Cour d'appel, 10 décembre 2024. 23/06883

COUR D'APPEL DE VERSAILLES Code nac : 70H Ch civ.1-4 expropriation ARRET N° CONTRADICTOIRE DU 10 DECEMBRE 2024 N° RG 23/06883 - N° Portalis DBV3-V-B7H-WDVZ AFFAIRE : ETABLISSEMENT PUBLIC [Adresse 18] C/ [H] [J] épouse [K] Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 06 Juillet 2023 par le juge de l'expropriation de NANTERRE RG n° : 21/00125 Expéditions exécutoires Expéditions Copies délivrées le : à : Me Stéphanie ARENA, Me Mélina PEDROLETTI, Mme [W] [G] (Commissaire du gouvernement) RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS LE DIX DECEMBRE DEUX MILLE VINGT QUATRE, La cour d'appel de Versailles, a rendu l'arrêt suivant dans l'affaire entre : ETABLISSEMENT PUBLIC [Adresse 18] [Adresse 16] [Localité 17] Représentant : Me Stéphanie ARENA de la SELEURL ARENA AVOCAT, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 637 et Me Guillaume CHAINEAU de la SELAS SERY-CHAINEAU AVOCATS, Plaidant, avocat au barreau de PARIS APPELANT **************** Madame [H] [J] épouse [K] [Adresse 1] [Localité 14] Représentant : Me Mélina PEDROLETTI, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 626 et Me Anne-catherine FONTAINE de la SELARL KOHN ET ASSOCIES, Plaidant, avocat au barreau de PARIS INTIMÉ **************** Les fonctions du COMMISSAIRE DU GOUVERNEMENT étant exercées par Madame [W] [G], direction départementale des finances publiques. **************** Composition de la cour : En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 12 Novembre 2024, en audience publique, les avocats des parties ne s'y étant pas opposés, devant Monsieur Raphaël TRARIEUX, Président chargé du rapport, Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de : Monsieur Raphaël TRARIEUX, Président, Madame Séverine ROMI, Conseillère, Madame Marie-Cécile MOULIN-ZYS, Conseillère qui en ont délibéré, Greffière, lors des débats : Madame Jeannette BELROSE **************** L'établissement public [Adresse 18] procède à l'expropriation d'un bien immobilier sis [Adresse 11] à [Localité 17], sur la parcelle cadastrée AH n° [Cadastre 7], appartenant à Mme [K], et ce, aux fins de réaliser la zone d'aménagement différé des Groues. La déclaration d'utilité publique est datée du 31 juillet 2019, et a été modifiée le 27 décembre 2019, et l'ordonnance d'expropriation a été rendue le 12 février 2020. Saisi par l'établissement public [Adresse 18] selon mémoire parvenu au greffe le 15 novembre 2021, le juge de l'expropriation de Nanterre a par jugement en date du 6 juillet 2023 : - fixé le montant de l'indemnité principale due à Mme [K] à 1 343 200 euros, en valeur occupée, sur la base de 3 680 euros/m², après avoir fixé une moyenne des termes de comparaison et lui avoir appliqué une majoration de 25 %, mais sans pratiquer d'abattement pour occupation ; - fixé le montant de l'indemnité de remploi à 135 320 euros ; - fixé celui de l'indemnité pour perte de loyers à 94 500 euros ; - condamné l'établissement public [Adresse 18] à payer à Mme [K] la somme de 2 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux dépens. Par déclaration d'appel électronique du 6 octobre 2023, puis par déclaration parvenue au greffe le 11 octobre 2023, l'établissement public [Adresse 18] a relevé appel de ce jugement. En son mémoire parvenu au greffe le 6 janvier 2024, qui a été notifié en une lettre recommandée du 6 mai 2024 dont le commissaire du gouvernement et Mme [K] ont accusé réception respectivement les 13 et 10 mai 2024, qui sera suivi d'un autre mémoire déposé au greffe le 5 juin 2024, lequel sera notifié en une lettre recommandée du 9 juillet 2024 dont le commissaire du gouvernement et Mme [K] ont accusé réception le 10 juillet 2024, l'établissement public [Adresse 18] expose : - que la surface du bien est de 350 m² et non pas de 365 m², ce qui correspond à la surface de plancher ; - que la méthode d'évaluation par capitalisation ne saurait être appliquée ; - que le premier juge a rejeté à tort deux termes de comparaison, à savoir ceux des deux rapports d'expertise CBRE (un bien proche de la gare de [Localité 17]-préfecture et à usage unique de bureaux, qui aurait dû être pris en compte nonobstant la différence de surface) et Bnp Paribas Real Estate ; - que le juge de l'expropriation a retenu à tort un terme de comparaison sis [Adresse 2] à [Localité 17], car sa surface est de plus du double de celle du bien en cause ; que si la Cour le prenait en compte il y aurait lieu également de retenir deux autres termes de comparaison sis tous deux [Adresse 10] à [Localité 17] ; - que si les termes de comparaison peuvent être majorés, c'est seulement dans la limite de 10 %, même si le bien exproprié est dans un excellent état ; - que la situation dudit bien est à apprécier au jour de l'ordonnance d'expropriation, et il était alors occupé par la société Coprime, si bien qu'un abattement de 10 % pour occupation aurait dû être pratiqué ; - que l'occupant installé postérieurement à l'ordonnance d'expropriation ne bénéficie que d'une occupation précaire ; - qu'une indemnité pour perte de loyers ne peut être allouée que si le propriétaire bailleur établit sa volonté d'acquérir un autre bien ; que tel n'est pas le cas de Mme [K] ; - que son montant ne saurait excéder 75 985 euros ; - que contrairement à ce que soutient Mme [K], il n'y a pas lieu de valoriser les places de stationnement indépendamment de l'immeuble, les termes de comparaison retenus comportant de telles places de stationnement ; que subsidiairement seules 3 places (dont deux sont commandées) seraient à retenir. L'établissement public [Adresse 18] demande en conséquence à la Cour d'infirmer le jugement quant aux indemnités et de : - allouer à Mme [K] une indemnité de dépossession globale de 963 924 euros (soit 875 385 euros au titre de l'indemnité principale et 88 539 euros au titre de l'indemnité de remploi) ; - débouter Mme [K] de ses demandes ; - la condamner au paiement de la somme de 5 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ; - subsidiairement, fixer les montants de l'indemnité principale et de l'indemnité de remploi à 626 769,50 euros et 63 677 euros ; - très subsidiairement, fixer les montants de l'indemnité principale et de l'indemnité de remploi à 633 769,50 euros et 64 377 euros. Dans son mémoire parvenu au greffe le 4 avril 2024, qui a été notifié en une lettre recommandée du 16 mai 2024 dont le commissaire du gouvernement et l'établissement public [Adresse 18] ont accusé réception le 21 mai 2024, lequel qui sera suivi d'un autre mémoire déposé le 15 octobre 2024 qui sera notifié par une lettre recommandée avec avis de réception du 16 octobre 2024, Mme [K] réplique : - que la superficie du bien est de 365 m², même si dans ses écritures elle avait cité par erreur une surface de 350 m² ; que dans un courrier l'établissement public [Adresse 18] avait bien visé cette surface de 365 m² ; - que les places de stationnement doivent être prises en compte de manière distincte, et elles étaient au nombre de quatre ; - que la valeur unitaire visée par le jugement est insuffisante ; - que la référence du 1er octobre 2018 doit être écartée faute de mentionner les références de publication ; - que les ventes déjà anciennes n'ont pas à être prises en compte, de même que celles portant sur des immeubles de moins bonne facture, ou en moins bon état, ou encore non affectés à l'usage de bureaux ; - que de manière générale, la valeur unitaire a tendance à décroître avec la superficie ; - qu'il n'y a pas lieu d'appliquer la méthode par comparaison mais celle de capitalisation ; qu'elle produit un rapport d'expertise aboutissant, en appliquant ladite méthode, à une valeur de 1 750 000 euros ; - que le bien n'a pas à être évalué occupé vu que le second bail, celui entré en vigueur le 1er juillet 2020, a été conclu postérieurement à l'ordonnance d'expropriation, la société Coprime ayant quitté les lieux le 20 juin 2020 ; - que la perte de loyers est établie, en prenant en compte celui payé par la société Aksis, sur la période comprise entre la prise de possession par l'expropriant (soit un mois après le versement de l'indemnité) et la mise en location d'un bien comparable. Mme [K] demande à la Cour d'infirmer le jugement quant aux indemnités et de lui allouer : - une somme de 1 750 000 euros au titre de la dépossession de l'immeuble ; - une somme de 40 000 euros au titre de celle des places de stationnement ; - une indemnité de remploi de 180 000 euros ; - une somme de 283 500 euros (soit trois années de loyers) au titre de la perte de loyers ; - une somme de 6 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile. Le 31 juillet 2024, le commissaire du gouvernement a déposé un mémoire qui a été notifié en une lettre recommandée du même jour dont l'établissement public [Adresse 18] et Mme [K] ont accusé réception le 2 août 2024, dans lequel il indique : - qu'il y a lieu d'appliquer la méthode par comparaison ; - que la surface du bien est de 365 m² ; - que les termes de comparaison composés de biens en copropriété peuvent être retenus ; - qu'au vu des termes de comparaison qu'il produit, il y a lieu de fixer le montant de l'indemnité principale à 1 277 000 euros et celui de l'indemnité de remploi à 128 750 euros, sur la base d'une moyenne de 3 500 euros/m² ; - que l'indemnité pour perte de loyers doit être fixée à 94 500 euros. Par mention au dossier, la Cour a ordonné la jonction des instances enrôlées sous les n° 23/6883 et 23/7583. MOTIFS Aux termes de l'article 1er du premier protocole additionnel à la Convention de sauvegarde des droits de l'homme et des libertés fondamentales ratifiée qui s'impose au juge français, toute personne physique ou morale a droit au respect de ses biens. Nul ne peut être privé de sa propriété que pour cause d'utilité publique et dans les conditions prévues par la loi et les principes généraux du droit international ; ces dispositions ne portent pas atteinte au droit que possèdent les Etats de mettre en vigueur les lois qu'ils jugent nécessaires pour réglementer l'usage des biens conformément à l'intérêt général ou pour assurer le paiement des impôts ou d'autres contributions ou des amendes. Aux termes de l'article 17 de la Déclaration des droits de l'homme et du citoyen, la propriété est un droit inviolable et sacré, dont nul ne peut être privé si ce n'est lorsque la nécessité publique, légalement constatée, l'exige évidemment, et sous la réserve d'une juste et préalable indemnité. L'article 545 du code civil dispose que nul ne peut être contraint de céder sa propriété, si ce n'est pour cause d'utilité publique, et moyennant une juste et préalable indemnité. En vertu de l'article L 321-1 du code de l'expropriation, les indemnités allouées couvrent l'intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l'expropriation. En application de l'article L 321-3 du même code le jugement distingue, dans la somme allouée à chaque intéressé, l'indemnité principale et, le cas échéant, les indemnités accessoires en précisant les bases sur lesquelles ces diverses indemnités sont allouées. En application de l'article L 322-1 du code de l'expropriation le juge fixe le montant des indemnités d'après la consistance des biens à la date de l'ordonnance portant transfert de propriété (soit au 12 février 2020). Conformément aux dispositions de l'article L 322-2, du code de l'expropriation, les biens sont estimés à la date de la décision de première instance, seul étant pris en considération - sous réserve de l'application des articles L 322-3 à L 322-6 dudit code - leur usage effectif à la date définie par ce texte. La date du jugement est le 6 juillet 2023. La date de référence visée à l'article L 322-2 du code de l'expropriation, s'agissant de l'usage effectif de l'immeuble, conformément à l'article L 215-18 du code de l'urbanisme, car il existe un plan local d'urbanisme, est constituée par la date à laquelle est devenu opposable aux tiers le plus récent des actes approuvant, modifiant ou révisant le plan local d'urbanisme et délimitant la zone dans laquelle est situé le terrain. Cette date se situe au 30 juin 2022, date à laquelle a été publié l'acte renouvelant la ZAD des Groues. Enfin il n'y a pas lieu de tenir compte de l'usage que l'autorité expropriante compte faire du bien. Les parties sont contraires quant à la surface de l'immeuble. Le premier des deux rapports d'expertise versés aux débats par l'intimée mentionne une surface de 350 m² alors que le second mentionne 349 m². Lors des débats de première instance, puis ceux d'appel, le commissaire du gouvernement a cité une surface de 365 m². La surface pondérée utile de 350 m² est visée uniquement dans les deux rapports d'expertise, non contradictoires. Dans son courrier d'offre, l'établissement public [Adresse 18] avait lui-même visé une surface de 365 m². C'est elle qui sera dès lors retenue par la Cour. Le bien est en un seul bâtiment, à usage de bureaux, pourvu de deux étages, à l'angle de la [Adresse 20] et de la [Adresse 19], à quelques minutes à pied de la station RER A [Localité 17]-préfecture ; il est également accessible via l'autoroute A 14 ; il est en très bon état, chacun des bureaux bénéficiant d'une fenêtre ou d'une ouverture en toiture. L'espace intérieur est divisé par des cloisons amovibles. L'ensemble est éclairé par la lumière naturelle, et est bien isolé thermiquement et phoniquement. La méthode d'évaluation par comparaison, si elle n'est pas obligatoire, est la plus communément utilisée. La méthode par le revenu consiste à capitaliser ou actualiser un revenu annuel, par exemple un loyer, afin de parvenir à la valeur vénale, le taux à appliquer étant déterminé par référence aux données réelles du marché immobilier local, lequel dépend des conditions économiques du moment, de la situation et de l'emplacement de l'immeuble, de sa nature et de son confort, de son utilisation, et aussi de son état d'entretien. Cette méthode exige une étude très approfondie du marché immobilier local, et nécessite d'avoir de nombreux éléments de comparaison. Tel n'est pas le cas en l'espèce, et le juge de l'expropriation a relevé à bon droit que le taux invoqué par l'expropriée reposait sur des transactions non comparables avec le présent bien en terme de surface. Seront retenus uniquement des termes de comparaison portant sur des biens sis à [Localité 17], tandis que doivent être écartés les termes trop anciens (à savoir ceux antérieurs à l'année 2019) ; en outre de simples offres non concrétisées ne peuvent pas non plus valoir terme de comparaison ; en revanche des biens sous le statut de la copropriété ne sont pas à écarter a priori. Sont à examiner les références suivantes : - le bien sis [Adresse 9] à [Localité 17], d'une surface de 11 380 m², cédé le 30 mars 2019 pour 5 000 euros/m² ; le bien en question étant d'une dimension trop importante, cette référence sera écartée ; - le bien sis [Adresse 6] à [Localité 17], d'une surface de 16 443 m², cédé le 27 mars 2002 pour 5 065 euros/m² ; le bien en question étant d'une dimension trop importante, cette référence sera écartée ; - le bien sis [Adresse 4] à [Localité 17], d'une surface de 3 450 m², cédé le 4 novembre 2020 sans que la valeur au m² ne soit indiquée ; le bien en question étant d'une dimension trop importante, cette référence sera écartée ; - le bien sis [Adresse 15] à [Localité 17], d'une surface de 3 174 m², cédé en 2019 pour 3 214 euros/m² ; le bien en question étant d'une dimension trop importante, cette référence sera écartée ; - le bien sis [Adresse 3] à [Localité 17], d'une surface de 256,42 m², cédé le 11 mai 2020 pour 3 412 euros/m² ; Mme [K] conteste la pertinence de cette référence versée aux débats par l'expropriant ; ce bien n'est pas en copropriété, à l'instar de celui en litige ; le fait qu'il soit à usage d'activités et non pas de bureaux ne suffit pas à l'écarter ; - le bien sis [Adresse 5] à [Localité 17], d'une surface de 352 m², cédé les 11 et 12 mai 2020 pour 875 000 euros soit 2 485 euros/m² ; - le bien sis [Adresse 2] à [Localité 17], d'une surface de 250 m², cédé le 16 décembre 2020 pour 2 800 euros/m² ; l'acquéreur M. [X] a attesté de ce que ce bien par lui acheté était dans un état non comparable à celui de Mme [K], s'agissant d'un immeuble en mauvais état général, en béton brut ; en outre il s'agit là encore d'un bien comportant des bureaux et des habitations ; cette référence sera écartée ; - le bien sis [Adresse 8] à [Localité 17], d'une surface de 413 m², cédé le 6 mai 2019 pour 2 349 euros/m² ; ce bien comporte plusieurs centaines de logements répartis entre des copropriétaires, des locataires et un foyer, et il s'agit d'un habitat mixte ; cette référence est trop dissemblable à celle objet du litige qui, très homogène, ne comporte que des bureaux ; elle sera en conséquence écartée ; - le bien sis [Adresse 13] à [Localité 17], d'une surface de 161,48 m², cédé le 8 janvier 2021 pour 2 632 euros/m² ; - le bien sis [Adresse 2] à [Localité 17], d'une surface de 703,74 m², cédé le 28 octobre 2021 pour 3 481 euros/m² ; la surface de ce bien est certes supérieure à celle objet du litige, mais non pas dans des proportions qui commandent de l'écarter, contrairement à celles dont il a été fait état supra ; elle sera donc retenue, même si la configuration des lieux n'est pas exactement la même que celle du bien de Mme [K] ; - le bien sis [Adresse 12] à [Localité 17], d'une surface de 100 m², cédé le 31 mai 2019 pour 2 000 euros/m² ; Cela donne une moyenne de 2 802 euros/m². C'est à juste titre que le premier juge n'a pas appliqué la moyenne obtenue telle quelle, motif pris de ce que les termes de comparaison portent sur des biens comportant de nombreuses moins values, l'immeuble dont s'agit étant en très bon état intérieur avec des prestations de qualité (climatisation, huisseries en aluminium, revêtements de sols, etc) avec une très bonne isolation tant thermique que phonique, alors qu'il n'est pas soumis au statut de la copropriété. La somme susvisée sera augmentée, en conséquence de 10 %. Les parties sont contraires sur la question de savoir si le bien doit être évalué occupé ou non. Un bail a été conclu avec la société Coprime le 22 novembre 2017 arrivant à échéance le 28 février 2027. Un bail avait été conclu avec la société Aksis le 26 juin 2020 prenant effet au 1er juillet 2020 et arrivant à échéance au 30 juin 2029, la société Coprime résiliant son bail lors de l'entrée dans les lieux de la société Aksis, laquelle lui consentait une sous-location sur le rez-de-chaussée de l'immeuble. Le 30 juin 2023 une convention d'occupation précaire a été conclue entre Mme [K] et la société Aksis, d'une durée de trois mois et prenant fin le 30 septembre 2023. Le 18 novembre 2022 la société Aksis avait indiqué à Mme [K] qu'elle quitterait les lieux au 30 juin 2023. Il en résulte qu'au 12 février 2020, date de l'ordonnance d'expropriation et qui doit être prise en compte pour la consistance du bien, ce dernier était bel et bien occupé ; il importe peu que les occupants aient ultérieurement quitté les lieux en 2023, ni que le locataire, à l'époque du prononcé de l'ordonnance d'expropriation, ait été sur le départ. Toutefois un bien tel que celui de Mme [K] a vocation à être loué et non pas à être habité personnellement ; il s'agit là d'un immeuble de rapport. Le premier juge doit donc être approuvé d'avoir refusé d'appliquer un abattement pour occupation. Par ailleurs, Mme [K] demande à la Cour d'ajouter la valeur de places de stationnement, mais il sera rappelé que nombre des références susvisées correspondent à des biens qui sont eux aussi équipés de places de stationnement ; en outre, le bien de Mme [K] n'est pas doté de box et il s'agit de simples emplacements destinés à des véhicules, dont du reste certains sont commandés. Il n'y a pas lieu de rajouter des sommes de ce chef. Il échet en conséquence de fixer la valeur de l'immeuble à 3 082 euros/m², soit 365 x 3 082 = 1 124 930 euros, par infirmation du jugement. Selon les dispositions de l'article R 322-5 du code de l'expropriation, l'indemnité de remploi est calculée compte tenu des frais de tous ordres normalement exposés pour l'acquisition de biens de même nature moyennant un prix égal au montant de l'indemnité principale. Sont également pris en compte dans le calcul du montant de l'indemnité les avantages fiscaux dont les expropriés sont appelés à bénéficier lors de l'acquisition de biens de remplacement. Toutefois, il ne peut être prévu de remploi si les biens étaient notoirement destinés à la vente, ou mis en vente par le propriétaire exproprié au cours de la période de six mois ayant précédé la déclaration d'utilité publique. Elle est calculée selon la jurisprudence habituelle comme suit : 20 % entre 0 et 5 000 euros : 1 000 euros 15 % entre 5 001 et 15 000 euros : 1 500 euros 10 % au delà de 15 000 euros : 110 993 euros soit 113 493 euros. La somme de 113 493 euros sera donc allouée à Mme [K]. L'appelant soutient qu'aucune indemnité n'est due pour perte de loyers alors que l'intimée poursuit la réformation du jugement sur ce point, estimant que la somme à elle due est insuffisante. L'indemnité pour perte de loyers est due dans la mesure où la partie expropriée a subi une perte de revenus locatifs pendant le délai nécessaire pour acquérir un autre bien et le donner à bail. Il n'y a pas lieu de trancher la question de savoir si Mme [K] a procédé à une telle recherche, étant précisé que celle-ci ne pouvait avoir lieu tant qu'elle n'avait pas perçu l'indemnité d'expropriation. Il échet de prendre en compte un an de loyers. La Cour adopte les motifs du premier juge qui a pris pour base les revenus annuels (84 500 euros HT) correspondant à l'indemnité d'occupation versée par la société Aksis, prenant en compte les revenus actuels générés par le bien et non pas ceux passés. Le jugement est confirmé sur ce point. L'équité ne commande pas d'allouer une somme en application de l'article 700 du code de procédure civile à l'établissement public [Adresse 18]. Mme [K] sera condamnée aux dépens d'appel. PAR CES MOTIFS - INFIRME le jugement en date du 6 juillet 2023 en ce qu'il a fixé à 1 343 200 euros le montant de l'indemnité principale et à 135 320 euros celui de l'indemnité de remploi dues à Mme [H] [J] épouse [K] ; et statuant à nouveau : - FIXE à 1 124 930 euros le montant de l'indemnité principale et à 113 493 euros celui de l'indemnité de remploi dues à Mme [H] [J] épouse [K] ; - CONFIRME le jugement pour le surplus ; - REJETTE la demande de l'établissement public [Adresse 18] en application de l'article 700 du code de procédure civile ; - CONDAMNE Mme [H] [J] épouse [K] aux dépens d'appel. Prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. Signé par Monsieur Raphaël TRARIEUX, Président et par Madame Kalliopi CAPO-CHICHI, Greffière, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. LA GREFFIÈRE LE PRÉSIDENT