Texte intégral
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CAEN
3ème chambre civile
11 rue Dumont d’Urville
CS 45257 -
14052 CAEN CEDEX 4
☎ :0250101300
N° RG 23/04414 - N° Portalis DBW5-W-B7H-ITSJ
Minute : 2024/
Cabinet C
JUGEMENT
DU : 26 Septembre 2024
[D] [H]
C/
[E] [I]
Copie exécutoire délivrée le :
à : Me Christine BAUGÉ - 70
Copie certifiée conforme délivrée le :
à :
M. [E] [I]
Me Christine BAUGÉ - 70
Préfecture du Calvados
JUGEMENT
DEMANDEUR :
Madame [D] [H]
née le 02 Mars 1965 à [Localité 3],
demeurant [Adresse 1]
Représentée par Me Christine BAUGÉ, avocat au barreau de CAEN, vestiaire : 70 substitué par Me Soizic MORTAIGNE, avocat au barreau de CAEN, vestiaire : 70
ET :
DÉFENDEUR :
Monsieur [E] [I]
né le 10 Juin 1967 à [Localité 3],
demeurant [Adresse 2]
Non comparant, ni représenté
COMPOSITION DU TRIBUNAL :
Président : Marie-Ange LE GALLO, Première vice-présidente, Juge des contentieux de la protection
Greffier : Olivier POIX, présent à l’audience et Marie MBIH, greffier présent lors de la mise à disposition
PROCÉDURE :
Date de la première évocation : 18 Juin 2024
Date des débats : 18 Juin 2024
Date de la mise à disposition : 13 Septembre 2024 prorogé au 26 septembre 2024
EXPOSÉ DU LITIGE
Suivant acte sous seing privé du 31 mars 2021, Mme [D] [H] a donné à bail à M. [E] [I], un logement à usage d’habitation situé [Adresse 2], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 350 euros, outre le versement de charges mensuelles à hauteur de 100 euros.
Par acte de commissaire de justice du 31 octobre 2023, notifié par voie électronique à la préfecture du Calvados le 2 novembre 2023, Mme [D] [H] a fait assigner M. [E] [I] à comparaître devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Caen, pour entendre, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :
à titre principal,
– constater la validité du congé délivré le 1er juin 2023 pour motif légitime et sérieux ;
à titre subsidiaire,
– constater l’acquisition de la clause résolutoire pour défaut de règlement des loyers et non-respect des conditions de garantie et en conséquence, la résiliation du bail ;
à titre infiniment subsidiaire,
– dire que M. [E] [I] a gravement manqué à son obligation principale tenant au paiement du loyer ;
– prononcer la résiliation judiciaire du contrat de bail conclu entre les parties le 31 mars 2021 ;
en toute hypothèse,
– ordonner en conséquence l’expulsion de M. [E] [I] ainsi que celle de tout occupant de son chef dans les délais fixés par la loi, avec l’assistance de la force publique et le concours d’un serrurier si besoin est ;
– condamner M. [E] [I] à payer à Mme [D] [H] :
* une indemnité d’occupation égale au montant du loyer, réindexée le cas échéant, charges, accessoires et pénalités de retard jusqu’au terme courant de son départ effectif et restitution des clés ;
* les loyers, charges, accessoires, pénalités de retard et indemnités d’occupation échues au 31 octobre 2023, soit la somme de 3 019 euros ;
* la somme de 1 500 euros au titre des frais irrépétibles ainsi qu’aux entiers dépens.
L’affaire a été appelée à l’audience du 18 juin 2024, au cours de laquelle Mme [D] [H], représentée par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance.
M. [E] [I], bien qu’ayant été assigné par acte de commissaire de justice remis par dépôt à étude, ne comparaît pas et ne se fait pas représenter.
Par note en délibéré autorisée, réceptionnée le 25 juin 2024 au greffe du tribunal judiciaire, Mme [D] [H] a transmis un décompte locatif actualisé au 24 juin 2024 des sommes dues par M. [E] [I] et dont elle sollicite le paiement.
Sur quoi, la décision a été mise en délibéré au 13 septembre 2024 prorogé au 26 septembre 2024.
MOTIFS DE LA DÉCISION
Sur la non-comparution du défendeur
En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.
Sur la qualification du contrat de bail conclu entre les parties
En application de l’article 9 dudit code, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.
En application de l’article 12 du code de procédure civile, le juge tranche le litige conformément aux règles de droit qui lui sont applicables. Il doit donner ou restituer leur exacte qualification aux faits et actes litigieux sans s’arrêter à la dénomination que les parties en auraient proposée.
Conformément à l’article 25-4 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, un logement meublé est un logement décent équipé d’un mobilier en nombre et en qualité suffisants pour permettre au locataire d’y dormir, manger et vivre convenablement au regard des exigences de la vie courante.
Il est de jurisprudence constante en application de ce texte qu’il appartient au bailleur de rapporter la preuve que les locaux loués sont meublés.
Le décret n° 2015-981 du 31 juillet 2015 précise la liste du mobilier que le logement meublé doit au minimum comporter, à savoir :
1° Literie comprenant couette ou couverture ;
2° Dispositif d’occultation des fenêtres dans les pièces destinées à être utilisées comme chambre à coucher ;
3° Plaques de cuisson ;
4° Four ou four à micro-ondes ;
5° Réfrigérateur et congélateur ou, au minimum, un réfrigérateur doté d’un compartiment permettant de disposer d’une température inférieure ou égale à – 6 °C ;
6° Vaisselle nécessaire à la prise des repas ;
7° Ustensiles de cuisine ;
8° Table et sièges ;
9° Étagères de rangement ;
10° Luminaires ;
11° Matériel d’entretien ménager adapté aux caractéristiques du logement.
En l’espèce, bien qu’il s’infère du contrat de bail produit aux débats que celui-ci est intitulé « contrat de location en meublé pour étudiant à usage d’habitation principale », le caractère meublé du logement n’est pas établi.
En effet, il n’est pas produit l’inventaire du mobilier et équipement du logement annexé au bail et le descriptif du logement, contenu dans ledit bail, ne comporte pas le mobilier minimum requis par le décret du 31 juillet 2015 et ce, en l’absence de couette ou couverture, de dispositif d’occultation des fenêtres dans les pièces destinées à être utilisées comme chambre à coucher, d’un four ou four à micro-ondes, de vaisselle nécessaire à la prise des repas, d’ustensiles de cuisines, de luminaires et de matériel d’entretien ménager.
En outre, il y a lieu de rappeler que, les dispositions précitées de la loi du 6 juillet 1989 sont d’ordre public.
De sorte qu’il convient de requalifier le bail conclu entre les parties de bail à usage d’habitation portant sur des locaux vides.
Par conséquent, il convient d’appliquer au présent litige les dispositions prévues par le titre 1er de la loi du 6 juillet 1989, applicable aux baux portant sur des locaux à usage d’habitation constituant la résidence principale du preneur et non celles relatives aux rapports entre bailleurs et locataires dans les logements meublés à titre de résidence principale prévues par le titre 1er bis de la même loi.
Sur la validité du congé délivré au locataire
En application de l’article 10 de la loi du 6 juillet 1989, dont les dispositions sont d’ordre public, applicable aux baux portant sur des locaux à usage d’habitation constituant la résidence principale du preneur, le contrat de location est conclu pour une durée au moins égale à trois ans pour les bailleurs personnes physiques.
Conformément à l’article 15 I de la même loi, lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant.
À peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué. Le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu’il émane du bailleur. Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, signifié par acte d’un commissaire de justice ou remis en main propre contre récépissé ou émargement. Ce délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée, de la signification de l’acte du commissaire de justice ou de la remise en main propre. À l’expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d’occupation des locaux loués.
Il est de jurisprudence constante qu’un congé donné prématurément est réputé emporter ses effets à la date pour laquelle il aurait dû être donné.
Il est également admis que, l’intérêt à agir n’étant pas subordonné à la démonstration préalable du bien-fondé de l’action, le bailleur ne perd pas son intérêt à agir lorsqu’il a engagé une action tendant à faire déclarer valable un congé postérieurement à la date d’effet, qu’il pensait exacte, de ce congé et que cette date s’est ultérieurement révélée prématurée.
L’alinéa 3 de l’article précité prévoit que, le juge peut, même d’office, vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations prévues au présent article. Il peut notamment déclarer non valide le congé si la non-reconduction du bail n’apparaît pas justifiée par des éléments sérieux et légitimes.
Il est constant que, le motif de congédiement allégué doit être indiqué de façon très précise par le bailleur et il importe que ce motif soit actuel et présent lors de la délivrance du congé. Toutefois, ceci n’exclut pas la prise en compte d’éléments postérieurs permettant de contrôler son caractère légitime et sérieux.
Selon l’article 7 a) de ladite loi, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.
Il est admis que, constitue un motif légitime et sérieux, la violation par le locataire de ses obligations contractuelles et financières, telles que le non-paiement du loyer ou encore des retards réitérés de paiement.
En l’espèce, Mme [D] [H] soutient avoir délivré congé au locataire pour le 31 août 2023 et produit aux débats un courrier daté du 1er juin 2023, envoyé à M. [E] [I], en recommandé avec accusé de réception signé en date du 2 juin 2023. Il ressort de ce courrier qu’elle a souhaité délivrer congé au locataire pour « motif légitime et sérieux » tiré du « défaut de paiement régulier et répétitif des loyers ».
Toutefois, eu égard au bail liant les parties, requalifié de bail à usage d’habitation portant sur des locaux vides et non meublés, il convient alors d’observer que, le bail conclu le 31 mars 2021 a donc été conclu pour une durée de 3 ans conformément aux dispositions d’ordre public prévues par l’article 10 de la loi du 6 juillet 1989 et que, dès lors, il se trouvait à échéance au 31 mars 2024.
Mme [D] [H] a alors délivré congé au locataire pour une date prématurée, à savoir le 31 août 2023 au lieu du 31 mars 2024.
Cependant, le locataire a réceptionné ce congé en date du 2 juin 2023 selon l’avis de réception signé et donc, dans la mesure où le congé délivré au locataire respecte le délai de préavis de 6 mois, celui-ci reste valable pour la date d’échéance du bail, soit le 31 mars 2024.
Par ailleurs, il ressort de ce congé que la décision de la bailleresse est motivée par « le défaut de paiement régulier et répétitif des loyers » étant précisé que, dans son congé la bailleresse explique que le montant des loyers impayés s’élève à 769 euros.
Il s’infère du bail conclu entre les parties que, le loyer et les charges sont payables d’avance le 3 de chaque mois. Tandis qu’il apparaît selon le décompte locatif arrêté au 31 octobre 2023 et inclus dans l’assignation qu’au 1er juin 2023, le compte locatif présente un solde débiteur de la somme de 769 euros, terme de mai 2023 inclus. En outre, l’on peut constater qu’à cette date, les échéances courantes de loyer et charges sont rarement réglées pour le 3 du mois.
Au demeurant, la situation d’impayés de loyers et charges a persisté puisqu’au 31 octobre 2023, la dette locative s’élève à la somme de 3 019 euros, terme d’octobre 2023 inclus. Et selon le décompte actualisé au 24 juin 2024 transmis en cours de délibéré, la dette locative s’élève désormais à la somme de 6 619 euros, terme de juin 2024 inclus.
Dès lors, le congé délivré par la bailleresse fondé sur les retards réitérés de paiement et les impayés de loyers et charges par le locataire constituent un motif légitime et sérieux motivant le refus de renouvellement du bail.
En conséquence, le bail conclu entre les parties le 31 mars 2021 s’est trouvé résilié par l’effet du congé délivré par la bailleresse le 2 juin 2023 à M. [E] [I] qui se trouve depuis le 31 mars 2024 occupant sans droit ni titre des lieux litigieux.
Sur les conséquences du congé valablement délivré
Sur l’expulsion
Occupant sans droit ni titre depuis le 31 mars 2024, M. [E] [I] devra libérer les lieux dans les délais prévus par l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution, soit à l’expiration d’un délai de deux mois suivant le commandement d’avoir à libérer les lieux, sans préjudice des dispositions des articles L. 412-3 à L. 412-7 dudit code et remettre les clefs après établissement d’un état des lieux de sortie.
À défaut, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, avec l’assistance de la force publique si nécessaire, dans les conditions prévues par les articles L. 411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.
Sur l’indemnité d’occupation
Étant occupant sans droit ni titre des lieux depuis la résiliation du contrat, M. [E] [I] cause un préjudice à Mme [D] [H] qui sera réparé par l’allocation d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges qu’il aurait réglé à défaut de résiliation du bail et qui sera fixé par référence au montant de ceux-ci au 31 mars 2024 (date de résiliation du bail), soit à la somme de 450 euros (350 euros au titre du loyer et 100 euros au titre des charges) à compter du 31 mars 2024, sous déduction des sommes déjà décomptées à l’audience et ce, jusqu’à la libération définitive des lieux et la remise des clés.
Sur la demande en paiement au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés
Conformément à l’article 1353 du code civil, il appartient d’une part, à celui qui se prévaut de l’existence d’une obligation d’en rapporter la preuve et d’autre part, au débiteur de démontrer qu’il s’est bien libéré de sa dette.
Selon l’article 7 a) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.
En l’espèce, il s’infère du décompte locatif actualisé au 24 juin 2024, terme de juin 2024 inclus que, M. [E] [I] n’est pas à jour du règlement de ses loyers, charges et indemnités d’occupation et qu’il est débiteur de la somme de 6 619 euros au 24 juin 2024, terme de juin 2024 inclus.
Par conséquent, M. [E] [I] sera condamné à payer à Mme [D] [H] la somme de 6 619 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés au 24 juin 2024, terme de juin 2024 inclus.
Sur les demandes accessoires
En application des articles 696 et 700 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une partie. Elle peut également être condamnée à payer à l’autre une somme que le juge détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. À cet égard, le juge tient compte, dans tous les cas, de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée.
M. [E] [I], partie succombante au litige, sera condamné au paiement des dépens de la présente instance ainsi qu’à payer à Mme [D] [H] la somme de 250 euros au titre des frais irrépétibles.
Enfin, conformément à l’article 514 du code de procédure civile, il convient de rappeler que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire de droit.
PAR CES MOTIFS
Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et rendu en premier ressort,
DÉCLARE valide le congé pour motif légitime et sérieux, tiré des retards réitérés de paiement et des impayés de loyers et charges, délivré à M. [E] [I] par courrier recommandé du 1er juin 2023 avec avis de réception signé du 2 juin 2023, pour le 31 mars 2024 ;
CONSTATE que le bail conclu le 31 mars 2021 entre d’une part, Mme [D] [H] et d’autre part, M. [E] [I] et portant sur le logement sis [Adresse 2], s’est trouvé résilié par l’effet du congé au 31 mars 2024 ;
CONSTATE que M. [E] [I] est occupant sans droit ni titre depuis le 31 mars 2024 ;
DIT que M. [E] [I] devra libérer les lieux dans le respect du délai prévu à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution et sans préjudice des articles L. 412-2 et suivants du même code ;
AUTORISE Mme [D] [H] à défaut de libération volontaire dans ce délai, à faire expulser M. [E] [I] et tous occupants de son chef, au besoin avec l’aide de la force publique et d’un serrurier ;
CONDAMNE M. [E] [I] à payer à Mme [D] [H] une indemnité d’occupation mensuelle fixée à la somme de 450 euros, à compter du 31 mars 2024 (date de résiliation du bail), sous déduction des sommes déjà décomptées à l’audience et ce, jusqu’à la libération définitive des lieux et la remise des clés ;
DIT que cette indemnité se substitue au loyer et sera payable selon les mêmes modalités que le loyer initial ;
CONDAMNE M. [E] [I] à payer à Mme [D] [H] la somme de 6 619 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés au 24 juin 2024, terme de juin 2024 inclus ;
REJETTE toutes les autres et plus amples demandes formées par Mme [D] [H] ;
CONDAMNE M. [E] [I] aux dépens de la présente instance ;
CONDAMNE M. [E] [I] à payer à Mme [D] [H] la somme de 250 euros au titre des frais irrépétibles ;
RAPPELLE que la présente décision est de plein droit immédiatement exécutoire.
Ainsi jugé et prononcé publiquement par mise à disposition de la décision au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées conformément à l’alinéa 2 de l’article 450 du code de procédure civile et, après lecture, la minute a été signée par le juge et le greffier présent lors de la mise à disposition.
LE GREFFIER, LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION,
