Tribunal judiciaire, 18 décembre 2023. 22/09484

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS [1] [1] Copie conforme délivrée le : à : Me Abdelhalim BOUREGAA Copie exécutoire délivrée le : à : Me Catherine HENNEQUIN Pôle civil de proximité ■ PCP JCP fond N° RG 22/09484 - N° Portalis 352J-W-B7G-CYSJF N° MINUTE : 2/23 JCP JUGEMENT rendu le lundi 18 décembre 2023 DEMANDERESSE S.A. REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 6], dont le siège social est sis [Adresse 3] représentée par Me Catherine HENNEQUIN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #P0483 DÉFENDEURS Monsieur [S] [I], demeurant [Adresse 5] représenté par Me Abdelhalim BOUREGAA, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #C0066 (bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2022/039646 du 20/12/2022 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de Paris) Monsieur [S] [V] [P] [I], demeurant [Adresse 5] représenté par Me Abdelhalim BOUREGAA, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #C0066 COMPOSITION DU TRIBUNAL Fairouz HAMMAOUI, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Inès CELMA-BERNUZ, Greffier, DATE DES DÉBATS Audience publique du 19 septembre 2023 JUGEMENT contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 18 décembre 2023 par Fairouz HAMMAOUI, Vice-présidente assistée de Inès CELMA-BERNUZ, Greffier Décision du 18 décembre 2023 PCP JCP fond - N° RG 22/09484 - N° Portalis 352J-W-B7G-CYSJF EXPOSE DU LITIGE Par contrat sous seing privé du 08 avril 1988, la REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 6] (RIVP) a donné à bail à Monsieur [S] [I] et Madame [T] [I] née [K] un appartement à usage d'habitation (logement conventionné) de type F4, situé [Adresse 5], moyennant un loyer mensuel de 2 409.67 francs outre une provision sur charge mensuelle de 497.94 francs. Par jugement en date du 10 décembre 1996, le divorce de Madame [T] [I] née [K] et Monsieur [S] [I] a été prononcé. Aux termes de cette décision, le domicile conjugal a été attribué à l'épouse. Madame [T] [I] née [K] est décédée le 03 mai 2022. Par courrier en date du 25 juillet 2022, Monsieur [S] [V] [P] [I], fils de la preneuse, a sollicité le transfert de la cotitularité du bail avec son père, Monsieur [S] [I]. Le 02 août 2022, la REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 6] a sollicité auprès de Monsieur [S] [I] et de Monsieur [S] [V] [P] [I], plusieurs documents afin d'étudier leur demande de transfert de bail, notamment un acte de mariage de moins de trois mois. Aucune réponse à ce courrier n'ayant été faite par Messieurs [S] [I] et [S] [V] [P] [I], la REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 6] a fait assigner par acte d’huissier en date du 08 décembre 2022 devant le Juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de, sous le bénéfice de l'exécution provisoire : constater que le bail a été résilié du fait de l'inoccupation des lieux par Monsieur [S] [I],ordonner l'expulsion immédiate de Monsieur [S] [I] et de Monsieur [S] [V] [P] [I], et tous occupants de leur chef, avec assistance d'un serrurier et de la force publique si besoin est,condamner Monsieur [S] [I] et Monsieur [S] [V] [P] [I] à lui verser, à compter de la date de résiliation une indemnité d'occupation correspondant aux loyers qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi, augmentés des charges et des taxes,condamner in solidum Monsieur [S] [I] et Monsieur [S] [V] [P] fixées [I] à lui verser la somme de 1 200 euros au titre des frais irrépétibles, outre aux dépens. Après trois renvois de l'examen de l'affaire, le dossier a été rappelé à l'audience du 19 septembre 2023, à laquelle la REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 6], représentée par son conseil, a déposé des conclusions, soutenues oralement, aux termes desquelles elle a repris les demandes de son assignation sauf à y ajouter qu'elle s'opposait aux demandes reconventionnelles. Au soutien de telles demandes, la RIVP insiste sur le fait que Monsieur [S] [I] n'occupe pas les lieux loués, le jugement de divorce en date du 10 décembre 1996 faisant état de la fixation de l'adresse par ce dernier au « [Adresse 4] », ainsi que du fait que Monsieur [S] [I] a quitté le domicile conjugal le 12 février 1992. S'agissant du transfert de bail à Monsieur [S] [V] [P] [I], la RIVP soutient que les conditions fixées par les articles 14 et 40 de la loi du 6 juillet 1989 et L.621-2 du code de la construction et de l'habitation ne sont pas réunies car Monsieur [S] [V] [P] [I] ne justifie pas de la condition de cohabitation d'un an au moment du décès de sa mère. Elle ajoute que la plupart des justificatifs produits par l'intéressé sont soit antérieurs au 03 mai 2021, soit postérieurs au 03 mai 2022, hormis ces deux avis d'imposition. Elle soutient, à cet égard, qu'une domiciliation fiscale dans le logement litigieux ne justifie pas d'une cohabitation stable et continue avec la défunte. La RIVP relève au surplus que les trois bulletins de salaire produits par Monsieur [S] [V] [P] [I] ne suffisent pas à justifier son éligibilité à un logement social. Enfin, la RIVP précise que compte tenu de sa taille (logement de type F4), le logement litigieux ne peut être attribué à Monsieur [S] [V] [P] [I] conformément aux dispositions des articles 40 de la loi du 6 juillet 1989 et L.621-2 du code de la construction et de l'habitation. Par conclusions déposées à l'audience et soutenues oralement, Monsieur [S] [V] [P] [I], représenté par son conseil, sollicite du tribunal qu'il juge que le bail est transféré à son profit ; qu'il condamne la RIVP à lui verser 2000 euros au titre des frais irrépétibles, outre aux entiers dépens. Au soutien de telles prétentions, Monsieur [S] [V] [P] [I] soutient qu'il a toujours vécu et qu'il vit toujours dans le logement litigieux. Il indique qu'il apporte pleinement la preuve de son occupation des lieux par ses derniers avis d'imposition et sa pièce d'identité, ainsi que par la production de divers courriers reçus au cours de la période allant de mai 2021 à mai 2022. L'affaire a été mise en délibéré au 18 décembre 2023 par mise à disposition au greffe. MOTIFS DE LA DECISION Sur la résiliation judiciaire et ses conséquences Aux termes de l'article 1224 du code civil, la résolution résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice. L'article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l'exécution réciproque du contrat, il n'y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n'ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation. En application de l'article 1228 du code civil, le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l'exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts. S'agissant plus précisément d'un contrat de bail, il sera rappelé qu'en vertu des articles 2 et 8 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire doit occuper personnellement les lieux, lesquels doivent constituer sa résidence principale. Par ailleurs, en application des articles L.442-3-5, L.442-6 et R.641-1 du code de la construction et de l'habitation, les locaux loués doivent être occupés au moins huit mois par an, sauf obligation professionnelle notamment. Il appartient à celui qui se prévaut de la résiliation judiciaire du contrat de rapporter la preuve du manquement et de justifier de sa gravité suffisante à entraîner la résiliation du contrat de bail aux torts du locataire et son expulsion des lieux. S'agissant de la preuve d'une absence d'habitation dans les lieux, la preuve peut être rapportée par la réception de documents administratifs à une autre adresse, la justification de la propriété d'un autre domicile ou encore un constat d'huissier. A ce titre, il sera rappelé qu'en application de l'article 1382 du code civil, les présomptions qui ne sont pas établies par la loi, sont laissées à l'appréciation du juge, qui ne doit les admettre que si elles sont graves, précises et concordantes. En l'espèce, il ressort en effet du jugement de divorce en date du 10 décembre 1996, que Monsieur [S] [I] ne réside plus au [Adresse 5], mais au « [Adresse 4] », et que cette situation perdure depuis le 12 février 1992. Monsieur [S] [V] [P] [I] ne conteste, ni ne produit aucune pièce remettant en cause cette circonstance. Compte tenu de ces éléments, l'inoccupation fautive des lieux par Monsieur [S] [I] sera constatée et la résiliation du bail à son égard sera prononcée. Il sera rappelé que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution dont l’application relève, en cas de difficulté -laquelle n'est à ce stade que purement hypothétique-, de la compétence du juge de l’exécution et non de la présente juridiction. Sur le transfert du bail et ses conséquences Il résulte de l'article 14 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 que lors du décès du locataire, le contrat de location est transféré aux descendants qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date du décès. A défaut de personnes remplissant les conditions prévues au présent article, le contrat de location est résilié de plein droit par le décès du locataire. Par ailleurs, s’agissant d’un logement HLM, en application de l'article 40 de loi du 6 juillet 1989 précitée, ce transfert est soumis à deux autres conditions cumulatives : d'une part, le demandeur au transfert doit remplir les conditions d’attribution des logements HLM, et d'autre part, le logement doit être adapté à la taille de son ménage. Il appartient à celui qui prétend avoir droit au transfert du bail de prouver qu'il en remplit les conditions. S'agissant de la preuve de la cohabitation d'une durée d'un an dans les lieux, fait juridique, la preuve peut être rapportée par tous moyens, et notamment la réception de documents administratifs à l'adresse du logement litigieux, les avis d'imposition ou encore des factures. Toutefois lorsque d'autres documents de même nature mentionnent une autre adresse et sont de nature à entraîner un doute sur la réalité de la domiciliation, il appartient à l'intéressé de rapporter de plus amples éléments, en produisant par exemple des attestations de tiers, et d'expliquer les raisons de cette dualité d'adresse en justifiant laquelle est une résidence secondaire et laquelle constitue le domicile. A ce titre, il sera rappelé qu'en application de l'article 1382 du code civil, les présomptions qui ne sont pas établies par la loi, sont laissées à l'appréciation du juge, qui ne doit les admettre que si elles sont graves, précises et concordantes. En l'espèce, l'un des preneurs, Madame [T] [I] née [K], étant décédé le 03 mai 2022, la période d'occupation à examiner est celle du 02 mai 2021 au 03 mai 2022 . Monsieur [S] [V] [P] [I] a produit la copie du livret de famille de ses parents, la copie de sa carte nationale d'identité expirant le 29 septembre 2020 faisant état d'une adresse au [Adresse 5], des certificats de scolarité pour la période allant de 1995 à 2001 au sein de l'école élémentaire du [Adresse 2], des bulletins de salaire pour les mois de septembre à novembre 2022 faisant état d'une adresse au [Adresse 5], deux avis d'imposition sur les revenus 2020 et 2021 et une attestation pole emploi en date du 03 juin 2022 visant la même adresse. Monsieur [S] [V] [P] [I] produit également un contrat d'engagements réciproques entre la ville de [Localité 6] et lui en date du 12 octobre 2020 et une attestation CAF en date du 18 janvier 2021 visant l'adresse suivante : « chez Madame [K] [I], [Adresse 5] ». Il ressort néanmoins de ces éléments que la plupart des justificatifs produits par Monsieur [S] [V] [P] [I] sont soit antérieurs au 03 mai 2021, soit postérieurs au 03 mai 2022, hormis les deux avis d'imposition. Par ailleurs, et comme le rappelle la RIVP, une domiciliation fiscale dans le logement litigieux ne justifie pas, à elle seule, d'une cohabitation stable et continue avec la défunte. In fine, Monsieur [S] [V] [P] [I] le défendeur, sur qui pèse la charge de preuve du droit au transfert du bail, n'a apporté aucun élément supplémentaire pour emporter la conviction et lever les éléments de doute apportés par le bailleur. En ces conditions, la preuve de l'occupation des lieux litigieux pendant plus d'un an avant le décès de la locataire n'est pas rapportée, et il sera fait droit à la demande de la RIVP de constatation de ce que les conditions du transfert du bail ne sont pas réunies, de sorte que ce dernier s'est trouvé résilié à la date du décès de la locataire, Madame [T] [I] née [K], soit au 03 mai 2022. Réciproquement la demande du défendeur de voir juger qu'il remplit les conditions du transfert du bail sera rejetée. Celui-ci étant sans droit ni titre depuis le 03 mai 2022, il convient d'ordonner son expulsion ainsi que l'expulsion de tous occupants de son chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision. Aucune circonstance particulière de l’espèce ne justifiant que le délai de deux mois prévu par les dispositions des articles L. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution soit réduit ou supprimé, alors même que les loyers sont payés et qu'il n'est pas contesté que la défenderesse remplit les conditions d'attribution d'un logement social, il convient d'indiquer que passé le délai de deux mois suivant la signification du commandement d'avoir à libérer les lieux, il pourra être procédé à cette expulsion, avec le concours de la force publique. Il n'apparaît pas non plus nécessaire d'assortir l'obligation de quitter les lieux d'une astreinte. En effet, la condamnation au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation (voir ci-dessous), de nature à réparer le préjudice subi par la bailleresse satisfait déjà l'objectif assigné à l'astreinte en cette matière par l'article L.421-2 du code des procédures civiles d'exécution. Le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour le propriétaire privé de la jouissance de son bien. Il revient au juge de fixer le montant de cette réparation sous la forme d'indemnité d'occupation, dont le montant dépend de son appréciation souveraine. En l'espèce, le bailleur sollicite que l'indemnité d'occupation soit égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dues, si le bail s'était poursuivi. En conséquence, à compter du 03 mai 2022, Monsieur [S] [V] [P] [I] sera condamnée à une indemnité d'occupation égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi. Sur les demandes accessoires Les défendeurs, qui succombent, supporteront les dépens, en application de l'article 696 du code de procédure civile. L’équité justifie de ne pas faire droit à la demande formée au titre de l'article 700 du code de procédure civile. L'exécution provisoire, compatible avec la nature de l'affaire et apparaissant nécessaire compte tenu de l'ancienneté de l'ancienneté du litige et des délais pour quitter les lieux octroyés, sera ordonnée en application de l'article 515 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS, Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe contradictoire et en premier ressort, CONSTATE que Monsieur [S] [I] ne réside plus au logement sis [Adresse 5] depuis le 12 février 1992 ; CONSTATE la résiliation du contrat de bail liant la REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 6] et Monsieur [S] [I] relativement au logement sis [Adresse 5] à la date du jugement de divorce avec Madame [T] [I] née [K], également locataire du bien , soit le 10 décembre 1996 ; CONSTATE la résiliation du contrat de bail liant la REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 6] et Madame [T] [I] née [K] relativement au logement sis [Adresse 1] à la date de son décès, soit le 03 mai 2022 ; DEBOUTE Monsieur [S] [V] [P] [I] de sa demande de transfert de bail ; DIT qu’à défaut pour Monsieur [S] [V] [P] [I] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés à l'issue de ce délai, la REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 6] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ; RAPPELLE que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ; CONDAMNE Monsieur [S] [V] [P] [I] à payer une indemnité mensuelle d’occupation d'un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi, à compter du 03 mai 2022 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux (volontaire ou en suite de l'expulsion) ; REJETTE le surplus des demandes des parties ; CONDAMNE Monsieur [S] [I] et Monsieur [S] [V] [P] [I] aux dépens de l'instance ; DIT n'y avoir lieu à paiement d'une indemnité au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; ORDONNE l'exécution provisoire. LA GREFFIERE LA JUGE