Texte intégral
Minute n° 2024 /
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTES - PALAIS DE JUSTICE
AUDIENCE DES EXPULSIONS LOCATIVES
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JUGEMENT du 13 Juin 2024
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DEMANDEUR :
Monsieur [S] [H]
1 Rue Gosselin de Mars
44850 SAINT-MARS-DU-DESERT
asssité de Maître Séverine FERRE-GUITTENY, avocate au barreau de NANTES
D'une part,
DÉFENDEURS :
Madame [N] [L]
Bâtiment 14 Etage 2 Résidence La Muletière
14 Rue Pierre Yvernogeau
44300 NANTES
comparant en personne
Monsieur [W] [E]
Bâtiment 14 Etage 2 Résidence La Muletière
14 Rue Pierre Yvernogeau
44300 NANTES
comparant en personne D'autre part,
COMPOSITION DU TRIBUNAL :
PRÉSIDENTE : Laetitia GAILLARD-MAUDET
GREFFIER : Michel HORTAIS
PROCEDURE :
date de la première évocation : 18 avril 2024
date des débats : 18 avril 2024
délibéré au : 13 juin 2024
RG N° N° RG 24/00145 - N° Portalis DBYS-W-B7I-MXKM
COPIES AUX PARTIES LE :
CE + CCC à Maître Séverine FERRE-GUITTENY,
CCC à Madame [N] [L] + Monsieur [W] [E]
CCC à la préfecture
Copie dossier
EXPOSÉ DU LITIGE
Suivant acte sous seing privé en date du 7 juillet 2022, Monsieur [S] [H] a donné à bail à Monsieur [W] [E] et Madame [N] [L] un logement lui appartenant sis, Résidence la Muletière - 14 rue Pierre Yvernogeau - Bâtiment 14 - 2ème étage - 44300 NANTES, moyennant le règlement d'un loyer mensuel révisable de 730 €, hors charges.
Le 6 juin 2023, le bailleur a fait délivrer aux locataires un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail et l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, les mettant en demeure d'avoir à régler la somme principale de 2.190 € au titre des loyers et charges échus et impayés au 24 mai 2023.
Ce commandement a été signifié à la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives dans la Loire Atlantique le 27 octobre 2023.
Par acte d'huissier du 11 janvier 2024, notifié au représentant de l'Etat dans le département le 12 janvier 2024, Monsieur [S] [H] a fait assigner Monsieur [W] [E] et Madame [N] [L] devant le Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal Judiciaire de NANTES, afin de voir:
- constater la résiliation du bail d’habitation à compter du 7 août 2023 du fait de l’acquisition de la clause résolutoire insérée dans le bail conclu le 7 juillet 2022 ;
- condamner solidairement Monsieur [W] [E] et Madame [N] [L] à lui régler la somme de 3.489,68 €, somme à parfaire au jour de l’audience, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation échus et impayés au 8 janvier 2024 avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer pour les sommes dues à cette date et, pour le surplus, à compter du jugement à intervenir ;
- condamner solidairement Monsieur [W] [E] et Madame [N] [L] à une indemnité d’ocupation mensuelle égale au montant du loyer et charges mensuels, soit la somme mensuelle de 753,41 € à compter du 1er novembre 2023 et jusqu’à libération effective des lieux par remise des clés ;
- ordonner l’expulsion de Monsieur [W] [E] et Madame [N] [L] et de tout occupant de son chef, avec, au besoin, l’assistance de la force publique et d’un serrurier ;
- assortir l’obligation de quitter les lieux d’une astreinte de 50 € par jour de retard à compter du prononcé de la décision à intervenir et ce jusqu’au jour de complète libération des lieux et de remise des clés ;
- ordonner l’exécution provisoire du jugement ;
- condamner solidairement Monsieur [W] [E] et Madame [N] [L] à lui régler la somme de 1.500 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;
- condamner solidairement Monsieur [W] [E] et Madame [N] [L] aux entiers dépens, en ce compris les frais du commandement en date du 6 juin 2023.
L’affaire a été appelée et retenue à l'audience du 18 avril 2024, lors de laquelle Monsieur [S] [H], valablement assisté de son conseil, a réitéré les termes de son acte introductif d’instance et actualisé sa créance à la somme de 5.031,91 € selon décompte arrêté au 12 avril 2024. Le bailleur s’est par ailleurs opposé à l’octroi de tout délai de paiement aux locataires.
Monsieur [W] [E] et Madame [N] [L] ont comparu et actualisé leur situation financière et personnelle, précisant qu’ils étaient séparés et qu’ils allaient quitter le logement le 31 août 2024. Ils ont par ailleurs sollicité des délais de paiement sur 24 mois.
En application de l’article 24 V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, la présidente a invité les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.
Les locataires ont déclaré n’avoir déposé aucun dossier.
Aucun diagnostic social et financier n’a été transmis par les services sociaux jusqu’au jour du délibéré.
La décision a été mise en délibéré au 13 juin 2024.
MOTIFS DE LA DÉCISION
Sur la recevabilité de la demande
Aux termes de l’article 24 III de cette même loi, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur depuis le 29 juillet 2023, “A peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l'Etat dans le département au moins six semaines avant l'audience (...) par voie électronique (...)”.
L’article 24 V dispose pour sa part que “Les II et III sont applicables aux assignations tendant au prononcé de la résiliation du bail lorsqu'elle est motivée par l'existence d'une dette locative du preneur. Ils sont également applicables aux demandes additionnelles et reconventionnelles aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation motivées par l'existence d'une dette locative, la notification au représentant de l'Etat dans le département incombant au bailleur”.
En l’espèce, Monsieur [S] [H], bailleur privé, justifie avoir notifié l’assignation au préfet de Loire Atlantique le 12 janvier 2024, soit dans le délai légal prévu par les dispositions précitées.
Dès lors, il y a lieu de déclarer recevable son action aux fins de résiliation de bail.
Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire
L’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur depuis le 29 juillet 2023, dispose que « Tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux».
En l'espèce, le bail liant les parties contient en son article VIII une clause résolutoire applicable de plein droit soit en cas de défaut de paiement des loyers et des charges locatives au terme convenu, soit de non-versement du dépôt de garantie, et ce deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.
Un commandement de payer visant cette clause résolutoire et l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version antérieure à la loi du 27 juillet 2023, a été signifié à Monsieur [W] [E] et Madame [N] [L] le 6 juin 2023, pour un arriéré de loyers et charges de 2.190 €.
Il ressort des pièces versées aux débats, notamment du décompte, que ce commandement est demeuré infructeux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 7 août 2023.
Dès lors, Monsieur [W] [E] et Madame [N] [L], occupant désormais le logement sans droit ni titre, devront rendre les lieux libres de toute occupation de leur chef, faute de quoi ils pourraient y être contraints au besoin avec l’assistance de la force publique, à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la signification d’un commandement d’avoir à quitter les lieux en application des dispositions de l’article L.412-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution.
Il n’y a toutefois pas lieu de faire droit à la demande d’astreinte, l’octroi du concours de la force publique étant suffisant pour garantir l’exécution de la présente décision.
Le sort des meubles sera réglé conformément aux articles L 433-1 et L 433-2 du Code des procédures civiles d’exécution.
Monsieur [W] [E] et Madame [N] [L] seront par ailleurs condamnés in solidum à payer à Monsieur [S] [H], à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux, une indemnité d’occupation d’un montant égal au dernier loyer, augmenté des charges, soit la somme de 753,41 € par mois, avec revalorisation (indexation ou révision applicable eu égard à la teneur du bail initial).
En effet, il ressort des déclarations de Monsieur [W] [E] et Madame [N] [L] lors des débats qu’ils ne sont ni mariés, ni pacsés.
Par conséquent, au regard des dispositions de l’article 1310 du Code civil qui prévoit que la solidarité est légale ou conventionnelle, et qu’elle ne se présume pas, et dès lors que la clause de solidarité insérée au contrat de bail ne prévoit pas expressément la condamnation solidaire des locataires au paiement des indemnités d’occupation, il convient de débouter Monsieur [S] [H] de sa demande de condamnation solidaire des locataires au paiement de cette indemnité d’occupation, l’engagement solidaire ne survivant pas à la résiliation du bail.
Sur le montant des loyers, charges et indemnités d’occupation
Le paiement des loyers et charges aux termes convenus est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que des dispositions de l'article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989.
Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver, réciproquement celui qui se prétend libéré doit prouver le paiement.
En l’espèce, le décompte versé aux débats laisse apparaître un solde débiteur de 5.031,91€ au 8 avril 2024, échéance du mois d’avril 2024 incluse.
Toutefois, au jour de la résiliation du bail, soit le 7 août 2023, le montant de la dette s’élevait à la somme de 4.559,13 €, échéance du mois d’août 2023 incluse.
Il convient toutefois de déduire de ce décompte la somme de 136,99 € imputée aux locataires au titre des frais de commandement de payer, lesquels ne relèvent pas de l’arriéré locatif mais, le cas échéant et lorsque cela est justifié, des dépens.
Ce décompte n’appelle aucune autre critique et Monsieur [W] [E] et Madame [N] [L] n’ont pas contesté le montant sollicité ou fait état de règlements qui n’auraient pas été pris en considération.
En outre, une clause de solidarité est insérée au contrat de bail s’agissant des loyers et charges.
En conséquence, Monsieur [W] [E] et Madame [N] [L] seront condamnés solidairement à payer à Monsieur [S] [H] la somme de 4.422,14 € au titre des loyers et charges échus et impayés au 7 août 2023, échéance du mois d’août 2023 incluse, outre les intérêts au taux légal sur la somme de 2.190 € à compter du 6 juin 2023 et à compter de la présente décision pour le surplus.
Au regard des développements précédents sur l’indemnité d’occupation due à compter de la résiliation, et compte-tenu des règlements effectués depuis cette date par la Caisse d’Allocations Familiales, il convient par ailleurs de condamner in solidum Monsieur [W] [E] et Madame [N] [L] à payer à Monsieur [S] [H] une somme de 472,78 € (5.031,91 € - 4.559,13 €) au titre des indemnités d’occupation échus et impayés au 8 avril 2024, échéance du mois d’avril 2024 incluse, outre les intérêts au taux légal à compter de la présente décision.
Sur les délais de paiement
Aux termes de l’article 1343-5 du Code civil, “Le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues (...)”.
En l’espèce, il ressort du décompte actualisé produit aux débats que Monsieur [W] [E] et Madame [N] [L] n’ont effectué aucun règlement depuis plus d’une année, seuls les versements effectués par la Caisse d’Allocations Familiales au titre des allocations logement ayant permis à la dette de ne pas davantage s’accroître.
Lors des débats, les locataires ont déclaré que Monsieur [W] [E] avait retrouvé un emploi, pour des revenus de l’ordre de 1.700 € par mois, tandis que Madame [N] [L], à la suite de son arrêt maladie, ne percevait plus que le RSA dans l’attente d’une allocation adulte handicapée. Ils ont ajouté être séparés et vouloir quitter le logement le 31 août 2024.
Ils ont sollicité des délais de paiement non suspensifs des effets de la clause résolutoire, sur 24 mois.
Monsieur [S] [H] s’est opposé à tout délai de paiement, exposant devoir rembourser un crédit de 627 € par mois pour le logement loué à Monsieur [W] [E] et Madame [N] [L].
Dans ces conditions, compte-tenu des situations respectives des parties, et dès lors que Monsieur [W] [E] et Madame [N] [L] n’ont manifesté aucun effort de paiement depuis plus d’une année, il convient de rejeter leur demande de délais de paiement.
Sur les dépens
Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.
En l’espèce, Monsieur [W] [E] et Madame [N] [L] seront condamnés in solidum aux dépens qui comprendront les frais de procédure, soit en l'état, les coûts de l'assignation, de la notification de celle-ci au Préfet et du commandement de payer en date du 6 juin 2023.
Sur l'article 700 du code de procédure civile
En vertu de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante à payer à l'autre la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; que pour cela, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée ; que le juge peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a lieu à cette condamnation.
En l'espèce, Monsieur [W] [E] et Madame [N] [L] seront condamnés in solidum à payer à Monsieur [S] [H], qui a dû recourir à la justice pour faire valoir ses droits, une somme de 500 € au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
Le Juge des Contentieux de la Protection, après débats en audience publique, statuant par jugement contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe,
DÉCLARE recevable l’action aux fins de résiliation de bail engagée par Monsieur [S] [H] à l’encontre de Monsieur [W] [E] et Madame [N] [L];
CONSTATE, par l’effet de la clause résolutoire fondée sur le défaut de paiement des loyers, la résiliation, à la date du 7 août 2023, du contrat de bail conclu le 7 juillet 2022, portant sur le logement situé, Résidence la Muletière - 14 rue Pierre Yvernogeau - Bâtiment 14 - 2ème étage - 44300 NANTES ;
DIT que Monsieur [W] [E] et Madame [N] [L] devront quitter et rendre libre de toute occupation les lieux loués, en satisfaisant aux obligations des locataires sortants, notamment par la remise des clefs ;
ORDONNE à défaut, l'expulsion de Monsieur [W] [E] et Madame [N] [L] ainsi que celle de tous occupants de leur chef et ce, au besoin avec le concours de la force publique à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la signification d'un commandement d'avoir à libérer les lieux ;
DÉBOUTE Monsieur [S] [H] de sa demande d’astreinte ;
CONDAMNE solidairement Monsieur [W] [E] et Madame [N] [L] à payer à Monsieur [S] [H] la somme de 4.422,14 € (QUATRE MILLE QUATRE CENT VINGT DEUX EUROS ET QUATORZE CENTIMES) au titre des loyers et charges échus et impayés au 7 août 2023, échéance du mois d’août 2023 incluse, outre les intérêts au taux légal sur la somme de 2.190 € à compter du 6 juin 2023 et à compter de la présente décision pour le surplus ;
CONDAMNE in solidum Monsieur [W] [E] et Madame [N] [L] à payer à Monsieur [S] [H] la somme de 472,78 € (QUATRE CENT SOIXANTE DOUZE EUROS ET SOIXANTE DIX HUIT CENTIMES) au titre des indemnités d’occupation échus et impayés au 8 avril 2024, échéance du mois d’avril 2024 incluse, outre les intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;
CONDAMNE in solidum Monsieur [W] [E] et Madame [N] [L] à payer à Monsieur [S] [H] une indemnité d'occupation égale au montant du dernier loyer, augmenté des charges, soit la somme de 753,41 € par mois, avec revalorisation (indexation ou révision applicable eu égard à la teneur du bail initial), et ce à compter de l’échéance du mois de mai 2024 et jusqu’à la libération effective des lieux ;
DÉBOUTE Monsieur [W] [E] et Madame [N] [L] de leur demande de délais de paiement ;
RENVOIE le bailleur aux dispositions des articles L 433-1 et L 433-2 du Code des procédures civiles d’exécution concernant le sort à réserver aux meubles ;
CONDAMNE in solidum Monsieur [W] [E] et Madame [N] [L] à payer à Monsieur [S] [H] une somme de 500 € (CINQ CENTS EUROS) au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile ;
CONDAMNE in solidum Monsieur [W] [E] et Madame [N] [L] aux dépens en ce compris les frais du commandement en date du 6 juin 2023 ;
DÉBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;
RAPPELLE que l'exécution provisoire de la présente décision est de droit ;
DIT qu’une copie de ce jugement sera communiquée au représentant de l’Etat dans le département.
Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe les jour, mois et an susdits.
Le Greffier La Présidente
M. HORTAIS L. GAILLARD-MAUDET
