Texte intégral
Copies exécutoires
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 4 - Chambre 1
ARRÊT DU 24 NOVEMBRE 2023
(n° , 9 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 22/03572 - N° Portalis 35L7-V-B7G-CFJDR
Décision déférée à la Cour : Jugement du 15 Septembre 2021 - Tribunal judiciaire de CRETEIL - RG n° 20/02367
APPELANTS
Monsieur [L] [M] né le 06 octobre 1979 à [Localité 5],
[Adresse 2]
[Localité 7]
Madame [J] [N] née le 22 janvier 1980,
[Adresse 2]
[Localité 7]
SCI NOCARD E8, ayant pour objet d'accueillir le siège social de la Société Expertise comptable SASU LSC, prise en la personne de son représentant légal,
[Adresse 2]
[Localité 7]
SAS LSC, immatriculée au RCS de Créteil sous le n° 824 779 722, ayant son siège social, prise en la personne de son président, Monsieur [L] [M].
[Adresse 2]
[Localité 7]
Tous représentés par Me Olivier BOHBOT, avocat au barreau de VAL-DE-MARNE, toque : PC 342
INTIMÉE
SCP Thierry CASSIN - Didier RABOULIN - [R] BELLETOILE - David KIRSZENBAU immatriculée au RCS de Créteil sous le numéro 413 510 546, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège,
[Adresse 3]
[Localité 4]
Représentée par Me Thomas RONZEAU de la SCP INTERBARREAUX RONZEAU ET ASSOC, substitué par Me Marie-José GONZALES RIOS, avocat au barreau de PARIS, toque : P0499 de la SCP INTERBARREAUX RONZEAU ET ASSOC, avocat au barreau de PARIS, toque : P0499
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 07 juillet 2023 audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposé, devant Mme Catherine GIRARD-ALEXANDRE,conseillère, chargée du rapport.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :
Corinne JACQUEMIN-LAGACHE, conseillère faisant fonction de présidente
Catherine GIRARD- ALEXANDRE, conseillère
Muriel PAGE, conseillère
Greffier, lors des débats : Marylène BOGAERS.
ARRÊT :
- contradictoire
- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour initialement prévue le 20 octobre 2023 prorogée au 10 novembre 2023 puis au 24 novembre 2023, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Catherine GIRARD- ALEXANDRE, conseillère faisant fonction de présidente de chambre et par Marylène BOGAERS, greffier, présent lors de la mise à disposition.
FAITS ET PROCÉDURE
Par acte sous seing privé en date du 20 novembre 2016, Madame [E] [Z], représentée par sa fille et mandataire spéciale, et Monsieur [U] [Z] son époux, d'une part, et Monsieur [L] [M] et Madame [J] [N] d'autre part, ont conclu une promesse synallagmatique de vente portant sur un bien immobilier consistant en un appartement et une cave, sis [Adresse 1] à [Localité 7], moyennant le prix de 216.000 €, et prévoyant une condition suspensive d'obtention d'un prêt d'un montant de 180.000 € au taux de 2,30% l'an sur 20 ans, au plus tard le 31 janvier 2017.
La vente devait être reçue par acte authentique par la SCP CASSIN, RABOULIN, et BELLETOILE, notaires associés à Charenton-le-Pont, le 1er mars 2017.
La vente n'a été réitérée que les 5 et 9 octobre 2018, entre Madame [E] [G] veuve [Z], d'une part, représentée par sa fille et tutrice, Madame [S] [Z] épouse [Y], désignée à cette fonction par jugement du juge des tutelles du 25 septembre 2015 et spécialement autorisée par ordonnance du 29 août 2016, et la SCI NOCARD E8 s'étant substituée aux consorts [M]-[N].
Suivant acte sous seing privé du 1er avril 2019, la SCI NOCARD8 a donné à bail les locaux acquis à la société LSC dont Monsieur [M] est gérant et associé unique.
Soutenant que la SCP CASSIN RABOULIN BELLETOILE avait commis une faute compte tenu du retard pris pour la signature de l'acte authentique, qui leur avait causé divers préjudices, Monsieur [M], Madame [N], la société LSC et la SCI NOCARD E8 l'ont faite assigner devant le tribunal judiciaire de Créteil par acte d'huissier du 23 mars 2020.
Par jugement en date du 15 septembre 2021, le tribunal judiciaire de Créteil a débouté Monsieur [M], Madame [N], la société LSC et la SCI NOCARD E8 de leurs demandes indemnitaires et les a condamnés à payer à l'étude notariale la somme de 1.500 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
Monsieur [M], Madame [N], la société LSC et la SCI NOCARD E8 ont interjeté appel par déclaration du 11 février 2022.
PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES
Par leurs dernières conclusions signifiées le 21 juin 2023, Monsieur [M], Madame [N], la société LSC et la SCI NOCARD E8 demandent, au visa des articles 1217, 1240 et 1241 du code civil, de :
Infirmer le jugement en ce qu'il les a déboutés de l'ensemble de leurs demandes et les a condamnés sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile
Et statuant de nouveau, de condamner la SCP CASSIN RABOULIN BELLETOILE à payer :
- à la SASU LSC la somme de 58.745 € au titre de la perte d'exploitation subie durant la période du 1er juin 2017, date initialement prévue pour la signature de l'AA, et le 10 octobre 2018 ;
- A la SCI NOCARD E8 la somme de 13.066 € au titre de la perte de loyers subie du 1er juin 2017 au 10 octobre 2018 ;
- A Monsieur [M] la somme de 41.121 € en réparation du préjudice constitué par l'absence de versement de dividendes de la SASU LSC ;
- A monsieur [M] et Madame [N] la somme de 1.000 € chacun en réparation de leur préjudice matériel et moral ;
- A Monsieur [M], Madame [N], la société LSC et la SCI NOCARD E8 la somme de 5.000 € au titre des frais irrépétibles de première instance et celle de 5.000 € au titre des mêmes frais exposés en appel.
A l'appui de leurs prétentions, ils font valoir après un rappel de l'historique des différents échanges de courriels et autres, que c'est de manière erronée que le tribunal a retenu que « le retard avec lequel la vente de l'immeuble avait été conclue n'était pas imputable ni à une faute ni à une négligence de l'étude notariale, mais à l'attitude des vendeurs et des acquéreurs et à des circonstances non maitrisables telles que le décès de Monsieur [U] [Z] ».
Ils soutiennent que, si un report du délai de signature de 3 mois avait certes été convenu entre les parties aux fins de permettre l'obtention du prêt, pour autant les parties étaient prêtes à signer la vente au mois de juin 2017 et que Monsieur [M] avait sollicité dès le 12 mai 2017 l'organisation d'un rendez-vous de signature, demande réitérée les 27 juin et 13 juillet 2017, sans succès.
En outre, ils estiment que le tribunal a lui-même omis de reprendre l'intégralité de l'historique du dossier en excluant plusieurs éléments de nature à caractériser les manquements de l'étude, historique qu'ils détaillent en leurs écritures
Ils font par ailleurs valoir que la faute commise par l'étude notariale est en relation directe avec les préjudices subis par eux, à divers titres, dès lors que ce sont bien les délais subis pour parvenir à la vente qui sont à l'origine de ceux-ci.
Sur les préjudices, ils exposent que Monsieur [M] exerce la profession d'expert-comptable, et que c'est dans la perspective de développer son activité qu'il a créé la SASU LSC aux fins d'exercice de sa profession le 2 janvier 2017, et la SCI NOCARD E8 dont l'objet social était d'acquérir l'appartement destiné à accueillir le siège social de sa société d'expertise comptable, objectifs maintes fois rappelés à l'étude notariale.
La SCI NOCARD E8 subit donc un préjudice de perte de loyer du 1er juin 2017 au 10 octobre 2018, étant précisé qu'elle a pris en considération la durée des travaux qu'elle devait impérativement réaliser pour pouvoir louer le bien.
La SASU LSC fait valoir qu'en raison du report de la prise de possession des lieux, son siège a été installé temporairement à compter du 2 janvier 2017 au domicile de Monsieur [M], ce qui a nécessairement limité son activité et son développement, faute de disposer des moyens matériels lui permettant de satisfaire les besoins de sa clientèle.
Les bonnes relations professionnelles conservées avec son précédent employeur lui ont permis de bénéficier d'une activité simplement en qualité de sous-traitant sans pouvoir développer sa propre clientèle.
La société LSC calcule son préjudice sur la différence constatée qu'elle aurait pu percevoir au regard de l'exercice 2019 et celle correspondant au bénéfice effectivement réalisée sur la période de 16 mois et 10 jours.
Monsieur [M] soutient en outre qu'il avait vocation, en qualité d'associé unique de la SASU LSC, à percevoir des dividendes résultant du bénéfice précité non-perçu qu'il estime à la somme de 41.121€.
Par ses dernières conclusions du 25 juillet 2022, la SCP Cassin Raboulin Belletoile demande, au visa des articles 1240 du code civil et 9 du code de procédure civile, de confirmer le jugement querellé, et y ajoutant, de condamner Monsieur [M], Madame [N], la société LSC et la SCI NOCARD E8 à lui payer la somme de 4.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
Elle fait valoir qu'elle n'a commis aucune négligence fautive dans la gestion du dossier de la vente ayant fait l'objet d'une promesse de vente, et que le retard dans le délai de réalisation finale de la vente est exclusivement dû d'une part, aux atermoiements de Monsieur [M], à l'exigence des vendeurs d'autre part et enfin au décès de Monsieur [Z].
Elle expose qu'elle n'a reçu le dossier que le 20 décembre 2016, soit un mois après la signature de la promesse, qu'il a immédiatement procédé aux formalités de purge du droit de préemption, fait un historique du processus ayant conduit à la vente, qu'elle estime retardée par l'attitude à la fois de Monsieur [M] et des vendeurs, s'appropriant ainsi les motifs du jugement.
Sur les préjudices allégués, elle souligne que n'ayant aucun lien de droit avec la SASU LSC, avec Monsieur [M], et Madame [N], les préjudices allégués par ceux-ci sont sans lien avec sa prétendue faute, dont seule la SCI NOCARD E8 pourrait se prévaloir.
Elle soutient que cette dernière ne fait pas la preuve d'un préjudice certain, né et actuel, dès lors que si elle n'a pas perçu de loyer pendant une certaine période, elle n'a pas davantage eu à régler le prix de cession ni à rembourser l'emprunt bancaire.
Elle ajoute que la perte de loyer alléguée est sans lien de causalité directe avec l'étude notariale dès lors qu'elle a fait le choix de régulariser un bail avec la SASU LSC à compter du 1er avril 2019, et que, quelle qu'ait pu être la date de la vente, l'immeuble nécessitait de lourds travaux qui rendaient peu probable l'occupation des locaux de façon immédiate.
Tout au plus pourrait-elle invoquer une perte de chance de percevoir les loyers, laquelle ne peut être que partielle.
Sur le préjudice invoqué par la LSC, elle souligne qu'elle ne peut valablement prétendre avoir subi une perte d'exploitation du seul fait de ne pas avoir occupé les locaux, alors même que le bail n'a été conclu que le 1er avril 2019, et que la possibilité d'atteindre dès les premiers mois d'exercice le même résultat qu'en 2019 est nul, étant au surplus souligné qu'elle a été immatriculée le 19 janvier 2017 et qu'à cette date Monsieur [M] était salarié.
Enfin, concernant le préjudice allégué par ce dernier, elle fait valoir que le montant réclamé n'est justifié ni en son principe ni en son quantum, et qu'en outre les demandes formulées au nom de la LSC et au nom de Monsieur [M] font double emploi, puisque les dividendes que Monsieur [M] prétend ne pas avoir pu percevoir découleraient du résultat d'exploitation complémentaire, d'où un enrichissement.
MOTIFS DE LA DÉCISION
Selon l'article 1217 du code civil, la partie envers laquelle l'engagement n'a pas été exécuté ou ne l'a été qu'imparfaitement peut demander, notamment, réparation des conséquences de l'inexécution ou de l'exécution imparfaite.
L'article 1240 du même code dispose que tout fait de I'homme qui cause à autrui un dommage oblige celui par la faute duquel il est arrivé à la réparer.
Enfin, en vertu de l'article 1241 du même code, l'on est responsable du dommage causé non seulement par son fait mais aussi par sa négligence et son imprudence.
Les parties appelantes fondent leurs demandes à la fois sur la responsabilité contractuelle, et sur la responsabilité délictuelle et quasi-délictuelle, sans toutefois préciser sur lequel de l'un ou l'autre de ces fondements, chacune des parties demande réparation des préjudices allégués, laissant ainsi le soin à la cour de rechercher la nature des relations des parties appelantes avec l'étude notariale, étant en outre rappelé le principe du non-cumul des responsabilités contractuelle et délictuelle.
Toutefois, en matière contractuelle comme en matière délictuelle, la responsabilité d'une personne ne peut être engagée que si la preuve de I'existence d'une faute de celle-ci, en lien avec un préjudice, est rapportée.
Les appelants reprochent à l'étude notariale une négligence fautive dans la gestion du dossier de la vente ayant fait l'objet d'une promesse synallagmatique de vente sous seing privé conclu par l'intermédiaire de l'agence immobilière SAS VIRGINIA IMMOBILIER les 12 et 20 novembre 2016.
En l'espèce, il sera rappelé que la date limite de réalisation et la durée de la promesse étaient prévues au 1er mars 2017, étant précisé que la date de réalisation de la condition suspensive d'obtention d'un prêt était fixée au 31 janvier 2017.
Il résulte des pièces versées aux débats par les parties que la SCP Cassin Raboulin et Belletoile a accusé réception du dossier transmis par la société VIRGINIA IMMOBILIER CHARENTON, tant auprès de celle-ci que des consorts [M]-[N] et Madame [Z], le 20 décembre 2016, soit un mois après la signature de l'avant-contrat, étant précisé qu'à cette date, les consorts [M]-[N] n'avaient pas versé le montant du dépôt de garantie entre les mains de l'étude notariale désignée séquestre aux termes de l'article XII.
Il est établi aux termes de l'acte authentique de vente, en page 15, que le notaire a notifié au titulaire du droit de préemption urbain la déclaration d'intention d'aliéner le 22 décembre 2016, procédant ainsi rapidement à la purge dudit droit de préemption.
Par un courrier électronique du 12 janvier 2017, Monsieur [M] a sollicité un délai supplémentaire pour la conclusion de la vente définitive, suggérant qu'elle pourrait intervenir au mois de juin 2017, en invoquant la possibilité d'un paiement comptant, ce à quoi Monsieur [Y], époux de Madame [S] [Z] répondait consentir par mail du 1er février 2017.
Or, suivant courriers électroniques des 12 et 17 mai 2017 adressés au notaire, Monsieur [M], alors qu'il s'était engagé à payer comptant le prix de vente, a informé celui-ci de ce qu'il était bénéficiaire d'une offre de prêt de 130.000 euros, émise par l'établissement prêteur Fiducial le 6 mars 2017, lequel lui avait transmis le contrat de prêt, la caution personnelle et solidaire et un échéancier à parapher et signer le 24 avril 2017, étant rappelé que, selon la promesse de vente, le financement de l'achat par un prêt devait être assuré à hauteur de 180.000 euros, et lui a demandé de faire le nécessaire pour une signature de l'acte de vente début juin 2017, soit moins de 15 jours après la transmission des documents relatifs au prêt auquel il était censé avoir renoncé.
De plus, ce n'est que le 19 juin 2017 que Monsieur [M] a transmis à la SCP Cassin Raboulin Belletoile les statuts de la SCI NOCARD E8 devant se substituer aux consorts [M]-[N].
Certes, les deux courriers électroniques envoyés les 27 juin et 13 juillet 2017 par Monsieur [M] à l'étude notariale, aux termes desquels il sollicitait par le premier, la confirmation de la réception des fonds du prêt et la communication du montant restant à devoir, et par le second si la signature pouvait intervenir avant le 27 juillet 2017, n'ont reçu de réponse de celle-ci que le 12 septembre 2017, après un courriel de rappel de Monsieur [M] du 11 septembre 2017.
Néanmoins, ce délai de réponse, assez court compte tenu des éléments ci-dessus rappelés et de la période estivale, ne saurait être considéré à lui-seul comme la preuve d'une négligence fautive de la part de l'étude notariale.
Par ce courrier électronique du 12 septembre 2017, Monsieur [A] [H] de la SCP Cassin, Raboulin et Belletoile a communiqué à Monsieur [M] le décompte financier de l'opération laissant un montant à vier sur le compte de l'étude de 107.400 €, et a sollicité une autorisation pour transférer le dépôt de garantie sur le compte ouvert au nom de la SCI ainsi que les statuts de la SASU LSC.
Suite à la demande de Monsieur [M], la Banque Fiducial a procédé au virement de la somme de 107.400 euros sur le compte de l'étude notariale, le 18 septembre 2017.
Toujours le 12 septembre 2017, l'étude notariale a sollicité de la partie venderesse un certificat médical actualisé de Monsieur [Z], âgé de 97 ans, a sollicité ses disponibilités pour une signature en septembre 2017, en lui précisant que l'ordonnance du juge ne prévoyant pas la possibilité pour la tutrice de donner pouvoir à une autre personne pour signer la vente, Madame [S] [Z] devait obligatoirement venir signer l'acte en l'étude, et proposé aux parties à la vente un rendez-vous de signature dans la semaine du 18 au 25 septembre 2017.
Ce rendez-vous n'ayant pu avoir lieu, pour des motifs qu'aucune des parties n'explicite, Monsieur [H] a proposé un autre rendez-vous dans la semaine du 6 au 13 novembre 2017 après s'en être entretenu avec les représentants des vendeurs qui devaient se déplacer de province, selon courriel du 17 octobre 2017, auquel Monsieur [M] a répondu consentir à l'exception du 6 novembre et en restreignant les « autres jours proposés à une extrémité de la journée (à partir de 9 h le matin) ». En revanche, s'il est certain que ce rendez-vous n'a pas eu lieu, la cour en ignore les raisons, non exposées par les parties, mais ne peut pour autant en déduire que cette absence de rendez-vous est imputable à une négligence de l'étude notariale.
Cela apparaît d'autant plus difficile que l'étude notariale a dû tenir compte également des contraintes imposées par les vendeurs, telles qu'elles résultent à la fois du courrier par elle adressé à Monsieur [M] le 26 décembre 2017 en réponse à son courrier recommandé du 23 décembre 2017, que de certains échanges avec les consorts [Y].
En effet, il est constant que Madame [S] [Z] épouse [Y] avait été autorisée, en qualité de tutrice de sa mère, par ordonnance du juge des tutelles de Bergerac du 29 août 2016, à régulariser deux ventes pour le compte de sa mère, sans faculté de délégation ou substitution, celle avec Monsieur [M] ou la SCI NOCARD E8, et une seconde pour lequel un confrère de l'étude notariale intimée intervenait pour le compte de l'acquéreur.
Il est tout aussi constant que la présence de Madame [Z] épouse [Y] était requise et obligatoire pour les deux dossiers, et que celle-ci venant de province, vraisemblablement du département de Dordogne comme indiqué sur l'ordonnance du juge des tutelles du 5 mai 2015, souhaitait impérativement se déplacer une seule et unique fois pour les deux rendez-vous de signature.
Or, il résulte du courrier précité du 26 décembre 2017, dont le contenu n'est pas contesté par les parties appelantes, que le notaire chargé du second dossier de vente, a demandé après deux relances de la SC Cassin Raboulin Belletoile, le 14 décembre 2017, des pièces complémentaires concernant tant la mesure de protection de Madame [E] [Z] que la situation de Monsieur [U] [Z], eu égard à son âge, et a indiqué le 15 décembre 2017 qu'il lui semblait difficile de régulariser d'ici la fin de l'année.
C'est la raison pour laquelle un troisième rendez-vous a été proposé pour le 29 décembre 2017, uniquement pour régulariser la vente [Z]-SCI NOCARD E8, qui a été refusé par un courriel du 25 décembre 2017 au nom de Monsieur [F] [Y], époux de Madame [S] [Z], tutrice de Madame [E] [Z], au motif que « c'est précisément la pire date de toute l'année pour voyager en train et qu'en plus ' » l'étude n'était « même pas en mesure de regrouper les 2 signatures. ' sachant que 2018 est très proche et de l'immense délai de retard déjà infligé par votre étude, nous ne sommes plus à quelques jours près. Aussi, svp, arrangez-vous avec votre confrère pour réunir les 2 ventes et nous proposer une nouvelle date plus rationnelle ».
S'il ne saurait être question de critiquer la position de la partie venderesse quant à la gêne occasionnée par la date proposée et l'absence de regroupement des deux actes de vente, il n'en demeure pas moins que c'est en raison de celle-ci que la vente n'a pas été régularisée avant la fin de l'année 2017, et alors que l'ensemble des autres événements ayant emmaillé la gestion du dossier par l'étude notariale intimée, au cours de l'année 2017, et retardé la signature, tels que ci-dessus exposés, ne peuvent en aucun cas être considérés comme résultant d'une négligence fautive de sa part.
Au surplus, comme l'a souligné le tribunal, la signature de la vente a été rendue plus complexe en suite du décès de Monsieur [U] [Z] le 3 janvier 2018, lequel a généré la réalisation obligatoire de diligences et l'accomplissement d'actes, qui étaient indispensables à la réalisation de la vente et sur lesquels la SCP Cassin Raboulin Belletoile n'avait aucune maîtrise.
Ainsi, l'acte de notoriété après décès établie le 25 juin 2018 visée dans l'attestation immobilière partielle après décès dressée le 10 juillet 208 par Maître [K], notaire à [Localité 6] en Dordogne, étaient tous deux des actes indispensables à la régularisation de l'acte de vente, et ne dépendait pas de diligences incombant à l'étude notariale intimée.
Enfin, il sera relevé que par un courrier électronique du 20 juillet 2018, soit seulement 10 jours après l'établissement de l'attestation immobilière, Monsieur [M] a décliné une offre de rendez-vous pour le 31 juillet 2018 au motif qu'il partait en congés le 27 juillet 2018 en fin d'après-midi.
La vente a finalement été signée le 9 octobre 2018.
En conséquence des éléments qui précédent, il n'est pas démontré par les parties appelantes auxquelles incombe la charge de cette preuve, que le retard allégué pour la signature de l'acte de vente est imputable à une faute ou à une négligence fautive de la SCP Cassin Raboulin Belletoile, de sorte que par ces seuls motifs et sans qu'il soit besoin d'examiner la preuve de l'existence des préjudices allégués, le jugement sera confirmé en ce qu'il a rejeté l'ensemble des demandes de Monsieur [M], de Madame [N], de la SCI NOCARD E8 et de la SASU LSC.
Il sera également confirmé en ses dispositions relatives aux dépens et aux frais irrépétibles de première instance.
Monsieur [M], Madame [N], la SCI NOCARD E8 et la SASU LSC, parties perdantes, seront condamnés aux dépens d'appel, conformément aux dispositions de l'article 696 du code de procédure civile.
Enfin, il serait inéquitable en l'espèce de laisser à la charge de la SCP Cassin Raboulin Belletoile l'intégralité des frais exposés à l'occasion de l'instance d'appel et non compris dans les dépens, ce qui justifie la condamnation de Monsieur [M], Madame [N], la SCI NOCARD E8 et la SASU LSC à lui payer la somme de 4.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
Confirme en toutes ses dispositions le jugement du tribunal judiciaire de Créteil en date du 15 septembre 2021 ;
Y ajoutant,
Condamne Monsieur [M], Madame [N], la SCI NOCARD E8 et la SASU LSC à payer à la SCP Cassin, Raboulin Belletoile la somme de 4.000 € (QUATRE MILLE EUROS par application de l'article 700 du code de procédure civile.
Condamne Monsieur [M], Madame [N], la SCI NOCARD E8 et la SASU LSC aux dépens de l'instance d'appel.
LE GREFFIER,
LA PRÉSIDENTE,
