Cour d'appel, 26 mars 2025. 22/06380

COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE Chambre 1-8 ARRÊT AU FOND DU 26 MARS 2025 N° 2025 /081 N° RG 22/06380 N° Portalis DBVB-V-B7G-BJKNR [T] [H] C/ Syndicat des copropriétaire de l'ensemble immobilier [4] Copie exécutoire délivrée le : à : Me Nino PARRAVICINI Me Romain CHERFILS Décision déférée à la Cour : Jugement du Tribunal Judiciaire de NICE en date du 20 Avril 2022 enregistrée au répertoire général sous le n° 20/01393. APPELANTE Madame [T] [H] née le 22 Février 1935 à [Localité 3] (ALGERIE), demeurant [Adresse 2] représentée par Me Nino PARRAVICINI, membre de la SELARL NINO PARRAVICINI, avocat au barreau de NICE INTIMÉE Syndicat des copropriétaire de l'ensemble immobilier [4] sis [Adresse 2] prise en la personne de son Syndic en exercice, la SARL CABINET MARI demeurant es-qualité [Adresse 1], lui-même pris en la personne de son représentant légal en exercice représentée par Me Romain CHERFILS, membre de la SELARL LX AIX EN PROVENCE, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, ayant pour avoct plaidant Me David PERCHE, membre de la SCP OLIVIER DE FASSIO- DAVID PERCHE, avocat au barreau de NICE, *-*-*-*-* COMPOSITION DE LA COUR En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 21 Janvier 2025, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Monsieur Jean-Paul PATRIARCHE, Conseiller, chargé du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de : Monsieur Philippe COULANGE, Président Madame Céline ROBIN-KARRER, Conseillère Monsieur Jean-Paul PATRIARCHE, Conseiller Greffier lors des débats : Madame Maria FREDON. Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 26 Mars 2025. ARRÊT Contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe le 26 Mars 2025, signé par Madame Céline ROBIN-KARRER, Conseillère pour le président empêché et Madame Maria FREDON, greffière auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. *** EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE Dans le courant du mois de mai 2019, Madame [R] [K], copropriétaire au sein de l'ensemble immobilier dénommé [4], situé [Adresse 2] à [Localité 5], a alerté le syndic sur des éboulements de pierres dans son jardin provenant du mur de soutènement formant limite avec le lot des époux [O]. Le Cabinet MARI a confié des travaux de réfection du mur à l'entreprise STEM BÂTIMENT qui les a réalisés courant juillet 2019, Madame [K] ayant fait l'avance de la dépense. A l'occasion de l'assemblée générale ordinaire tenue le 25 février 2020, les copropriétaires ont été invités à approuver ces travaux a posteriori pour un montant total de 12.507,36 euros en ce compris les honoraires du syndic, devant être financé par un appel de fonds exceptionnel au titre des charges communes générales. Cette décision a fait l'objet de la résolution n° 16 adoptée à la majorité prévue à l'article 24 de la loi du 10 juillet 1965. Par exploit d'huissier délivré le 4 mai 2020, Madame [T] [H], copropriétaire opposante, a saisi le tribunal judiciaire de Nice afin d'entendre annuler ladite résolution pour violation des articles 9 et 37 du décret du 17 mars 1967 pris pour l'application de ladite loi. Elle a été déboutée de cette action par un jugement rendu le 20 avril 2022, dont elle a interjeté appel par déclaration enregistrée le 29 avril 2022 au greffe de la cour. Aux termes de ses conclusions d'appel notifiées le 27 juin 2022, Madame [T] [H] fait valoir : - que l'urgence des travaux n'est pas démontrée, - que le syndic n'a pas respecté l'article 37 du décret précité en s'abstenant d'informer les copropriétaires et de convoquer une assemblée à bref délai, - que les factures n'ont pas été annexées à la convocation à l'assemblée générale, en méconnaissance de l'article 11 de ce même décret, - et qu'en réalité il a été demandé aux copropriétaires, placés devant le fait accompli, de financer des travaux réalisés dans le seul intérêt de Madame [K]. Elle demande à la cour d'infirmer le jugement entrepris et, statuant à nouveau, d'annuler la résolution n° 16 votée lors de l'assemblée générale du 25 février 2020 et de condamner le syndicat des copropriétaires aux entiers dépens, ainsi qu'au paiement d'une somme de 5.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile. Dans ses conclusions en réplique notifiées le 26 septembre 2022, le syndicat des copropriétaires, représenté par son syndic le Cabinet MARI, soutient pour sa part : - que les travaux présentaient un caractère urgent, et que les dispositions de l'article 37 du décret du 17 mars 1967 ont bien été respectées, - qu'en tout état de cause, ils ont été approuvés par l'assemblée générale dans des conditions conformes à la loi, - et que les factures ont été présentées et explicitées lors de l'assemblée. Il demande à la cour de confirmer le jugement déféré en toutes ses dispositions et, y ajoutant, de condamner Madame [H] à lui payer une somme de 5.000 euros à titre de dommages-intérêts pour exercice abusif de son droit d'appel, outre 4.500 euros au titre de ses frais irrépétibles et ses dépens. L'ordonnance de clôture a été rendue le 7 janvier 2025. DISCUSSION En vertu de l'article 18 de la loi du 10 juillet 1965, le syndic est notamment chargé de pourvoir à l'entretien de l'immeuble et, en cas d'urgence, de faire procéder de sa propre initiative à l'exécution de tous travaux nécessaires à sa sauvegarde. L'article 37 du décret du 17 mars 1967 prévoit en ce cas que le syndic doit en informer les copropriétaires et convoquer immédiatement une assemblée générale. Il peut demander sans délibération préalable de l'assemblée, mais après avoir pris l'avis du conseil syndical s'il en existe un, le versement d'une provision en vue de l'ouverture du chantier et de son premier approvisionnement, qui ne peut toutefois excéder le tiers du montant du devis estimatif. Il ne peut en revanche demander de nouvelles provisions qu'en vertu d'une décision de l'assemblée des copropriétaires. En l'espèce, il résulte des photographies produites aux débats, de l'attestation de Mme [R] [K] et de celle de M. [I] [J] [L], entrepreneur chargé des travaux, que la réfection du mur de soutènement présentait effectivement un caractère urgent pour mettre fin aux éboulements de pierres dans le jardin de l'intéressée. En revanche, il n'est pas démontré, ni même allégué, que le syndic ait informé les copropriétaires de sa décision de faire réaliser les travaux, et l'assemblée générale n'a pas été convoquée à bref délai pour en autoriser le principe et les modalités. En outre, il n'est pas établi que les factures des travaux aient été notifiées en même temps que l'ordre du jour de l'assemblée du 25 février 2020, comme il est prescrit à l'article 11 - I - 3° du décret du 17 mars 1967 pour la validité de la décision, et il ne peut être suppléé à cette irrégularité par leur présentation au cours de la réunion. Dans ces conditions, le fait que l'assemblée ait approuvé a posteriori les dépenses engagées ne suffit pas à régulariser les travaux entrepris, de sorte qu'aucun paiement ne peut être exigé de la part des copropriétaires. Il convient en conséquence d'infirmer le jugement entrepris et d'annuler la résolution litigieuse. PAR CES MOTIFS La cour, statuant par arrêt contradictoire, Infirme le jugement déféré, et statuant à nouveau : Annule la résolution n° 16 votée lors de l'assemblée générale du 25 février 2020, Déboute le syndicat des copropriétaires de sa demande reconventionnelle en dommages-intérêts, Condamne l'intimé aux entiers dépens de première instance et d'appel, Le condamne en outre à verser à Madame [T] [H] une somme de 2.500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile. LA GREFFIERE LA PRESIDENTE