Cour d'appel, 11 mai 2023. 22/06263

4ème Chambre ARRÊT N° 129 N° RG 22/06263 N°Portalis DBVL-V-B7G-THBQ Copie exécutoire délivrée le : à : RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS COUR D'APPEL DE RENNES ARRÊT DU 11 MAI 2023 COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ : Président : Madame Brigitte DELAPIERREGROSSE, Présidente de chambre, Assesseur : Madame Nathalie MALARDEL, Conseillère, Assesseur : Monsieur Guillaume FRANCOIS, Conseiller, désigné par ordonnance de Monsieur le Premier Président de la Cour d'Appel de Rennes en date du 06 Mars 2023 GREFFIER : Madame Françoise BERNARD, lors des débats et lors du prononcé DÉBATS : A l'audience publique du 07 Mars 2023 devant Madame Nathalie MALARDEL, magistrat rapporteur, tenant seule l'audience, sans opposition des représentants des parties et qui a rendu compte au délibéré collégial ARRÊT : Contradictoire, prononcé publiquement le 11 Mai 2023 par mise à disposition au greffe comme indiqué à l'issue des débats **** APPELANTS : Monsieur [U] [Z] né le 06 Mars 1955 à [Localité 9] (35) [Adresse 6] [Localité 4] Représenté par Me Gwendal BIHAN de la SELARL ARVOR AVOCATS ASSOCIÉS, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de RENNES Madame [M] [Z] née le 19 Juin 1956 à [Localité 9] (35) [Adresse 6] [Localité 4] Représentée par Me Gwendal BIHAN de la SELARL ARVOR AVOCATS ASSOCIÉS, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de RENNES INTIMÉ : Le Syndicat de copropriété de [Adresse 8] représenté par son Syndic, le Cabinet KEREDES GI, dont le siège social est [Adresse 2], prise en la personne de son représentant légal en exercice, domicilié en cette qualité audit siège, [Adresse 3], [Adresse 1], [Adresse 7] [Adresse 7] [Localité 5] Représenté par Me Olivier SEBAL, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de SAINT-MALO FAITS ET PROCÉDURE M. et Mme [Z] sont propriétaires de deux appartements au deuxième étage du bâtiment B de la copropriété de [Adresse 8] à [Localité 5] (lots n°89 et 90) de deux garages (lots n°71 et 88) et d'une cave (lot n°59). Par courrier recommandé avec accusé de réception en date du 22 novembre 2021, le syndic de la copropriété, la société Keredes Gestion Immobilière, a vainement mis en demeure les époux [Z] de procéder ou de faire procéder à la reconstruction de jardinières qu'ils avaient démolies. Par acte d'huissier en date du 18 mars 2022, le syndicat des copropriétaires a fait assigner les époux [Z] devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Saint-Malo afin de les voir condamner à procéder ou faire procéder, sous astreinte, à la reconstruction des jardinières supprimées. Par ordonnance en date du 6 octobre 2022, le juge des référés a : - enjoint à M et Mme [Z] de procéder ou faire procéder à la reconstruction des jardinières en béton qui se trouvaient sur leur balcon dans un délai de six mois à compter de la signification de la présente ordonnance, ce sous astreinte de 50 euros par jour de retard ; - condamné les époux [Z] à verser au syndicat des copropriétaires une somme de 1 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, - les a condamnés aux dépens. M. et Mme [Z] ont interjeté appel de cette décision le 26 octobre 2022. L'instruction a été clôturée le 7 mars 2023. PRÉTENTIONS DES PARTIES Dans leurs dernières conclusions en date du 16 décembre 2022, au visa des articles 455 et 835 du code de procédure civile, et la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, M. et Mme [Z] demandent à la cour de : - réformer l'ordonnance dont appel en ce qu'elle a : - enjoint à M et Mme [Z] de procéder ou faire procéder à la reconstruction des jardinières en béton qui se trouvaient sur leur balcon dans un délai de six mois à compter de la signification de la présente ordonnance, ce sous astreinte de 50 euros par jour de retard ; - condamné les époux [Z] à verser au syndicat des copropriétaires une somme de 1 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, - les a condamnés aux dépens ; - constater l'absence de trouble manifestement illicite constitué par l'enlèvement par les époux [Z] d'une jardinière sur leur terrasse ; - débouter le syndicat des copropriétaires de l'ensemble des demandes, fins et prétentions ; - condamner le syndicat des copropriétaires à la somme de 3 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile au profit des époux [Z] ainsi qu'aux entiers dépens de première instance et d'appel ; - dispenser les époux [Z] d'avoir à participer à la condamnation du syndicat de copropriété représenté par son syndic aux frais irrépétibles et aux dépens. Ils soutiennent qu'aucun trouble manifestement illicite n'est caractérisé. Ils font valoir que les jardinières sont des parties privatives, qu'ils pouvaient les retirer en cas d'urgence comme en l'espèce, qu'ils n'en ont supprimé qu'une qui était source d'infiltrations et qu'il n'est causé aucune atteinte à l'harmonie de l'ensemble d'autant que certains balcons d'appartements ne contiennent pas de jardinières. Dans ses dernières conclusions en date du 16 janvier 2023, le syndicat des copropriétaires de [Adresse 8], représenté par  son syndic le cabinet Keredes Gestion Immobilière, demande à la cour de : - confirmer l'ordonnance rendue par le juge des référés du tribunal judiciaire de Saint-Malo le 6 octobre 2022 en toutes ses dispositions ; - condamner M. et Mme [Z] à verser au syndicat des copropriétaires une somme de 3  000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux dépens. Il soutient que le trouble manifestement illicite est patent, que les jardinières sont des parties communes avec jouissance exclusive des copropriétaires et qu'elles ne pouvaient être détruites sans autorisation de l'assemblée générale. Il ajoute que ces jardinières procèdent à un choix architectural et participent à l'harmonie de l'immeuble et empêchent d'avoir une vue plongeante sur les balcons et terrasses du dessous. MOTIFS Selon l'article 835 alinéa 1 du code de procédure civile le président du tribunal judiciaire dans les limites de sa compétence peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Le 25 février 2022, l'huissier de justice mandaté par le syndicat des copropriétaires de la résidence a constaté qu'il n'existait plus de jardinière en façade de la terrasse de l'appartement des époux [Z], ce que ces derniers ne contestent pas produisant la facture datée du 12 mai 2017 des travaux de démolition de la jardinière. Il résulte de l'article 17 « Balcons et terrasses » du chapitre I du titre I du règlement de copropriété/état descriptif de division du 21 mai 1990 , que « les copropriétaires qui bénéficient de la jouissance exclusive des balcons et terrasses ' » Il convient de rappeler que l'utilisation d'une partie commune à usage privatif, appelé droit de jouissance exclusif, n'est pas un droit de propriété. Il s'agit d'un simple droit d'usage attribué à un ou plusieurs copropriétaires. Ainsi que le mentionne le syndicat à juste titre, il s'en déduit que les balcons et terrasses sont des parties communes sur lesquelles les copropriétaires bénéficient de la seule jouissance exclusive et non de la propriété qui confère un usage exclusif. Il est encore indiqué au C du II « partie commune » du titre 1er du même document qu'est partie commune le gros 'uvre des planchers ainsi que tout accessoire de ces parties communes. Le dallage des balcons constitue ainsi une partie commune comme les jardinières en béton scellées au dallage. La qualité de partie commune des terrasses et balcons étant expressément mentionnée par le règlement de copropriété, c'est à tort que les époux [Z] se réfèrent à l'article 3 du titre premier de ce document qui stipule que « les locaux et espaces qui, aux termes de l'état descriptif de division-règlement de copropriété établis ci-après, sont compris dans la composition d'un lot sont affectés à l'usage exclusif du propriétaire du local considéré et comme tels, constituent des « parties privatives ». Il en est de même pour les accessoires desdits locaux (') pour prétendre que les terrasses qui se trouvent dans le prolongement des appartements sont comprises dans la composition des lots et sont des parties privatives. Il s'ensuit que les époux [Z] auraient dû obtenir l'autorisation de l'assemblée générale requise en vertu de l'article 25, b, de la loi du 10 juillet 1965, selon lequel « ne sont adoptées qu'à la majorité des voix les décisions concernant l'autorisation donnée à certains copropriétaires d'effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes ou l'aspect extérieur de l'immeuble, et conforme à la destination de celui-ci » pour supprimer la jardinière, seul le syndic pouvant intervenir en cas d'urgence. Dès lors que les travaux ont été accomplis sans autorisation du syndicat des copropriétaires, cela constituait un trouble manifestement illicite justifiant une assignation en référé sur le fondement de l'article 835 du Code de procédure civile sans qu'il n'y ait lieu de rechercher si les travaux causent un trouble à l'harmonie de l'immeuble. L'ordonnance sera ainsi confirmée en ce qu'elle a ordonné la remise en état du balcon sous astreinte. Les dispositions prononcées par le juge des référés au titre des frais irrépétibles et des dépens sont confirmées. Les appelants seront condamnés à payer une indemnité supplémentaire de 2 000 euros au syndicat en application de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens d'appel. PAR CES MOTIFS La cour, CONFIRME l'ordonnance entreprise, Y ajoutant CONDAMNE M. et Mme [Z] à payer une indemnité de 2 000 euros au syndicat des copropriétaires de [Adresse 8] à [Localité 5] en application de l'article 700 du code de procédure civile. CONDAMNE M. et Mme [Z] aux dépens d'appel. Le Greffier, Le Président,