Texte intégral
TRIBUNAL JUDICIAIRE
D’EVRY
3ème Chambre
MINUTE N°
DU : 30 Septembre 2024
AFFAIRE N° RG 20/01152 - N° Portalis DB3Q-W-B7E-NEUV
NAC : 64A
CCCRFE et CCC délivrées le :________
à :
Me Sandrine COHEN,
la SCP COHEN-HYEST,
Me Sophie HADDAD
la SCP HORNY-MONGIN-SERVILLAT,
Me Stéphanie RACLET-JOSSE
Jugement Rendu le 30 Septembre 2024
ENTRE :
Monsieur [L] [V], né le [Date naissance 3] 1974 à [Localité 9]
demeurant [Adresse 2]
représenté par Maître Marie-Dominique HYEST de la SCP COHEN-HYEST, avocats au barreau d’ESSONNE plaidant
Madame [Z] [I] [B] [N] épouse [V],
née le [Date naissance 1] 1971 à [Localité 8],
demeurant [Adresse 2]
représentée par Maître Marie-Dominique HYEST de la SCP COHEN-HYEST, avocats au barreau d’ESSONNE plaidant
DEMANDEURS
ET :
La Compagnie d’assurance MAPA,
dont le siège social est sis [Adresse 4]
[Localité 5]
représentée par Maître Pascal HORNY de la SCP HORNY-MONGIN-SERVILLAT, avocats au barreau d’ESSONNE plaidant
La S.C.I. GRENIER LE QUINTREC,
dont le siège social est sis [Adresse 2]
représentée par Maître Stéphanie RACLET-JOSSE, avocat au barreau d’ESSONNE plaidant, Maître Michelle DERVIEUX, avocat au barreau de VERSAILLES postulant
La S.A.R.L. CAMPANIA,
dont le siège social est sis [Adresse 2]
représentée par Maître Sophie HADDAD de la SELARL HADDAD MOUTIER, avocat au barreau de l’ESSONNE,
La S.A.S. WASA,
dont le siège social est sis [Adresse 2]
représentée par Maître Sandrine COHEN, avocat au barreau d’ESSONNE plaidant
DEFENDERESSES
COMPOSITION DU TRIBUNAL :
Béatrice MARTIN DE MEREUIL, Juge, siégeant à Juge Rapporteur avec l’accord des avocats ;
Magistrats ayant délibéré :
Président : Sandrine LABROT, Vice-Présidente,
Assesseur : Laure BOUCHARD, Juge
Assesseur : Béatrice MARTIN DE MEREUIL, Juge,
Assistées de Tiphaine MONTAUBAN, Greffière lors des débats à l’audience du 13 Mai 2024 et lors de la mise à disposition au greffe.
DÉBATS :
Vu l’ordonnance de clôture en date du 14 Novembre 2023 ayant fixé l’audience de plaidoiries au 13 Mai 2024 date à laquelle l’affaire a été plaidée et mise en délibéré au 30 Septembre 2024.
JUGEMENT : Rendu par mise à disposition au greffe,
Réputé contradictoire et en premier ressort.
EXPOSE DU LITIGE
Par acte sous seing privé du 29 septembre 2009, Monsieur [L] [V] et son épouse, Madame [Z] [N] ont signé un compromis de vente relatif à un appartement en triplex situé au premier étage d’un immeuble soumis au statut de copropriété, sis [Adresse 2] à [Localité 7].
Au rez-de-chaussée de l’immeuble se trouve un local dont la SCI LE GRENIER LE QUINTREC est propriétaire.
Le 7 octobre 2009, la SCI LE GRENIER LE QUINTREC a donné à bail le local à la SARL CAMPANIA pour l’exploitation d’un restaurant.
Par acte authentique du 8 janvier 2010, les époux [V] ont régularisé l’achat de l’appartement situé au-dessus du local commercial.
Se plaignant de nuisances olfactives et sonores en provenance du restaurant exploité au rez-de-chaussée de l'immeuble par la SARL CAMPANIA, les époux [V] ont assigné, par exploit d'huissier des 16 et 21 juin 2010, la SCI GRENIER LE QUINTREC, bailleur des locaux exploités par la SARL CAMPANIA ainsi que cette dernière, devant le juge des référés du tribunal de grande instance d'Évry aux fins qu'il ordonne, notamment, une expertise judiciaire.
Par ordonnance du 31 août 2010, le juge des référés a ordonné une expertise confiée à Monsieur [F] [E], lequel a été remplacé par ordonnances de changement d’expert des 31 mars 2016 et 1er juin 2016, Monsieur [U] [P] ayant été désigné en dernier lieu.
Par ordonnance du 8 juillet 2016, les opérations d'expertise ont été rendues communes et opposables à la SAS WASA, cessionnaire depuis le 22 septembre 2014 du fonds de commerce de la SARL CAMPANIA.
L'expert a déposé son rapport en date du 18 octobre 2018.
Par actes d'huissier en date des 6 janvier et 6 février 2020, M. et Mme [V] ont fait assigner la SCI GRENIER LE QUINTREC, la SAS WASA et la SARL CAMPANIA devant le tribunal judiciaire d'Évry sollicitant, au visa des articles 544 et suivants du code civil en réparation du trouble anormal de voisinage émanant du bien immobilier appartenant à la SCI GRENIER LE QUINTREC liée à l'exploitation du local par la société CAMPANIA puis par la société WASA.
Cette instance a été enregistrée sous le n° RG 20/1152.
Par ailleurs, la SCI GRENIER LE QUINTREC a fait assigner en intervention forcée la MAPA, en sa qualité d’assureur de la SAS WASA, instance enregistrée sous le n° RG 20/3245.
Par ordonnance du 9 novembre 2021, le juge de la mise en état a rejeté la fin de non-recevoir tirée de la prescription soulevée par la SCI LE GRENIER LE QUINTREC, la SAS WASA et la SARL CAMPANIA, déclaré en conséquence l’action de Monsieur [L] [V] et Madame [Z] [N] épouse [V] recevable et ordonné la jonction des affaires RG 20/1152 et RG 20/3245.
Par arrêt du 9 novembre 2022, la cour d’appel de Paris a confirmé l’ordonnance du 9 novembre 2021.
Par dernières conclusions signifiées par voie électronique le 27 mars 2023, Monsieur [L] [V] et Madame [Z] [N] épouse [V] demandent au tribunal de :
-RECEVOIR Monsieur et Madame [V] en leurs présentes écritures et l’y déclarer bien fondés,
EN CONSEQUENCE
- JUGER l'existence d'un trouble anormal émanant du bien immobilier appartenant à la SCI GRENIER LE QUINTREC liée à l’exploitation du local par la Société CAMPANIA puis par la société WASA,
Y faisant droit
-CONDAMNER in solidum la SCI GRENIER LE QUINTREC, la société CAMPANIA et la Société WASA à réaliser sous astreinte de 100 euros par jour à compter de la décision à intervenir, les travaux préconisés par l’Expert judiciaire à savoir :
La mise en place d’une structure coupe-feu en plafond sous la totalité de l’emprise de l’appartement (40 m2).
La réalisation d’une évacuation des fumées grasses générale ayant son rejet à plus de 8 mètres de toutes les fenêtres.
-CONDAMNER in solidum la SCI GRENIER LE QUINTREC, la société CAMPANIA et la Société WASA à verser à Monsieur et Madame [V] les sommes suivantes :
40.000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de la perte de valeur vénale de l'appartement propriété des époux [V],
1.500 euros par mois à compter de janvier 2010 et jusqu'à ce que les nuisances prennent fin au titre de leur préjudice moral à savoir la somme de 238.500.000 euros au titre de l’indemnisation pour la période de janvier 2010 à mars 2023 inclus,
Outre les intérêts au taux légal à compter de l'assignation,
- CONDAMNER in solidum la SCI GRENIER LE QUINTREC, la Société CAMPANIA et la Société WASA à verser à Monsieur et Madame [V] la somme de 7.000 euros au titre de l'article 700 du CPC
- LES CONDAMNER aux entiers dépens
Par dernières conclusions signifiées par voie électronique le 27 mars 2023, la SCI LE GRENIER LE QUINTREC demande au tribunal de :
- Débouter les époux [V] de toutes leurs demandes, fins et conclusions,
SUBSIDIAIREMENT
- Limiter à 5 ans avant l’introduction de l’instance la période d’indemnisation du préjudice de jouissance retenu et ramené à de plus justes proportions
EN TOUT ETAT DE CAUSE
- Condamner la SARL CAMPANIA, la société WASA et son assureur la société MAPA, à garantir la SCI GRENIER LE QUINTREC de toutes condamnations qui pourraient être prononcées à son encontre,
- Condamner la société WASA à réaliser les travaux de réparation du plafond coupe-feu, de nettoyage intégral des installations de la cuisine préalable à la réalisation du conduit d’évacuation des fumées, et de mise en conformité électrique dans un délai de trois mois à compter de la signification de la décision à intervenir
- Prononcer la résiliation judicaire pour faute du bail commercial conclu au profit de la société WASA sauf à la société locataire de justifier de la bonne réalisation des travaux lui incombant dans un délai de trois mois
- Condamner les succombants à payer à la SCI GRENIER LE QUINTREC la somme de 5.000 €, en application de l’article 700 du Code de procédure civile,
- Condamner in solidum la SARL CAMPANIA, la société WASA et son assureur la société MAPA, succombants, aux entiers dépens de la présente qui comprendront les frais d’expertise.
Par dernières conclusions signifiées par voie électronique le 17 février 2023, la SAS WASA demande au tribunal de :
Constater l’accord de la société Wasa sur la prise en charge de la partie des travaux afférents à l’électricité à hauteur de 60 % soit la somme de 2876,49 euros
Condamner les époux [V] et la SCI GRENIER LE QUINTREC à la réalisation sans délai des travaux de réalisation du plafond coupe-feu, d’électricité et d’évacuation des fumées grasses telles que visé par le rapport d’expertise du 18 octobre 2018, sous astreinte de 100 € par jour de retard à compter de la décision à intervenir,
Condamner les époux [V] et la SCI GRENIER LE QUINTREC au paiement de la somme de 400 400 € au titre du préjudice financier d’exploitation subi, à compter du 18 octobre 2018 jusqu’à février 2023, outre la somme mensuelle de 7700 € jusqu’à la complète réalisation des travaux,
Le cas échéant ordonner une compensation
Condamner la société CAMPANIA à verser à la société Wasa toutes sommes qui pourraient être mises à sa charge,
Débouter les époux [V] de leurs demandes de condamnation à l’égard de la société Wasa,
Condamner les époux [V] au paiement à la société Wasa de la somme de 2500 € sur le fondement de l’article 700.
Par dernières conclusions signifiées par voie électronique le 28 août 2022, la société d’assurance MAPA demande au tribunal de :
- Débouter la société GRENIER LE QUINTREC de ses demandes formulées à l’égard de la MAPA.
- Débouter tout concluant des demandes de condamnation pécuniaires formulées contre la MAPA
- Recevoir la MAPA en sa demande reconventionnelle.
- Condamner la société GRENIER LE QUINTREC à payer à la MAPA la somme de 3 000 € sur le fondement de l’article 700 du CPC.
Pour un exposé exhaustif des moyens et prétentions des parties, il est renvoyé à leurs écritures par application de l'article 455 du code de procédure civile.
Par message RPVA du 12 avril 2022, l’avocat de la SARL CAMPANIA a informé le tribunal et les parties qu’il avait dégagé sa responsabilité civile professionnelle.
Aucune conclusion au fond n’avait été prise au soutien des intérêts de la SARL CAMPANIA.
La SARL CAMPANIA n’a pas constitué nouvel avocat.
La présente décision susceptible d’appel sera donc réputée contradictoire en application de l’article 473 du code de procédure civile.
La clôture de l'instruction a été prononcée le 14 novembre 2023 et l’affaire a été plaidée le 13 mai 2024.
MOTIFS
Selon les dispositions de l'article 472 du code de procédure civile, Si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.
Sur l’existence de troubles anormaux de voisinage
En application de l’article 544 du code de procédure civile, le dommage causé à un voisin qui excède les inconvénients normaux du voisinage oblige l’auteur du trouble à le réparer, quand bien même aucune faute ne pourrait être reprochée à celui qui le cause.
En l’espèce, Monsieur [L] [V] et Madame [Z] [N] épouse [V] font état d’un constat d’huissier réalisé rapidement après leur emménagement, cité en pièce 12 du bordereau des pièces, mais qui n’est pas versé au débat.
Néanmoins, ils versent plusieurs éléments permettant d’établir la réalité des nuisances.
Ainsi, il ressort des pièces du dossier que Monsieur [L] [V] et Madame [Z] [N] épouse [V] ont alerté à plusieurs reprises la mairie de [6] et le propriétaire des lieux la SCI LE GRENIER LE QUINTREC.
De même, les nuisances ont été constatées par les proches du couple (famille et collègues) qui ont attesté une odeur de friture constante dans l’appartement des demandeurs ou sur leurs vêtements lorsqu’ils arrivaient au travail. Ils relatent qu’eux-mêmes sont exposés aux nuisances lorsqu’ils rendent visite au couple à leur domicile et qu’ils repartent avec les vêtements imprégnés par une forte odeur de friture. Les parents de Monsieur [L] [V] et Madame [Z] [N] épouse [V] indiquent qu’ils préfèrent voir leurs enfants ailleurs.
Par ailleurs, le premier expert désigné avait réalisé un essai fumigène et constaté une présence très nette de fumées dans le séjour de l’appartement Monsieur [L] [V] et Madame [Z] [N] épouse [V], pièce se situant au-dessus du restaurant, une forte présence de fumée au niveau de la grille de rejet installé en façade arrière de l’immeuble et de la fumée sortante par les deux bouches de ventilation installées sur le toit zinc de l’arrière cuisine.
Il en résultait que les fumées grasses rejetées à l’extérieur restaient bloquées au niveau de la façade secondaire du bâtiment et que les ouvrants de l’appartement de Monsieur [L] [V] et Madame [Z] [N] épouse [V] étaient directement impactés par ces rejets puisqu’ils étaient positionnés à moins de 2 m de l’un deux.
Enfin, dans son rapport, l’expert judiciaire conclut :
-Les nuisances olfactives et sonores sont réelles, suite aux différentes constations réalisées lors des visites.
-Les nuisances dépassent les inconvénients normaux du voisinage car :
Nuisance olfactive : compte tenu que les exutoires des fumées grasses se situent en dessous des ouvrants de l’appartement des époux [V], les fumées grasses ne peuvent que se répandre dans cet appartement. D’autre part, comme la séparation de ces deux lots (local commercial et appartement) n’est pas étanche du fait des interstices des lames du parquet bois, les odeurs ne peuvent que s’élever et se répandre dans l’appartement.
Nuisance sonore : la séparation des deux lots n’est pas réalisée avec un plancher béton compte tenu de l’époque de la construction de cet immeuble, il en découle que le bruit engendré par l’activité commerciale située en dessous de l’appartement ne peut se propager dans tout l’immeuble du fait d’une séparation non adaptée entre ces deux lots ».
Il résulte de l’ensemble de ces éléments Monsieur [L] [V] et Madame [Z] [N] épouse [V] subissent des troubles anormaux de voisinage les empêchant de jouir paisiblement de leur appartement.
La SCI LE GRENIER LE QUINTREC, en sa qualité de propriétaire du local, et la SARL CAMPANIA, en sa qualité de premier locataire du local, seront donc déclarés responsables in solidum du préjudice que subissent Monsieur [L] [V] et Madame [Z] [N] épouse [V] du fait de ces troubles, sans qu’aucune de ces deux parties ne soit tenue, in fine, de supporter seule l’indemnisation à revenir aux demandeurs.
La SAS WASA, cessionnaire du fonds de commerce seulement depuis le 22 septembre 2014, ne sera pas pour sa part tenue solidairement à réparation du préjudice subi par les époux [V].
En effet, la SAS WASA a acquis le fonds de commerce sans qu’il ne soit établi qu’il connaissait l’existence du présent litige. Attrait à la présente procédure, il ne s’oppose pas à participer financièrement aux travaux d’électricité préconisés par l’expert.
Sur les travaux de mise en conformité
Selon l’expert judiciaire,
« - La détermination de l’origine de ces nuisances est :
Nuisance olfactive : Les exutoires de rejets des fumées grasses ne sont pas à plus de 8 mètres de tous ouvrants comme le stipule le règlement départemental sanitaire de l’Essonne (article 63.1- annexe 2 du présent document).
Nuisance sonore : toute activité génère une gêne sonore plus ou moins importante en fonction des heures de la journée. Dans notre cas, cette nuisance provient :
a) De l’activité du restaurant (préparation des commandes, chocs entre les ustensiles employés…),
b) De l’ambiance musicale du restaurant,
c) Du brouhaha des clients ».
Il ajoute que :
La cause de ces nuisances sonores et olfactives vient principalement du fait que le plancher séparatif de ces deux zones (appartement et local commercial) est en bois et que :
Nuisance sonore : le plancher bois existant a son épaisseur insuffisante pour absorber et neutraliser les ondes sonores provenant de chacune de ces zones. Comme l’activité de restauration génère plus de bruit qu’une occupation d’un logement, il est indispensable de stopper sa propagation du côté restauration.
Nuisance olfactive : les odeurs peuvent se répandre dans l’appartement car :
1° Les exutoires de fumées grasses sont disséminés au niveau du premier étage de cet
immeuble. De plus, leur implantation n’est pas conforme aux prescriptions d règlement sanitaire départemental de l’Essonne (plus de 8 mètres de toutes ouvrants ou de prises d’air neuf)
2° Le plancher bois existant n’est pas étanche du fait des interstices entre les lames, les odeurs ne peuvent que s’élever et que se disperser dans l’appartement.
Ce local commercial n’est pas adapté pour une activité de restauration du fait que la structure séparant les deux zones n’a pas le degré coupe-feu demandé par les normes incendies applicables au moment de changement d’activité en 2009 (cabinet de kinésithérapie à un restaurant) et ne présente pas du fait de sa conception (plancher bois) une étanchéité parfaite ».
L’expert a précisé la nature des travaux nécessaires pour mettre un terme aux nuisances :
-D’une part la mise en place d’une structure coupe-feu en plafond sous la totalité de l’emprise de l’appartement (40 m²), avec réfection de l’éclairage de la salle de restauration et de la zone cuisson se situe en dessous de l’appartement.
-D’autre part la réalisation d’une évacuation des fumées grasses générale ayant son rejet à plus de 8 m de toutes les fenêtres. L’expert précise à cet égard que la copropriété doit accepter de modifier son règlement concernant l’utilisation de l’ancien conduit de fumée maçonné extérieur à l’usage exclusif du propriétaire du local commercial.
À l’aide de plusieurs devis versés dans les annexes du rapport, il a estimé les montants des travaux comme suit :
• réalisation du plafond coupe-feu 14 093,56 € TTC
• travaux d’électricité 4 794,15 € TTC
• réalisation de l’évacuation des fumées grasses 1 441,95 euros TTC
Comme le souligne la SARL CAMPANIA dans le cadre des dires, cette dernière avait obtenu du service de l’urbanisme de la ville de [Localité 7] une autorisation tacite de travaux sur un ERP. Cependant, le SDIS avait donné des prescriptions dans un courrier du 3 mai 2010 qui n’a pas empêché l’obtention dudit accord tacite. Parmi ces prescriptions, figurait l’obligation d’isolement « de tout bâtiment ou locaux occupés par des tiers superposés (habitation en étage), par des murs et des planchers coupe-feu de degré une heure ».
Si suite à ces prescriptions, la SARL CAMPANIA a fait installer des plaques de plâtre, l’expert retient que le plancher ne répond pas aux critères relevant des règles de sécurité incendie puisque l’installation correspond à un degré coupe-feu inférieur à une heure et couvre environ 30 % de la surface totale à protéger.
Partant, la réalisation du plafond coupe-feu est nécessaire.
La SCI LE GRENIER LE QUINTREC verse deux devis mais ne formule aucune remarque dans ses conclusions à ce sujet.
Les travaux tels que définis par l’expert seront dès lors retenus.
La SCI LE GRENIER LE QUINTREC, la SARL CAMPANIA et la SAS WASA seront par conséquent condamnées in solidum à réaliser les travaux préconisés par l’expert judiciaire.
Sur la demande d’astreinte, il y a lieu de constater que la réalisation des travaux nécessite un accord des copropriétaires et une modification du règlement concernant l’utilisation de l’ancien conduit de fumé maçonné extérieur à l’usage exclusif du propriétaire du local commercial.
Il convient donc de prononcer une astreinte à compter de l’obtention de cette autorisation et de la modification du règlement de copropriété. Monsieur [L] [V] et Madame [Z] [N] épouse [V] et la SCI LE GRENIER LE QUINTREC sont incités à contribuer activement à la réalisation rapide de ces préalables. Une fois réglées ces difficultés, les sociétés défenderesses devront procéder aux travaux préconisés par l’expert et en justifier auprès des demandeurs dans un délai de trois mois, puis sous astreinte de 100 € par jour de retard pendant trois mois.
Sur la répartition des responsabilités, l’expert relève à juste titre dans sa réponse aux dires que la SCI LE GRENIER LE QUINTREC était déjà tenue, alors qu’elle exerçait dans les locaux une activité paramédicale, de créer un plafond coupe-feu en application de l’article PE 6 du règlement de sécurité incendie dans les ERP.
Par conséquent, la SCI LE GRENIER LE QUINTREC prendra à sa charge le coût des travaux relatifs à la réalisation du plafond coupe-feu.
Concernant les travaux d’électricité, il sera fait application des préconisations de l’expert de sorte que la SCI LE GRENIER LE QUINTREC participera aux frais à hauteur de 40 % et la SAS WASA, qui ne le conteste pas compte tenu de sa situation de locataire actuel, à hauteur de 60 %.
Enfin, la SARL CAMPANIA sera tenue au paiement des travaux relatifs à l’évacuation des fumées grasses, puisque ces travaux devaient être réalisés avant le début de son activité en application du règlement sanitaire départemental.
Compte tenu de cette répartition du coût des travaux, les parties seront déboutées de leurs demandes respectives tendant à être garanties par les autres de toutes condamnations qui pourraient être prononcée à leur encontre.
Sur la réparation des préjudices
Sur la demande en réparation de tous préjudices confondus
Monsieur [L] [V] et Madame [Z] [N] épouse [V] demandent à cet égard la somme de 1500 € par mois à compter de janvier 2010 jusqu’à ce que les nuisances prennent fin, avec une somme arrêtée au 21 mars 2023 à 238 500 euros.
Ils exposent que la situation est invivable et qu’elle est à l’origine des soucis de santé très importants de Madame [V].
La SCI LE GRENIER LE QUINTREC, soutenue sur ce point la SAS WASA, fait valoir que les époux [V] sont pour partie à l’origine de leur préjudice du fait de leur obstruction, et expose à cet égard que les demandeurs se sont opposés à toute possibilité de mise en œuvre de conformité suggérée par l’expert qui nécessiterait une décision en assemblée générale des copropriétaires pour modifier le règlement de copropriété sur l’utilisation du conduit de fumée.
En l’espèce, l’expert ne chiffre pas les préjudices moraux et de jouissance des époux [V] mais reconnait leur réalité.
Monsieur [L] [V] et Madame [Z] [N] épouse [V] pour leur part ne versent aucun élément expliquant le montant mensuel demandé au titre de ce préjudice. Ce montant correspond vraisemblablement à la valeur locative de l’appartement.
Concernant leur obstruction à la modification du règlement de copropriété, aucune pièce du dossier ne permet de la constater de sorte que ce moyen sera écarté.
L’existence d’un préjudice moral et de jouissance est difficilement contestable compte tenu de l’impact des odeurs dans leur vie quotidienne.
En effet, Monsieur et Madame [V] et leurs enfants doivent endurer outre les bruits générés par l’activité du restaurant, les odeurs de nourriture du matin au soir. Ils ne peuvent aux beaux jours ouvrir les fenêtres de l'appartement sans que les odeurs ne soient encore plus fortes, et l’ensemble de leurs vêtements et linge de maison sentent l’odeur de friture. Leur vie sociale en est nécessairement impactée.
En revanche, il ne peut être retenu un lien de causalité certain entre la maladie dont souffre malheureusement Madame [V] et les nuisances quotidiennes subies.
Par ailleurs, il y a lieu de relever que la famille [V], en dépit de ces importants désagréments, vit toujours dans le logement.
Compte tenu de l’ensemble de ces constats, les préjudices de Monsieur [L] [V] et Madame [Z] [N] épouse [V] seront réparés par l’octroi de la somme globale et forfaitaire de 60 000 €, à laquelle seront condamnées in solidum la SCI LE GRENIER LE QUINTREC et la SARL CAMPANIA.
Sur la perte de la valeur vénale
Monsieur [L] [V] et Madame [Z] [N] épouse [V] font valoir que les nuisances permanentes ont entraîné une perte de la valeur vénale de leur appartement. Il verse à cet égard deux estimations de deux agences immobilières effectuées au cours de l’année 2023 sans qu’il ne soit tenu compte des nuisances olfactives, et une estimation d’une de ces agences immobilières effectuée en tenant compte des nuisances olfactives. Il en résulte une différence de valeur vénale de l’appartement de l’ordre de 40 000 euros.
La SCI LE GRENIER LE QUINTREC souligne que le bail commercial a été conclu avant la signature de l’acte de vente de l’appartement et que Monsieur [L] [V] et Madame [Z] [N] épouse [V] avaient connaissance de l’activité exercée dans les locaux avant leur installation ce d’autant que l’activité la SARL CAMPANIA a débuté pendant les vacances de Noël.
Cependant, il résulte des pièces versées aux débats qu’après la signature du compromis de vente, Monsieur [L] [V] et Madame [Z] [N] épouse [V] ont appris la nature de l’activité qui allait ouvrir au rez-de-chaussée du bâtiment et qu’ils ont alors immédiatement interrogé la mairie à plusieurs reprises, laquelle a assuré que ses services seraient vigilants dans l’application rigoureuse du règlement d’urbanisme. Dès les premières nuisances ressenties, immédiatement après leur emménagement, ils ont tenté de faire cesser les désagréments par diverses demandes demeurées vaines.
Il en résulte que Monsieur [L] [V] et Madame [Z] [N] épouse [V] lors de la signature du compromis de vente ne savaient pas qu’un restaurant ouvrirait au rez-de-chaussée de l’immeuble.
Ils n’ont pas acheté cet appartement en connaissance de cause, en acceptant en quelque sorte les futures nuisances.
Au demeurant, les nuisances auxquelles ils ont été finalement confrontés sont au-delà de la normalité.
La perte de valeur vénale est une conséquence de ces nuisances anormales.
Cependant, après les travaux qui vont être entrepris, l’impact de l’activité du restaurant sera moins élevé qu’il ne l’est aujourd’hui sur la valeur vénale de l’appartement.
Compte tenu de ces constats, de l’incertitude du marché et de l’unique comparaison versée aux débats, il sera octroyé aux époux [V] en réparation de ce préjudice la somme de 20 000 €, à laquelle seront condamnées in solidum la SCI LE GRENIER LE QUINTREC et la SARL CAMPANIA.
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Les sommes octroyées en réparation des préjudices des demandeurs seront assorties des intérêts au taux légal à compter de l’assignation.
Sur les demandes reconventionnelles formées par la SCI LE GRENIER LE QUINTREC à l’encontre de la SAS WASA
La SCI LE GRENIER LE QUINTREC estime qu’il appartient à la SAS WASA de réaliser les travaux de réparation du plafond coupe-feu, de nettoyage intégral des installations de la cuisine préalable à la réalisation du conduit d’évacuation des fumées, et de mise en conformité électrique dans un délai de trois mois à compter de la décision à intervenir.
À défaut pour sa locataire d’effectuer ces travaux dans le délai imparti, elle sollicite que le tribunal prononce la résiliation judiciaire pour faute du bail commercial les unissant
Cependant, il a été décidé infra que les travaux de réparation du plafond coupe-feu seraient à la charge de la SCI LE GRENIER LE QUINTREC en sa qualité de propriétaire, compte tenu que ces travaux auraient dû être effectués bien avant de louer le local à la SARL CAMPANIA, puisqu’une activité paramédicale, donc recevant du public, y était exercée.
En outre, aucun élément n’est versé aux débats sur la totale inertie alléguée du locataire quant à la réalisation d’un nettoyage des installations de la cuisine pour permettre la réalisation des travaux de mise en conformité, ou encore quant à la mise en conformité électrique.
Par conséquent, la SCI LE GRENIER LE QUINTREC sera déboutée de ses demandes formées à l’encontre de la SAS WASA.
Sur la demande reconventionnelle de la SAS WASA au titre d’un préjudice financier d’exploitation
La SAS WASA fait valoir qu’elle a subi des préjudices d’exploitation chiffrés à hauteur de 92 400 € annuels. Partant, elle sollicite la condamnation de Monsieur [L] [V] et Madame [Z] [N] épouse [V] et la SCI LE GRENIER LE QUINTREC au paiement de la somme de 400 400 euros, couvrant la période du 18 octobre 2018 jusqu’au mois de février 2023, outre la somme mensuelle de 7 700 € jusqu’à la complète réalisation des travaux.
Elle affirme que son activité nécessité l’installation d’une broche pour kebab mais que par souci de ne pas accroître les nuisances des voisins, elle n’a pu l’exploiter en l’état.
L’expert judiciaire ne se prononce pas sur ce point, non compris dans sa mission et se contente de reprendre le chiffrage effectué par la SAS WASA à cet égard.
Cependant, il apparaît que la SAS WASA sollicite l’indemnisation d’un préjudice sans apporter le moindre élément justificatif permettant de constater l’existence du préjudice allégué ni l’exactitude du chiffrage opéré.
Par conséquent, la SAS WASA sera déboutée de sa demande d’indemnisation.
Sur la garantie de MAPA ASSURANCES
La SCI LE GRENIER LE QUINTREC a assigné en intervention forcée la société MAPA en sa qualité d’assureur de la SAS WASA aux fins d’être garantie de toutes condamnations qui pourraient être prononcées à son encontre.
Il ressort des pièces versées au dossier que la société MAPA est l’assureur de la SAS WASA dans le cadre d’une police d’assurance dite « contrat commerce » souscrite par cette dernière le 11 décembre 2014 à effet au 3 décembre 2014.
Or, les faits dont on la réparation est demandée sont apparues en 2010, soit antérieurement à la date de souscription du contrat.
Au demeurant, compte tenu des précédents développements, la garantie de l’assureur n’aurait pas pu être retenue.
Par conséquent, la SCI LE GRENIER LE QUINTREC sera déboutée de ses demande formées à l’encontre de la société d’assurance MAPA.
Sur les demandes accessoires
Par application de l’article 696 du code de procédure civile la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.
En l’espèce, la SCI LE GRENIER LE QUINTREC, la SARL CAMPANIA et la SAS WASA, qui succombent, seront condamnées in solidum aux dépens.
L’article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.
La SCI LE GRENIER LE QUINTREC, la SARL CAMPANIA et la SAS WASA seront condamnées in solidum à payer à Monsieur [L] [V] et Madame [Z] [N] épouse [V] la somme de 4 500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.
La SCI LE GRENIER LE QUINTREC sera déboutée de sa demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.
La SAS WASA sera déboutée de sa demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.
La SCI LE GRENIER LE QUINTREC sera condamnée à payer à la MAPA la somme de 1500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.
Enfin il y a lieu de rappeler que l’exécution provisoire est de droit.
PAR CES MOTIFS
Le tribunal, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,
CONDAMNE in solidum la SCI LE GRENIER LE QUINTREC, la SARL CAMPANIA et la SAS WASA à réaliser les travaux préconisés aux pages 14 et 15 du rapport de l’expert judiciaire, dans le délai maximal de trois mois à compter de l’obtention auprès de la copropriété des autorisations qui seraient requises pour effectuer les travaux et de la modification du règlement concernant l’utilisation de l’ancien conduit de fumé maçonné extérieur à l’usage exclusif du propriétaire du local commercial, sous peine, passé ce délai de trois mois, d’une astreinte de 100 € par jour de retard pendant trois mois ;
DIT que la SCI LE GRENIER LE QUINTREC prendra à sa charge le coût des travaux relatifs à la réalisation du plafond coupe-feu ;
DIT que la SCI LE GRENIER LE QUINTREC prendra à sa charge le coût des travaux d’électricité à hauteur de 40 % ;
DIT que la SAS WASA prendra à sa charge le coût des travaux d’électricité à hauteur de 60 % ;
DIT que la SARL CAMPANIA prendra à sa charge le coût des travaux relatifs à l’évacuation des fumées grasses ;
CONDAMNE in solidum la SCI LE GRENIER LE QUINTREC et la SARL CAMPANIA à payer à Monsieur [L] [V] et Madame [Z] [N] épouse [V] la somme de 60 000 € à titre de dommages et intérêts pour préjudice moral et de jouissance ;
CONDAMNE in solidum la SCI LE GRENIER LE QUINTREC et la SARL CAMPANIA à payer à Monsieur [L] [V] et Madame [Z] [N] épouse [V] la somme de 20 000 € au titre de la perte de valeur vénale de l’appartement ;
DIT que ces sommes porteront intérêts au taux légal à compter de la date d’assignation ;
CONDAMNE in solidum la SCI LE GRENIER LE QUINTREC, la SARL CAMPANIA et la SAS WASA aux entiers dépens ;
CONDAMNE in solidum la SCI LE GRENIER LE QUINTREC, la SARL CAMPANIA et la SAS WASA à payer à Monsieur [L] [V] et Madame [Z] [N] épouse [V] la somme de 4500 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;
CONDAMNE la SCI LE GRENIER LE QUINTREC à payer à la société d’assurance MAPA la somme de 1500 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;
REJETTE toutes demandes plus amples ou contraires des parties ;
RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.
Ainsi fait et rendu le TRENTE SEPTEMBRE DEUX MIL VINGT QUATRE, par Sandrine LABROT,Vice-Présidente, assistée de Tiphaine MONTAUBAN, Greffière, lesquelles ont signé la minute du présent Jugement.
LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,
