Tribunal judiciaire, 12 septembre 2024. 24/00808

N° RG 24/00808 - N° Portalis DBYS-W-B7I-NETZ Minute N° 2024/741 ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ du 12 Septembre 2024 ----------------------------------------- S.A.S.U. [Adresse 9] C/ [L] [R] [H] [D] épouse [M] [F] [P] [N] [M] --------------------------------------- copie exécutoire délivrée le 12/09/2024 à : la SCP AVOCAT DEFENSE ET CONSEIL - ANGERS copie certifiée conforme délivrée le 12/09/2024 à : la SARL ADVISE - 217 la SCP AVOCAT DEFENSE ET CONSEIL - ANGERS la SELARL CVS - 22B Expert dossier MINUTES DU GREFFE DU TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTES (Loire-Atlantique) _________________________________________ ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ _________________________________________ Président : Pierre GRAMAIZE Greffier : Nadine DANIELOU lors des débats et Eléonore GUYON lors du prononcé DÉBATS à l'audience publique du 22 Août 2024 PRONONCÉ fixé au 12 Septembre 2024 Ordonnance contradictoire, mise à disposition au greffe ENTRE : S.A.S.U. [Adresse 9] (RCS NANTES 982 654 998), dont le siège social est sis [Adresse 3] - [Localité 10] Rep/assistant : Maître Florent LUCAS de la SELARL CVS, avocats au barreau de NANTES Rep/assistant : Maître Jean BROUIN de la SCP AVOCAT DEFENSE ET CONSEIL, avocats au barreau d’ANGERS DEMANDERESSE D'UNE PART ET : Madame [L] [R] [H] [D] épouse [M], demeurant [Adresse 6] - [Localité 7] Rep/assistant : Maître Virginie JAVAUX de la SARL ADVISE, avocats au barreau de NANTES Monsieur [F] [P] [N] [M], demeurant [Adresse 6] - [Localité 7] Rep/assistant : Maître Virginie JAVAUX de la SARL ADVISE, avocats au barreau de NANTES DÉFENDEURS D'AUTRE PART PRESENTATION DU LITIGE Suivant acte dressé le 2 juillet 2020 par Me [X] [C], notaire à [Localité 11], les époux [M] ont consenti au renouvellement d'un bail commercial initial du 27 juillet 2001 au profit de la S.A.R.L. AUX GOURMETS DES ANGLAIS pour une durée de 9 ans à compter du 1er août 2019 concernant une maison à usage de commerce et d'habitation située [Adresse 3] à [Localité 10] à destination de commerce de boulangerie pâtisserie confiserie chocolaterie traiteur et d'habitation personnelle moyennant un loyer annuel de 23 496 € payable mensuellement d'avance. Selon acte dressé le 4 janvier 2024 par Me [B] [U], notaire à [Localité 10], la S.A.R.L. AUX GOURMETS DES ANGLAIS en liquidation judiciaire a cédé son fonds de commerce à la S.A.SU. [Adresse 9] avec l'agrément des bailleurs. Soutenant qu'au cours de travaux d'aménagement autorisés par les bailleurs, il est apparu que l'immeuble présentait d'importants désordres affectant le gros œuvre et qu'elle n'a pu obtenir d'accord des bailleurs sur les travaux de réparation relevant de leur obligation de délivrance d'un local exploitable, la S.A.SU. [Adresse 9] a fait assigner en référé Monsieur et Madame [M] par acte de commissaire de justice du 24 juillet 2024 afin de solliciter l'organisation d'une expertise. Monsieur et Madame [M], après avoir sollicité la condamnation de la demanderesse à communiquer sous astreinte la copie des devis, factures et attestations d'assurances des entreprises intervenues dans le cadre de la réalisation des travaux effectués dans les locaux loués, conclut en formulant toutes protestations et réserves sur la demande d'expertise dont elle demande un complément de mission pour détailler les travaux exécutés sans leur autorisation et évaluer le préjudice résultant d'une remise en état, en soutenant que l'ampleur des travaux exécutés dépasse largement ce qui était autorisé. La demanderesse précise qu'elle n'est pas en mesure de communiquer de devis ou factures, dès lors qu'elle a procédé elle-même à la démolition des ouvrages de second oeuvre qui étaient hors d'usage voire insalubres sans avoir porté atteinte à la structure de l'immeuble comme l'expert pourra le vérifier. MOTIFS DE LA DECISION La S.A.SU. [Adresse 9] présente des copies des documents suivants : - bail du 27 juillet 2001, - acte de renouvellement du 16 novembre 2010, - acte de renouvellement du 2 juillet 2020, - acte de vente du fonds de commerce du 4 janvier 2024, - procès-verbaux de constats du 2 janvier 2024 et du 15 février 2024, - courriers, - liste de travaux, - avis de M. [O] [E], architecte, - devis de travaux, - sommation de remise en état et d'exploitation des lieux du 4 juillet 2024, - avis de M. [A] [S] sur le matériel de boulangerie, - facture commissaire de justice, - devis CREATIVE MACONNERIE et avis de M. [O] [E] sur ce devis. Il résulte des pièces produites et des explications données que les causes et conséquences des désordres dont se plaint la S.A.SU. [Adresse 9] concernant notamment l'état des locaux sont en litige. L’avis d’un technicien du bâtiment permettra d’aider à résoudre le litige et d’éclairer le tribunal s’il est saisi d’une demande. Il existe donc un motif légitime justifiant l’organisation d’une expertise de nature à établir la preuve des faits dont pourrait dépendre la solution de ce litige en vertu des dispositions de l’article 145 du code de procédure civile. La demanderesse ayant précisé qu'elle avait effectué les travaux engagé elle-même, il n'y a pas lieu à communication de devis ou facture, de sorte que la demande reconventionnelle à ce sujet est sans objet. Le complément de mission sur la conformité des travaux à l'autorisation des bailleurs est utile à la résolution du litige et sera donc ordonné. DECISION Par ces motifs, Nous, juge des référés, statuant publiquement, par ordonnance contradictoire et en premier ressort, Ordonnons une expertise confiée à M. [Y] [V], expert près la cour d’appel de Rennes, demeurant [Adresse 4] [Localité 5], Tél : [XXXXXXXX01], Port. : [XXXXXXXX02], Mel : [Courriel 8] avec mission de : * prendre connaissance des pièces du dossier, se faire communiquer tous documents utiles, recueillir l’avis des parties, entendre tout sachant, au besoin rédiger un pré-rapport, * se rendre sur les lieux, visiter l'immeuble, décrire son état général, en précisant s'il présente des désordres ou dégradations en rapport avec les éléments allégués dans l'assignation, la date où ils sont apparus, leur origine et leurs conséquences, et préciser s'ils se rapportent à des grosses réparations pour assurer le clos et le couvert au sens de l'article 606 du code civil ou s'ils rendent les locaux impropres à leur destination, * rechercher les causes des désordres en précisant notamment si elles relèvent d'un vice de matériaux ou matériels, d'une erreur de conception ou de pose ou de mise en œuvre, d'une mauvaise exécution de travaux ou d'entretien par le preneur, d'un non respect de normes en indiquant lesquelles, ainsi qu'à quelles dates des manquements peuvent être relevés et à qui ils sont imputables, * déterminer la liste des travaux exécutés par la S.A.S.U. [Adresse 9] et donner son avis sur le conformité avec l'autorisation donnée par les bailleurs en précisant notamment cette conformité non seulement par rapport à la liste expressément prévue mais également le cas échéant les travaux nécessairement induits tacitement par cette autorisation, * décrire les travaux propres à remédier aux désordres et conséquences diverses, préciser leur nature et estimer leur coût, en distinguant ceux qui pourraient s'avérer urgents et donnant son avis sur leur répartition entre bailleurs et preneur, * donner son avis sur les préjudices subis, * formuler toutes observations techniques utiles à la solution du litige, Disons que la S.A.SU. [Adresse 9] devra consigner au greffe avant le 12 novembre 2024, sous peine de caducité, une somme de 3 500,00 € à valoir sur les honoraires de l’expert, Disons que l’expert devra déposer son rapport au greffe avant le 30 novembre 2025, Rejetons toutes autres prétentions plus amples ou contraires, Laissons provisoirement les dépens à la charge de la demanderesse. Le greffier, Le président, Eléonore GUYON Pierre GRAMAIZE