Texte intégral
COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE
Chambre 1-7
ARRÊT AU FOND
DU 14 DÉCEMBRE 2023
N°2023/410
Rôle N° RG 22/03655 - N° Portalis DBVB-V-B7G-BJAWY
[J] [C]
C/
S.A. ERILIA
Copie exécutoire délivrée
le :
à :
Me Anne-claude DUNAN
Me Eric GOIRAND
Décision déférée à la Cour :
Jugement du Juge des contentieux de la protection de TOULON en date du 17 Janvier 2022 enregistré(e) au répertoire général sous le n° 21/02426.
APPELANTE
Madame [J] [C]
(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2022-4003 du 06/05/2022 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de AIX-EN-PROVENCE)
née le 22 Septembre 1980 à [Localité 4], demeurant [Adresse 2]
représentée par Me Anne-claude DUNAN, avocat au barreau de TOULON
INTIMEE
S.A. ERILIA, demeurant [Adresse 1]
représentée par Me Eric GOIRAND de la SELARL MAUDUIT-LOPASSO-GOIRAND & ASSOCIES, avocat au barreau de TOULON
*-*-*-*-*
COMPOSITION DE LA COUR
En application des dispositions des articles 804, 806 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 18 Octobre 2023 en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant :
Madame Carole DAUX-HARAND, Président Rapporteur,
et Madame Carole MENDOZA, Conseiller- rapporteur,
chargés du rapport qui en ont rendu compte dans le délibéré de la cour composée de :
Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre
Madame Carole MENDOZA, Conseillère,
Madame Mireille CAURIER-LEHOT, Conseillère
Greffier lors des débats : Mme Natacha BARBE.
Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 14 Décembre 2023.
ARRÊT
Contradictoire,
Prononcé par mise à disposition au greffe le 14 Décembre 2023.
Signé par Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre et Mme Natacha BARBE, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
EXPOSÉ DU LITIGE
Par acte sous seing privé à effet au 13 mars 2018, la SA ERILIA a donné à bail d'habitation à Madame [C] et Monsieur [Y] un appartement situé au deuxième étage d'un immeuble de la [Adresse 3] à [Localité 4], moyennant un loyer mensuel de 678,07 euros, majoré de provisions sur charges mensuelles de 201,71 euros.
Monsieur [Y] a quitté les lieux.
Par acte d'huissier du 07 mai 2021, Madame [C] (divorcée [Y]) a fait assigner la SA ERILIA aux fins de la voir condamner à effectuer des travaux de désinfection et de prévention d'une réinfestation, de coffrage et d'isolation sous astreinte et de la voir condamner à lui verser des dommages et intérêts en réparation de son préjudice moral, de son trouble de jouissance et de son préjudice moral. Elle sollicitait subsidiairement une expertise judiciaire.
A l'audience devant le premier juge, la SA ERILIA concluait au rejet des prétentions adverses et à la résiliation judiciaire du bail.
Par jugement contradictoire du 27 janvier 2022, le tribunal judiciaire de Toulon a :
- débouté Madame [J] [C] de l'ensemble de ses demandes,
- dit que Madame [J] [C] a méconnu son obligation de procéder à l'entretien courant de l'appartement et à ne pas y commettre des dégradations,
- prononcé la résiliation du bail
- ordonné, à défaut de départ volontaire, l'expulsion de Madame [J] [C], ainsi que
celle de tous occupants de son chef, de l'appartement T5 situe [Adresse 3], au besoin avec le concours de la force publique,
- dit qu'il sera procédé, conformément à l'article L433-1 du code des procédures civiles d'exécution, à la remise des meubles se trouvant sur les lieux, aux frais de la personne expulsée, en un lieu designé par celle-ci, et qu'à defaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l'huissier de justice chargé de l'exécution, avec sommation à la personne expulsée d'avoir à les retirer, '
- rappelé que l'expulsion ne peut avoir lieu qu'à l'expiration du délai de deux mois qui suit la délivrance du commandement d'avoir à libérer les locaux, conformément aux dispositions de l'article L412-1 du code des procédures civiles d'exécution,
- condamné Madame [J] [C] à payer à la SA ERILIA une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant de 879,78 euros à compter du présent jugement et jusqu'à complète
libération des lieux et remise des clés;
- condamné Madame [J] [C] à payer à la SA ERILIA la somme de 700 euros sur le
fondement de l'article 700 du Code de procédure civile,
- condamné Madame [J] [C] aux dépens,
- rappelé que 1'exécution provisoire est applicable de droit à la présente décision.
Le premier juge a estimé que l'infestation du logement par des insectes n'était pas imputable à un manquement du bailleur à ses obligations. Il a prononcé la résiliation judiciaire du bail en indiquant que la locataire avait manqué à son obligation d'entretien et qu'elle était tenue de répondre de la dégradations de lieux loués. Il s'est appuyé sur un procès-verbal d'huissier du 12 janvier 2021 qui faisait notamment état de plinthes retirées, de façades de coffrets démontées, d'enduit de mur décrouté, d'un décollement d'une faïence murale et de carrelage enlevé.
Il a rejeté la demande d'expertise en relevant bénéficier de suffisamment de pièces pour dire que les désordres constatés n'étaient pas imputables à une carence du bailleur.
Le 10 mars 2022, Madame [C] a relevé appel de tous les chefs de cette décision.
La SA ERILIA a constitué avocat.
Par conclusions notifiées le 24 avril 2022 sur le RPVA auxquelles il convient de se reporter, Madame [C] demande à la cour :
- d'infirmer le jugement déféré en toutes ses dispositions,
- Statuant à nouveau,
* à titre principal,
- de condamner la SA ERILIA à effectuer dans le délai d'un mois à compter de la signification de la décision à intervenir les travaux nécessaires à rendre le bien loué à Madame [Y] habitable notamment en effectuant les travaux de désinfection et prévention de la réinfestation, de coffrage et isolation.
- en cas de non exécution dans le délai d'un mois,
- de condamner la SA ERILIA à effectuer ces travaux sous astreinte de 500 euros par jours de retard.
- de condamner la SA ERILIA à lui verser la somme de 3124.06 euros au titre de son préjudice matériel.
- de condamner la SA ERILIA à lui verser la somme de 5000 euros au titre de son trouble de jouissance.
- de condamner la SA ERILIA à lui verser la somme de 5000 euros au titre de son préjudice moral.
* à titre subsidiaire et avant-dire droit :
- d'ordonner une expertise judiciaire avec mission habituelle,
- de condamner la SA ERILIA aux frais d'expertise ou à défaut la condamner à lui verser une provision de 2000 euros,
* dans tous les cas,
- d'écarter toute demande éventuelle de suspension de l'exécution provisoire,
- d'ordonner l'exécution provisoire,
- de condamner la SA ERILIA à verser à Madame [Y] la somme de 2000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile outre aux entier dépens.
Elle reproche à son bailleur une violation de son obligation de délivrance d'un logement décent, exempt de toute infestation de nuisibles, en bon état d'usage et de réparation. Elle lui reproche également d'avoir manqué à son obligation de lui permettre la jouissance paisible des lieux. Elle fait état d'un logement infesté de punaises de lits et de cafards.
Elle expose en avoir avisé son bailleur qui a fait intervenir une société pour procéder à la désinsectisation du logement.
Elle note qu'il était prévu que le bailleur procède à la dépose des coffrages de l'appartement puis à la repose de ceux-ci, ce qu'il n'a pas fait. Elle explique avoir dû jeter des meubles et de l'électro-ménager. Elle déclare avoir dû vivre dans conditions inacceptables dans ce logement avec ses quatre enfants. Elle ajoute que le logement souffre également d'une mauvaise isolation thermique.
Elle conteste avoir manqué à son obligation d'user paisiblement des lieux loués.
Elle demande à ce que son bailleur soit condamné à remettre les lieux en l'état en procédant au coffrage et à l'éradication des insectes, sous astreinte.
Elle sollicite la condamnation de son bailleur à lui verser des dommages et intérêts pour l'indemniser de ses préjudices.
Subsidiairement, elle sollicite une expertise judiciaire.
Par dernières conclusions notifiées le 13 octobre 2023 sur le RPVA auxquelles il convient de se reporter, La SA ERILIA demande à la cour :
- de débouter Madame [C] de ses demandes,
- de confirmer le jugement déféré en toutes ses dispositions,
- de dire que Madame [C] épouse [Y] a méconnu ses obligations de jouissance paisible,
- de condamner Madame [C] à lui verser la somme de 3000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens.
Elle conteste avoir manqué à ses obligations de délivrance d'un logement décent, en bon état de réparation et d'entretien. Elle estime n'être pas responsable de l'infestation d'insectes dans le logement et note que celle-ci est intervenue après l'entrée dans les lieux de Madame [C], alors que le bien était en bon état. Elle précise que cette dernière s'est plainte de cette infestation un an après sa prise de possession de l'appartement.
Elle reproche à sa locataire un défaut d'entretien, des dégradations et un manquement à son obligation d'user paisiblement des locaux loués (courant 2018 et 2020), justifiant la résiliation judiciaire du bail.
Elle relève que l'affaire, portée devant la cour, avait fait l'objet d'un renvoi car l'appelante avait indiqué avoir remis les lieux en l'état. Elle précise s'être rendue sur les lieux le 05 octobre 2023 accompagnée d'un commissaire de justice qui avait précédemment convoqué Madame [Y]. Elle relate avoir trouvé porte close et souligne que le commissaire de justice a tenté de contacter la locataire, en vain. Elle précise que cette dernière a contacté le lendemain le commissaire de justice en prétextant avoir été sous la douche et n'avoir pas entendu la sonnette d'entrée. Elle note qu'il appartient à sa locataire de démontrer qu'elle a remis en état les lieux loués, ce qu'elle ne fait pas.
L'ordonnance de clôture a été prononcée le 18 octobre 2023.
MOTIVATION
La cour rappelle, à titre liminaire, qu'elle n'est pas tenue de statuer sur les demandes visant à 'constater' qui ne sont pas, hors les cas prévus par la loi, des prétentions en ce qu'elles ne sont pas susceptibles d'emporter des conséquences juridiques au sens de l'article 4 du code de procédure civile.
Selon l'article 6 de la loi du 06 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d'espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation (...).
Le bailleur est également obligé de délivrer au locataire le logement en bon état d'usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement (...), d'assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l'article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle (...) et d'entretenir les locaux en état de servir à l'usage prévu par le contrat et d'y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l'entretien normal des locaux loués.
De son côté, le locataire est tenu, en application de l'article 7 de la même loi, de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus, d'user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location et de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d'un tiers qu'il n'a pas introduit dans le logement.
L'état des lieux d'entrée fait état d'un logement essentiellement en bon état d'usage. Aucune mention n'est faite s'agissant de la présence d'insectes dans le logement.
Dans une lettre recommandée du 25 mars 2020, Madame [C] sollicitait la prise en charge par son bailleur de divers travaux et le remboursement de son mobilier et son électroménager. Elle notait que son bailleur était tenu de lui remettre un logement exempt d'espèces nuisibles et de parasites et relevait subir cette situation depuis une année.
Le bailleur lui répondait par lettre du 09 avril 2020 en indiquant qu'il ne pouvait répondre favorablement à sa demande de remboursement à la suite d'une infestation de punaises de lit.
Madame [C], qui soulève l'indécence du logement, doit la prouver. Elle produit uniquement quelques photographies sur lesquelles apparaissent des insectes, sans que l'on sache, ni de quels insectes il s'agit, ni la cause de leur survenance ni l'ampleur de l'infestation reprochée. Dans une attestation du 22 février 2021, la voisine de Madame [C] (pièce 20) note avoir pu constater depuis son installation dans la résidence en juin 2020 la présence de 5 blattes et n'avoir pas constaté la présence d'autres nuisibles comme des puces de lits ou des cafards.
Madame [C] produit au débat un procès-verbal d'huissier de justice du 12 janvier 2021 qui fait état du retrait des plinthes dans le logement, du décroutage des murs, du démontage des coffrets des roulants, de l'absence de carreaux de carrelage dans l'entrée, la salle de bains et à l'intérieur d'un placard dans une chambre, de la désinstallation d'un lavabo et d'un bidet, de l'absence d'une partie de la faïence dans la salle de bains et du retrait de certaines portes de placard. Madame [C] reconnaissait être à l'origine du retrait des plinthes, du décroutage de certains murs, du démontage des coffrets de façades, de l'enlèvement de la faïence et de la désinstallation du bidet et du lavabo.
Les photographies prises par l'huissier permettent de se faire une idée de la dégradation du logement, après l'intervention de Madame [C], qui ne démontre pas que son initiative aurait été rendue nécessaire par la présence d'insectes qu'elle dénonce.
Madame [C] ne justifie pas avoir remis en état les lieux loués. L'ampleur des dégradations commises par la locataire justifie la résiliation judiciaire du bail. Le jugement déféré sera confirmé sur ce point et sur les conséquences de la résiliation judiciaire du bail (expulsion, indemnité d'occupation).
Madame [C] sera déboutée de sa demande de travaux et d'expertise, cette mesure n'étant pas utile, les pièces produites étant suffisantes pour trancher le litige.
Elle sera également déboutée de ses demandes de dommages et intérêts puisqu'elle ne démontre pas la faute contractuelle de son bailleur ni un lien de causalité entre cette faute alléguée et les préjudices qu'elle dit subir. Le jugement déféré sera confirmé sur ce point.
Madame [C] sera déboutée de sa demande au titre de l'exécution provisoire qui ne peut prospérer devant la cour d'appel.
Sur les dépens et les frais irrépétibles
Madame [C] est essentiellement succombante et sera condamnée aux dépens de première instance et d'appel. Ses demandes formées sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile seront rejetées.
Pour des raisons tirées de la situation économique de Madame [C] qui bénéficie de l'aide juridictionnelle totale, il n'y a pas lieu de faire application des dispositions fondées sur l'article 700 du code de procédure civile.
Le jugement déféré qui a condamné Madame [C] aux dépens sera confirmé. Il sera infirmé en ce qu'il l'a condamnée au versement de la somme de 700 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS,
La cour, statuant par arrêt contradictoire, par mise à disposition au greffe
CONFIRME le jugement déféré, sauf en ce qu'il a condamné Madame [J] [C] au versement de la somme de 700 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
STATUANT A NOUVEAU ET Y AJOUTANT
REJETTE les demandes de la SA ERILIA au titre des frais irrépétibles de première instance et d'appel,
CONDAMNE Madame [J] [C] aux dépens de la présente instance.
LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,
