Cour d'appel, 21 septembre 2023. 23/00679

COUR D'APPEL DE BORDEAUX 1ère CHAMBRE CIVILE -------------------------- ARRÊT DU : 21 SEPTEMBRE 2023 N° RG 23/00679 - N° Portalis DBVJ-V-B7H-NDOK S.C.I. LA MAISON BLANCHE c/ S.A. FONCIERE EPILOGUE Nature de la décision : APPEL D'UNE ORDONNANCE DE REFERE Grosse délivrée le : 21 SEPTEMBRE 2021 aux avocats Décision déférée à la cour : ordonnance de référé rendue le 16 janvier 2023 par le Tribunal judiciaire de Bordeaux (RG : 22/01836) suivant déclaration d'appel du 07 février 2023 APPELANTE : S.C.I. LA MAISON BLANCHE, agissant en la personne de son représentant légal, M. [W] [X], domicilié en cette qualité au siège sis [Adresse 3] Représentée par Me Thomas RIVIERE de l'AARPI RIVIERE - DE KERLAND, avocat au barreau de BORDEAUX INTIMÉE : S.A. FONCIERE EPILOGUE, prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité au siège sis [Adresse 1] Représentée par Me Mathieu RAFFY de la SELARL MATHIEU RAFFY - MICHEL PUYBARAUD, avocat au barreau de BORDEAUX, et assistée de Me Sophien BEN ZAIED, avocat au barreau de BAYONNE COMPOSITION DE LA COUR : En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 29 juin 2023 en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Mme Bérengère VALLEE, Conseiller, qui a fait un rapport oral de l'affaire avant les plaidoiries, Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de : Président : M. Roland POTEE Conseiller : Mme Bérengère VALLEE Conseiller : M. Emmanuel BREARD Greffier lors des débats : Mme Séléna BONNET ARRÊT : - contradictoire - prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. * * * EXPOSE DU LITIGE ET DE LA PROCÉDURE Par acte authentique du 6 octobre 2020, la SCI la Maison Blanche a vendu à la SA Foncière Épilogue un bien immobilier situé [Adresse 2] à [Localité 4] pour un montant de 2 080 000 euros avec une faculté de rachat dans les 12 mois, jusqu'au 7 octobre 2021. L'acte de vente contenait une clause de différé de jouissance selon laquelle le vendeur conservait la jouissance des biens pendant ce délai de 12 mois et s'obligeait à restituer la jouissance des biens au plus tard à l'expiration du délai. L'acte initial du 6 octobre 2020 a fait l'objet, par acte du 7 octobre 2021, d'une prorogation de la faculté de rachat au 31 décembre 2021, faute pour la SCI la Maison Blanche d'avoir pu obtenir le financement nécessaire pour procéder au rachat. Faute d'exercice de la faculté de rachat par la SCI la Maison Blanche, le bien est devenu irrévocablement la propriété de la société Foncière Épilogue. En raison de la volonté de la SCI la Maison Blanche de toujours acheter le bien, les parties ont signé, le 14 janvier 2022, un protocole d'accord transactionnel aux termes duquel la SCI la Maison Blanche s'est engagée à acheter le bien avant la date impérative du 8 juin 2022, pour un montant de 2 406 000 euros nets vendeur. Le tribunal judiciaire a homologué cet accord par ordonnance du 15 avril 2022 précisant que la transaction homologuée constituait un titre exécutoire. L'ordonnance a été signifiée le 9 juin 2022 à la SCI la Maison Blanche. Aucune vente n'ayant été régularisée à la date du 8 juin 2022, la société Foncière Épilogue a, par courrier du 9 juin 2022 puis par sommation du 2 juillet 2022, mis en demeure la SCI la Maison Blanche de restituer tous les codes d'accès au lotissement ainsi que tout jeu de clés, de procéder à l'enlèvement du matériel entreposé sur place. C'est dans ces conditions que, par acte d'huissier du 6 juillet 2022, la société Foncière Epilogue a assigné la SCI la Maison Blanche devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité d'Arcachon aux fins de constater que la SCI maison blanche est occupante sans droit ni titre, du bien situé [Adresse 2] à [Localité 4] depuis le 7 décembre 2021, et ordonner son expulsion à défaut de libérer les lieux, et la condamner à payer la somme totale de 128 937, 92 euros au titre d'un arriéré des indemnités d'occupation, taxes foncières et primes d'assurance avec fixation d'une indemnité d'occupation mensuelle de 17 333 euros ainsi que la voir condamner à restituer tous les codes d'accès au lotissement ainsi que tout le jeu de clefs sous astreinte de 500 euros par jour de retard. Par ordonnance du 22 août 2022, le juge des contentieux de la protection s'est déclaré incompétent au profit du président du tribunal judiciaire de Bordeaux. Par ordonnance de référé du 16 janvier 2023, le tribunal judiciaire de Bordeaux a : - constaté que la SCI la Maison Blanche occupe les locaux situés [Adresse 2] à [Localité 4], appartenant à la société Foncière Épilogue, et ordonné si nécessaire son expulsion ainsi que toutes occupants de son chef dans les conditions prévues par le code de procédure civile d'exécution, y compris en ce qui concerne le mobilier lui appartenant qui pourrait y être entreposé, - ordonné, si nécessaire, à la SCI la Maison Blanche de restituer à la société Foncière Épilogue tous les codes d'accès au lotissement ainsi que tout jeu de clef du bien, sous astreinte de 50 euros par jour de retard, à compter du mois suivant le rendu de l'ordonnance, et pendant une durée de trois mois, - condamné, à titre de provision, la SCI la Maison Blanche à payer à la société Foncière Épilogue une somme de 128 937, 92 euros correspondant à l'arriéré des indemnités d'occupation du 6 octobre 2020 au 1er juillet 2022 (117 976, 23 euros), aux taxes foncières 2021 et 2022 (10 146 euros) ainsi qu'au titre des primes d'assurance versée pour la période entre le 8 octobre 2020 et le 1er juillet 222 (815, 69 euros), - fixé une indemnité d'occupation mensuelle de 17 333 euros à compter du rendu de l'ordonnance jusqu'au départ effectif des lieux, - condamné la SCI la Maison Blanche à payer les dépens ainsi qu'à payer à la société Foncière Épilogue une somme de 1 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile. La SCI la Maison Blanche a relevé appel de cette ordonnance par déclaration du 7 février 2023. Par conclusions déposées le 24 février 2023, la SCI la Maison Blanche demande à la cour de : - la déclarer recevable et bien fondée en son appel, Y faisant droit, - infirmer la décision déférée du chef des condamnations prononcées à son encontre, - requalifier « l'indemnité d'occupation » en clause pénale, - réduire en conséquence, à une indemnité de principe le montant de la somme mensuelle pouvant être mise à la charge de la SCI la Maison Blanche à compter du 6 octobre 2020, - débouter en tout état de cause, la société Foncière Épilogue de ses demandes au titre des taxes foncières et des primes d'assurance, - infirmer la décision déférée du chef de la condamnation prononcée à l'encontre de la concluante sur le fondement dudit article au bénéfice de la société Foncière Épilogue, - débouter celle-ci de ses demandes de ce chef, - la condamner à payer à la SCI la Maison Blanche la somme de trois mille euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles exposés en cause d'appel, - débouter la société Foncière Épilogue de toutes autres demandes plus amples ou contraires, - la condamner aux entiers dépens, tant de première instance que d'appel, dont distraction pour ces derniers au profit de Maître Thomas Rivière, en vertu des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile. Par conclusions déposées le 7 mars 2023, la société Foncière Épilogue demande à la cour de : - confirmer en toutes ses dispositions l'ordonnance rendue par le présidence du tribunal judiciaire de Bordeaux le 16 janvier 2023 en ce qu'elle a : * constaté que la SCI la Maison Blanche occupe les locaux situés [Adresse 2] à [Localité 4], appartenant à la société Foncière Épilogue, et ordonné si nécessaire son expulsion ainsi que toutes occupants de son chef dans les conditions prévues par le code de procédure civile d'exécution, y compris en ce qui concerne le mobilier lui appartenant qui pourrait y être entreposé, * ordonné, si nécessaire, à la SCI la Maison Blanche de restituer à la société Foncière Épilogue tous les codes d'accès au lotissement ainsi que tout jeu de clef du bien, sous astreinte de 50 euros par jour de retard, à compter du mois suivant le rendu de l'ordonnance, et pendant une durée de trois mois, * condamné, à titre de provision, la SCI la Maison Blanche à payer à la société Foncière Épilogue une somme de 128 937, 92 euros correspondant à l'arriéré des indemnités d'occupation du 6 octobre 2020 au 1er juillet 2022 (117 976, 23 euros), aux taxes foncières 2021 et 2022 (10 146 euros) ainsi qu'au titre des primes d'assurance versée pour la période entre le 8 octobre 2020 et le 1er juillet 222 (815, 69 euros), * fixé une indemnité d'occupation mensuelle de 17 333 euros à compter du rendu de l'ordonnance jusqu'au départ effectif des lieux, * condamné la SCI la Maison Blanche à payer les dépens ainsi qu'à payer à la société Foncière Épilogue une somme de 1 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, - débouter la SCI la Maison Blanche de toutes ses demandes, fins et conclusions, - condamner la SCI la Maison Blanche au paiement de la somme de 2 500 euros au titre des frais irrépétibles sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens de première instance et d'appel. L'affaire a été fixée à bref délai à l'audience rapporteur du 29 juin 2023, avec clôture de la procédure à la date du 15 juin 2023. MOTIFS DE LA DÉCISION Sur la provision Aux termes de l'article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire. Ce texte impose au juge une condition essentielle avant de pouvoir accorder une provision : celle de rechercher si l'obligation n'est pas sérieusement contestable. Une contestation sérieuse survient lorsque l'un des moyens de défense opposé aux prétentions du demandeur n'apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point, si les parties entendaient saisir le juge au fond. Le juge des référés est ainsi incompétent pour interpréter un contrat ou requalifier une clause contractuelle. A l'inverse, sera écartée une contestation qui serait à l'évidence superficielle ou artificielle et la cour est tenue d'appliquer les clauses claires du contrat qui lui est soumis, si aucune interprétation n'en est nécessaire. Le montant de la provision allouée n'a alors d'autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée. En l'espèce, la SCI la Maison Blanche fait valoir que l'indemnité d'occupation prévue par la convention du 6 octobre 2020 doit s'analyser en une clause pénale qu'elle demande en conséquence de réduire compte tenu de son caractère excessif. Subsidiairement, elle affirme que la société Foncière Épilogue ne justifie pas du montant mensuel de l'indemnité d'occupation à hauteur de 17.333 euros au regard des dispositions contractuelles et du caractère inhabitable de la maison. Enfin, elle estime que n'étant jamais redevenue propriétaire du bien, elle ne saurait être tenue au paiement des taxes foncières et des primes d'assurance. S'il n'entre pas dans les compétences du juge des référés de requalifier l'indemnité d'occupation en clause pénale, il y a lieu de rechercher si l'appelante soulève une contestation sérieuse au versement, à titre provisionnel, de la somme réclamée au titre des indemnités d'occupation, des taxes foncières et des primes d'assurance. Or, il résulte des termes de l'acte authentique de vente du 6 octobre 2020 que : « Différé de jouissance Le vendeur conservera la jouissance des biens pendant ce délai de douze mois jour pour jour à compter du lendemain des présentes. (') En contrepartie du différé de jouissance, le vendeur sera redevable envers l'acquéreur d'une indemnité mensuelle d'un montant de 17.333 euros par mois payable le 10 de chaque mois.  De convention expresse entre les parties, le montant total de cette indemnité, soit la somme de 207.996 euros sera prélevée sur le prix de vente pour la durée totale de l'option de deux mois. Le vendeur donne mandat irrévocable à Maître [O] [B], notaire à [Localité 5] ([Localité 5]), à l'effet de prélever, ce jour cette somme de 207.996 euros sur le prix de vente et à la remettre à l'acquéreur. Ladite somme de 207.996 euros restera définitivement acquise à l'acquéreur quelque soit la date de l'exercice de la faculté de rachat. Pendant toute la durée de la faculté de rachat, le vendeur paiera directement, ou le cas échéant remboursera, à l'acquéreur l 'intégralité des coûts de toute nature, qu'ils soient liés à l'occupation ou la propriété du bien, en ce compris de manière non exclusive (') les taxes foncières ('), les polices d'assurances (...) ». L'acte du 7 octobre 2021 stipulant une prorogation de la faculté de rachat au 31 décembre 2021 prévoyait que : « I. Indemnité d'occupation initiale versée aux termes de la vente avec faculté de rachat Aux termes de la vente avec faculté de rachat reçu par Maître [B] le 6 octobre 2020, la société la Maison Blanche s'est engagée à régler à la Foncière Epilogue une indemnité mensuelle d'occupation précaire d'un montant de 17.333 euros par mois payable le 10 de chaque mois en contrepartie de l'occupation du bien. Le montant total de cette indemnité d'occupation, soit la somme de 207.996 euros avait été prélevé sur le prix de la vente, pour la durée totale de l'option initiale de 12 mois. La société la Maison Blanche reconnaît expressément que la totalité de cette somme de 207.996 euros est aujourd'hui acquise à la Foncière Epilogue pour avoir usé les biens pendant la période de 12 mois initialement convenue et comprise entre le 6 octobre 2020 et le 7 octobre 2021. La société la Maison Blanche s'interdit d'élever toute contestation ultérieure de quelconque nature sur ces indemnités d'occupation et particulièrement sur leur montant et leur paiement. II- Indemnité convenue pour le différé de jouissance renouvelée deux mois supplémentaire En contrepartie du différé de jouissance renouvelée du bien pendant une période supplémentaire de deux mois, la société la Maison Blanche sera redevable envers la société Foncière Epilogue d'une indemnité mensuelle d'un montant de 17.333 euros par mois (...) Pendant toute la durée de la faculté de rachat, le vendeur paiera directement, ou le cas échéant remboursera, à l'acquéreur l 'intégralité des coûts de toute nature, qu'ils soient liés à l'occupation ou la propriété du bien, en ce compris de manière non exclusive (') les taxes foncières ('), les polices d'assurances (...) ». Selon le protocole d'accord transactionnel signé par les parties le 14 janvier 2022 et revêtu de la force exécutoire, la SCI la Maison Blanche s'est engagée à « acheter le bien immobilier sis [Adresse 2] à [Localité 4] pour un montant de 2.406.000 euros (indemnités d'occupation dues jusqu'au rachat définitif dudit bien, assurances, taxes foncières, syndic compris) avant la date impérative du 8 juin 2022 ». Il ressort donc de la lecture des dispositions contractuelles précitées que les parties avaient convenu du paiement, par la société la Maison Blanche, d'une part, d'une indemnité mensuelle de 17.333 euros en contrepartie de la jouissance du bien conservée par elle ainsi que, d'autre part, pendant toute la durée de la faculté de rachat, des taxes foncières et des polices d'assurance. En outre, il sera observé, à l'instar du premier juge, que la société la Maison Blanche n'a formulé aucune réserve quant à l'état d'habitation du local, l'article 3 de la transaction prévoyant en outre qu'elle s'engageait à payer tous travaux réalisés ou qui seraient réalisés jusqu'à l'achat définitif par elle-même. Les contestations élevées par l'appelante n'apparaissent donc pas sérieuses et, au vu du décompte produit par la société Foncière Epilogue, il convient de confirmer l'ordonnance en ce qu'elle a condamné la SCI la Maison Blanche au paiement, à titre provisionnel, de la somme de 128.937,92 euros au titre de l'arriéré des indemnités d'occupation arrêté au 1er juillet 2022, des taxes foncières 2021 et 2022 et des primes d'assurance pour la période du 8 octobre 2020 au 1er juillet 2022 et en ce qu'elle a fixé une indemnité d'occupation mensuelle de 17.333 euros jusqu'au départ effectif des lieux. Sur les dépens et les frais irrépétibles Il y a lieu de confirmer la décision entreprise en ses dispositions relatives aux dépens et à l'article 700 du code de procédure civile. Aux termes de l'article 696, alinéa premier, du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie. La SCI la Maison Blanche supportera la charge des dépens d'appel. En application de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Sur ce fondement, la SCI la Maison Blanche sera condamnée à payer à la société Foncière Epilogue la somme de 1.800 euros. PAR CES MOTIFS LA COUR, Confirme l'ordonnance déférée, Y ajoutant, Condamne la SCI la Maison Blanche à payer à la société Foncière Épilogue la somme de 1.800 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, Condamne la SCI la Maison Blanche aux dépens d'appel. Le présent arrêt a été signé par Madame Bérengère VALLEE, conseiller, en remplacement de Monsieur Roland POTEE, président, légitimement empêché, et par Madame Véronique SAIGE, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. Le Greffier, Le Président,