Cour d'appel, 20 décembre 2024. 23/00114

Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS COUR D'APPEL DE PARIS Pôle 4 - Chambre 1 ARRÊT DU 20 DÉCEMBRE 2024 (n° , 11 pages) Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 23/00114 - N° Portalis 35L7-V-B7H-CG3OJ Décision déférée à la Cour : Jugement du 20 Octobre 2022 - Tribunal judiciaire hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de MEAUX - RG n° 21/01790 APPELANTS Monsieur [Z] [L] né le 18 septembre 1940 à [Localité 10], [Adresse 8] [Adresse 8] Monsieur [I] [H] né le 11 Septembre 1951 de nationalité italienne, [Adresse 4] [Localité 1] Tous deux représentés par Me Philippe GALLAND de la SCP GRV ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : L0010 INTIMÉES Société TISTRYA immatriculée au RCS de Meaux sous le numéro 832 201 834, agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège [Adresse 5] [Localité 7] Représentée par Me François TEYTAUD de l'AARPI TEYTAUD-SALEH, avocat au barreau de PARIS, toque : J125 substitué par Me Charlotte PROUTEAU, avocat au barreau de PARIS S.A.S. AERONOT immatriculée au RCS de Meaux sous le numéro 877 7733 143, prise en la personne de Maître [Z] [Y] [Adresse 2] [Localité 6] Représentée par Me Thierry KUHN de la SCP KUHN, avocat au barreau de PARIS, toque : P0090 substitué par Me François DE MOUSTIER, avocat au barreau de PARIS, toque : C2018 COMPOSITION DE LA COUR : En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 30 mai 2024, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposé, devant Madame Marie-Ange SENTUCQ , présidente de chambre, chargée du rapport et Madame Catherine GIRARD-ALEXANDRE , conseillère. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de : Marie-Ange SENTUCQ , présidente de chambre Nathalie BRET, conseillère Catherine GIRARD-ALEXANDRE , conseillère Greffier, lors des débats : Marylène BOGAERS. ARRÊT : - contradictoire - par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour initialement prévue le 20 septembre 2024 prorogée au 08 novembre 2024 puis au 29 novembre 2024 puis au 13 décembre 2024 et au 20 décembre 2024, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. - signé par Madame Marie-Ange SENTUCQ, Présidente de chambre et par Marylène BOGAERS, Greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. RAPPEL DES FAITS ET DE LA PROCEDURE Par un acte passé par devant Maître [Z] [Y] notaire associé de la SCP Christine Adriani-Ricq et [Z] [Y] le 10 octobre 2018, la société SNC Tystria en qualité de Promettant, a conféré à Monsieur [I] [H] et Monsieur [Z] [L] en qualités de Bénéficiaires, le lot numéro 3 du permis d'aménager d'une superficie de 10 055 m2 devant être distrait de la parcelle cadastrée Section AB n°[Cadastre 3], Lieu-dit [Localité 9], moyennant le prix de 1 397 150 euros HT payable comptant au jour de la réalisation de la promesse, le Bénéficiaire pouvant construire sur le numéro 3 une surface de plancher de 6 033 m2 conformément au permis d'aménager. L'acte stipule : page 5 Division cadastrale : le lot sera distrait de la parcelle susvisée au moyen d'un document d'arpentage à établir aux frais du Promettant par tout géomètre-expert de son choix et qui sera visé dans l'acte constatant la réalisation authentique de la vente, la division devant être effectuée aux frais du Promettant et son descriptif annexé à l'acte de vente page 5 Affectation : le Bien est actuellement affecté à usage rural. Le Bénéficiaire déclare qu'il entend l'affecter à la construction d'un bâtiment à usage commercial mixte de préparation de véhicules destinés à être loués, de stationnement et de bureaux page 5 Délai : la promesse de vente est consentie pour une durée expirant le 10 octobre 2019 à seize heures. Toutefois par dérogation aux dispositions de l'article 1117 du Code civil si, à cette date, la totalité des divers documents nécessaires à la régularisation de l'acte n'étaient pas encore portés à la connaissance du notaire chargé de sa rédaction, le délai de réalisation serait automatiquement prorogé de huit jours calendaires qui suivront la date à laquelle le notaire recevra la dernière des pièces indispensables sans que cette prorogation puisse excéder trente jours. En cas de carence du Promettant pour la réalisation de la vente, ce dernier ne saurait se prévaloir à l'encontre du Bénéficiaire de l'expiration du délai ci-dessus fixé. Page 5 Réalisation : la réalisation de la promesse aura lieu : soit par la signature de l'acte authentique constatant le caractère définitif de la vente, accompagnée du versement par virement sur le compte du notaire chargé de recevoir l'acte authentique de vente d'une somme correspondant au prix stipulé payable comptant déduction faite de l'indemnité d'immobilisation (') soit en cas d'impossibilité de signer l'acte de vente avant l'expiration du délai ci-dessus que ce soit par le fait du Promettant ou en l'absence d'un ou plusieurs documents nécessaires à la régularisation de l'acte, par la levée d'option faite par tous moyens auprès du notaire rédacteur, par le Bénéficiaire dans le même délai accompagné du versement par virement sur le compte du notaire (') d'une somme correspondant au prix stipulé payable comptant déduction faite de l'indemnité d'immobilisation (') Page 6 Carence : au cas où la vente ne serait pas réalisée par acte authentique avec paiement des frais, le Bénéficiaire sera de plein droit déchu du bénéfice de la promesse sans qu'il soit besoin d'une mise en demeure de la part du Promettant qui disposera alors librement du bien nonobstant toutes manifestations ultérieures de la volonté d'acquérir qu'aurait exprimées le Bénéficiaire. Page 8 Indemnité d'immobilisation-Séquestre : les parties conviennent de fixer le montant de l'indemnité d'immobilisation à la somme forfaitaire de 130 715 euros (') dont 65 357,50 euros ont été versés le jour de l'acte entre les mains du notaire (') cette somme étant restituée purement et simplement au Bénéficiaire dans tous les cas où la non réalisation de la vente résulterait de la défaillance de l'une quelconque des conditions suspensives énoncées (') Page 9 et 19 Conditions Suspensives auxquelles seul le Bénéficiaire pourra renoncer : la présente promesse est acceptée sous les conditions suivantes dont seul le Bénéficiaire pourra se prévaloir ou auxquelles il pourra seul renoncer si bon lui semble. A défaut pour le Bénéficiaire de se prévaloir de la non réalisation de l'une ou l'autre des conditions suspensives ci-après dans le délai de réalisation des présentes ou dans les délais spécifiques à certaines de ces conditions, il sera réputé y avoir renoncé, sauf en ce qui concerne la condition suspensive légale d'obtention de prêt dans la mesure où elle est stipulée ci-après (') Origine de propriété (') Urbanisme (') Situation hypothécaire (') Obtention d'un permis de construire La réalisation des présentes est soumise à l'obtention par le Bénéficiaire d'un ou plusieurs permis de construire exprès, purgés de tout recours (') pour l'édification d'un bâtiment à usage mixte de préparation de véhicules pour un loueur et de stationnement de bureaux (') Il est précisé que le Bénéficiaire devra pour se prévaloir de la présente condition suspensive justifier auprès du Promettant du dépôt d'un dossier complet de demande de permis de construire et ce dans un délai de trois mois des présentes, au moyen d'un récépissé délivré par l'autorité compétente . Au cas où le Bénéficiaire ne respecterait pas son engagement et ce, huit jours après une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception, il sera réputé avoir renoncé à cette condition. Le Bénéficiaire s'engage à fournir au Promettant une copie intégrale de son permis de construire au plus tard 10 jours avant son dépôt. La présente condition vaut autorisation immédiate pour le Bénéficiaire de déposer à ses frais la demande de permis de construire (') de réaliser également à ses frais et sous sa responsabilité tout sondage, toute étude de sols (') Le Bénéficiaire s'engage à informer le Promettant de la réalisation des sondages au moins 10 jours avant intervention sur site (') Si le permis accordé fait l'objet d'un recours contentieux, gracieux ou hiérarchique (') le délai d'obtention sera repoussé de deux mois et le délai de réitération sera prorogée d'une même durée de deux mois. Au terme du délai prorogé le Bénéficiaire devra notifier au Promettant s'il fait son affaire personnelle du recours ou s'il entend se prévaloir de la défaillance de la condition suspensive. L'absence de notification par le Bénéficiaire au Promettant dans le délai de huit jours suivant l'expiration du délai prolongé vaudra renonciation par le Bénéficiaire au bénéfice de la présente condition suspensive. Viabilisation : que le bien objet des présentes soit viabilisé en sa limite. La viabilisation consistant en l'amenée des réseaux d'eaux usées et eaux pluviales, eaux potable, branchement gaz électricité basse tension, telecom ( installation des coffrets.)(') Diagnostics Assainissement Le Promettant déclare que les lots seront desservis par un réseau collectif créé dans le cadre du permis d'aménager. Le Bénéficiaire reconnaît être informé qu'il devra raccorder son bâtiment au réseau. Par un avenant n°1 à la promesse de vente faisant suite à une erreur de plume les parties ont modifié le paragraphe Indemnité d'Immobilisation Séquestre et l'ont ramenée à la somme de 65 357,50 euros soit 5% du prix de vente les autres charges et conditions de la vente demeurant inchangées. Le dossier de permis de construire a été déposé en mairie le 18 décembre 2018 comportant la Notice architecturale et paysagère, le tableau des surfaces, la palette des matériaux, la palette végétale des façades, la palette végétale des espaces extérieurs, le repérage des plantations, le repérage des plantations, les perspectives et repérage de vue, l'insertion du projet dans son environnement, le repérage des vues photographiques, les photographies permettant de situer le terrain dans son environnement proche et dans le paysage lointain. Deux solutions ont été chiffrées pour un projet de centre technique et agence Hertz Roissy prévoyant selon la superficie du bâtiment un budget global de 9 850 000 euros HT ou 10 750 000 euros HT. Le permis de construire a été accordé n°PC077 291 18 000 19 selon arrêté du 27 mai 2019 après avis favorable du Directeur Général des services techniques de la communauté d'agglomération de Roissy Pays de France, sous réserve du respect du règlement sanitaire départemental et d'une demande spécifique de raccordement devant être réalisée ultérieurement. Par courrier du 15 novembre 2019 Maître [Z] [Y] notifiait au notaire des bénéficiaires de la promesse, Maître [P] [E], l'échéance de la promesse sans que son client ne se soit prévalu de la défaillance d'une condition suspensive. Au rappel que l'indemnité d'immobilisation est due à sa cliente il demandait la confirmation du versement au Promettant de la somme de 65 357 euros. Maître [Y] réitérait sa demande au titre de l'indemnité d'immobilisation par courrier du 10 décembre 2019 indiquant : « Compte tenu de votre silence, à défaut d'opposition de votre part, au plus tard le 16 décembre 2019, conformément aux termes de la promesse de vente, je verserai l'indemnité d'immobilisation au Promettant, considérant que votre cliente ne s'oppose pas à ce versement. » Maître [E] répondait par courrier du 10 décembre 2019 en demandant la confirmation que les conditions suspensives mises à la charge de votre cliente aux termes de la promesse de vente sont réalisées avec justificatif à l'appui à savoir : Document d'arpentage Procès-verbal de bornage Purge du droit de préemption Etablissement de la voirie carrossable Viabilisation du terrain Situation hypothécaire Note d'urbanisme Origine de propriété trentenaire Il notifiait en outre l'opposition formelle de ses clients au versement de l'indemnité d'immobilisation au Promettant. Par courrier du 18 décembre 2019 Maître [Y] invitait son confrère à mettre en demeure ses clients de verser l'indemnité d'immobilisation à sa cliente compte tenu de leur absence de levée de l'option au rappel que cette levée d'option n'était pas conditionnée à la fourniture de quelque document que ce soit et qu'en l'absence de toute défaillance de condition suspensive, le défaut de vos clients est avéré. Par exploit délivré le 8 avril 2021, Monsieur [L] et Monsieur [H] ont assigné la SNC Tistrya et la SAS Aeronot étude notariale prise en la personne de Maître [Y] devant le Tribunal Judiciaire de Meaux. Le jugement rendu le 20 octobre 2022 a : Donné acte à la société Aeronot Notaires associés de ce qu'elle s'en rapporte à la justice sur la demande de restitution de la somme de 65 357,50 euros, Dit que l'indemnité d'immobilisation de 65 357,50 euros est due à la SAS Tistrya Ordonné la libération de l'indemnité d'immobilisation d'un montant de 65 357,50 euros séquestrée par la société Aeronot notaire au bénéfice de la société Tystria dans un délai de huit jours à compter de la signification de la décision Rejeté l'ensembles des demandes de Messieurs [L] et [H] Rejeté les demandes des parties au titre des frais irrépétibles Condamné in solidum Monsieur [I] [H] et Monsieur [Z] [L] aux dépens de l'instance avec distraction au profit de la Selas Negrevergne Fontaine Désenlis. Par conclusions signifiées le 1er septembre 2023 Monsieur [Z] [L] et Monsieur [I] [H] demandent à la cour de : Vu les dispositions de l'article 1104 du code civil, Vu les dispositions des articles 1170 et suivants du code civil, Vu les dispositions des articles 1181 et suivants du code civil, Vu la promesse unilatérale de vente du 10.10.2018 en son article DELAI dernier alinéa liant les parties Infirmer le jugement rendu par le Tribunal Judiciaire de Meaux en date du 20 octobre 2022, en ce qu'il a : ' Donné acte à la société AERONOT Notaires associés de ce qu'elle s'en rapporte à justice sur la demande de restitution de la somme de 65.357,50 euros ; ' Dit que l'indemnité d'immobilisation de 65.357,50 euros est due à la SAS TISTRYA ; ' Ordonné la libération de l'indemnité d'immobilisation d'un montant de 65.357,50 euros séquestrée par la société AERONOT notaire au bénéfice de la SAS TISTRYA sans un délai de huit jours à compter de la signification de la décision ; ' Rejeté la demande de Monsieur [I] [H] et Monsieur [Z] [L] de voir condamner la société TISTRYA à restituer la somme de 65.357,50 euros ; ' Rejeté la demande de Monsieur [I] [H] et Monsieur [Z] [L] de voir condamner la société TISTRYA à donner toute instruction au profit de Maître [Y] Notaire séquestre conventionnel de libérer l'indemnité d'immobilisation sous astreinte ; ' Rejeté la demande de Monsieur [I] [H] et Monsieur [Z] [L] à l'encontre de la société TISTRYA au titre de la résistance abusive et injustifiée ; ' Rejeté la demande de Monsieur [I] [H] et Monsieur [Z] [L] au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; ' Condamné in solidum Monsieur [I] [H] et Monsieur [Z] [L] aux dépens de l'instance, avec distraction au profit de la SELAS NEGREVERGNE FONTAINE DESENLIS. Y faisant droit, STATUANT A NOUVEAU : CONDAMNER la SNC TISTRYA au paiement au profit de Monsieur [I] [H] et Monsieur [Z] [L] de la somme de 65.357,00 € En tout état de cause : CONDAMNER la SNC TISTRYA à régler à Monsieur [I] [H] et Monsieur [Z] [L] la somme de 15.000 € à titre de dommages et intérêts pour résistance strictement abusive et injustifiée. DEBOUTER la SCP AERONOT de l'ensemble de ses demandes. CONDAMNER la SNC TISTRYA à régler à Monsieur [I] [H] et Monsieur [Z] [L] la somme de 8.000 € au titre des dispositions de l'article 700 du Code de Procédure Civile. CONDAMNER la SNC TISTRYA aux entiers dépens. Par conclusions signifiées le 7 mai 2024 la société Tistrya demande à la cour de : Vu les articles 1103 et 1192 du Code civil, Vu l'article 700 du Code de procédure civile, Vu les jurisprudences citées, Vu les pièces versées au débat CONFIRMER le Jugement rendu par le Tribunal judiciaire de Meaux en date du 20 octobre 2022 ; DEBOUTER Messieurs [I] [H] et [Z] [L] de l'intégralité de leurs demandes, fins et conclusions ; CONDAMNER solidairement Messieurs [I] [H] et [Z] [L] à payer à la société TISTRYA la somme de 5.000 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile. CONDAMNER solidairement Messieurs [I] [H] et [Z] [L] aux entiers dépens dont distraction au profit de Maître François TEYTAUD dans les conditions de l'article 699 du CPC . Par conclusions signifiées le 2 juin 2023 la société Aeronot Notaires Associés prise en la personne de Maître [Y] demande à la cour de : Vu les Articles 1955 et suivants du Code Civil, CONFIRMER LE JUGEMENT RENDU PAR LE TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MEAUX LE 20OCTOBRE 2022 EN CE QU'IL A DONNE ACTE A LA SOCIETE AERONOT NOTAIRES DE CEQU'ELLE S'EN RAPPORTAIT A JUSTICE Y AJOUTANT Débouter les parties de toutes les autres demandes qu'elles pourraient diriger contre la SCP AERONOT, ET EN TOUTE HYPOTHESE Condamner la partie succombante à payer à la SCP AERONOT la somme de 1.000 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure Civile, Condamner la partie succombante aux entiers dépens, dont distraction pour ceux d'appel au profit de Maître Thierry KUHN Avocat qui y a pourvu, conformément auxdispositions de l'Article 699 du Code de procédure Civile. La clôture était prononcée par ordonnance du 16 mai 2024. SUR QUOI LA COUR La restitution de l'indemnité d'immobilisation Le jugement a retenu au visa des stipulations de la promesse de vente pages 8,9 et 10 qu'étant expressément mentionné dans la promesse de vente qu'à défaut de se prévaloir de la non réalisation de la condition suspensive le bénéficiaire est réputé y avoir renoncé, Messieurs [L] et [H] à défaut de s'être prévalus de la non réalisation des conditions tenant à la voirie et à la viabilité, sont réputés y avoir renoncé. Monsieur [L] et Monsieur [H] font grief au jugement d'avoir méconnu les stipulations claires de la promesse en leur imputant une renonciation à lever l'option alors que jusqu'au 10 octobre 2019 à 15h 59 nul ne pouvait eut présager de l'exécution ou l'inexécution par Tistrya de ses obligations notamment de voirie et viabilisation. Ils soulignent en s'appuyant sur la promesse qu'en cas de carence du Promettant pour la réalisation de la vente, ce dernier ne saurait se prévaloir à l'encontre du bénéficiaire de l'expiration du délai ci-dessus fixé et qu'en estimant que les Bénéficiaires sont réputés avoir renoncé à exercer la levée de l'option cela revient à nier les dispositions contractuelles entre les parties sur ce seul point puisque portant sur l'impossibilité contractuellement fixée pour Tystria de se prévaloir de sa propre exécution dans ce délai. Ils ajoutent que la renonciation à un droit ne se présume pas et doit être univoque, que la société Tistrya avait une obligation d'aménagement de voirie et viabilisation et ne les a pas informés de l'absence de diligence sur ce point ce qui constitue un manquement à son devoir d'information et de loyauté. Ils soulignent que les premiers juges n'ont pas tiré les conséquences juridiques de leur constatation selon laquelle le Promettant qui s'engagent sous diverses conditions suspensives dont il maîtrise la survenance doit informer le Bénéficiaire de leur réalisation afin qu'il puisse lever l'option. Ils concluent que le conflit potentiel entre la stipulation tenant d'une part au défaut de se prévaloir de la non réalisation de l'une ou l'autre des conditions suspensives dans le délai des présentes et, d'autre part, celle tenant à la restitution de l'indemnité d'immobilisation dans tous les cas où la non réalisation de la vente résulterait de la défaillance de l'une ou l'autre des conditions suspensives, porte à faire application de l'article 1170 du Code civil rappelant que toute clause qui prive de sa substance l'obligation essentielle du débiteur de l'obligation est réputée non écrite. A l'égard du notaire ils sollicitent de constater sa mise en cause pour garantir la bonne exécution du 'jugement' à intervenir (sic). La société Aeronot Notaires Associés, au rappel qu'elle a été désignée séquestre et qu'elle a estimé prudent de ne pas céder à une libération hâtive de l'indemnité d'immobilisation, s'en rapporte à la justice et observe qu'elle ne saurait être en sa qualité de dépositaire jugée redevable d'aucune somme. La société Tistrya souligne l'absence d'équivoque concernant la promesse de vente, observe qu'il ne s'agit pas de présumer la renonciation aux conditions suspensives mais de faire application des stipulations contractuelles qui prévoient cette renonciation cependant que la caducité de la promesse n'est pas invoquée, que la condition suspensive tenant à la viabilisation et à la voirie a été conclue dans le seul intérêt des bénéficiaires qui ne se sont pas prévalus dans le délai de la non réalisation de cette condition et sont donc réputés y avoir renoncé, aucun conflit entre les stipulations de la promesse n'étant démontré. Ils ajoutent qu'il n'y a pas eu de défaillance de la condition suspensive, que l'obligation essentielle des Promettants consistait à conférer la possibilité aux Bénéficiaires d'acquérir le bien et qu'il n'est pas sérieux d'argumenter que la non réalisation des conditions suspensives tenant à la voirie et à la viabilisation ne permettaient pas à la Promettante de se prévaloir de l'expiration du délai, aucune obligation n'incombant au Promettant au titre de l'information de l'avancement des travaux de voirie et de viabilisation. Réponse de la cour Aux termes de la promesse de vente page 10 Conditions Suspensives auxquelles seul le Bénéficiaire peut renoncer « La présente promesse est acceptée sous les conditions suivantes dont seul le Bénéficiaire pourra se prévaloir ou auxquelles il pourra seul renoncer si bon lui semble. A défaut pour le Bénéficiaire de se prévaloir de la non réalisation de l'une ou l'autre des conditions suspensives ci-après dans le délai de réalisation des présentes ou dans les délais spécifiques à certaines de ces conditions, il sera réputé y avoir renoncé, sauf en ce qui concerne la condition suspensive légale d'obtention de prêt dans la mesure où elle est stipulée ci-après. Origine de propriété : qu'il soit établi une origine de propriété régulière remontant à un titre translatif de plus de trente ans Urbanisme : que les renseignements d'urbanisme et les pièces produites par la commune ne révèlent aucun projet, vices ou servitudes(') Situation hypothécaire (') Obtention d'un permis de construire (') Voirie : que le bien soit desservi par la voirie en phase 1 ( réseaux en attente au droit des parcelles) et que cette voirie soit carrossable ( couche de roulement et non couche définitive) pour le jour de la signature de l'acte authentique de vente. Il est ici convenu que la couche définitive d'enrobée sera réalisée par le Promettant selon le planning général des travaux du permis d'aménager. Viabilisation : que le bien objet des présentes soit viabilisé en sa limite. La viabilisation consistant en l'amenée des réseaux d'eaux usées et eaux pluviales, eaux potable, branchement gaz électricité basse tension, telecom ( installation des coffrets.)Etant précisé que le coût lié aux contraintes de débit régulé eaux de pluie/eaux usées, aux contraintes électriques ( haute ou moyenne tension) ou toute contrainte liée à l'activité du Bénéficiaire resteront à la charge de ce dernier et devront être conformes aux prescriptions applicables et notamment celles imposées par la communauté de communes de Roissy/Pays de France. » Il est constant que nonobstant les stipulations claires et univoques de la promesse prévoyant qu' « A défaut pour le Bénéficiaire de se prévaloir de la non réalisation de l'une ou l'autre des conditions suspensives dans le délai de réalisation des présentes ou dans les délais spécifiques à certaines de ces conditions, il sera réputé y avoir renoncé, » Messieurs [L] et [H] ne se sont pas prévalus dans le délai de réalisation de la promesse arrivant à échéance le 10 octobre 2019, et alors qu'aucune prorogation n'est alléguée, de la non-réalisation des conditions suspensives tenant aux origines de propriété, aux renseignements d'urbanisme, à la situation hypothécaire, à la voirie et à la viabilisation du terrain. Il échet en outre de relever que contrairement à ce qui est allégué, aucune contradiction n'affecte les clauses de la promesse cependant que la condition relative à la voirie et à son caractère carrossable arrivant à échéance au jour de la signature de l'acte authentique de vente, en cas d'impossibilité de signer l'acte par le fait du Promettant, la clause Réalisation en page 5 de la promesse stipule expressément la levée de l'option par les Bénéficiaires, la signature de l'acte authentique devant intervenir dans un délai de 10 jours de celle-ci à défaut de quoi la constatation judiciaire de la vente pouvait être demandée par les appelants. Selon les dispositions de l'article 1304 alinéa 2 du Code civil la condition est suspensive lorsque son accomplissement rend l'obligation pure et simple. Selon les dispositions de l'article 1304-4 Une partie est libre de renoncer à la condition stipulée dans son intérêt exclusif tant que celle-ci n'est pas accomplie. La promesse stipule en page 8 que : « l'indemnité d'immobilisation sera versée au Promettant et lui restera acquise à titre d'indemnité forfaitaire et non réductible faute pour le Bénéficiaire ou ses substitués d'avoir réalisé l'acquisition dans les délais et conditions ci-dessus » ( la suite de la clause est illisible car noircie sur chacune des copies produites par les parties). Il en résulte que Messieurs [L] et [H] sont réputés avoir renoncé aux conditions suspensives précitées et que l'indemnité d'immobilisation reste acquise au Promettant la société Tistrya faute pour les Bénéficiaires d'avoir réalisé l'acquisition dans le délai convenu. Le jugement sera donc confirmé en toutes ses dispositions en ce compris en ce qu'il a statué sur les frais irrépétibles et les dépens. Les frais irrépétibles et les dépens Ajoutant au jugement Monsieur [Z] [L] et Monsieur [I] [H] seront condamnés in solidum à régler à la société Tistrya une somme de 5 000 euros au titre des frais irrépétible et à la société Aeronot Notaires et Associés une somme de 1 000 euros au titre des frais irrépétibles outre les entiers dépens. PAR CES MOTIFS LA COUR CONFIRME le jugement en toutes ses dispositions ; Y ajoutant, CONDAMNE Monsieur [Z] [L] et Monsieur [I] [H] in solidum à régler : à la société Tistrya une somme de 5 000 euros au titre des frais irrépétible à la société Aeronot Notaires et Associés une somme de 1 000 euros au titre des frais irrépétibles CONDAMNE Monsieur [Z] [L] et Monsieur [I] [H] in solidum aux dépens. LE GREFFIER, LA PRÉSIDENTE,