Texte intégral
Du 06 septembre 2024
5AA
SCI/JJG
PPP Référés
N° RG 24/00129 - N° Portalis DBX6-W-B7I-YXDS
[W] [S], [J] [S]
C/
[N] [X]
- Expéditions délivrées à la SELARL LEX URBA - NICOLAS ROUSSEAU ET ASSOCIÉS
- FE délivrée à la SELARL LEX URBA - NICOLAS ROUSSEAU ET ASSOCIÉS
Le 06/09/2024
Avocats : la SELARL LEX URBA - NICOLAS ROUSSEAU ET ASSOCIÉS
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX
JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION
Pôle protection et proximité
[Adresse 2]
ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 06 septembre 2024
PRÉSIDENT : Monsieur Jean-François SABARD, Magistrat honoraire
GREFFIER : Monsieur Jean-Jacques GERAUD,
DEMANDEURS :
Monsieur [W] [S]
né le 24 Mai 1976 à [Localité 9]
[Adresse 1]
[Localité 5]
Représenté par Me SURE de la SELARL LEX URBA - NICOLAS ROUSSEAU ET ASSOCIÉS
Madame [J] [S]
née le 31 Octobre 1977 à [Localité 7]
[Adresse 1]
[Localité 5]
Représentée par Me SURE de la SELARL LEX URBA - NICOLAS ROUSSEAU ET ASSOCIÉS
DEFENDERESSE :
Madame [N] [X]
née le 29 Avril 1969 à [Localité 8]
[Adresse 10] C4
[Adresse 6]
[Localité 3]
Absente
DÉBATS :
Audience publique en date du 28 Juin 2024
PROCÉDURE :
Baux d’habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion en date du 11 Janvier 2024
Articles 484 et suivants et 834 et suivants du Code de Procédure Civile
QUALIFICATION DE l’ORDONNANCE:
la demande est indéterminée, mais dans un domaine de compétence exclusive du Pôle Protection et Proximité; l’Ordonnnance de référé sera rendue en premier ressort,
le défendeur ne comparait pas : la décision est en premier ressort, l’ordonnance de référé rendue sera réputée contradictoire
EXPOSÉ DU LITIGE :
Par acte sous seing privé en date du 28 août 2023, à effet du 29 août 2023, Monsieur [S] [W] et Madame [S] [J] ont donné à bail à Madame [X] [N] un logement situé [Adresse 6] [Localité 11][Adresse 10] et une place de stationnement n°12 située à la même adresse.
Par acte de commissaire de justice du 30 octobre 2023, Monsieur [S] [W] et Madame [S] [J] ont fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme de 998.00 euros au titre de l’arriéré locatif, aux fins de mise en œuvre de la clause contractuelle de résiliation de plein droit du bail.
Par acte de commissaire de justice du 11 janvier 2024, Monsieur [S] [W] et Madame [S] [J] ont assigné Madame [X] [N] devant le juge des contentieux de la protection statuant en matière de référé auprès du tribunal judiciaire de Bordeaux à l’audience du 22 mars 2024 aux fins de voir :
CONSTATER LE JEU DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE ET PRONONCER la résiliation du bail survenue le 01 janvier 2024, du fait de l'acquisition de la clause résolutoire insérée dans le contrat de bail conclu le 28 août 2023,
PRONONCER L'EXPULSION ET ORDONNER la libération des lieux par la défenderesse et de tous occupants de son chef, ainsi que la remise des clés après établissement d'un état des lieux de sortie avec, au besoin, le concours et l'assistance de la force publique,
ASSORTIR l'obligation de quitter les lieux d'une astreinte de 80 euros par jour de retard passé le délai de huit jours à compter de la signification de l'ordonnance à intervenir, et ce jusqu'à complète libération des lieux et remise des clés,
ORDONNER l'enlèvement et le dépôt des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux loués en un lieu approprié, aux frais, risques et périls de la défenderesse,
FIXER l'indemnité d'occupation due par Madame [N] [X] à compter de la date de résiliation du bail jusqu'à parfaite libération des lieux, à hauteur de la somme de 499 euros par mois, devenue exigible le 1er de chaque mois,
CONDAMNER, à titre provisionnel la défenderesse au paiement de la somme de 2.495,00 euros à parfaire au titre de la dette locative,
CONDAMNER à titre provisionnel et en tant que de besoin la défenderesse à payer le 1er de chaque mois l'indemnité d'occupation fixée par le Juge à hauteur de 499 euros par mois, devenue exigible le 1er du mois suivant,
CONDAMNER, la défenderesse au paiement de la somme de 1.500 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement délivrés le 30 octobre 2023 soit 179.89 euros.
Lors de l’audience du 22 mars 2024, Monsieur [S] [W] et Madame [S] [J], représentés par leur conseil, exposent que la dette locative s’élève à la somme de 3648.49 euros au 15 mars 2024 et confirment les termes de leur demande initiale.
Une réouverture des débats à l'audience du 28 juin 2024 a été ordonnée. Lors de cette audience, Monsieur [S] [W] et Madame [S] [J], représentés par leur conseil, exposent que la dette locative s’élève désormais à la somme de 5145,49 euros au 21 juin 2024 et confirment les termes de leur demande initiale.
Régulièrement assignée à domicile avec dépôt de l’acte en l’étude de commissaire de justice, Madame [X] [N] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.
Madame [X] [N] n’a pas répondu aux convocations du service chargé par le préfet de la Gironde d’établir un diagnostic social et financier.
A l’issue de l’audience, la date du délibéré a été fixée au 6 septembre 2024.
MOTIFS DE LA DÉCISION
Sur la non-comparution de la défenderesse
En application des dispositions de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que s’il l’estime recevable, régulière et bien fondée.
La défenderesse non comparante ayant été régulièrement assignée et ayant disposé d’un temps suffisant pour organiser sa défense, il y a lieu de statuer par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort.
Sur la régularité de la procédure
Conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, l’assignation a été régulièrement notifiée au représentant de l’État dans le département par courrier électronique le 12 janvier 2024, soit au moins six semaines avant la date de l’audience du 22 mars 2024.
L’assignation en constatation de la résiliation du bail est donc régulière en la forme, étant observé que la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990, dont les bailleurs ne justifient pas, n’est pas une condition de recevabilité en présence d’un bailleur personne physique.
L’action aux fins de constat de la résiliation du bail est donc recevable et régulière.
Sur la résiliation du contrat de bail et l’expulsion
L’article 834 du code de procédure civile prévoit que, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. L’absence de contestation sérieuse implique l’évidence de la solution qu’appelle le point contesté.
En outre, selon l’article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.
En vertu de l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.
Il ressort par ailleurs des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement demeuré infructueux.
En outre, l'article 2 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que cette loi s'applique également aux places de stationnement louées accessoirement au local principal par le même bailleur, ainsi l'article 24 de ladite loi s'applique à la place de stationnement n°12 louée par Monsieur [S] [W] et Madame [S] [J] à Madame [X] [N].
En l’espèce, le bail conclu entre les parties comporte une clause de résiliation de plein droit du bail pour défaut de paiement.
Monsieur [S] [W] et Madame [S] [J] ont fait signifier à Madame [X] [N] un commandement d’avoir à payer la somme de 998.00 euros au titre des loyers échus, suivant exploit du 30 octobre 2023. Ce commandement comporte les mentions obligatoires prescrites à peine de nullité à l’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989.
Toutefois, si la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 fixe désormais à six semaines le délai à l'issue duquel la clause résolutoire pour défaut de paiement du loyer produit effet, le bail conclu entre les parties le 28 août 2023 stipule un délai de deux mois et l’assignation a été délivrée postérieurement à l’expiration de ce délai convenu. Il convient par conséquent de retenir que le commandement du 30 octobre 2023 qui vise le délai de deux mois a produit ses effets à l’issue de ce délai.
Madame [X] [N] n’ayant pas, dans le délai légal deux mois à compter de la délivrance du commandement du 30 octobre 2023, réglé les causes dudit commandement, ce manquement entraîne la résiliation du bail par le jeu de la clause de résiliation contractuelle qu’il y a lieu de constater à la date du 31 décembre 2023, en application de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 relative aux rapports locatifs.
En conséquence, les bailleurs sont fondés à se prévaloir de la clause de résiliation emportant résiliation du bail acquise depuis le 31 décembre 2023.
Dès lors, Madame [X] [N] est occupante sans droit ni titre du logement depuis le 31 décembre 2023, ce qui constitue pour Monsieur [S] [W] et Madame [S] [J] un trouble manifestement illicite auquel il y a lieu de mettre fin en ordonnant la libération des lieux et, faute de départ volontaire, l’expulsion de la défenderesse à l’expiration du délai de deux mois à compter de la signification du commandement de quitter les lieux.
Une indemnité d’occupation équivalente au montant du loyer et charges courantes sera fixée à compter de la date d’effet de la résiliation du bail.
Sur la demande d’astreinte
L'expulsion de l'occupante étant autorisée, il ne paraît pas nécessaire d'ordonner une astreinte en vue de la contraindre à quitter les lieux.
De surcroît, aux termes des articles L.421-1 et L.421-2 du code des procédures civiles d’exécution applicables s’agissant de l’expulsion des lieux habités, le montant de l’astreinte ne peut excéder le montant du préjudice effectivement causé.
Dès lors, le préjudice résultant de l’occupation des lieux étant déjà réparé par l’indemnité d’occupation fixée ci-dessus, il n'y a pas lieu de prononcer en outre une astreinte.
Sur la provision et les indemnités d’occupation
En application de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder au créancier une provision ou ordonner l’exécution de l’obligation, même s’il s’agit d’une obligation de faire.
En l’espèce, au soutien de sa demande, Monsieur [S] [W] et Madame [S] [J] produisent un décompte actualisé, selon lequel leur créance s’établirait à la somme de 5145,49 euros à la date du 21 juin 2024.
Cependant, ce décompte intègre des sommes qu’il convient de déduire de cette créance à savoir les frais de procédure qui relèvent des dépens (155.49 euros).
Le solde de la créance n’étant pas sérieusement contesté ni contestable, Madame [X] [N] sera donc condamnée au paiement de la somme de 4990 euros à titre d’indemnité provisionnelle pour l’arriéré de loyers, charges locatives et indemnités d’occupation dus à la date du 21 juin 2024 – échéance du mois de juin 2024 incluse. Madame [X] [N] sera, en outre, condamnée au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer courant et des charges (499.00 euros par mois à la date de l’audience), à compter du 1er juillet 2024 et jusqu’à la libération effective des lieux.
S’agissant d’une provision, cette somme portera intérêts au taux légal à compter du prononcé de la présente décision.
Sur le sort des meubles
En ce qui concerne le sort des meubles, il sera procédé selon les dispositions des articles L433-1 et L433-2 du Code des procédures civiles d’exécution.
Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile
Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie qui succombe est condamnée aux dépens. Ceux-ci seront donc mis à la charge de Madame [X] [N].
Aux termes de l’article 700 du même code, le juge condamne la partie tenue aux dépens à payer à l’autre partie, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, la somme qu’il détermine en tenant compte de l’équité. Il convient de condamner Madame [X] [N] à verser à Monsieur [S] [W] et Madame [S] [J] la somme de 500 euros.
Il convient de rappeler que l’exécution provisoire de la présente ordonnance est de droit.
PAR CES MOTIFS
Statuant en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort,
Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, et dès à présent, vu l’urgence :
CONSTATONS l’acquisition de la clause de résiliation de plein droit au bénéfice des bailleurs, à la date du 31 décembre 2023 ;
CONDAMNONS Madame [X] [N] à quitter les lieux loués situés [Adresse 6] ([Localité 4])[Adresse 10] et la place de stationnement située à la même adresse ;
AUTORISONS, à défaut pour Madame [X] [N] d’avoir volontairement libéré les lieux, qu’il soit procédé à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef avec si nécessaire le concours de la force publique, deux mois après la délivrance d’un commandement de quitter les lieux conformément aux dispositions des articles L. 411-1 et L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;
DISONS qu’en ce qui concerne le sort des meubles, il sera procédé selon les dispositions des articles L. 433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;
FIXONS une indemnité d’occupation égale au montant du loyer, révisable selon les dispositions contractuelles, et de la provision sur charges (499.00 euros par mois à la date de l’audience), augmentée de la régularisation au titre des charges dûment justifiées ;
CONDAMNONS Madame [X] [N] à payer à Monsieur [S] [W] et Madame [S] [J] la somme de 4990 euros à titre d’indemnité provisionnelle pour l’arriéré de loyers, charges locatives et indemnités d’occupation à la date du 21 juin 2024 (échéance du mois de juin 2024 incluse), avec intérêts au taux légal à compter de la date de la présente décision ;
CONDAMNONS Madame [X] [N] à payer à Monsieur [S] [W] et Madame [S] [J], à compter du 1er juillet 2024 l’indemnité d’occupation mensuelle ci-dessus fixée, jusqu’à libération effective des lieux ;
CONDAMNONS Madame [X] [N] aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer, de l’assignation et de la notification de l’assignation au représentant de l’État ;
CONDAMNONS Madame [X] [N] à payer à Monsieur [S] [W] et Madame [S] [J] une indemnité de 500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;
REJETONS le surplus des demandes ;
RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit par provision ;
Ainsi jugé les jour, mois et an susdits.
LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION
