Tribunal judiciaire, 21 mars 2024. 24/00788

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE Pôle de Proximité ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ ORDONNANCE DU : 23 Mai 2024 Président : Madame FATY, Vice-présidente Greffier : Madame BOINE, Greffier Débats en audience publique le : 21 Mars 2024 GROSSE : Le 23 mai 2024 à Me JERVOLINO Christophe Le ................................................... à Me ............................................... Le ................................................... à Me ............................................... EXPEDITION : Le .......................................................... à Me ...................................................... Le .......................................................... à Me ...................................................... Le ........................................................... à Me ...................................................... N° RG 24/00788 - N° Portalis DBW3-W-B7I-4PSF PARTIES : DEMANDERESSE S.A. UNICIL VENANT AUX DROITS DE LA SA PHOCEENNE D HABITATIONS, dont le siège social est sis [Adresse 3] représentée par Me Christophe JERVOLINO, avocat au barreau de MARSEILLE DEFENDEURS Monsieur [X] [B] né le 05 Mai 1980 à , demeurant [Adresse 4] non comparant Madame [J] [B] née le 12 Juin 1987 à , demeurant [Adresse 4] non comparante Par acte de Commissaire de Justice en date du 3 janvier 2024, la SA UNICIL venant aux droits de la Société Phocéenne d'Habitations, a assigné Monsieur [X] [B] et Madame [J] [B] devant le juge des référés du pôle de proximité du Tribunal Judiciaire de Marseille pour voir : • constater la résiliation du bail en application de la clause résolutoire contenue au contrat; • ordonner l’expulsion immédiate de Monsieur et Madame [B] et celle de tous occupants de leur chef des lieux sis à [Adresse 7], au besoin avec le concours de la [Localité 5] Publique; • condamner Monsieur et Madame [B] à lui payer : -la somme provisionnelle de 7638,09 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 14 décembre 2023 outre frais de procédure; -une somme égale au montant du dernier loyer et des charges au titre de l’indemnité mensuelle d’occupation indexée jusqu'à libération complète des lieux; -la somme de 350,00 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile outre les dépens. La SA UNICIL sollicite en outre que dans l'hypothèse ou à défaut de règlement spontané des condamnations prononcées dans la décision à intervenir, l'exécution forcée devra être réalisée par l'intermédiaire d'un Huissier de Justice, le montant des sommes dues par lui retenues en application de l'article A 444-31 du code de commerce devra être supporté par les débiteurs, en sus de l'application de l'article 700 du Code de Procédure Civile. A l'audience, la SA UNICIL a maintenu ses demandes tout en produisant un décompte actualisé de sa créance qui s'élève à la somme de 9187,92 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 14 mars 2024. Le décompte actualisé sera pris en considération dans la mesure où dans son assignation, la SA UNICIL a sollicité le paiement d'une indemnité d'occupation. Monsieur et Madame [B], cités en l'Etude de la SAS PROVJURIS, Commissaires de Justice, n'ont pas comparu à l'audience, ni ne se sont faits représenter. MOTIFS DE LA DECISION Il résulte de l'article 472 du Code de Procédure Civile que si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et que le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée. En application des articles 834 et 835 du Code de Procédure Civile, dans tous les cas d'urgence, le juge du contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend. Il peut, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire. Sur la recevabilité de la demande: L'article 24 III de la loi du 6 juillet 1989 dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, dispose que "à peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du Commissaire de Justice au représentant de l'Etat dans le département au moins six semaines avant l'audience". L'article 24 II de la loi du 6 juillet 1989 dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023 dispose que " les bailleurs personnes morales autres qu'une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d'irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locative. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d'impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d'assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l'article L. 821-1 du code de la construction et de l'habitation. La SA UNICIL produit la notification à la CCAPEX en date du 23 septembre 2022 des impayés locatifs visés dans le commandement de payer signifié aux locataires le 22 septembre 2022, soit deux mois au moins avant l'assignation en date du 3 janvier 2024. La SA UNICIL produit par ailleurs la dénonciation de l'assignation à la Préfecture en date du 4 janvier 2024, soit six semaines au moins avant l'audience en date du 21 mars 2024. L'action de la SA UNICIL est donc déclarée recevable. Sur la résiliation du bail: Par acte sous seing privé en date du 28 mai 2010, la Société Phocéenne d'Habitations a consenti un bail d’habitation à Monsieur et Madame [B] pour un logement situé à [Adresse 6] [Localité 2][Adresse 1], dans lequel est insérée une clause résolutoire applicable de plein droit en cas de non paiement des loyers et charges après un commandement resté impayé pendant deux mois. La SA UNICIL est venue aux droits de la Société Phocéenne d'Habitations suivant acte d'absorption en date du 27 juin 2017. Monsieur et Madame [B] ne réglant pas régulièrement leurs loyers, la SA UNICIL leur a fait délivrer le 22 septembre 2022 un commandement d’avoir à payer les loyers de retard et visant la clause résolutoire du contrat de bail pour un montant de 1678,62 euros hors frais. Ce commandement, notifié à la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 23 septembre 2022, est resté sans effet pendant plus de deux mois, en ce que les sommes dues n’ont pas été réglées dans ce délai. Par conséquent, la clause résolutoire est acquise de plein droit et le bail résilié à la date du 22 novembre 2022. En outre, Monsieur et Madame [B] qui n'ont pas comparu à l'audience, n'ont fait valoir aucun argument permettant d'infirmer cette demande et n'ont pas davantage sollicité de délais de paiement. Il convient par conséquent d’ordonner l’expulsion de Monsieur et Madame [B] celle et de tous occupants de leur chef, si besoin est avec le concours de la force publique et de les condamner à payer à la SA UNICIL la somme provisionnelle de 8805,69 euros au titre des loyers, indemnités d'occupation et charges impayés arrêtés au 14 mars 2024, déduction faite des frais de procédure qui relèvent le cas échéant des frais et dépens. Monsieur et Madame [B] seront en outre condamnés à payer à la SA UNICIL une indemnité mensuelle d’occupation indexée égale au montant du loyer courant et des charges qui auraient été payés en cas de non résiliation du bail, au titre de l’occupation des lieux jusqu’à leur libération effective et remise des clés au propriétaire. La SA UNICIL ne justifie d'aucun motif particulier autorisant que le délai de deux mois prévu à l'article L412-1 du code des procédures civiles d'exécution afin que le locataire quitte les lieux soit réduit. Il n'y a donc pas lieu de faire exception au principe posé par ledit article. Sur les frais d'exécution forcée: La SA UNICIL n'explique pas en quoi et sur quel fondement devrait reposer le transfert de la charge des sommes retenues par le Commissaire de Justice sur les débiteurs. Elle ne saurait donc prospérer en sa demande. Sur l'exécution provisoire: Il sera rappelé que les ordonnances de référé sont de plein droit exécutoires par provision en vertu des dispositions de l'article 514 du Code de Procédure Civile. Sur les frais et dépens: En application de l’article 696 du Code de Procédure Civile, Monsieur et Madame [B] conserveront la charge des entiers dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement de payer. En outre, Monsieur et Madame [B] seront tenus de payer à la SA UNICIL la somme de 300,00 euros au titre des frais non compris dans les dépens. PAR CES MOTIFS Nous, Mme Corinne FATY Vice-Présidente du Pôle de Proximité du Tribunal Judiciaire de Marseille, statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, après débats publics, par mise à disposition au greffe, par décision réputée contradictoire, rendue en premier ressort et en matière de référé, Au principal, renvoyons les parties à mieux se pourvoir, mais dès à présent, par provision, tous droits et moyens des parties demeurant réservés, DECLARONS RECEVABLE l'action de la SA UNICIL; CONSTATONS la résiliation de plein droit du bail liant les parties à la date du 22 novembre 2022 ; ORDONNONS l’expulsion de Monsieur et Madame [B] et celle de tous occupants de leur chef, avec au besoin le concours de la force publique des lieux sis à [Adresse 6] [Localité 2][Adresse 1], passé le délai de deux mois à compter de la délivrance du commandement d'avoir à quitter les lieux par acte de Commissaire de Justice; CONDAMNONS Monsieur et Madame [B] à payer à la SA UNICIL: • la somme provisionnelle de 8805,69 euros au titre des loyers, indemnités d'occupation et charges impayés arrêtés au 14 mars 2024; • une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non résiliation du bail, indexée annuellement selon le même indice de référence servant de base à la révision annuelle du loyer et ce, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés au propriétaire; DEBOUTONS la SA UNICIL du surplus de ses demandes; CONDAMNONS Monsieur et Madame [B] à payer à la SA UNICIL la somme de 300,00 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile; RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire de droit par provision; CONDAMNONS Monsieur et Madame [B] aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer en date du 22 septembre 2022; AINSI PRONONCE PAR MISE À DISPOSITION AU GREFFE, LES JOUR MOIS ET AN QUE DESSUS ET ONT SIGNÉ À LA MINUTE LE PRÉSIDENT ET LE GREFFIER PRÉSENTS LORS DU PRONONCÉ, LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,