d’un préjudice de loyers. En effet, il n’existe pas de lien de causalité entre la faute commise par M. [Y] et la dette locative dès lors que les loyers restaient en toute hypothèse à la charge de la société SUCRES DELICES que ce soit en qualité de locataire jusqu’au 4 novembre 2021 ou éventuellement en qualité de garant du paiement des loyers postérieurement à cette date, hypothèse peu vraisemblable. En conséquence, la société SUCRES DELICES sera seule tenue au paiement de la somme de 16 053,72 euros au titre des loyers et charges impayés dus au 25 novembre 2022 et à compter du 26 novembre 2022, ainsi que de la somme mensuelle de 996,18 euros TTC au titre des loyers. Il sera appliqué une majoration forfaitaire de dix pour cent de la somme due laquelle portera intérêt au taux légal majoré de cinq points sur la somme de 10 112,17 euros à compter du 1er juillet 2022, date du commandement de payer, et à compter du présent jugement pour le surplus. Les demandes en paiement à ce titre, présentées par M. [C] à l’encontre de la Commune d’[Localité 3] et de M. [Y] seront quant à elles rejetées. 2/ Sur la créance de loyers de M. [Y] : M. [Y] fait valoir que la société SUCRES DELICES a cessé de lui régler les loyers à compter du mois de février 2022. Force est de constater que la société SUCRES DELICES qui ne démontre pas s’être acquittée de son obligation à ce titre, ne le conteste pas. Toutefois, il ressort des pièces du dossier que le 28 novembre 2021, M. [Y] avait écrit à Mme [D], gérante de la société SUCRES DELICES : « La préemption de la mairie s’effectue sur le bail commercial vous concernant, à ce titre, mon accord n’est pas nécessaire ». La société SUCRES DELICES était par conséquent en droit d’attendre que les actes de cession soient régularisés sans délai, de sorte qu’elle n’ait plus à supporter le poids des loyers et charges, étant rappelé que les cessions étaient indissociables l’une de l’autre. La société SUCRES DELICES en subit un préjudice directement lié au comportement fautif de M. [Y] lequel a refusé sans motif légitime son agrément aux conditions fixées par la déclaration préalable, empêchant la cession du bail des locaux dont il est propriétaire et des locaux voisins appartenant à M. [C], privant en outre la demanderesse du prix des cessions durant plus de deux ans. Ce préjudice sera évalué à la somme de 10 400 euros de sorte qu’après compensation avec la créance de loyers invoquée par M. [Y], ce dernier sera débouté de sa demande à ce titre. En outre, M. [Y] sera condamné à garantir la société SUCRES DELICES des condamnations prononcées à son encontre au titre des loyers et charges échues et à échoir dus à M. [C], sous la déduction de la somme de 2 270,97 euros en principal outre majoration et intérêts dus sur celle-ci, correspondant aux charges dues par la locataire jusqu’au 4 novembre 2021. IV – SUR LES DEMANDES DE DOMMAGES ET INTERETS L’article 1240 du code civil dispose que tout fait quelconque de l’homme qui cause à autrui un dommage oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. M. [L] [C] et Mme [U] [C] ont fait donation de leurs droits sur les locaux, objet de la présente procédure, à leur fils [M] qui a dû supporter le non-paiement des loyers et le poids d’une situation imputable à M. [Y] pour avoir retardé la perception par la société SUCRES DELICES du prix de cession payable au jour de la signature de l’acte notarié mettant cette dernière dans une situation inextricable relativement à la dette de loyers. En conséquence, la société SUCRES DELICES et M. [O] [Y] seront condamnés à payer à M. [M] [C] la somme de 1 000 euros à titre de dommages et intérêts au titre de son préjudice moral et M. [O] [Y] sera condamné à garantir la société SUCRES DELICES de cette condamnation. La demande de M. [M] [C] tendant à obtenir la condamnation des mêmes à lui payer la somme de 2 000 euros au titre du préjudice moral de ses parents sera déclarée irrecevable s’agissant d’un préjudice personnel subi par M. et Mme [C] qui sont les seuls à pouvoir en demander réparation. V – SUR LES DEPENS ET LES FRAIS IRREPETIBLES Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie. Aux termes de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a lieu à condamnation. Enfin, il résulte des articles 514 et 514-1 du code de procédure civile, que les décisions de première instance sont, de droit, exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement. Le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire. Il statue, d'office ou à la demande d'une partie, par décision spécialement motivée. En considération de son comportement fautif, M. [O] [Y] sera condamné aux dépens. L'équité commande d’allouer à la société SUCRES DELICES, à la Commune d’[Localité 3] et à M. [M] [C] la somme de 5 000 euros chacun qui sera mise à la charge de M. [O] [Y] sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. La demande à ce titre présentée par M. [O] [Y] sera rejetée. L’exécution provisoire n’étant pas incompatible avec la nature de l’affaire, il n’y a donc pas lieu de l’écarter. PAR CES MOTIFS Le tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe, DECLARE recevable l’intervention volontaire de M. [M] [C], subrogé dans les droits et actions de M. [L] [C] et Mme [U] [A] épouse [C] ; DIT que la clause d’agrément insérée au bail consenti le 5 septembre 2018 par M. [O] [Y] à la société SUCRES DELICES est valable ; DECLARE abusif le refus d’agrément de M. [O] [Y] ; DIT que la vente au profit de la Commune d’[Localité 3] du droit de bail commercial consenti le 28 juillet 2020 par les époux [C] et du droit commercial consenti le 5 septembre 2018 par M. [O] [Y] à la SARL SUCRES DELICES était parfaite le 04 novembre 2021 ; AUTORISE la société SUCRES DELICES et la Commune d’[Localité 3] à signer les actes de cession correspondant aux dits baux ; DIT n’y avoir lieu à astreinte ; DIT que le présent jugement vaut, à l’égard de M. [O] [Y], dispense judiciaire de participer à l’acte ; DECLARE nul et de nul effet le commandement de payer visant la clause résolutoire délivré le 1er juillet 2022 à la société SUCRES DELICES ; DEBOUTE M. [M] [C] de sa demande de résiliation du bail ; CONDAMNE la société SUCRES DELICES à payer à M. [M] [C] la somme de 16 053,72 euros au titre des loyers et charges impayés dus au 25 novembre 2022 ; CONDAMNE la société SUCRES DELICES à payer à M. [M] [C] la somme mensuelle de 996,18 euros TTC au titre des loyers à compter du 26 novembre 2022, outre les charges sur justificatif, jusqu’à ce que la Commune d’[Localité 3] soit mise en mesure de prendre possession des locaux ; DIT que la somme due à M. [M] [C] sera assortie d’une majoration forfaitaire de dix pour cent et d’un intérêt au taux légal majoré de cinq points à compter du 1er juillet 2022 sur la somme de 10 112,17 euros et à compter du présent jugement pour le surplus ; DEBOUTE M. [M] [C] de sa demande en paiement à l’encontre de la Commune d’[Localité 3] et de M. [O] [Y] au titre des loyers et charges locatives ; CONDAMNE la société SUCRES DELICES et M. [O] [Y] à payer à M. [M] [C] la somme de 1 000 euros à titre de dommages et intérêts ; DEBOUTE M. [M] [C] de sa demande de dommages et intérêts au titre du préjudice moral de M. [L] [C] et Mme [U] [A] épouse [C] ; DEBOUTE M. [Y] de sa demande dirigée à l’encontre de la société SUCRES DELICES en paiement de la somme de 10 400 euros ; CONDAMNE M. [O] [Y] à garantir la société SUCRES DELICES du paiement des sommes dues par elle à M. [M] [C] sous déduction de la somme de 2 270,97 euros en principal outre majoration et intérêts dus sur celle-ci ; CONDAMNE M. [O] [Y] aux entiers dépens ; CONDAMNE M. [O] [Y] à payer à la société SUCRES DELICES, à la Commune d’[Localité 3] et à M. [M] [C] la somme de 5 000 euros à chacun d’eux sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ; DEBOUTE M. [O] [Y] de sa demande sur ce même fondement ; DIT n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire ; REJETTE toute autre demande des parties ; Jugement prononcé par mise à disposition au greffe le DIX SEPT OCTOBRE DEUX MIL VINGT QUATRE et signé par Madame Bénédicte LAUDE, 1ère vice-présidente et Madame Heimaru FAUVET, greffier LE GREFFIER LA PREMIERE VICE-PRESIDENTE