Cour d'appel, 27 février 2025. 24/00163

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS A.R.I. N° RG 24/00163 - N° Portalis DBVS-V-B7I-GDCD Minute n° 25/00050 [S], [D] C/ [N], [O] ------------------------- TJ de THIONVILLE 05 Décembre 2023 12-23-780 ------------------------- COUR D'APPEL DE METZ 3ème CHAMBRE A.R.I. ARRÊT DU 27 FEVRIER 2025 APPELANTS : Monsieur [Z] [S] [Adresse 1] Représenté par Me Laure-anne BAI-MATHIS, avocat au barreau de METZ Madame [E] [D] épouse [S] [Adresse 1] Représentée par Me Laure-anne BAI-MATHIS, avocat au barreau de METZ INTIMÉS : Monsieur [K] [N] [Adresse 2] Représenté par Me Frank CASCIOLA, avocat au barreau de METZ Madame [V] [M] [O] épouse [N] [Adresse 2] Représentée par Me Frank CASCIOLA, avocat au barreau de METZ COMPOSITION DE LA COUR En application des dispositions des articles 805 et 907 du Code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 12 Décembre 2024, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés devant M. MICHEL, Conseiller, qui a fait un rapport oral de l'affaire avant les plaidoiries. A l'issue des débats, les parties ont été informées que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 27 Février 2025, en application du deuxième alinéa de l'article 450 du Code de procédure civile. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour composée de : PRÉSIDENT : Mme GUIOT-MLYNARCZYK, Président de Chambre ASSESSEURS : M. MICHEL, Conseiller Mme DUSSAUD, Conseiller GREFFIER LORS DES DÉBATS : Mme BAJEUX, Greffier ARRÊT : Contradictoire Prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 alinéa 2 du code de procédure civile ; Signé par Mme GUIOT-MLYNARCZYK, Présidente de Chambre, et par Mme BAJEUX, Greffier à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. FAITS ET PROCEDURE Par acte sous seing privé du 1er mars 2017, M. [K] [N] et Mme [V] [O] épouse [N] ont consenti à M. [Z] [S] et Mme [E] [D] épouse [S] un bail portant sur un local à usage d'habitation situé [Adresse 1] pour un loyer mensuel de 743 euros outre 75 euros de provision sur charges. Par acte d'huissier du 8 juillet 2022, ils ont fait délivrer aux locataires un commandement de payer pour les arriérés de loyers et charges visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail. Par acte d'huissier du 20 juillet 2023, ils ont fait assigner M. et Mme [S] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Thionville statuant en référé aux fins de constater la résiliation du bail, ordonner l'expulsion des locataires, les voir condamner à titre provisionnel à leur verser la somme de 4.442,27 euros au titre de l'arriéré locatif échus au 3 juillet 2023, une indemnité d'occupation mensuelle jusqu'à la libération effective des lieux et une indemnité au titre de l'article 700 du code de procédure civile. Par ordonnance réputée contradictoire du 5 décembre 2023, le juge des référés a': - constaté la résiliation de plein droit du bail consenti à M. et Mme [S] concernant le logement situé [Adresse 1], à compter du 9 septembre 2022 - ordonné l'expulsion de M. et Mme [S] et de tous occupants de leur chef ainsi que de tous biens, et dit qu'à défaut de départ volontaire, ils pourront y être contraints par tous moyens de droit à la suite d'un délai légal de deux mois suivant le commandement délivré par huissier de justice d'avoir à quitter les lieux - dit qu'il sera procédé en tant que de besoin à l'enlèvement des meubles et objets mobiliers se trouvant dans les lieux et à leur séquestration dans un garde meuble aux frais, risques et périls de la partie défenderesse, - condamné solidairement M. et Mme [S] à payer à M. et Mme [N] à titre de provision la somme de 4.442,27 euros, représentant les loyers et les charges impayés échus au 3 juillet 2023, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de l'ordonnance - fixé l'indemnité d'occupation au montant des loyers et charges en cours et condamné solidairement M. et Mme [S] à son paiement à titre de provision au profit de M. et Mme [N] jusqu'à libération effective des lieux, soit la somme de 909,61 euros - condamné solidairement M. et Mme [S] à payer à M. et Mme [N] une somme de 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et in solidum aux dépens. Par déclaration d'appel déposée au greffe de la cour le 25 janvier 2024, M. et Mme [S] ont interjeté appel de l'ordonnance en toutes ses dispositions. Aux termes de leurs dernières conclusions du 30 septembre 2024, ils demandent à la cour d'infirmer l'ordonnance en toutes ses dispositions et de : - leur accorder des délais de paiement pour se libérer de leur dette locative à compter du 8 juillet 2022, suspendre les effets de la clause résolutoire pour la durée des délais de paiement accordés, constater qu'à la date de la décision à venir la dette a été apurée et déclarer la clause résolutoire non avenue - subsidiairement leur accorder des délais de paiement avec suspension de la clause résolutoire - débouter M. et Mme [N] de leurs demandes - les condamner solidairement au paiement d'une somme de 1.500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux dépens de la procédure d'appel et de première instance. Ils exposent que l'arriéré locatif a été soldé au 15 septembre 2022 avant la tenue de l'audience, qu'ils ont réglé la somme de 900 euros par virement et adressé trois chèques de 1.000 euros en septembre 2022, qu'un chèque a été régularisé mais n'apparaît pas sur le décompte des intimés qui est contesté, que les montants réclamés ne correspondent pas aux pièces produites, que le virement mis en place pour le paiement du loyer a échoué en raison d'une incompatibilité du système de paiement utilisé par Foncia avec celui de leur banque et non en raison de défaut de provision, que l'arriéré locatif de 3.765,44 euros est fictif, qu'ils sont à jour du paiement de leurs loyers et charges et que l'indemnité au titre de l'article 700 du code de procédure civile et les frais d'huissier n'ont pas à figurer dans le décompte, concluant à l'infirmation du jugement. Ils sollicitent des délais de paiement à compter du 8 juillet 2022 pour apurer la dette locative avec suspension les effets de la cause résolutoire et de constater que les délais de paiement ont été respectés, de sorte que la clause résolutoire est non avenue. Aux termes de leurs dernières conclusions du 10 octobre 2024, M. et Mme [N] demandent à la cour de confirmer l'ordonnance de référé, débouter les appelants de leurs demandes et les condamner à leur payer la somme de 1.500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'en tous les frais et dépens. Ils exposent que les appelants n'ont pas réglé les causes du commandement de payer dans le délai de deux mois suivant sa signification du 8 juillet 2022, de sorte que la clause résolutoire a produit ses effets à compter du 8 septembre 2022. Ils ajoutent qu'au vu du décompte établi par Foncia, l'arriéré locatif s'élevait à la somme de 4.442,27 euros au 3 juillet 2023, que la créance est certaine, liquide et exigible, que Foncia n'a pas réceptionné la prétendue somme de 900 euros, qu'un chèque est revenu impayé pour provision insuffisante, qu'ils n'ont pas soldé leur dette au 15 septembre 2022, qu'ils ne sont pas à jour du paiement de leurs loyers et charges, que l'incompatibilité du système de paiement utilisé par leur banque avec celui utilisé par Foncia est injustifié, que l'historique du compte prouve qu'ils ont réalisé des virements et avaient la possibilité d'utiliser ce système de paiement (ou autre) si les prélèvements ne fonctionnaient pas, que la dette ne cesse d'augmenter s'élevant à la somme de 7.306,37 euros au 8 octobre 2024 et que tous les règlements effectués ont été imputés au crédit du compte locataire. Ils concluent donc à la confirmation de l'ordonnance et s'opposent à la demande de délais de paiement et à la suspension des effets de la clause résolutoire. L'ordonnance de clôture a été rendue le 28 novembre 2024. MOTIFS DE LA DECISION Sur résiliation du bail Selon l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, la clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de bail pour défaut de paiement du loyer ou des charges produit effet deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. En application de l'article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend. En l'espèce, il a été exactement constaté par le premier juge que le commandement de payer signifié le 8 juillet 2022 à M. et Mme [S] d'avoir à payer la somme de 3.598,48 euros au titre de l'arriéré locatif, rappelant expressément les termes de la clause résolutoire prévue au bail, est demeuré infructueux dans le délai de deux mois. Il est relevé que les paiements allégués par les appelants sont postérieurs au 9 septembre 2022, date d'acquisition de la clause résolutoire, et qu'à cette date seul un chèque de 1.000 euros a été versé, ce qui est insuffisant pour régulariser les causes du commandement de payer. En conséquence l'ordonnance est confirmée en ce qu'elle a constaté la résiliation de plein droit du bail à compter du 9 septembre 2022 et ordonné l'expulsion des appelants. Sur l'arriéré locatif En application de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. Selon l'article 835 du code de procédure civile, dans le cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection peut accorder une provision au créancier. En l'espèce, il ressort des pièces versées aux débats que le décompte arrêté au 3 juillet 2023 était débiteur de la somme de 4.442,27 euros, étant observé que les 3 chèques adressés par les appelants en septembre 2022 ont été encaissés au-delà de la date souhaitée par eux mais que l'un des chèques a été rejeté pour provision insuffisante. Par ailleurs s'ils prétendent qu'un virement de 900 euros n'a pas été pris en compte, ils ne justifient pas de cette allégation alors que des virements de 900 euros ont été décomptés les 20 juin et 27 juillet 2022 et qu'ils ne précisent pas la date du virement litigieux et ne produisent aucune pièce sur la réalité de ce règlement. Pour le reste, tous les règlements dont il est justifié par les appelants figurent bien au crédit de leur compte locataire, et au vu du décompte actualisé au 8 octobre 2024, ils restent devoir la somme de 6.584,79 euros après déduction des frais d'huissier et frais irrépétibles pour un montant total de 721,58 euros qui n'ont pas à figurer sur le décompte des loyers. Il est rappelé qu'il leur appartient de rapporter la preuve du paiement effectif des loyers et indemnités d'occupation courants, ce qui n'est pas le cas, plusieurs virements ou prélèvements ayant été rejetés, sans que les appelants démontrent que ce soit en raison de dysfonctionnements bancaires alors que des virements ou prélèvements ont été validés sur la même période. Il est en outre observé que suite au jugement rendu en décembre 2023, ils n'ont effectué que deux versements en janvier et juin 2024 pour la période de janvier à octobre 2024 inclus et ne peuvent soutenir être à jour du paiement des loyers et ne plus avoir de dette locative. En conséquence, c'est à juste titre que le premier juge a retenu un l'arriéré locatif de 4.442,27 euros au 3 juillet 2023, les intimés concluant à la confirmation de l'ordonnance sans actualiser leur demande. En conséquence l'ordonnance est confirmée. Sur l'indemnité d'occupation En raison de la résiliation du bail, les appelants occupent les lieux loués sans droit ni titre et restent débiteurs à l'égard des propriétaires d'une indemnité mensuelle d'occupation, dont le montant a été exactement fixé par le premier juge. En conséquence l'ordonnance est confirmée. Sur les délais de paiement Aux termes de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014 applicable aux contrats de location en cours, le juge peut, même d'office accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu par l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative, étant précisé que les délais accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. En l'espèce, les appelants ne produisent aucune pièce sur leur situation professionnelle et financière et ne démontrent pas être en capacité d'apurer leur dette dans le délai légal, étant rappelé qu'il résulte de ce qui précède que l'arriéré locatif atteint plus de 6.500 euros en octobre 2024 et qu'il n'y a plus aucun règlement de l'indemnité d'occupation depuis juin 2024. En conséquence, la demande de délais de paiement avec suspension des effets de la clause résolutoire est rejetée. Sur l'article 700 du code de procédure civile et les dépens Les dispositions de l'ordonnance sur les frais irrépétibles et les dépens sont confirmées. Les appelants, partie perdante, sont condamnés aux dépens d'appel et à verser aux intimés la somme de 1.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile. Ils sont déboutés de leur demande de ce chef. PAR CES MOTIFS : LA COUR, statuant par arrêt contradictoire, prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, conformément aux dispositions de l'article 450 alinéa 2 du code de procédure civile, CONFIRME l'ordonnance déférée en toutes ses dispositions ; Y ajoutant, DEBOUTE M. [Z] [S] et Mme [E] [D] épouse [S] de leurs demandes de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire ; CONDAMNE M. [Z] [S] et Mme [E] [D] épouse [S] aux dépens d'appel ; CONDAMNE M. [Z] [S] et Mme [E] [D] épouse [S] à verser à M. [K] [N] et Mme [V] [O] épouse [N] la somme de 1.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; DEBOUTE M. [Z] [S] et Mme [E] [D] épouse [S] de leur demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile. LE GREFFIER LE PRESIDENT