Cour d'appel, 17 mai 2023. 20/07525

Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS COUR D'APPEL DE PARIS Pôle 4 - Chambre 2 ARRET DU 17 MAI 2023 (n° , 13 pages) Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 20/07525 - N° Portalis 35L7-V-B7E-CB4HY Décision déférée à la Cour : Jugement du 05 Juin 2020 -Tribunal judiciaire de PARIS - RG n° 17/07526 APPELANT SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES[Adresse 1] représenté par son administrateur provisoire, la SELARL [R] ET ASSOCIES, immatriculée au RCS de [Localité 7] sous le numéro 799 018 510, prise en la personne de Maître [V] [R], désigné par ordonnance du 18 novembre 2021 C/O Société [R] ET ASSOCIES [Adresse 3] [Localité 4] Représenté par Me Matthieu BOCCON GIBOD de la SELARL LEXAVOUE PARIS-VERSAILLES, avocat au barreau de PARIS, toque : C2477 ayant pour avocat plaidant : Me Thomas MLICZAK - TMH AVOCATS - avocat au barreau de PARIS, toque : D0653 INTIME Monsieur [B] [U] [S] né le 1er juillet 1951 à [Localité 8] (Tunisie) [Adresse 5] [Localité 6] Représenté par Me Georges SITBON de la SCP PEREZ SITBON, avocat au barreau de PARIS, toque : P0198 COMPOSITION DE LA COUR : En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 02 Mars 2023, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant M. Jean-Loup CARRIERE, Président de Chambre, chargé du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, entendu en son rapport, composée de : M. Jean-Loup CARRIERE, Président de Chambre Madame Muriel PAGE, Conseillère Madame Nathalie BRET, Conseillère Greffier, lors des débats : Mme Dominique CARMENT ARRET : - CONTRADICTOIRE - par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. - signé par Jean-Loup CARRIERE, Président de Chambre, et par Dominique CARMENT, Greffière présente lors du prononcé. * * * * * * * * * * * * FAITS & PROCÉDURE L'immeuble sis [Adresse 1] est régi par les dispositions de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis et du décret du 17 mars 1967 et réunit 10 copropriétaires. Le syndicat des copropriétaires est actuellement géré par un administrateur provisoire, la société d'exercice libéral à responsabilité limitée [V] [R], prise en la personne de M. [V] [R], administrateur judiciaire, dont la mission a été prorogée jusqu'au 18 mai 2023. M. [U] [S] est propriétaire des lots n°2 et 5 (caves), 13 et 25 (appartements F2 au 1er et 4ème étage), 11, 15, 22, 23, 26 et 28 correspondant à des studios, selon le règlement de copropriété du 23 mars 1968 (Chapitre 4) et de 333/1.000èmes de copropriété. Un arrêté préfectoral du 20 juillet 2005 a déclaré cet immeuble irrémédiablement insalubre. L'immeuble cessait d'être occupé et faisait l'objet d'une procédure d'expropriation ordonnée à la demande de la Siemp (ordonnance du juge de l'expropriation en date du 18 décembre 2006) ; une action judiciaire était engagée par la copropriété en annulation de cette expropriation. M. [F] était nommé liquidateur amiable de la copropriété par ordonnance du juge des référés du 20 février 2007. Par arrêt de la cour administrative d'appel du 10 mars 2011 les actes de la procédure d'expropriation étaient annulés. Toutefois compte tenu du défaut d'entretien pendant toute la durée de cette procédure, la préfecture de police prenait un arrêté d'interdiction d'accès et d'occupation de l'immeuble, le 25 juin 2014. Parallèlement, une action en indemnisation était engagée par M.[F], ès qualité de liquidateur du syndicat des copropriétaires, qui obtenait par jugement du 5 mai 2014, une indemnisation provisoire de 165.650 € et une expertise judiciaire (confirmée par arrêt du 10 mars 2016). Les copropriétaires ayant obtenu restitution de la propriété de leurs lots, M. [F] déposait ses comptes en octobre 2014, Mme [M] étant alors désignée administrateur provisoire du syndicat des copropriétaires, laquelle obtenait, le 20 octobre 2014, la désignation d'un architecte, M. [P], chargé de suivre, pour le syndicat des copropriétaires, l'opération de réhabilitation de l'immeuble. Mme [M], après avoir fait effectuer, dès janvier 2015, les travaux de reprise de structure de l'immeuble, obtenait de la préfecture, la dépose des étais. Elle décidait le 28 juillet 2015 de fixer un budget prévisionnel de travaux de 420.000 € et de lancer les appels travaux sur 300.000 € à compter de septembre 2015 du fait d'une trésorerie disponible de 120.000 €. Par ailleurs, l'expert judiciaire chargé de chiffrer l'indemnisation du préjudice de la copropriété déposait son rapport le 19 mars 2018 en concluant à l'existence de graves préjudices subis par les copropriétaires du fait de la Siemp, sans cependant les chiffrer. Mme [M] démissionnait et M. [J] était désigné par ordonnance du 31 juillet 2017, pour organiser une assemblée générale de copropriété, permettant de désigner un syndic. L'assemblée générale du 20 décembre 2017 a nommé la société Hello syndic en qualité de syndic et a, dans sa 10ème résolution , décidé de ne pas constituer de provisions spéciales en vue de faire face aux travaux d'entretien ou de conservation des parties communes et des éléments d'équipements communs susceptibles d'être nécessaires dans les 3 années à échoir et non encore décidés par l'assemblée générale. Toutefois sous la pression de la préfecture et de l'architecte [P], il était préconisé de mobiliser tous les financements possibles afin de lancer les travaux de ravalement et de couverture, ces travaux étant entrepris en juin 2018 et se sont achevés en mai 2019. Exposant que M. [U] [S] avait accumulé un arriéré de charges de copropriété important, Mme [M] en qualité d'administrateur judiciaire de la copropriété a, par acte d'huissier de justice du 11 octobre 2016, assigné M. [U] [S] devant le tribunal en paiement d'un arriéré de charges et travaux, outre des dommages et intérêts et une indemnité au titre des frais irrépétibles. Puis la procédure a été poursuivie par le syndic Hello syndic. Le syndicat des copropriétaires a précisé que le solde débiteur du compte de M. [U] [S] atteint la somme de 191.057,35 € s'agissant de la période impayée du 1er trimestre 2008 au 2ème trimestre 2019 incluse (74.507,35 € au titre des charges courantes - 99.900 € au titre des travaux de réhabilitation et 16.650 € au titre des travaux exceptionnels de 2015 pour la consolidation des structures et la dépose des étais), laquelle doit être augmentée de l'intérêt au taux légal : - sur 46.620 € à compter du 11 décembre 2015, - sur le surplus à compter de l'assignation. Il a sollicité également la condamnation de M. [U] [S] à payer 380,16 € de frais de recouvrement, la capitalisation des intérêts, 30.000 € de dommages intérêts et 10.000 € en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. En défense, M. [U] [S] a fait valoir l'irrecevabilité de la procédure en raison de la perte de pouvoir du syndic, de l'absence de transfert de propriété, la Siemp apparaissant toujours au cadastre comme unique propriétaire de l'immeuble enfin de l'absence de vote des travaux et de mise en concurrence des entreprises par les copropriétaires. Il a fait valoir que du fait de la procédure d'indemnisation en cours il y a lieu à ordonner le sursis à statuer. Il a soutenu une rupture d'égalité entre les copropriétaires, la copropriété ayant été déboutée de sa procédure en recouvrement de charges initiée à l'encontre de MM. [I] et [A] dont il n'a pas fait appel et alors que Mme [X] n'a pas été assignée. Il a contesté les comptes de Mme [M] qui partent d'un solde débiteur non justifié et fait valoir que les comptes sont incohérents, que la répartition entre les copropriétaires est fausse et qu'il n'a pas été tenu compte des indemnités perçues par la copropriété. Concernant les comptes depuis l'arrivée de Hello syndic, il a fait valoir que les comptes de charges comme le compte travaux de l'exercice 2017 n'ont pas été approuvés par l'assemblée générale du 10 décembre 2018 et sont en conséquence nuls. A titre subsidiaire il a sollicité 24 mois de délais à raison de 500 € par mois. Enfin, il a sollicité la condamnation du syndicat des copropriétaires à lui payer 10.000 € de dommages intérêts pour procédure abusive et 10.000 € par application de l'article 700 du code de procédure civile. Par jugement du 5 juin 2020, le tribunal judiciaire de Paris a : - débouté M. [U] [S] de ses moyens d'irrecevabilité, - débouté le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1], de sa demande dirigée à l'encontre de M. [U] [S] en paiement de charges de copropriété, et appels pour travaux pour la période arrêtée au 2ème appel provisionnel et compte travaux 2019 inclus, - débouté M. [U] [S] de sa demande de dommages et intérêts, - condamné le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1] à payer à M. [U] [S] la somme de 2.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, - condamné le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1] aux dépens, - ordonné l'exécution provisoire. Le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1] a relevé appel de ce jugement par déclaration remise au greffe le 17 juin 2020. Par ordonnance du 2 décembre 2020, le conseiller de la mise en état a : - débouté M. [U] [S] de son incident de caducité de la déclaration d'appel, - condamné M. [U] [S] aux dépens de l'incident, ainsi qu'à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1] la somme de 2.000 € par application de l'article 700 du code de procédure civile, - rejeté toute autre demande. Par arrêt du 26 mai 2021, la cour d'appel de Paris a confirmé l'ordonnance déférée, condamné M. [U] [S] aux dépens du déféré ainsi qu'à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1], la somme de 1.500 € par application de l'article 700 du code de procédure civile et rejeté toute autre demande. La procédure devant la cour a été clôturée le 22 février 2023. PRÉTENTIONS DES PARTIES Vu les conclusions notifiées le 7 février 2023 par lesquelles le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1], représenté par son administrateur provisoire, la société d'exercice libéral à responsabilité limitée [R] et associés, prise en la personne de M. [V] [R], administrateur judiciaire, appelant, invite la cour, au visa des articles 1343-2 et suivants du code civil et 215 et suivants, 699 et 700 du code de procédure civile et de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 et du décret n°67-223 du 17 mars 1967, à : - infirmer le jugement en ce qu'il l'a débouté de l'ensemble de ses demandes, - condamner M. [U] [S] à lui régler la somme de 221.811,15 €, - ordonner que cette somme produira intérêt au taux légal : à compter du 11 décembre 2015, sur la somme de 46.620,00 €, à compter du jour de l'assignation pour le surplus, - ordonner la capitalisation des intérêts qui seraient dus pour une année entière, en application de l'article 1343-2 du code civil, - condamner M. [U] [S] à lui payer la somme de 50.000 € de dommages-intérêts, en tout état de cause, - débouter M. [U] [S] de l'ensemble de ses prétentions, exception de procédure, fins de non-recevoir et demandes, - condamner M. [U] [S] aux dépens, ainsi qu'à lui payer la somme de 15.000 € par application de l'article 700 du code de procédure civile ; Vu les conclusions notifiées le 20 février 2023 par lesquelles M. [U] [S], intimé, invite la cour, au visa des dispositions de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 et notamment de l'article 21 et de l'article 19-2 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, à : - déclarer irrecevable et mal fondé l'appel du syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1], - confirmer en toutes ses dispositions le jugement entrepris pour les motifs adoptés par les premiers juges, et à défaut retenir les autres motifs soulevés par l'intimé pour rejeter les demandes du syndicat des copropriétaires, - débouter le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1] de toutes ses demandes pour les motifs suivants : dire que les copropriétaires ayant retrouvés leur plénitude de décisions, les travaux correspondant au budget de 420.000 € appelé par Mme [M] n'ont pas été approuvés par les assemblées des mois de décembre 2017 et 2018, dire que le contrat d'architecte du 20 juin 2018 pour un montant de 36.575 € TTC a été signé sans mise en concurrence de plusieurs architectes et sans autorisation de l'assemblée générale des copropriétaires, dire que le contrat de la société Batista le 11 juin 2018 pour un montant de 131.187,39 € a été signé sans mise en concurrence de plusieurs entreprises et sans autorisation de l'assemblée générale des copropriétaires, - dire que le contrat avec la société Metril le 22 juin 2018 pour un montant de 72.854 € a été signé sans mise en concurrence de plusieurs entreprises et sans autorisation de l'assemblée générale des copropriétaires, - dire que la somme de 91.192,60 € au titre des travaux des entreprises concerne des travaux sur les parties privatives et ne peut être décomptée en charges communes et doit être écartée des comptes, - constater que les travaux exécutés par l'architecte ne sont pas ceux pour lesquels il avait été désigné par ordonnance du tribunal de grande instance de Paris du 20 octobre 2014, - lui dire nul et inopposable ces travaux, - rejeter les comptes du syndicat comme irrecevable et dépourvus de base légale, les comptes de Mme [M] repris par Hello syndic étant incohérent et manifestement faux, comparés aux comptes de M. [F] pour la même période, - constater que la somme de 83.390,70 € arrêté au 30 juin 2014 réclamée par Mme [M] et reprise par Hello syndic n'est pas justifiée et l'origine de cette dette n'est pas davantage justifiée, - juger que cette demande de 83.390,70 € doit être écartée, - constater que la somme de 76.590 € correspondant aux appels de fonds travaux de Mme [M] n'est pas justifiée et lui est inopposable pour les motifs suivants : défaut de mise en concurrence des entreprises et de l'architecte, défaut de vote de l'assemblée générale, approuvant le choix des entreprises et le montant des travaux, défaut d'approbation du budget définitif de 481.005 €, travaux non conformes à ceux ordonnés par Mme [M] pour lesquels M. [P] a été désigné par cette dernière, travaux concernant pour la somme de 91.192,60 € des parties communes, - juger que les appels de fonds pour l'année 2017 appelés par Mme [M] soit 27.288,21 € doivent être écartés au motif que le budget 2017 a été rejeté par l'assemblée générale des copropriétaires du 10 décembre 2018, - juger non fondé le report à nouveau de 19.926,44 € lui étant réclamé, - juger qu'une somme de 11.234,55 € versée par lui n'a pas été prise en compte dans le décompte des sommes versées, - juger dès lors les demandes du syndicat irrecevables, - constater que Mme [M] puis la société Hello syndic ne justifient pas avoir organisé un appel d'offre pour sélectionner les entreprises les mieux disantes mais a laissé son architecte faire appel à ses connaissances sans aucune mise en concurrence d'entreprise en violation des dispositions des dispositions de la loi du 10 juillet 1965 et notamment de l'article 21 et de l'article 19-2 du décret du 17 mars 1967, - déclarer nul l'appel de charges au titre des travaux, - débouter le syndicat des copropriétaires de sa demande en paiement de la somme de 5.561,54 €, cette somme étant à la disposition de M. [R] à la caisse des dépôts et consignation et lui sera versée suite aux démarches qu'il a entreprise, plus subsidiairement, - désigner tel expert-comptable qu'il plaira à la cour aux fin d'examiner les comptes du syndicat et dire si ils sont conformes aux règles de l'art des experts comptables et si ils sont sincères et véridique, - dire que les frais de cette expertise seront avancés par le syndicat, plus subsidiairement et à titre infiniment subsidiaire, - faire droit à sa demande de délai, - l'autoriser à s'acquitter de sa dette de la façon suivante : 500 € par mois pendant 23 mois et le solde le 24ème mois, - condamner le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1] à lui payer la somme de 10.000 € à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive et celle de 10.000 € en application de l'article 700 du code de procédure civile, - condamner le syndicat des copropriétaires aux dépens ; SUR CE, La cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des moyens échangés et des prétentions des parties, à la décision déférée et aux dernières conclusions échangées en appel ; En application de l'article 954 alinéa 2 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions ; Le jugement n'est pas contesté en ce qu'il a rejeté les fins de non recevoir soulevées par M. [U] [S] tirée de la prescription, la représentation du syndicat des copropriétaires par la société Hello syndic et l'absence de transfert de propriété ; Sur la demande du syndicat des copropriétaires en paiement des charges de copropriété Aux termes de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipements communs en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot, ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots ; L'approbation des comptes du syndic par l'assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges ; les provisions pour charges sont exigibles le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour fixé par l'assemblée générale et les sommes afférentes aux dépenses pour travaux sont exigibles selon les modalités votées en assemblée générale ; Selon l'article 14-1 de la même loi, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et des équipements communs de l'immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires paient au syndicat des provisions égales au quart du budget voté sauf modalités différentes adoptées par l'assemblée générale ; cette provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l'assemblée générale ; En vertu des dispositions conjuguées des articles 1353 du code civil et 9 du code de procédure civile, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver que le copropriétaire est redevable de la somme réclamée dans sa totalité ; La demande du syndicat porte sur l'arriéré des charges et travaux du 1er janvier 2008 au 1er octobre 2021 (4ème appel trimestriel 2021 et 4ème appel travaux loi Alur du 1er octobre 2021 inclus) ; L'administrateur provisoire, investi des pouvoirs de l'article 29-1 de la loi du 10 juillet 1965, à savoir plus particulièrement des pouvoirs de l'assemblée générale, peut prendre toute décision nécessaire au rétablissement du fonctionnement normal de la copropriété ; En l'occurrence, Mme [M], administrateur judiciaire, s'est vue confier tous les pouvoirs du syndic, tous les pouvoirs de l'assemblée générale des copropriétaires, à l'exception de ceux prévus aux a et b de l'article 26 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, et tous les pouvoirs du conseil syndical ; Sans préjudice de la possibilité d'en référer au président du tribunal judiciaire pour mettre fin ou modifier sa mission, les copropriétaires ne peuvent remettre en cause les décisions prises par l'administrateur provisoire qui, désigné en application de l'article 29-1 de la loi n° 66-557 du 10 juillet 1965, a reçu tous les pouvoirs normalement dévolus à l'assemblée générale, à l'exception de ceux que la loi interdit au juge de lui donner ; un copropriétaire n'est donc pas fondé à contester les décisions de l'administrateur provisoire approuvant les comptes et les budgets prévisionnels ; Le syndicat des copropriétaires verse aux débats, notamment, les pièces suivantes : - le relevé hypothécaire des lots de M. [U] [S] (pièce n° 2), - les procès-verbaux de décision de l'administrateur judiciaire des : 9 octobre 2014 (pièce n° 16) : portant approbation des comptes de 2007, 2008, 2009, 2010, 2011, 2012 et 2013, et approbation du budget prévisionnel de l'exercice 2015 et de l'exercice 2016, les pièces comptables étaient jointes au procès-verbal (pièces n°16.1 et 16.2), 28 juillet 2015 (pièce n° 17) : portant approbation des comptes de 2014 et ajustement du budget prévisionnel pour l'exercice 2016, les pièces comptables étaient jointes au procès-verbal (pièce n°17.1), 13 avril 2016 (pièce n° 18) : portant approbation des comptes de 2015, ajustement du budget prévisionnel pour l'exercice 2016 et approbation du budget 2017, les pièces comptables étaient jointes au procès-verbal (pièces n°18.1 et 18.2). 13 juin 2017 (pièce n° 19) : portant approbation des comptes de l'exercice 2016 et décision du principe d'un appel de fonds exceptionnel pour les honoraires d'avocats d'un montant de 31.446,36 €, ajustement du budget prévisionnel de 2017 et approbation du budget prévisionnel de 2018, les pièces comptables étaient jointes au procès-verbal (pièces n°19.1 et 19.2), - les procès-verbaux des assemblée générale des : 20 décembre 2017 : désignant la société par actions simplifiée Hello Syndic en qualité de syndic, 10 décembre 2018 (pièce n° 21) : au cours de laquelle les comptes de la copropriété du 1er janvier au 31 décembre 2017 n'ont pas été approuvés en raison d'une réserve sur les honoraires de l'ancien avocat de la copropriété ('les copropriétaires ne contestent pas les dépenses autres que les honoraires d'avocat'), mais au cours de laquelle les budgets prévisionnels de 2019 et 2020 ont été approuvés, l'état des dépenses était annexé (pièce n°21.1), 24 septembre 2019 (produite par M. [S] en pièce n° 57) : refusant d'approuver les comptes 2017 pour les mêmes motifs lié aux honoraires d'avocat, approuvant les comptes du 1er janvier au 31 décembre 2018 et votant les budgets prévisionnels 2020 et 2021, 30 juin 2020 : désignant la société Syndic Immobilier Patrick Esteve en qualité de syndic, - l'ordonnance du président du tribunal judiciaire de Paris du 18 novembre 2021 désignant la société d'exercice libéral à responsabilité limitée [R] & associés représentée par M. [V] [R], administrateur judiciaire, en qualité d'administrateur provisoire de la copropriété et l'ordonnance du 26 octobre2022 prorogeant la mission de l'administrateur provisoire, - le détail des charges du syndicat du 7 mars 2007 au 30 juin 2014 et le détail des charges au 30 juin 2017, - le décompte de la créance comprenant les appels de charges et les appels travaux accompagné notamment des appels de charges et appels travaux du 1er semestre 2015 au 2ème semestre 2019, l'apurement des charges 2014 au 19 août 2015, 2015 au 28 avril 2016, l'état des dépenses des années 2007 à 2016 (pièces n° 15. À 15.38), - les justificatifs des travaux réalisés (pièces n° 22 à 40 comprenant notamment les procès verbal de réceptions des travaux réalisés par les sociétés Meril et Batista Amadeu), - le commandement de payer délivré à M. [U] [S] le 11 décembre 2015 pour avoir paiement d'une somme de 65.220 € ; a M. [S] soutient en premier lieu qu'il y a rupture d'égalité entre les copropriétaires puisqu'il est seul poursuivi en cause d'appel pour le paiement des travaux alors que Mme [X] qui possède plusieurs lots n'a pas été assignée alors qu'elle accuse, selon lui, un arriéré de charges de 46.348,34 € en mai 2017 et que le syndicat n'a pas fait appel des jugements le déboutant de ses demandes dirigées contre MM [I] et [A] ; Cependant, il résulte du procès verbal de l'assemblée générale du 24 septembre 2019 versé aux débats par M. [S] lui même (pièce n° 57) que M. [A] est à jour du paiement de ses charges et qu'une procédure de saisie de retraites est engagée contre M. [I] pour le recouvrement de son arriéré de charges (point n° 6 concernant les procédures judiciaires en cours) ; quant à Mme [X], rien ne démontre qu'elle ne serait pas à jour du paiement de ses charges ; la rupture d'égalité en tre les copropriétaires n'est pas démontrée ; ce moyen est inopérant ; En deuxième lieu, M. [S] soutient que la somme de 76.590 € au titre des travaux n'est pas due parce qu'ils n'ont pas fait l'objet d'une mise en concurrence des entreprises et n'ont pas été votés en assemblée générale ; Les travaux ont été décidés par l'administrateur provisoire investi des pouvoirs de l'assemblée générale et qui peut prendre toute décision nécessaire au rétablissement de la copropriété ; les décisions de l'administrateur provisoire n'ont pas à être votées par l'assemblée générale et l'absence de mise en concurrence est sans effet sur la validité de la décision de l'administrateur provisoire tant qu'une assemblée générale postérieure à la fin de la mission de ce dernier ne l'a pas annulée ; aucune assemblée générale n'a annulé les décisions de l'administrateur provisoire ; Il doit être remarqué à cet égard que l'immeuble syndical était dans un état de délabrement tel que, malgré des travaux de réhabilitation partielle entrepris entre 2004 et 2007, l'immeuble a été déclaré irrémédiablement insalubre et interdit à l'habitation par arrêté du 20 juillet 2005 (pièce syndicat n° 4) ; une procédure d'expropriation a été initiée en 2006, mais annulée par un arrêt de la cour administrative d'appel de [Localité 7] ; le syndicat des copropriétaires et les copropriétaires ont obtenu la restitution de leurs lots et l'indemnisation partielle de leurs préjudices du fait de l'expropriation ; cependant, un arrêté d'interdiction d'accès et d'occupation de l'immeuble a été pris le 25 juin 2014 ; Mme [M], administrateur judiciaire, ès qualités d'administrateur provisoire du syndicat des copropriétaires a obtenu le placement du syndicat sous le régime des copropriétés en difficultés ; Par ordonnance du 20 octobre 2014, M. [P], architecte DPLG, a été désigné, à la demande de Mme [M], administrateur judiciaire, en qualité d'architecte de l'immeuble avec pour mission de suivre pour le compte du syndicat, l'opération de réhabilitation de l'immeuble ; courant janvier 2015, M. [P] a entrepris les travaux de reprise de structure de l'immeuble exigé par la Préfecture de Police de [Localité 7] pour la réhabilitation de l'immeuble, pour un montant de 50.000 €, avec un appel de fond exceptionnel correspondant (pièce syndicat n°15.2) ; le 25 avril 2015, après la réalisation de ces lourds travaux, les étais installés depuis plusieurs années pour soutenir l'immeuble dans la rue (pièces syndicat n° 24 à 38) ont été déposés ; La Préfecture de Police de [Localité 7] a estimé que ces travaux étaient insuffisants en l'état et qu'il était nécessaire de réaliser la mise hors d'eau et hors d'air ; C'est dans ces conditions que Mme [M], administrateur judiciaire, ès qualités d'administrateur provisoire de la copropriété, a pris la décision de réaliser des travaux de réhabilitation de l'immeuble pour un montant total de 420.000 € avec appel de fond correspondant de 300.000 € (pièce n° 16) ; en revanche sa demande de subventions (pièces n° 38), n'a pas abouti ; La société Hello Syndic, qui a succédé le 20 décembre 2017 à M. [L] [J], administrateur judiciaire désigné en qualité d'administrateur provisoire de la copropriété en remplacement de Mme [M], démissionnaire, a lancé les travaux de mise hors d'eau et hors d'air de l'immeuble, lesquels ont été réceptionnés le 23 mai (pièce n° 37) ; Les travaux, aussi urgents que nécessaires au vu de ce qui précède, décidés par l'administrateur provisoire n'avaient pas à être soumis à nouveau à l'assemblée générale, sauf pour elle à annuler les décisions de l'administrateur provisoire sur ce point, ce qui n'a pas été le cas ; par ailleurs les budgets prévisionnels ont été approuvés, de même que les comptes, étant précisé que les comptes de 2017 ont été rejetés au motif de la contestation des honoraires de l'avocat du syndicat, le surplus des comptes n'ayant fait l'objet d'aucune contestations de la part des copropriétaires (pièces syndicat n° 21) ; et les travaux ont été réalisés et réceptionnés comme il a été vu ; La contestation de M. [S] sur ce point est inopérante ; En troisième lieu M. [S] fait valoir que les travaux de 46.620 € auraient dû être payés sur la trésorerie obtenue par l'administrateur provisoire au titre des indemnités reçue de la SIEMP ; La SIEMP a été condamnée à payer au syndicat une somme de 170.680 € ; cette indemnité a été prise en compte au niveau des régularisations de charges ; elle a été comptabilisée en produits du syndicat des copropriétaires en juillet et août 2014, générant un profit de 138.136 € pour la copropriété au 31 décembre 2014 ; la régularisation a ensuite été enregistrée le 1er janvier 2015 après approbation des comptes 2015, permettant d'imputer au crédit de M. [S] la somme de 45.999 € en fonction de ses tantièmes (pièce syndicat n°15.36) ; La contestation de M. [S] sur ce point est inopérante ; En quatrième lieu M. [S] soutient que le syndicat n'a pas pris en compte toutes les sommes qu'il a versées ; En réalité, les contestations soulevés par M. [S] ne font que combiner les différents comptes et décomptes établis par les divers intervenants pour semer la confusion alors que le syndicat des copropriétaires a, en cause d'appel, fourni un décompte sur la base de la comptabilité établie en prenant en compte les dépenses réelles et les règlements réalisés par M. [S] (Pièce n°67 : note établie par le cabinet DBF ;et pièces n°15.28 à 15.38) ; Le décompte sur la situation de M. [S] du 1er janvier 2007 au 1er octobre 2021 qui est la base de la demande du syndicat (pièce n° 15.38) prend en compte l'ensemble des contestations émises par M. [S] ; tous les règlements de M. [S] de 2007 à 2020 sont mentionnés au crédit du compte, y compris celui de 8.500 € du 9 mai 2008 et de 2.780,44 € du 12 avril 2013, ce que M. [S] ne conteste d'ailleurs pas ; ce décompte ne contient aucun report à nouveau de 19.926,45 € au 31 décembre 2008 ; cette somme de 19.926,45 € correspond au montent débiteur du compte de M. [S] à la date du 7 juin 2007 après les règlements effectués par ce dernier en 2007 (pièce 15.38) ; en revanche, il contient un report à nouveau de 40.186,45 € au débit du compte, que M. [S] ne conteste pas ; La contestation de M. [S] est inopérante sur ce point ; En cinquième lieu M. [S] fait valoir que les tableaux EXCEL produits par le syndicat ne peuvent pas remplacer une comptabilité non probante critiquée en des termes très sévères par M. [O] [D], expert comptable, dans une note du 17 février 2023 (pièce [S] n° 63) ; En réalité, nul ne sait quels documents ont été fournis à M. [D] pour qu'il établisse son attestation ; en outre, comme il a été dit plus haut, le syndicat des copropriétaires a établi un décompte sur la base de la comptabilité établie prenant en compte les dépenses réelles et les règlements réalisés par M. [S] (pièce n°67 : note établie par le cabinet DBF ; Pièces n°15.28 à 15.38) ; La contestation de M. [S] est inopérante sur ce point ; La demande du syndicat au titre de l'arriéré des charges et travaux inclut la somme de 387,36 € représentant le coût du commandement de payer du 11 décembre 2015 (pièce syndicat n° 14) ; cette somme sera déduite et il sera statué plus loin sur les frais de recouvrement ; Il résulte de ce qui précède et des pièces produites que M. [S] est redevable envers le syndicat des copropriétaires des sommes de : - 93.039,61 € - 387,36 € = 92.652,25 € au titre de l'arriéré des charges, - 123.210 € au titre des travaux, - 5.561,54 € au titre du redressement judiciaire du syndicat des copropriétaires, soit au total 221.423,79 € ; La demande d'expertise aux frais du syndicat formulée par M. [S], qui ne se justifie pas, doit être rejetée ; Le jugement doit donc être infirmé en ce qu'il a débouté le syndicat des copropriétaires de sa demande en paiement des charges et travaux ; M. [U] [S] doit être condamné à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1] la somme de 221.423,79 € au titre de l'arriéré des charges et travaux arrêté au 1er octobre 2021, augmentée des intérêts au taux légal : - à compter du 11 décembre 2015 sur la somme de 46.620 €, - à compter du 30 octobre 2019, date des conclusions d'actualisation du syndicat en première instance valant mise en demeure, sur la somme de 144.437,35 € (l'acte introductif d'instance n'est pas communiqué), - à compter de l'arrêt sur le surplus ; Sur la demande du syndicat au titre des frais nécessaires de recouvrement Aux termes de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement et d'encaissement à la charge du débiteur ; Le syndicat des copropriétaires sollicite la somme de 387,36 € au titre du coût de la sommation de payer visant l'article 19 de la loi du 10 juillet 1965 du 11 décembre 2015 (pièce syndicat n° 14) ; La sommation de payer fait partie des frais nécessaires de recouvrement de la créance justifiée du syndicat au sens de l'article 10-1 précité ; Le jugement doit être infirmé en ce qu'il a débouté le syndicat de sa demande au titre des frais de recouvrement ; M. [S] doit être condamné à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 387,36 € au titre des frais de recouvrement, avec intérêts au taux légal à compter du jugement ; Sur la capitalisation des intérêts La capitalisation des intérêts en application de l'article 1343-2 du code civil est de droit lorsqu'elle est demandée ; elle court à compter de la demande qui en est faite ; en l'espèce elle a été demandée par le syndicat dans ses conclusions de première instance du 30 octobre 2019 ; Le jugement doit être infirmé en ce qu'il a débouté le syndicat de sa demande de ce chef ; La capitalisation des intérêts dans les conditions de l'article 1343-2 du code civil doit donc être ordonnée ; Sur la demande de dommage-intérêts du syndicat Depuis plusieurs années M. [U] [S] a cessé de payer les charges de copropriété à leur échéance dans leur intégralité et il refuse de payer les appels travaux, laissant sa dette s'aggraver, ce qui caractérise sa mauvaise foi ; Les manquements systématiques et répétés de M. [U] [S] à son obligation essentielle à l'égard du syndicat des copropriétaires de régler les charges de copropriété, sans motifs valables pour expliquer sa carence, sont constitutifs d'une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, privée de sommes importantes nécessaires à la gestion et à l'entretien de l'immeuble, un préjudice financier, direct et certain, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires ; il doit être rappelé à cet égard que le syndicat est en grave difficultés financières et que la vétusté et le délabrement de l'immeuble syndical imposent des travaux urgents et nécessaires de réhabilitation ; Le jugement doit donc être infirmé en ce qu'il a débouté le syndicat de sa demande de dommages-intérêts ; M. [S] doit être condamné à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 10.000 € de dommages-intérêts ; Sur la demande de dommages intérêts formulée par M. [U] [S] Le sens du présent arrêt conduit à confirmer le jugement en ce qu'il a débouté M. [U] [S] de sa demande de dommages-intérêts ; Sur la demande de délais formulée par M. [S] M. [S] sollicite des délais de paiement eu égard à sa situation financière ; Pour obtenir des délais sur le fondement de l'article 1343-5 nouveau du code civil (article 1244-1 ancien), le débiteur doit démontrer sa bonne foi en effectuant des paiements en fonction de ses facultés ; or, la dette de M. [S] n'a fait que s'aggraver depuis le jugement ; les charges ne sont plus payées depuis de nombreuses années ; Dans le cadre du plan de continuation dont il a bénéficié par jugement du tribunal de grande instance de Paris du 10 mars 2011, les règlements sont effectués régulièrement (pièce syndicat n° 15.38) ; en revanche, pour les charges courantes et les appels travaux postérieurs à ce jugement, aucune somme n'est versée depuis le 1er janvier 2014, pas même les 500 € que M. [S] offre de payer par mois ; de plus, M. [S] ne produit aucune pièce justifiant de sa situation financière et de fortune actuelle, les documents produits datent de 2012, 2013 et 2014 et l'arrêt de travail a été prescrit jusqu'au 28 avril 2017 (pièce [S] n° 25) ; il résulte de ses propres conclusions du 20 février 2023 qu'il exerce une activité professionnelle au [Adresse 2] et, comme il vient d'être dit, aucune pièce ne justifie de ses revenus professionnels actuels ; M. [S] doit être débouté de sa demande de délais ; Sur les dépens et l'application de l'article 700 du code de procédure civile Le sens du présent arrêt conduit à infirmer le jugement déféré sur le sort des dépens et l'application de l'article 700 du code de procédure civile ; M. [U] [S], partie perdante, doit être condamné aux dépens de première instance et d'appel, ainsi qu'à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 12.000 € par application de l'article 700 du code de procédure civile ; Le sens du présent arrêt conduit à rejeter la demande par application de l'article 700 du code de procédure civile formulée par M. [U] [S] ; PAR CES MOTIFS LA COUR Statuant par mise à disposition au greffe, contradictoirement, Infirme le jugement, sauf en ce qu'il a rejeté les fins de non recevoir soulevées par M. [U] [S] tirées de la prescription, de la représentation du syndicat des copropriétaires par la société Hello syndic et de l'absence de transfert de propriété et débouté M. [U] [S] de sa demande de dommages-intérêts ; Statuant à nouveau sur les chefs infirmés et y ajoutant, Condamne M. [U] [S] à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1] la somme de 221.423,79 € au titre de l'arriéré des charges et travaux arrêté au 1er octobre 2021, augmentée des intérêts au taux légal : - à compter du 11 décembre 2015 sur la somme de 46.620 €, - à compter du 30 octobre 2019 sur la somme de 144.437,35 €, - à compter de l'arrêt sur le surplus ; Condamne M. [U] [S] à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1] la somme de 387,36 € au titre des frais de recouvrement, avec intérêts au taux légal à compter du jugement ; Ordonne la capitalisation des intérêts dans les conditions de l'article 1343-2 du code civil, à compter du 30 octobre 2019 ; Condamne M. [U] [S] à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1] la somme de 10.000 € de dommages-intérêts ; Déboute M. [U] [S] de ses demandes d'expertise, de dommages-intérêts et de délais de paiement ; Condamne M. [U] [S] aux dépens de première instance et d'appel, ainsi qu'à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1] la somme de 12.000 € par application de l'article 700 du code de procédure civile ; Rejette toute autre demande. LA GREFFIERE LE PRESIDENT