Tribunal judiciaire, 21 février 2025. 24/00120

MINUTE: N° RG 24/00120 - N° Portalis DBX6-W-B7I-ZPUG Etablissement public GIRONDE HABITAT OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT C/ [I] [Z] Le - Expéditions délivrées à -Etablissement public GIRONDE HABITAT OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT - SELARL CAROLINE MAZERES -Prefecture de la gironde TRIBUNAL de PROXIMITE d’ARCACHON JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION [Adresse 4] [Adresse 4] ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 21 FEVRIER 2025 COMPOSITION DU TRIBUNAL : PRÉSIDENT : Madame Sonia DESAGES, Vice-Présidente chargée des fonctions de Juge des contentieux de la protection au Tribunal de proximité d’ARCACHON GREFFIER : Madame Betty BRETON, Greffier DÉBATS : Audience publique en date du 24 Janvier 2025 PROCÉDURE : Baux d’habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion en date du 31 Juillet 2024 Articles 484 et suivants et 834 et suivants du Code de Procédure Civile ORDONNANCE : Contradictoire Premier ressort Par mise à disposition au greffe, DEMANDERESSE : Etablissement public GIRONDE HABITAT OFFICE PUBLIC DE L’HABITATinscrite au RCS de Bordeaux sous le N°404877 086, agissant poursuites et diligences de son représentant légal Sis [Adresse 2], représenté par Madame [H] [F], munie d’un pouvoir à l’audience Présente DEFENDERESSE : Madame [I] [Z] [Adresse 3] [Adresse 3] [Localité 1] Bénéficiare de l’aide juridictionnelle totale decision du 20/09/2024 BAJN°33063-2024-011965 Représentée par Maître Caroline MAZERES de la SELARL CAROLINE MAZERES EXPOSÉ DU LITIGE : Par contrat en date du 29 novembre 2021, l'office public de l'habitat GIRONDE HABITAT a donné à bail à Mme [I] [Z] un logement situé [Adresse 5], pour un loyer mensuel de 518,10 € et 146,91 € de provision sur charges. Le 11 avril 2024 , GIRONDE HABITAT a fait signifier à Mme [Z] un commandement de payer des loyers et de justifier d'une assurance locative en indiquant se prévaloir de la clause résolutoire stipulée au contrat de bail. GIRONDE HABITAT a ensuite fait assigner Mme [I] [Z] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité d'Arcachon statuant en référé par un acte d'huissier du 31 juillet 2024 pour obtenir la résiliation du contrat, son expulsion des lieux et sa condamnation au paiement de l'arriéré locatif. A l’audience du 24 janvier 2025, GIRONDE HABITAT demande au tribunal de constater l’acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers - l'attestation d'assurance ayant été produite depuis l'introduction de l'instance - ; d'ordonner l’expulsion de Mme [Z] et la condamner au paiement de la somme actualisée de 7914,52 € , d’une indemnité mensuelle d’occupation, outre une somme de 150 € en application de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens. Mme [I] [Z], représentée par son Conseil, ne conteste pas la dette locative mais demande à bénéficier des plus larges délais de paiement avec une suspension des effets de la clause résolutoire. Elle indique avoir perdu son emploi en mai 2022 et être actuellement inscrite en qualité d'auto entrepreneur dans l'événementiel. Cette activité ne lui procure cependant aucun revenu. Elle perçoit l'allocation d'aide au retour à l'emploi d'un montant de 1000€ par mois et doit rembourser un crédit à hauteur de 300€ par mois. Elle vit seule avec un enfant à charge âgé de 10 ans pour lequel elle ne perçoit aucune pension alimentaire mais une allocation de soutien familial d'un montant de 195,86 €. MOTIFS DE LA DECISION I. SUR LA DEMANDE EN RESILIATION DU BAIL 1/ Sur la recevabilité de la demande Aux termes de l'article 24 II de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989, les bailleurs personnes morales autres qu'une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d'irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation de bail avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine dela commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives...Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d'impayés, prélablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement. L'article 24 III dispose en outre qu'à peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l'Etat dans le département au moins six semaines avant l'audience aux fins de réalisation d'un diagnostic social et financier transmis au juge avant l'audience. En l'espèce, GIRONDE HABITAT justifie avoir saisi la Caisse d'allocations familiales le 28 septembre 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 31 juillet 2024. Par ailleurs, une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de la Gironde par la voie électronique le 01 août 2024, soit plus de six semaines avant l’audience. La demande est donc recevable. 2/ Sur l'acquisition des effets de la clause résolutoire Il ressort des dispositions de l’article 24 I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 en sa version résultant de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 en vigueur à compter du 29 juillet 2023 que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement demeuré infructueux. Cependant, suivant avis de la Cour de cassation en date du 13 juin 2024, si le bail en cours au jour de la délivrance du commandement prévoit, selon les dispositions anciennes de cet article, un délai de deux mois pour régulariser la dette à compter de la délivrance du commandement de payer, ce délai continue à régir les relations entre les parties, et le locataire dispose d’un délai de deux mois pour régulariser la dette et non de six semaines. En l'espèce, le bail conclu le 29 novembre 2021 contient une clause résolutoire (article 10) pour défaut de paiement des loyers en prévoyant un délai de deux mois pour régulariser la dette. Un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 11 avril 2024, pour la somme en principal de 3309,33 € en visant un délai de six semaines pour régulariser. Ceci étant, il convient de constater que ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois et que l'assignation n'a pas été délivrée avant l'expiration de ce délai; de sorte que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 11 juin 2024. 3/ Sur l'expulsion et l'indemnité d'occupation Du fait de la résiliation du bail par le jeu de la clause résolutoire, Mme [I] [Z] est occupant sans droit ni titre depuis le 12 juin 2024. Il convient en conséquence d'ordonner son expulsion. En occupant le logement sans droit ni titre , Mme [Z] cause un préjudice au bailleur qu'il y a lieu de réparer en la condamnant à régler une indemnité d'occupation provisionnelle fixée au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de non résiliation du bail. Cette indemnité se substituera au loyer et charges dus à compter du 12 juin 2024. II. SUR LA DEMANDE EN PAIEMENT ET LES DELAIS L'article 7 a) de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989 dispose que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu. En vertu des dispositions de l'article 24 V de cette loi, le juge peut accorder des délais de paiement dans la limite de trois années au locataire en situation de régler sa dette locative et qui a repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience. Le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative. En l'espèce, GIRONDE HABITAT produit un décompte selon lequel Mme [I] [Z] reste devoir, après soustraction des frais de poursuite, la somme de 7914,52 € à la date du 31 décembre 2024. Mme [I] [Z] ne conteste pas cette dette. Elle sera donc condamnée à titre provisionnel au paiement de cette somme de 7914,52 € au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation dus au 31 décembre 2024 avec les intérêts au taux légal sur la somme de 3309,33€ à compter du commandement de payer (11 avril 2024) et à compter de la présente ordonnance pour le surplus, conformément aux dispositions de l'article 1231-6 du code civil Il résulte des pièces versées aux débats que Mme [Z], vivant seule avec un enfant à charge, perçoit pour seules ressources la somme de 1190€ par mois. Le montant de son loyer est de 733,64€ par mois et elle doit rembourser un crédit à hauteur de 307,70 € par mois. Force est de constater que Mme [Z] n'est donc pas en mesure de régler sa dette locative de 7914,52 € même avec l'octroi d'un délai sur 36 mois qui conduirait à des mensualités de 220 €. Mme [Z] n'a par ailleurs pas repris le paiement de son loyer courant au jour de l'audience. En conséquence, sa demande de délais de paiement sera rejetée III. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES : Mme [I] [Z], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture. En revanche, au regard de sa situation financière, Mme [Z] ne sera pas condamnés au versement d'une indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS, Le juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par ordonnance mise à disposition au Greffe; CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 29 novembre 2021 entre GIRONDE HABITAT et Mme [I] [Z] concernant le logement situé [Adresse 5] sont réunies à la date du 11 juin 2024 ; CONDAMNE Mme [I] [Z] à payer à GIRONDE HABITAT à titre provisionnel une indemnité mensuelle d’occupation équivalent au montant du loyer et des charges qui auraient été dû en l'absence de résiliation du bail à compter du 12 juin 2024 et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés; CONDAMNE Mme [I] [Z] à verser à GIRONDE HABITAT à titre provisionnel la somme de 7914,52 € au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation impayés (décompte arrêté au 31 décembre 2024, incluant une dernière facture de décembre 2024), avec les intérêts au taux légal à compter du 11 avril 2024 sur la somme de 3309,33 € et à compter de la présente ordonnance pour le surplus ; DEBOUTE Mme [I] [Z] de sa demande de délais de paiement; ORDONNE en conséquence à Mme [I] [Z] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification de la présente ordonnance ; DIT qu’à défaut pour Mme [I] [Z] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, GIRONDE HABITAT pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ; DEBOUTE GIRONDE HABITAT de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; CONDAMNE Mme [I] [Z] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture; RAPPELLE que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ; DIT que la présente décision sera notifiée par le greffe à la préfecture de la Gironde en application de l’article R.412-2 du code des procédures civiles d’exécution ; Ainsi jugé et prononcé, par mise à disposition au greffe du Tribunal les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par le Président et par le greffier . La greffière, La juge des contentieux de la protection