Texte intégral
TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE BORDEAUX
LOYERS COMMERCIAUX
30C
N° RG 23/01796 - N° Portalis DBX6-W-B7H-XTCO
Minute n° 24/00069
Grosse délivrée
le :
à
JUGEMENT RENDU LE DIX HUIT OCTOBRE DEUX MIL VINGT QUATRE
Par devant Nous, Myriam SAUNIER, Vice-Présidente, Juge déléguée aux Loyers Commerciaux, en exécution des articles L 145-56 et R 145-23 du code de commerce, assistée de Céline DONET, Greffier.
Le Juge des Loyers Commerciaux,
A l’audience publique tenue le 04 Septembre 2024 les parties présentes ou régulièrement représentées ont été entendues et l’affaire a été mise en délibéré au 18 Octobre 2024, et le jugement prononcé par mise à disposition au greffe, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile
ENTRE :
S.C.I. LES LANDES DES DEUX CRASTES, dont le siège social est sis [Adresse 2]
représentée par Maître Wilfried MEZIANE de la SARL TGS FRANCE AVOCATS, avocats au barreau de BORDEAUX,
ET :
S.A.S. CMR, dont le siège social est sis [Adresse 1]
représentée par Maître Jean-pierre HOUNIEU de la SELARL RACINE BORDEAUX, avocats au barreau de BORDEAUX,
Qualification du jugement : contradictoire et en premier ressort
EXPOSE DU LITIGE
EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE
Par contrat du 15 janvier 2014, la SCI LES LANDES DES DEUX CRASTES a donné à bail commercial à la SAS CMR un ensemble immobilier à usage industriel et commercial situé [Adresse 3] à LA TESTE DE BUCH (33), moyennant un loyer annuel initial de 24.600 euros hors taxe et hors charge pour l’exploitation d’un fonds de commerce d’activité de travaux publics et routiers.
Par avenant du 24 juin 2015, le loyer a été ramené à la somme de 24.000 euros hors taxes et hors charges à compter du 1er janvier 2015.
Le 29 juin 2022, le bailleur a fait signifier au preneur un congé avec offre de renouvellement du bail à compter du 1er janvier 2023, contenant une proposition de payer un loyer renouvelé annuel de 54.000 euros hors taxe et hors charge.
Le 21 juillet 2022, le preneur a accepté le principe du renouvellement du bail mais a refusé le montant du loyer proposé par le bailleur.
Après notification par lettre recommandée avec accusé de réception d’un mémoire préalable le 16 janvier 2023, la SCI LES LANDES DES DEUX CRASTES a, par acte du 21 février 2023, fait assigner la SAS CMR devant le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Bordeaux en vue de la fixation du prix du bail renouvelé à compter du 1er janvier 2023.
Par jugement du 26 juillet 2023, le juge des loyers commerciaux a constaté que le bail a été renouvelé à compter du 1er janvier 2023 et avant dire droit, ordonné une mesure d’expertise confiée à madame [P] [E].
L’expert a déposé son rapport le 22 mars 2024.
PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES
A l’audience, la SCI LES LANDES DES DEUX CRASTES, soutenant son mémoire notifié par lettre recommandée avec accusé de réception le 23 mai 2024 et déposé au greffe le 17 mai 2024, sollicite du juge des loyers commerciaux de :
fixer le loyer du bail renouvelé à compter du 1er janvier 2023 à la somme annuelle de 40.000 euros hors taxes et hors charges,condamner la société CMR au paiement des dépens de l’instance, en ce compris les frais d’expertise, condamner la société CMR à lui payer la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.
La SCI LES LANDES DES DEUX CRASTES soutient, en application des articles L145-33 et L145-34 du code de commerce que le loyer doit être fixé à la valeur locative compte tenu de l’existence d’un motif de déplafonnement du loyer du terrain constitué par l’évolution des facteurs locaux de commercialité. Ainsi, elle prétend que l’amélioration des conditions de desserte du local a une incidence notable sur l’activité de travaux publics et routiers exercée par la société CMR, en ce qu’elle facilite l’acheminement des matériaux par transport en camions, et que la facilitation des déplacements des employés présente un atout indéniable pour le recrutement.
S’agissant de la détermination de la valeur locative, elle sollicite l’homologation de la proposition de l’expert judiciaire qui a eu recours à la méthode par capitalisation en l’absence d’éléments de comparaison suffisants, et retient une valeur de 17,50 euros/m2/ an.
Elle ajoute que la circonstance invoquée par le bailleur tenant à la baisse du chiffre d’affaires est inopérante car sans lien avec l’amélioration des conditions de desserte, et qu’elle a pour origine le contexte économique et/ou la mauvaise gestion commerciale et financière du site.
A l’audience, la SAS CMR, soutenant son mémoire notifié le 14 août 2024 par lettre recommandée avec accusé de réception et déposé au greffe le 12 août 2024, demande au juge des loyers commerciaux de :
à titre principal :débouter la SCI LES LANDES DES DEUX CRASTES de ses demandes,fixer le montant du loyer du bail renouvelé au 1er janvier 2023 à la somme annuelle hors taxes et hors charges de 27.890 euros,à titre subsidiaire, si le déplafonnement était retenu, d’ordonner que la variation de loyer qui en découle ne pourra conduire à des augmentations supérieures, pour une année, à 10% du loyer acquitté au cours de l’année précédente,en toute hypothèse :condamner la SCI LES LANDES DES DEUX CRASTES au paiement des dépens qui comprennent les frais d’expertise judiciaire, avec droit de recouvrement direct au profit de la SELARL RACINE BORDEAUX, avocatcondamner la SCI LES LANDES DES DEUX CRASTES au paiement d’une indemnité de 3.500 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
Au soutien du rejet des demandes du bailleur, la SAS CMR expose au visa de l’article L145-34 du code de commerce que le montant du loyer doit être fixé conformément aux règles du plafonnement en l’absence de justification par le bailleur d’un motif de déplafonnement. Ainsi, elle fait valoir que du fait du caractère strictement limité de la destination du bail, l’arrivée d’une zone commerciale n’a pas d’influence sur son activité. Elle conteste par ailleurs le fait que l’amélioration de la desserte aurait pu avoir une influence notable pour l’activité exercée de travaux publics et routiers, les conclusions de l’expert reprises par le bailleur n’étant étayées par aucun élément concret, et ne sont pas pertinentes pour une entreprise qui réalise plus de 90% de son activité en marchés publics. Elle indique qu’étant soumises aux règles de la commande publique, la localité ne constitue pas un critère de sélection. Elle ajoute que les livraisons ne se font pas sur le site mais uniquement sur les chantiers. Elle précise que sa clientèle n’est pas constituée de particuliers qui se rendraient sur le site après avoir vu des panneaux publicitaires, mais de clients professionnels. Elle fait valoir que le fait que les conditions de desserte profitent aux salariés est sans aucune incidence sur son activité. Enfin, elle prétend avoir connu une baisse de son chiffre d’affaires, et que sa santé financière n’est donc pas en corrélation avec la situation géographique du bien et les conditions de desserte.
A titre subsidiaire, la SAS CMR conteste la méthode d’évaluation de la valeur locative retenue par l’expert dès lors que les ventes retenues à titre de comparaison portent sur des terrains ne comportant pas de restriction stricte sur la destination du bail au contraire de sa propre situation. Elle propose de retenir une valeur, écartée par l’expert, portant sur un terrain situé à 350 mètres du sien pour des activités similaires.
Si le déplafonnement est retenu, elle réclame l’application des dispositions de l’article L145-34 du code de commerce au titre du lissage.
Elle conteste que les frais d’expertise puissent être mis à sa charge dès lors que la bailleresse a fait évoluer sa demande à la baisse, ses contestations étant donc parfaitement légitimes.
MOTIVATION
Sur la fixation du montant du loyer du bail commercial
En application de l’article L145-33 du code de commerce, le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative et, à défaut d’accord, cette valeur est déterminée d’après les caractéristiques du local considéré, la destination des lieux, les obligations respectives des parties, les facteurs locaux de commercialité et les prix couramment pratiqués dans le voisinage.
En vertu de l’article L145-34 du code de commerce, à moins d'une modification notable des éléments mentionnés aux 1 à 4 de l'article L. 145-33, le taux de variation du loyer applicable lors de la prise d'effet du bail à renouveler, si sa durée n'est pas supérieure à neuf ans, ne peut excéder la variation, intervenue depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré, de l'indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l'indice trimestriel des loyers des activités tertiaires mentionnés aux premier et deuxième alinéas de l'article L. 112-2 du code monétaire et financier, publiés par l'Institut national de la statistique et des études économiques. A défaut de clause contractuelle fixant le trimestre de référence de cet indice, il y a lieu de prendre en compte la variation de l'indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l'indice trimestriel des loyers des activités tertiaires, calculée sur la période de neuf ans antérieure au dernier indice publié.
En cas de renouvellement postérieur à la date initialement prévue d'expiration du bail, cette variation est calculée à partir du dernier indice publié, pour une période d'une durée égale à celle qui s'est écoulée entre la date initiale du bail et la date de son renouvellement effectif.
Les dispositions de l'alinéa ci-dessus ne sont plus applicables lorsque, par l'effet d'une tacite prolongation, la durée du bail excède douze ans.
En cas de modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4 de l'article L. 145-33 ou s'il est fait exception aux règles de plafonnement par suite d'une clause du contrat relative à la durée du bail, la variation de loyer qui en découle ne peut conduire à des augmentations supérieures, pour une année, à 10 % du loyer acquitté au cours de l'année précédente.
La fixation du loyer renouvelé à la valeur locative n’est possible, en application et dans les conditions de l’alinéa 1 de l’article L 145-34, qu’en cas de modification notable des éléments mentionnés aux 1 à 4° de l’article L 145-33 précité. La modification d’un des quatre éléments suffit à obtenir le déplafonnement, s’il est démontré le caractère notable de la modification intervenue au cours du bail expiré, ayant un intérêt pour le commerce considéré.
En l’espèce, il convient d’examiner l’unique critère finalement soutenu aux fins de déplafonnement : l'évolution des facteurs locaux de commercialité.
En vertu de l’article R 145-6 du code de commerce, les facteurs locaux de commercialité dépendent principalement de l’intérêt que présente, pour le commerce considéré, l’importance de la ville, du quartier ou de la rue où il est situé, du lieu de son implantation, de la répartition des diverses activités dans le voisinage, des moyens de transport, de l’attrait particulier ou des sujétions que peut présenter l’emplacement pour l’activité considérée et des modifications que ces éléments subissent d’une manière durable ou provisoire.
En l’espèce, l’expertise permet de relever que durant la période du bail expiré la zone commerciale située à proximité s’est étendue avec l’arrivée de nouvelles enseignes. Cette évolution des facteurs locaux de commercialité n’a toutefois aucune incidence sur l’activité de la SARL CMR dès lors que la location porte sur un terrain sur lequel sont installés des Algeco, dans lequel est exercée une activité de bureaux et de stockage, mais n’est exercée aucune activité commerciale de vente.
L’expertise a également relevé l’amélioration des conditions de desserte du sud du bassin d’[Localité 4] par l’autoroute A660 et la RN 250 au titre des travaux réalisés entre 2019 et 2021, durant la période du bail expiré. L’expert et le bailleur en concluent que ces travaux ont permis d’améliorer la desserte du terrain loué, et qu’il s’agit donc d’une évolution notable.
Ainsi, l’expert judiciaire après avoir constaté la présence de véhicules, de matériaux et de palettes sur le site, mentionne que cet « accès au terrain parait être favorable à l’activité exercée à la fois pour les salariés mais également pour le stockage des matériaux qui y sont entreposés ».
Cette simple supposition formulée par l’expert judiciaire n’est toutefois corroborée par aucun élément de preuve complémentaire, dont la charge est supportée par le bailleur.
Ainsi, aucune pièce ne vient démontrer l’effectivité de l’amélioration de cette desserte pour le terrain loué en l’absence de toute explication et tout justificatif des difficultés éventuellement rencontrées antérieurement aux travaux pour l’accès au terrain loué. Les potentielles améliorations, et leur caractère notable pour le commerce, résultant de la réalisation de travaux d’amélioration de la desserte de la voie à proximité, laquelle existait déjà, ne sont pas plus établies tant pour les camions de livraison que pour les salariés de l’entreprise.
Il convient à ce titre de relever que l’expert amiable mandaté par la SCI LES LANDES DES DEUX CRASTES n’a pas non plus évoqué la présence d’une desserte favorable du terrain dans le cadre de son évaluation des différents critères de la valeur locative et notamment des facteurs locaux de commercialité.
Dans ces conditions, il convient de constater l’absence de motif de déplafonnement justifié par le bailleur, et par conséquent de le débouter de sa demande. Le loyer sera dès lors fixé à sa valeur plafonnée soit la somme annuelle de 27.890 euros hors taxes et hors charges.
Sur les frais du procès
- Dépens
En vertu de l’article 696 du code de procédure civile, la SCI LES LANDES DES DEUX CRASTES perdant la présente instance, il convient de la condamner au paiement des dépens, en ce compris les frais de l’expertise judiciaire ordonnée dans son intérêt afin de déterminer l’existence des motifs de déplafonnement qu’elle alléguait, avec droit de recouvrement direct au profit de la SELARL RACINE [Localité 5].
- Frais irrépétibles
En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. [...]. Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations dire qu’il n'y a pas lieu à ces condamnations. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.
Des considérations d’équité commandent de débouter les parties de leurs prétentions respectives formulées au titre des frais irrépétibles.
PAR CES MOTIFS
Le juge des loyers commerciaux,
Déboute la SCI LES LANDES DES DEUX CRASTES de sa demande de déplafonnement du montant du loyer ;
Fixe le prix du loyer du local situé [Adresse 3] à LA TESTE DE BUCH (33) au titre du bail conclu entre la SCI LES LANDES DES DEUX CRASTES et la SAS CMR renouvelé à effet du 1er janvier 2023 à la somme annuelle de 27.890 euros hors taxes et hors charges ;
Condamne la SCI LES LANDES DES DEUX CRASTES au paiement des dépens, en ce compris les frais d’expertise judiciaire, avec droit de recouvrement direct au profit de la SELARL RACINE [Localité 5] ;
Déboute la SCI LES LANDES DES DEUX CRASTES et la SAS CMR de leurs demandes formées au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
La présente décision a été signée par Myriam SAUNIER, Vice-Présidente, et par Céline DONET, Greffier présent lors du prononcé.
LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE
