Texte intégral
TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]
[1] Copie conforme délivrée
le :
à : Maître COURTOIS
Copie exécutoire délivrée
le :
à : Maître VILLATA DUPRE
Pôle civil de proximité
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PCP JCP fond
N° RG 23/04464 - N° Portalis 352J-W-B7H-CZ5US
N° MINUTE :
1 JCP
JUGEMENT
rendu le mardi 24 septembre 2024
DEMANDERESSE
Madame [B] [H] [C] veuve [V], demeurant [Adresse 3]
représentée par Maître VILLATA-DUPRE, avocat au barreau de Paris, vestiaire #B0063
DÉFENDEUR
Monsieur [A] [R],
demeurant [Adresse 4]
assisté par Maître COURTOIS, avocat au barreau de Paris, vestiaire #R129
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Lucie BUREAU, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection
assistée de Laura JOBERT, Greffier,
DATE DES DÉBATS
Audience publique du 28 mai 2024
JUGEMENT
contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 24 septembre 2024 par Lucie BUREAU, Vice-présidente assistée de Laura JOBERT, Greffier
Décision du 24 septembre 2024
PCP JCP fond - N° RG 23/04464 - N° Portalis 352J-W-B7H-CZ5US
EXPOSE DU LITIGE
Par acte sous seing privé signé le 25 janvier 1999, à effet au 1er janvier 1999, M. [D] [V] a consenti à M. [R] [A] un bail à usage d’habitation portant sur un bien situé [Adresse 4] à [Localité 6], pour une durée de trois ans renouvelable, et un loyer de 3600 francs (548,82 euros) par mois, outre 300 francs (45,73 euros) de provision sur charges.
Par acte d’huissier délivré le 29 mars 2023, Mme [B] [H] [C] veuve [V], venant aux droits de M. [D] [V], a fait citer M. [R] [A] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de PARIS, aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :
juger que M. [R] [A] est occupant sans droit ni titre depuis le 1er janvier 2023, date de prise d’effet du congé ;ordonner, à défaut de libération volontaire, l’expulsion de M. [R] [A], ainsi que de tous occupants de son chef, avec l'assistance de la force publique si besoin est ;ordonner aux frais de M. [A] le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux loués, dans un garde-meubles qui aura été désigné ou dans tel autre au choix du bailleur, et ce, en garantie des sommes qui pourront lui être dues ;autoriser Mme [V] sur le fondement de l’article 14-1 de la loi du 6 juillet 1989 à vendre aux enchères les meubles qui seraient laissés sur place par les locataires ;déclarer les meubles non susceptibles d’être vendus abandonnés ;condamner M. [R] [A] à payer à compter de la date d’effet du congé, une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer, charges et accessoires antérieurement appelés, soit la somme de 909,21 euros par mois, et ce jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés ;ordonner à M. [A], afin de permettre au bailleur de faire réaliser des devis de travaux, tant qu’il n’a pas libéré les lieux loués, de donner l’accès aux lieux loués à Mme [V], son entreprise et à tout mandataire ou représentant, et ce sous astreinte de 50 euros par jour de retard, passé un délai de 15 jours, suivant la signification de la décision à intervenir ;se réserver la liquidation de l’astreinte ;condamner M. [A] à verser à Mme [V] la somme de 5000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive en raison de son refus de quitter les lieux et de son refus de donner l’accès et en réparation du préjudice moral de Mme [V] ;débouter M. [A] de toutes demandes de délais qu’il pourrait formuler ; condamner M. [R] [A] à payer à Mme [B] [H] [C] veuve [V] la somme de 2500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens, les frais de signification et d’exécution.
Elle fait valoir au soutien de ses prétentions avoir fait délivrer à son locataire un congé pour reprise le 8 juin 2022 à effet au 31 décembre 2022, ayant pour motif la reprise du bien au bénéfice de sa fille, Mme [Z] [V] ; que cette dernière comptait prendre sa retraite en mai 2023 et se rapprocher de sa mère, Mme [V] vivant elle-même [Adresse 2] à [Localité 6], étant âgée de 93 ans et ayant besoin d’aide au quotidien.
Après renvois à la demande des parties, l'affaire a été appelée et examinée à l'audience du 28 mai 2024.
Mme [B] [H] [C] veuve [V], représentée par son conseil, a soutenu les demandes exposées dans l'assignation et au surplus a sollicité de voir supprimer le délai de deux mois suivant le commandement de quitter les lieux en application de l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution.
Au soutien de ces prétentions, elle a, par l'intermédiaire de son avocat, déposé des conclusions soutenues à la barre et auxquelles il sera expressément référé pour plus amples détails sur les moyens conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.
M. [R] [A], représenté par son conseil, a sollicité de voir :
à titre principal,déclarer inopposable le congé pour reprise délivré par Mme [V] à M. [A], à son épouse Mme [J] [T] et compte tenu de l’indivisibilité de bail, débouter Mme [V] de l’ensemble de ses demandes ;dire que le bail est reconduit depuis le 1er janvier 2023 pour trois ans ;à titre subsidiaire,constater le caractère frauduleux du congé pour reprise délivré le 8 juin 2022 ;en conséquence dire que le bail s’est poursuivi depuis le 1er janvier 2023 pour trois ans ;à titre très subsidiaire,accorder un délai d’un an à M. [A] et sa famille pour quitter les lieux ;débouter Mme [V] de l’ensemble de ses demandes ;condamner Mme [V] aux entiers dépens.
Au soutien de ces prétentions, il a, par l'intermédiaire de son avocat, déposé des conclusions soutenues à la barre et auxquelles il sera expressément référé pour plus amples détails sur les moyens conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.
L'affaire a été mise en délibéré au 29 août 2024, prorogée au 24 septembre 2024, date de prononcé du jugement par mise à disposition au greffe.
MOTIFS DE LA DECISION
Sur la validité du congé
L’article 15 I de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l'inexécution par le locataire de l'une des obligations lui incombant. A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué. (...) Le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu'il émane du bailleur.
Le congé reprend les obligations édictées à l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989.
En l'espèce, le contrat de bail s'est appliqué à compter du 1er janvier 1999 pour une durée de trois ans venant à échéance le 31 décembre 2001, puis s'est renouvelé par tacite reconduction, les 1er janvier 2002, 2005, 2008, 2011, 2014, 2017, 2020 pour venir à échéance le 31 décembre 2022.
Le congé délivré le 8 juin 2022 à effet au 31 juillet 2022 a donc bien été délivré six mois avant la date d'effet.
Sur l’absence de délivrance du congé à l’épouse de M. [A]
En application de l'article 1751 du code civil, le droit au bail du local qui sert effectivement à l'habitation des deux époux, même si le bail a été conclu avant le mariage, est réputé appartenir à l'un et l'autre des époux.
En outre, conformément à l'article 9-1 de la loi du 6 juillet 1989, nonobstant les dispositions des articles 515-4 et 1751 du code civil, les notifications et significations faites en application du présent titre par le bailleur sont de plein droit opposables au partenaire de PACS ou au conjoint du locataire si l'existence de ce partenaire ou de ce conjoint n'a pas été préalablement portée à la connaissance du bailleur.
Il est constant que l’obligation d’information de son lien matrimonial que cet article fait peser sur le locataire implique une démarche positive de sa part envers son bailleur.
En l’espèce, M. [R] [A] produit la copie de son livret de famille qui fait apparaître qu’il s’est marié le 29 juin 2002 avec Mme [J] [T] née en 1976 et qu’ils ont trois enfants, [O], [L] et [P].
M. [A] ne produit aucun élément tendant à démontrer qu’il a informé son bailleur de son mariage et la connaissance de ce mariage par Mme [V] ne peut être déduit d’aucune des pièces produites. En outre, sur la question de l’effectivité de l’habitation des deux époux dans ces lieux, M. [A] produit uniquement les éléments justifiant de la situation de sa fille aînée, [O], née en 2002 et dont il est démontré qu’elle est étudiante. Mais, s’agissant du relevé CAF d’avril 2023, M. [A] apparaît seul, percevant allocation de logement et RSA, mais sans référence à ses enfants et par exemple à la perception des allocations familiales. Au contraire, le relevé de décembre 2022 visait Mme [Y] [A], née en 1971.
S’agissant des avis d’imposition, il est produit l’avis 2022 sur les revenus 2021. Cet avis est au nom de M. [A] et de Mme [J] [A] avec attribution de 4,5 parts au foyer. Mais il est ensuite produit la déclaration sur les revenus 2023 qui est au nom de M. [A] et de Mme [Y] [I] épouse [A]. Il est indiqué qu’ils ont une personne à charge, sans que ne puisse être déterminé s’ils ont un enfant ou s’il s’agit de la prise en charge du frère de M. [A].
En outre, le conseil de la bailleresse indique avoir effectué des recherches pour déterminer le domicile de l’épouse de Mme [T] épouse [A] et a déterminé que celle-ci vivait [Adresse 1] à [Localité 6]. Il lui a adressé une lettre recommandée avec avis de réception le 13 décembre 2023, avis de réception revenu signé.
Par conséquent, si M. [A] s’est marié en 2002 avec Mme [J] [T] née en 1976, il s’est manifestement séparé puisqu’il ressort des éléments produits qu’il serait marié avec Mme [Y] [I] née en 1971. Il n’est produit aucune explication sur sa situation familiale actuelle, et en tout état de cause aucun justificatif de ce qu’il aurait informé sa bailleresse de ladite situation familiale.
En l’absence d’information claire donnée à la bailleresse, et de preuve que le logement est le domicile commun de M. [A] et Mme [T], seule union dont monsieur se prévaut dans ses écritures, il ne peut être opposé à la bailleresse de ne pas avoir fait signifier le congé à l’épouse de M. [A].
Il sera d’ailleurs rappelé que la sanction d’un tel défaut de signification ne serait pas la nullité du congé mais l’inopposabilité à son épouse, ce qu’aujourd’hui ni Mme [J] [T] ni Mme [Y] [I] ne sollicite en ce qu’elles ne sont pas intervenues à l’instance.
Sur le caractère frauduleux du congé
Conformément à l’article 15 I de la loi du 6 juillet 1989, lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant. A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, son partenaire de PACS enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire. Lorsqu’il est donné congé à son locataire pour reprendre le logement, le bailleur justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise.
Il est constant que le congé délivré frauduleusement par le bailleur doit être déclaré nul.
En l’espèce, le congé précise qu’il est délivré pour reprendre le logement au bénéfice de la fille de la bailleresse, Mme [Z] [V], résidant aux ETATS-UNIS. Il est ajouté « Mme [Z] [V] compte prendre sa retraite en mai 2023 et souhaite se rapprocher de sa mère, Mme [U] [V] vivant à [Adresse 5].
Mme [V] confirme les éléments soulevés par M. [A] en défense en ce que suite au décès du locataire de l’appartement du deuxième étage gauche, Mme [Z] [V] a pris possession des lieux pour y débuter des travaux, avec pour projet global de réunir les deux appartements du deuxième étage en un seul.
Le seul fait que Mme [Z] [V] ait déjà repris possession d’un autre appartement au même étage et souhaite en réalité résider dans les deux appartements ne remet pas en cause le sérieux du motif de reprise. Ajoutant aux termes du congé, Mme [B] [V] expose qu’actuellement, elle réside dans un appartement au premier étage, ce dont il est attesté par une amie de celle-ci, alors qu’elle a d’importants problèmes de santé qui compliquent ses déplacements et nécessitent l’usage d’un fauteuil roulant. Il est justifié de ces problèmes de santé, de la prescription d’un fauteuil roulant et de l’octroi d’une carte d’invalidité à Mme [B] [V]. Le projet tendant à vouloir réunir les deux appartements pour qu’après travaux, Mme [Z] [V] y vive en y accueillant sa mère apparaît donc légitime et sérieux.
M. [R] [A] sera débouté de sa demande tendant à voir annuler le congé comme étant frauduleux. Le congé étant valide, ce dernier est occupant sans droit ni titre des lieux loués depuis le 1er janvier 2023.
Son expulsion sera ordonnée dans les conditions précisées au dispositif ci-après.
Il sera prévu que le sort des meubles sera régi par les articles L.433-1, L.433-2 et R.433-1 à R.433-7 du Code des procédures civiles d'exécution .
Sur l'indemnité d'occupation
Il est constant que l'indemnité d'occupation a pour objet d'indemniser le préjudice subi par les bailleurs du fait de ne pouvoir librement jouir du bien malgré la résiliation du bail ; que fixer cette indemnité à la valeur locative du bien constitue une juste indemnisation, sauf préjudice spécifique.
Il apparaît justifié de condamner M. [R] [A] au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer, augmenté des charges, et ce à compter du 1er janvier 2023 et jusqu’à libération effective des lieux, matérialisée par la remise des clés ou procès-verbal d’expulsion, soit la somme de 794,21 euros, outre une provision sur charges de 115 euros.
Sur la demande de suppression du délai suite au commandement de quitter les lieux et de délais supplémentaires pour quitter les lieux
Conformément à l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution, dans sa rédaction en vigueur au jour de la présente audience, si l'expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois qui suit le commandement. Toutefois, le juge peut, notamment lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l'article L. 442-4-1 du code de la construction et de l’habitation n'a pas été suivie d'effet du fait du locataire ou lorsque la procédure d'expulsion porte sur un lieu habité en vertu du dispositif visant à assurer la protection et la préservation de locaux vacants par l'occupation de résidents temporaires, régi par l'article 29 de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l'aménagement et du numérique, réduire ou supprimer ce délai.
Le délai prévu au premier alinéa du présent article ne s'applique pas lorsque le juge qui ordonne l'expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l'expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l'aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.
Au contraire, l'article L.412-3 en vigueur précise que le juge peut accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l'expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales.
Le juge qui ordonne l'expulsion peut accorder les mêmes délais, dans les mêmes conditions. (...)
Les deux premiers alinéas du présent article ne s'appliquent pas lorsque les occupants dont l'expulsion a été ordonnée sont entrés dans les locaux à l'aide de manoeuvre, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.
L'article L.412-4 prévoit quant à lui que les délais accordés dans ce cadre ne peuvent être d'une durée inférieure à un mois ni supérieure à un an. Pour la fixation de ces délais, il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l'occupant dans l'exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l'occupant, notamment en ce qui concerne l'âge, l'état de santé, la qualité de sinistré par des faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d'eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l'occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. Il est également tenu compte du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés selon les modalités prévues aux articles L.441-2-3 et L.441-2-3-1 du code de la construction et de l'habitation et du délai prévisible de relogement des intéressés.
En l'espèce, s'agissant de M. [R] [A], il convient de noter que celui-ci vit dans les lieux en exécution d’un contrat de bail légitime. En outre, le seul fait pour un locataire de ne pas quitter les lieux après délivrance d’un congé par le bailleur, congé dont il conteste la validité, ne peut suffire à caractériser sa mauvaise foi. Ainsi, la demande de Mme [B] [V] de voir supprimer le délai de deux mois après la délivrance du commandement de quitter les lieux sera rejetée.
Concernant la demande de délai supplémentaire, M. [A] justifie avoir sollicité un logement social en septembre 2022. Seule la première page est produite, ce qui ne permet pas de déterminer le secteur sollicité. Comme indiqué ci-dessus, il ne fournit aucune explication cohérente sur sa situation familiale, et au contraire, les éléments produits tendent à conclure que son épouse et ses enfants ne résident plus avec lui. En outre, le temps de la procédure, cumulé au délai induit par la trêve hivernale à venir prochainement, ont donné de fait un délai à M. [A] pour quitter les lieux. Aucun élément ne justifie de lui octroyer un délai supplémentaire.
Il sera débouté de sa demande à ce titre.
Sur la demande relative à l’accès aux lieux par le bailleur
S’agissant de cette demande, s’il n’est pas justifié de l’envoi à M. [R] [A] du courrier du 6 février 2023 par le gestionnaire du bien, en revanche, il est justifié du fait que le conseil de la bailleresse lui a adressé une mise en demeure de laisser accéder aux lieux pour faire effectuer les devis pour les travaux, mise en demeure datée du 22 février 2023 et dont l’avis de réception a été signé.
M. [A] ne conteste pas ne pas avoir répondu à ce courrier. Toutefois, il n’est pas justifié qu’un rendez-vous précis ait été fixé pour une visite et que ce dernier n’ait pas laissé l’accès au logement. En outre, la présente demande est particulièrement imprécise en ce qu’elle n’indique ni le nombre de visites nécessaires, ni la nature exacte de celle-ci, ni les jours et créneaux horaires possibles.
En l’état, la demande de la bailleresse sera rejetée.
Sur la demande de dommages et intérêts
Le seul fait de ne pas exécuter spontanément un congé que le locataire considère comme non valide ne peut être considéré comme fautif, même s’il n’obtient pas gain de cause ensuite.
Mme [B] [C] veuve [V] sera ainsi déboutée de sa demande à ce titre.
Sur les mesures accessoires
Il sera rappelé que le présent jugement est exécutoire par provision, sans qu'aucun motif ne justifie de l'écarter.
M. [R] [A], partie perdante, sera condamné aux dépens de la présente instance, en ce compris le coût des significations à venir. S’agissant du coût de l’exécution du présent jugement, il n’appartient pas à la présente juridiction de statuer sur des dépens hypothétiques.
M. [R] [A] sera en outre condamné à payer à Mme [B] [H] [C] veuve [V] la somme de 1000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
Le juge des contentieux de la protection, statuant après débat en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,
DEBOUTE M. [R] [A] de sa demande tendant à voir invalidé le congé délivré le 8 juin 2022 concernant un local à usage d’habitation situé au [Adresse 4] à [Localité 6], à effet au 31 juillet 2022 et reconduit le bail du 25 janvier 1999 ;
DIT que depuis le 1er janvier 2023, M. [R] [A] est occupant sans droit ni titre dudit logement ;
CONDAMNE M. [R] [A] au paiement au profit de Mme [B] [H] [C] veuve [V] d'une indemnité d'occupation égale au montant du loyer, soit la somme de 794,21 euros, outre 115 euros de provision sur charges, et ceci à compter du 1er janvier 2023 et jusqu'à parfaite libération des lieux, par remise des clés ou procès-verbal d'expulsion ;
DEBOUTE Mme [B] [H] [C] veuve [V] de sa demande de suppression du délai de deux mois suivant la délivrance du commandement de quitter les lieux ;
DEBOUTE M. [R] [A] de sa demande de délai supplémentaire pour quitter les lieux ;
AUTORISE, à défaut de départ volontaire, l'expulsion de M. [R] [A] et de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique si besoin est, passé le délai de deux mois suivant la délivrance d'un commandement d'avoir à libérer les lieux, conformément aux dispositions des articles L.412-1 et suivants, R. 411-1 et suivants, et R.412-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ;
DIT que le sort des meubles sera régi par les articles L.433-1, L.433-2 et R.433-1 à R.433-7 du Code des procédures civiles d'exécution ;
DEBOUTE Mme [B] [H] [C] veuve [V] du surplus de ses demandes relatives aux meubles, de ses demandes relatives à l’accès aux lieux et de sa demande de dommages et intérêts ;
RAPPELLE l’exécution provisoire de la présente décision ;
CONDAMNE M. [R] [A] à payer à Mme [B] [H] [C] veuve [V] une somme de 1000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
CONDAMNE M. [R] [A] aux entiers dépens de l'instance, en ce compris le coût des significations ;
REJETTE toute demande plus ample ou contraire.
LA GREFFIERE LA PRESIDENTE
