Texte intégral
TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS
■
Loyers commerciaux
N° RG 22/14892
N° Portalis 352J-W-B7G-CYS73
N° MINUTE : 5
Assignation du :
02 Décembre 2022
Jugement avant dire droit[1]
[1] Expéditions
exécutoires
délivrées le :
Expert : [T] [S] [Z][2]
[2]
[Adresse 4]
[Localité 8]
JUGEMENT
rendu le 29 Mars 2024
DEMANDEURS
Monsieur [M] [H]
[Adresse 10]
[Localité 9]
Monsieur [B] [H]
[Adresse 5]
[Localité 7]
représentés par Maître André JACQUIN, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #P0428
DEFENDERESSE
S.A.S. ENIES
[Adresse 2]
[Localité 6]
représentée par Maître Rémy CONSEIL, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #C0987
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Pauline LESTERLIN, Juge, Juge des loyers commerciaux
Siégeant en remplacement de Monsieur le Président du Tribunal judiciaire de Paris, conformément aux dispositions de l'article R.145-23 du code de commerce ;
assistée de Camille BERGER, Greffière
DEBATS
A l’audience du 15 Janvier 2024 tenue publiquement
JUGEMENT
Rendu publiquement par mise à disposition au greffe
Contradictoire
En premier ressort
FAITS ET PROCEDURE
Par acte sous seing privé du 10 juillet 2012, une promesse de cession de droit au bail a été signée au profit de la société ENIES portant sur les locaux du [Adresse 3], pour la nouvelle activité suivante : " prêt-à-porter hommes et/ou femmes et/ou enfants et tous produits ou services accessoires de l'équipement de la personne (maroquinerie, chaussures, lunettes, parfums...). "
Aux termes d'un acte sous seing privé du 20 juillet 2012, les consorts [H] ont donné à bail à la société ENIES des locaux situés [Adresse 3], pour une durée de 9 années à compter du 1er août 2012 pour se terminer le 31 juillet 2021, stipulant la destination suivante :
" activité de prêt-à-porter hommes/femmes et/ou enfants et à titre accessoire et incessible, accessoire de l'équipement de la personne (maroquinerie, chaussures, bijoux, lunettes, parfums). ", sous la condition suspensive de la signature d'une cession de droit au bail entre la société ENIES et le locataire en place, la société Uno De 50.
Par acte sous-seing privé du 27 juillet 2012, l'acte réitératif de cession a été signé au profit de la société ENIES pour la nouvelle activité réitérée suivante : "prêt-à-porter hommes et/ou femmes et/ou enfants et tous produits ou services accessoires de l' équipement de la personne (maroquinerie, chaussures, lunettes, parfums...)".
Par avenant du 15 février 2013, les consorts [H] et la société ENIES ont rectifié la destination et remis l'activité de parfumerie/cosmétique à titre principal, la vente de prêt-à-porter comme les accessoires de l'équipement de la personne passant à titre accessoire. Le loyer a été augmenté de 10 % entre le 1er août 2018 et le 31 août 2021, il a en outre été versé la somme de 20.000 euros.
Par acte extrajudiciaire du 1er février 2021, la société ENIES a sollicité le renouvellement de son bail à compter du 1er août 2021.
Par lettre recommandée avec accusé de réception du 25 juillet 2022, les consorts [H] ont notifié à la société ENIES un mémoire préalable pour demander le déplafonnement du loyer et sa fixation à la somme de 858.000 € par an en principal à compter du 1er août 2021.
Par acte du 2 décembre 2022, les consorts [H] ont assigné la société ENIES devant le Juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Paris, aux fins de fixation du loyer du bail renouvelé au 1er août 2021.
Aux termes de son dernier mémoire, notifié par courrier recommandé le 12 janvier 2024, la société ENIES demande au juge des loyers commerciaux de :
A titre principal :
- Déclarer recevable la société ENIES en ses demandes.
- Juger qu'il n'y a pas eu de modification notable des obligations des parties au cours du bail expiré.
- Juger qu'il n'y a pas eu de modification notable des facteurs locaux de commercialité au cours du bail expiré.
- En conséquence, juger qu'il n'existe aucun motif de déplafonnement et fixer le loyer selon les règles du plafonnement, à la somme de 109.083,26 € par an en principal pour les locaux situés [Adresse 3] à compter du 1er août 2021.
- Juger qu'une mesure d`expertise ne saurait suppléer la carence des bailleurs dans l'administration de la preuve et débouter Monsieur [M] [H] et Monsieur [B] [H] de leur demande d'expertise.
Infiniment subsidiairement, si le déplafonnement du loyer était retenu :
- Juger que le nouveau loyer de renouvellement prendra effet à compter de la première demande des bailleurs, soit à compter du 25 juillet 2022.
- Juger que le dernier loyer annuel payé à la date du bail expiré ne pourra pas être augmenté de plus de 10 % par an, jusqu'à atteindre la valeur locative fixée.
En tout état de cause :
- Débouter Monsieur [M] [H] et Monsieur [B] [H] de toutes leurs demandes, fins et conclusions.
- Condamner les consorts [H] à payer à la société ENIES la somme de 5.000 € sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile.
- Les condamner aux entiers dépens.
- Rejeter l'exécution provisoire incompatible avec la nature de l'affaire, au vu de l'augmentation extrêmement importante demandée par les bailleurs et des rappels de loyers tout aussi extrêmes qui pourraient en découler.
Aux termes de leur dernier mémoire, notifié par courrier recommandé le 31 août 2023, les Consorts [H] demandent au juge des loyers commerciaux de :
- FIXER le loyer de renouvellement à la somme annuelle de 858.000 euros HC/HT à compter du 1er août 2021, outre les intérêts à valoir sur la différence entre le montant du loyer fixé en renouvellement et le loyer effectivement réglé, en application de l'article 1352-6 du Code civil, les intérêts échus produiront eux-mêmes intérêts en application de l'article 1343-2 du même code, à compter de l'assignation,
- JUGER que le loyer de bail renouvelé au 1er août 2021, sera indexé dans les conditions de l'article 5 du bail, chaque année à la date anniversaire du bail renouvelé, soit au 1er août, et pour la première fois le 1er août 2022, pour la première indexation, l'indice de base sera l'indice ILC du 1er trimestre 2021, soit 116,73,
- DIRE qu'à défaut d'exercice par le preneur de son droit d'option prévu par l'article L. 145-57 du Code de commerce et qu'à défaut d'appel, ou si l'exécution provisoire est ordonnée, la décision à intervenir constituera un titre exécutoire conformément aux articles L. 112-2 et suivants du Code des procédures civiles d'exécution,
Subsidiairement,
- ORDONNER la désignation d'un expert avec pour mission de déterminer le montant de la valeur locative du loyer en renouvellement,
Plus subsidiairement, sur le calcul du loyer plafonné :
- FIXER le loyer de renouvellement à la somme annuelle de 234.529,02 euros HC/HT, à compter du 1er août 2021, outre les intérêts à valoir sur la différence entre le montant du loyer fixé en renouvellement et le loyer effectivement réglé, en application de l'article 1352-6 du Code civil, les intérêts échus produiront eux-mêmes intérêts en application de l'article 1343-2 du même code, à compter de l'assignation,
- JUGER que le loyer de bail renouvelé au 1er août 2021, sera indexé dans les conditions de l'article 5 du bail, chaque année à la date anniversaire du bail renouvelé, soit au 1er août, et pour la première fois le 1er août 2022, pour la première indexation, l'indice de base sera l'indice ILC du 1er trimestre 2021, soit 116,73,
En tout état de cause,
- CONDAMNER la société ENIES aux dépens, ainsi qu'au paiement de la somme de 8.000 euros en application des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile.
- RAPPELER que l'exécution provisoire est de droit.
Il est expressément renvoyé aux mémoires des parties pour un plus ample exposé des prétentions et moyens développés.
L'affaire a été plaidée à l'audience du 15 janvier 2024 et mise en délibéré ce jour.
MOTIFS DE LA DECISION
À titre liminaire, il sera rappelé que les demandes des parties tendant à voir ou " constater " ne constituent pas des prétentions au sens de l'article 4 du code de procédure civile en ce qu'elles se trouvent dépourvues de tout effet juridictionnel. Elles ne donneront donc pas lieu à mention au dispositif de la présente décision
Les parties s'accordent sur le principe du renouvellement à compter du 1er août 2021 mais demeurent en désaccord sur le déplafonnement du loyer et sur le prix du loyer renouvelé.
Le principe du renouvellement à cette date est donc acquis, sous réserve de l'exercice par les parties de leur droit d'option.
Sur le déplafonnement du loyer renouvelé au 1er août 2021
Au soutien de leur demande de déplafonnement du loyer renouvelé au 1er août 2021, les Consorts [H] se fondent sur une modification des obligations des parties et sur la modification des facteurs locaux de commercialité.
En réponse, la société ENIES soutient que la modification de la destination des lieux est une simple rectification de la destination initialement acceptée par le bailleur, dont l'incidence est en tout état de cause non notable et conteste toute modification des facteurs locaux de commercialité.
En raison de la modification des obligations des parties
Les consorts [H] font valoir que la destination contractuelle du bail a été modifiée au cours du bail expiré, par avenant du 15 février 2013, pour stipuler la destination suivante : " Parfumerie, cosmétique et à titre accessoire et incessible accessoires et équipement de la personne (bijoux, lunettes, maroquinerie, vêtements) ", emportant modification des obligations des parties et par conséquent déplafonnement du loyer renouvelé an application des articles R.145-4 et R.145-5 du code de commerce ; que l'argumentation de la société ENIES selon laquelle ce changement de destination correspondrait uniquement à la rectification d'une erreur commise dans le bail initial n'est démontré par aucun élément ; que cette modification résulte de la volonté du preneur ; que la modification est notable en ce que l'activité de prêt-à-porter initiale est différente de celle de parfumerie et ne constitue pas une activité connexe, qui implique donc une modification profonde des modalités d'exercice de l'activité.
En réponse, la société ENIES fait valoir que la modification de la destination contractuelle n'est qu'une simple rectification d'une erreur commise dans le bail initial pour correspondre à l'accord initial des bailleurs sur la destination ; que dans la promesse et la réitération de la cession, les bailleurs avaient accepté sans aucune priorisation les activités de prêt-à-porter et tous produits ou services accessoires de l'équipement de la personne (maroquinerie, chaussures, lunettes, parfums), or par erreur lors de la rédaction du bail, l'activité de vente de parfum avait été mise à titre accessoire ; que l'activité telle que décrite au bail n'a jamais été effective, l'avenant ayant été conclu avant le début d'exploitation par la société ENIES ; que les activités de parfumerie et cosmétiques sont toujours apparues à titre principal dans le K-bis de la société ENIES ; que la destination telle que stipulée dans les différents actes couvre l'activité " d'équipement de la personne " et que la rédaction de la clause dans un sens ou l'autre ne modifie en aucun cas la destination contractuelle ; que le simple changement d'activités principales en accessoires et inversement ne correspond pas à une modification de la destination contractuelle ; que, subsidiairement, la modification n'est pas notable au sens de la règle de droit.
Aux termes de l'article R.145-5 du code de commerce, la destination des lieux est celle autorisée par le bail et ses avenants ou par le tribunal dans les cas prévus aux articles L. 145-47 à L. 145-55 et L. 642-7.
En tant qu'élément de détermination de la valeur locative visée à l'article L 145-33 du Code de commerce, la modification de la destination des lieux loués constitue un motif de déplafonnement, dès lors qu'elle présente un caractère notable.
Le fait que le changement de destination ait été préalablement indemnisé par le locataire, que ce soit par le versement d'une somme en capital ou par l'acceptation d'un supplément de loyer, ne fait pas obstacle à sa prise en compte, lors du renouvellement du bail en tant qu'élément modifiant la valeur locative et justifiant le déplafonnement du loyer.
En l'espèce, le juge des loyers commerciaux relève que la clause de destination initiale stipulait certes la vente de parfum mais uniquement comme accessoire de l'équipement de la personne, et non comme activité principale, le bail ne mentionnant en outre aucunement l'activité de cosmétique ; que le fait que la modification de la clause de destination ne vise qu'à rectifier une erreur commise lors de la rédaction du bail ne résulte d'aucun élément, tel que des échanges entre les parties sur cette prétendue erreur ; que dans les faits, comme le souligne le preneur, il n'a jamais exercé l'activité de prêt-à-porter, pour l'étendre progressivement à l'activité de parfumerie mais a exploité d'emblée un commerce de parfumerie et cosmétique ; qu'il ne s'agit donc pas de l'extension de l'activité principale à une activité accessoire stipulée au bail mais bel et bien de l'exploitation d'une activité de parfumerie, cosmétique, initialement non prévue au bail, qui a nécessité la signature d'un avenant et justifié une contrepartie financière, à savoir une augmentation de 10 % du loyer et une indemnité de 20.000 euros réglée par le preneur ; que cette modification de la destination du bail est donc notable en ce que le preneur, s'il s'adresse éventuellement à la même clientèle, lui propose une nouvelle activité ; qu'il ne s'agit pas d'une simple inversion de l'activité principale et l'activité accessoire stipulées au bail mais d'une activité nouvelle, l'activité de prêt-à-porter n'ayant jamais été exercée dans les lieux loués par la société ENIES.
Par conséquent, la modification de la clause de destination du bail conclu entre les parties le 20 juillet 2012, intervenu au cours du bail expiré et présentant un caractère notable, constitue un motif de déplafonnement du loyer du bail renouvelé au 1er août 2021.
Le loyer du bail renouvelé au 1er août 2021 sera donc fixé à la valeur locative, sans qu'il ne soit nécessaire de d'examiner le second moyen soulevé par les bailleurs concernant une modification des facteurs locaux de commercialité.
Par conséquent, la société ENIES est déboutée de sa demande tendant à voir fixer le loyer renouvelé au 1er août 2021 à la somme de 109.083,26 euros par an, correspondant au loyer plafonné et les moyens développés par les parties au sujet du calcul du loyer plafonné sont sans objet.
Sur la demande d'expertise judiciaire
Il résulte des articles 146 du Code de procédure civile et R. 145-30 du Code de commerce qu'une mesure d'expertise sollicitée aux fins de déterminer la valeur locative de locaux donnés à bail commercial n'est pas de droit et ne saurait être ordonnée pour suppléer la carence du demandeur dans l'administration de la preuve.
La société ENIES s'oppose à ce que le juge des loyers ordonne une mesure d'expertise judiciaire, demandée à titre subsidiaire par les Consorts [H] avec pour mission de déterminer le montant de la valeur locative du loyer en renouvellement, aux motifs qu'une mesure d'expertise ne saurait suppléer la carence des bailleurs dans l'administration de la preuve, ces derniers ne fournissant pas le moindre commencement de preuve démontrant la modification des facteurs locaux de commercialité.
En réponse, les Consorts [H] font valoir avoir versé aux débats les éléments justifiant selon eux la modification des facteurs locaux de commercialité, seule leur notabilité et non leur existence étant contestée par la société locataire.
En tout état de cause, le juge des loyers commerciaux relève que le moyen fondé sur la modification des facteurs locaux de commercialité n'ayant pas à être examiné, dès lors que le déplafonnement du loyer au 1er août 2021 est fondé sur la modification de la clause de destination du bail, la question de la preuve de la modification des facteurs locaux de commercialité est indifférente.
En l'état des moyens exposés et des pièces produites par les parties, il convient de rechercher et rassembler les éléments d'appréciation des faits invoqués par les parties. Ces éléments ne peuvent résulter des vérifications personnelles du juge ou d'un constat. Il est de ce fait nécessaire de recourir à une mesure d'expertise en application de l'article R. 145-30 du Code de commerce, aux frais des Consorts [H], demandeur à l'action et ayant sollicité la mesure d'expertise judiciaire, dans les termes du présent dispositif.
Le surplus des demandes est réservé.
PAR CES MOTIFS
Le juge des loyers commerciaux, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,
Constate, par l'effet de la demande en renouvellement du 1er février 2021, le principe du renouvellement du bail liant les parties, concernant des locaux dépendant d'un immeuble situé [Adresse 3], à compter du 1er août 2021 ;
Dit que le prix du bail renouvelé doit être fixé à la valeur locative en raison de la modification de la clause de destination du bail ;
Déboute la société ENIES de sa demande tendant à voir fixer le loyer renouvelé au 1er août 2021 à la somme de 109.083,26 euros par an, correspondant au loyer plafonné ;
Avant dire droit pour le surplus, tous droits et moyens des parties demeurant réservés à cet égard, ordonne une mesure d'expertise et désigne, en qualité d'expert :
M. [T] [S] [Z]
[Adresse 4]
[XXXXXXXX01] - [Courriel 12]
Avec mission :
- de convoquer les parties et, dans le respect du principe contradictoire ;
- se faire communiquer tous documents et pièces nécessaires à l'accomplissement de sa mission ;
- visiter les deux locaux litigieux situés [Adresse 3] ;
- entendre les parties en leurs dires et explications ;
- procéder à l'examen des faits qu'allèguent les parties ;
- rechercher la valeur locative des lieux loués à la date du 1er août 2021 au regard des dispositions des articles L. 145-33, L. 145-34 et R. 145-3 à R. 145-8 du Code de commerce ;
- de rendre compte du tout et de donner son avis motivé ;
- de dresser un rapport de ses constatations et conclusions.
Dit que l'expert sera saisi et effectuera sa mission conformément aux dispositions des articles 263 et suivants du Code de procédure civile et qu'il déposera l'original de son rapport au greffe de la juridiction avant le 1er décembre 2024 ;
Fixe à la somme de 3.500 euros (trois mille cinq cents euros) la provision à valoir sur la rémunération de l'expert, somme qui devra être consignée par Monsieur [M] [H] et Monsieur [B] [H] à la régie du tribunal judiciaire de Paris ([Adresse 11]) avant le 02 mai 2024 inclus, avec une copie de la présente décision ;
Dit que l'affaire sera rappelée le 03 juin 2024 à 9h30 pour vérification du versement de la consignation ;
Dit que, faute de consignation de la provision dans ce délai, la désignation de l'expert sera caduque et privée de tout effet ;
Désigne le juge des loyers commerciaux aux fins de contrôler le suivi des opérations d'expertise ;
Réserve le surplus des demandes.
Fait et jugé à PARIS, le 29 mars 2024.
LA GREFFIERE LA PRESIDENTE
C. BERGER P. LESTERLIN
