Cour d'appel, 18 décembre 2024. 21/07173

Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS COUR D'APPEL DE PARIS Pôle 4 - Chambre 2 ARRET DU 18 DECEMBRE 2024 (n° , 8 pages) Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 21/07173 - N° Portalis 35L7-V-B7F-CDPVD Décision déférée à la Cour : Jugement du 11 Mars 2021 -TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP d'EVRY COURCOURONNES - RG n° 20/04675 APPELANT SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES [6], [Adresse 3] représenté par son syndic, la société COOPEXIA, société coopérative d'intérêt collectif immatriculée au RCS d'Evry sous le numéro B 882 761 190 venant aux droits de la société GEXIO C/O Société COOPEXIA [Adresse 1] [Localité 4] Représenté par Me Virginie MAROT de la SELARL CABINET D'AVOCATS GUEDJ HAAS-B IRI, avocat au barreau de l'ESSONNE INTIME Monsieur [S] [B] [R] né le 1er décembre 1968 [Adresse 2] [Localité 5] DEFAILLANT COMPOSITION DE LA COUR : En application des dispositions des articles 805 et 907du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 17 Octobre 2024, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Madame Christine MOREAU, Présidente de Chambre, chargée du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de : Madame Christine MOREAU, Présidente de Chambre Madame Perrine VERMONT, Conseillère Madame Caroline BIANCONI-DULIN, Conseillère Greffier, lors des débats : Mme Dominique CARMENT ARRET : - DEFAUT - par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile - signé par Mme Christine MOREAU, Présidente de Chambre, et par Mme Dominique CARMENT, Greffière présente lors de la mise à disposition. * * * * * * * * FAITS ET PROCÉDURE : M. [R] est propriétaire du lot n° 267 de la résidence en copropriété [6] sise [Adresse 3] à [Localité 7]. Par exploit d'huissier en date du 7 septembre 2020, le syndicat des copropriétaires de la résidence [6], représenté par son syndic la coopérative d'intérêt collectif GEXIO jusqu'au 9 novembre 2020 puis par la société Coopexia, a assigné M. [R] devant le tribunal judiciaire d'Evry aux fins de le voir condamner, notamment, à lui verser la somme de : * 9 996,36 euros arrêtée au 5 octobre 2020 se décomposant comme suit: - 8961,53 euros au titre des charges communes générales - la somme de 779,23 euros au titre des travaux à parfaire, - la somme de 255, 60 euros au titre des frais de recouvrement majorée des intérêts au taux légal à compter de la date de la première mise en demeure demeurée infructueuse, en l'espèce le 25 septembre 2019, * 3000 euros pour résistance abusive et systématique sur le fondement de l'article 1240 du code civil. Par jugement du 11 mars 2021, le tribunal judiciaire d'Evry a condamné M. [R] à payer au syndicat des copropriétaires : - 1896,21 euros restant à devoir au titre des charges de copropriété impayées arrêtées au 5 octobre 2020, quatrième trimestre 2020 inclus, avec intérêts à taux légal à compter du 7 septembre 2020, - 74,40 euros au titre des frais de recouvrement, - 200 euros au titre de dommages-intérêts, le tribunal ayant condamné M. [R] aux dépens et à verser au demandeur la somme de 1573 sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. Par déclarations remises au greffe les 14 avril 2021 et 20 avril 2021 enregistrées respectivement sous les numéros RG 21/08483 et RG 21/07173, le syndicat des copropriétaires de la copropriété [6] sise à [Localité 7], représenté par son syndic, a relevé appel de cette décision. Les procédures inscrites ont rôle ont fait l'objet d'une jonction par ordonnance du magistrat en charge de la mise en état le 8 février 2023 sous le numéro de registre 21/7173. La clôture de la procédure a été ordonnée le 26 juin 2024. PRÉTENTION DES PARTIES : Dans ses conclusions, l'appelant demande à la cour : - d'infirmer le Jugement rendu par le Tribunal Judiciaire d'Evry Courcouronnes en date du 11mars 2021. Statuant à nouveau, - de condamner Monsieur [R] à verser au syndicat des copropriétaires [6] sis [Adresse 3] représenté par son syndic en exercice la Société Coopérative d'intérêt collectif Coopexia venant aux droits de la société GEXIO les sommes suivantes : Du 2 ème trimestre 2018 au 4 ème trimestre 2020 : * 9.709, 30 € arrêtée au 05.10.2020 à parfaire et se décomposant comme suit : - La somme de 8.674,35 € au titre des charges communes générales (article 10 de la loi du 65-557 du 10 juillet 1965) à parfaire. - La somme de 779,35 € au titre des appels de charges correspondant aux provisions pour travaux à parfaire, - La somme de 255,60 € au titre des frais de recouvrement. (Article 10-1 de la loi du 65-557 du 10 juillet 1965) Majorée des intérêts au taux légal à compter de la première mise en demeure demeurée infructueuse, à savoir le 25.09.2019, et ce, jusqu'à parfait paiement. Du 1er trimestre 2021 au 2 ème trimestre 2021 à parfaire : La somme de : 808,06 € Soit 718,96 € au titre des charges communes générales Et 89,10 € au titre des appels de fonds au titre des travaux. - condamner Monsieur [R] au paiement de la somme de 3.000,00 € à titre de dommages et intérêts, et ce, par application de l'article 1240 du Code Civil et de leur résistance abusive systématique, - condamner Monsieur [R] à verser au syndicat des copropriétaires [6] sis [Adresse 3] représenté par son syndic en exercice la Société Coopérative d'intérêt collectif Coopexia venant aux droits de la société GEXIO la somme de 1.678,00 € au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile ainsi qu'aux entiers dépens. Le syndicat des copropriétaires fait valoir qu'il justifie parfaitement sa créance à l'égard de M. [R] en ce comprises les charges dûes depuis le prononcé du jugement entrepris. Il expose que le débiteur ne paie ses charges que sous la contrainte de décisions de justice, et ce, de manière systématique. En outre, le paiement n'est obtenu que par l'exécution forcée. Depuis le jugement du 27 décembre 2018, M. [R] n'a pas procédé au moindre réglement. M. [R], intimé, ne s'est pas constitué. La clôture de l'affaire a été prononcée le 26 juin 2024. SUR CE, Il convient de rappeler qu'en application de l'article 954 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des dernières conclusions des parties. Par prétention, il faut entendre une demande en justice tendant à ce qu'il soit tranché un point litigieux. Sur la demande de condamnation au paiement des charges de copropriété : En application de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipements communs en fonction de l'utilité que ces services et élément présentent à l'égard de chaque lot, ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots. L'approbation des comptes du syndic par l'assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges ; les provisions pour charges sont exigibles le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour fixé par l'assemblée générale et les sommes afférentes aux dépenses pour travaux sont exigibles selon les modalités votées en assemblée générale. Selon l'article 14-1 de la même loi, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et des équipements communs de l'immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires paient au syndicat des provisions égales au quart du budget voté sauf modalités différentes adoptées par l'assemblée générale ; cette provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l'assemblée générale. En l'espèce, le syndicat des copropriétaires verse aux débats : - l'extrait de matrice cadastrale justifiant de la qualité de propriétaire de M. [R] du lot n° 257 de la copropriété; - les contrats de syndic des 22 septembre 2016, 29 mai 2018 et 30 septembre 2020 par lesquels la copropriété [6] confie à la société Gexio le mandat d'exercer la mission de syndic de l'immeuble, - les procès-verbaux des assemblées générales: * du 15 juin 2017 approuvant les comptes pour la période du 1er janvier 2016 au 31 décembre 2016 ainsi que le budget prévisionnel pour l'année 2018, * du 29 mai 2018 approuvant les comptes pour la période du 1er janvier 2017 au 31 décembre 2017 et portant vote du budget prévisionnel et de travaux de remplacement de 38 fermes portes ( ascenseurs) pour un montant de 8778 euros; * du 20 décembre 2018 portant approbation de travaux après octroi d'un financement par l'ANAH, * un procès-verbal de carence de l'assemblée générale du 27 juin 2019 * du 23 octobre 2019 approuvant les comptes du 1er janvier 2018 au 31 décembre 2018, portant vote des budgets prévisionnels 2019 et 2020 et travaux de condamnation de vides ordures pour un monant de 60 000 euros, * du 30 septembre 2020 approuvant le budget prévisionnel du 1er janvier 2021 au 31 décembre 2021; *du 9 novembre 2020 portant résolutions diverses; - un jugement du tribunal d'instance de Juvisy Sur Orge du 7 juillet 2009 condamnant M. [R] au paiement à la société de syndic Gexio de la somme de 2657,18 euros au titre de sa cote part des charges de copropriété arrêtée au 3 octobre 2008, 4ème appel 2008 inclus, avec intérêts aux taux légal à compter de la sommation de payer ainsi qu'au paiement de 300 euros à titre de dommages-intérêts, - un jugement du tribunal d'instance de Juvisy sur Orge du 27 décembre 2018 condamnant M. [R] à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 5476,56 euros au titre des charges impayées, pour la période du 1er avril 2014 au 16 mars 2018(charges du 1er trimestre 2018) 37,07 euros au titre des frais prévus par l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 outre 300 euros à titre de dommages-intérêts, - une ordonnance d'injonction de payer du 30 septembre 2015 condamnant M. [R] à verser au syndicat de copropriétaires la somme de 1994, 63 euros, - un jugement du 10 juin 2010 de la juridiction de proximité de Juvisy Sur Orge condamnant M. [R] à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 2210,95 euros au titre des charges de copropriété impayées sur la période du 1er trimestre 2009 au 14 décembre 2009 ( 4ème trimestre inclus), selon décompte arrêté au 14 décembre 2019 outre au paiement de 300 euros à titre de dommages-intérêts pour résistance abusive, - une mise en demeure de M. [R] du 25 septembre 2019 d'avoir à payer la somme de 8246,22 euros, - une mise en demeure de M. [R] du 27 mars 2010 d'avoir à payer la somme de 7284,81 euros - des relevés de compte de charges de M. [R] du 25 juin 2021, du 6 août 2020, du 30 mars 2018, du 28 juin 2018, du 9 août 2018, du 26 septembre 2018, du 19 décembre 2018, du 5 avril 2019, du 28 juin 2019, du 23 septembre 2019, du 18 décembre 2019, du 17 mars 2020, du 20 avril 2020, du 24 septembre 2020, du 5 octobre 2020, du 26 octobre 2020, du 5 janvier 2021, du 26 mars 2021, - une facture d'honoraire d'avocat du 25 août 2020 d'un montant de 1573 euros, - une facture d'honoraire d'avocat du 13 avril 2021. Concernant les charges relatives à la période 2ème trimestre 2018 au 4ème trimestre 2020, il doit être observé que le relevé de charges du 28 juin 2018 correspondant au solde de charges depuis le 1er avril 2018 reprend le solde antérieur de 7310,12 euros de charges. L'appelant soutient qu'il s'agit du solde des sommes dues par M. [R] à la date du 2 février 2018 et qu'il n'en réclame pas condamnation dans la présente instance contrairement aux affirmations du premier juge. Pourtant, en page 14 de ses écritures, il sollicite l'inclusion de la somme de 87,15 euros, correspondant au solde des sommes encore dues au titre du jugement du 27 décembre 2018, dans les sommes dues de manière globale par M. [R] et faisant l'objet de la présente instance. Cette somme ne sera pas prise en compte dès lors qu'elle fait déjà l'objet d'un titre exécutoire et qu'elle correspond à des impayés de charge antérieurs au 2ème trimestre 2018. Ensuite, il convient d'observer que les pièces produites attestent de paiements par M. [R] au cours de la période couvrant le 2ème trimestre 2018 au 4ème trimestre 2020 inclus soit par versement de chèque directement au bénéfice du syndicat des copropriétaires soit par des versements à huissier. En application de l'article 1342-10 du code civil, ces paiements doivent être imputés aux dettes les plus anciennes et partant aux arriérés de charges que M. [R] a été condamné à verser au syndicat des copropriétaires. Le syndic justifie que le montant de ces versements n'est pas supérieur aux sommes que M. [R] a été condamné à verser au titre d'arriérés de charge par le tribunal d'instance de Juvisy le 27 décembre 2018. Ainsi, aucun paiement réalisé par M. [R] au cours de la période visée dans le cadre de la présente instance ne viendra en déduction des charges dues. Pour l'année 2018, exception faite des charges dues au titre du 1er trimestre qui font l'objet du jugement du tribunal d'instance de Juvisy du 27 décembre 2018, les relevés produits attestent de sommes dues à hauteur de 481,85+481,84 + 481,86= 1445,55 euros. Pour l'année 2019 , les relevés de compte du 19 décembre 2018, du 5 avril 2019,du 28 juin 2019, du 23 septembre 2019) attestent de charges à devoir s'établissant comme suit : 883,46+653,45+883,44+ 883,45= 3303,8 euros. Pour l'année 2020 (relevés de compte du 20 décembre 2019, 17 mars 2020, 23 juin 2020, 24 septembre 2020) : Le syndic justifie du montant de charges suivantes 883,45 + 883,45 + 883,45 + 883,45 = 3533,80 euros. Il est donc justifié un total de charges de 8283,15 euros sur la période considérée (Du 2ème trimestre 2018 au 4ème trimestre 2020 inclus)de charges impayées à compter du 2ème trimestre 2018 au 4 ème trimestre 2020. Sur les appels de fond relatifs aux travaux votés au cours relative à la période écoulée entre le 2ème trimestre 2018 et le 4 ème trimestre 2020 inclus : les sommes dues au regard des pièces 17, 18,20, 21, 23, 27, 28, 30, 31 s'établissent comme suit : (24,95x4) +( 45x9) + 17,45 + 30,70= 552,95. Le jugement doit donc être infirmé en ce qu'il a condamné M. [R] à verser au syndicat des copropriétaires [6] à [Localité 7] la somme de 1896,21 euros au titre descharges de copropriété impayées arrêtées au 5 octobre 2020, 4ème trimestre 2020 inclus dès lors que le montant de ces charges s'élève à la somme de 8836,10 euros (8283,15 + 552,95). Aux termes de l'article 1231-6 du code civil, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d'une obligation de somme d'argent consistent dans l'intérêt au taux légal à compter de la mise en demeure. En l'espèce, au cours de la période considérée, le syndicat des copropriétaires [6] sis [Adresse 3], représenté par son syndic en exercice, a adressé à M. [R] deux mises en demeure le 25 septembre 2019 et le 27 mars 2020. Dès lors, la somme de 5007,35 euros (charges dues pour l'année 2018 à l'exception du 1er trimestre et pour l'année 2019 arrêtées au 23 septembre 2019 outre les appels de fonds pour travaux afférents à cette période) produira intérêts à taux légal à compter du 25 septembre 2019. La somme de 1856,90 euros (charges dues au titre des deux premiers trimestres de l'année 2020 arrêtées au 17 mars 2020 et appels de fonds travaux pour la période) produira intérêts à compter du 27 mars 2020. Le surplus, soit la somme de 1971,85 euros produira intérêts à compter de l'assignation en justice de M. [R], soit à compter du 7 septembre 2020 Sur l'arriéré de charges des 1er et 2ème trimestres 2021 actualisé en cause d'appel et les appels de fond de travaux sur cette période : Les pièces produites dont notamment les pièces 38 et 39 justifient que M. [R] est redevable pour le 1er trimestre 2021 de la somme globale de 918 euros (dont 873,51 euros de charges courantes et 44,55 euros de fonds de travaux Alur) outre la somme de 918,04 euros (dont 873,49 euros de charges courantes et 44,55 euros de fonds de travaux Alur), soit la somme de 1836,04 au titre des seules charges communes et 89,10 euros au titre des charges afférents au travaux. Il est toutefois soutenu que M. [R] ne serait redevable que de la somme de 1747 euros dont il conviendrait de déduire la somme de 1028,04 euros correspondant à une régularisation de charges intervenue le 22 octobre 2021 de sorte que M. [R] ne serait redevable que d'une somme de 718,96 euros au titre des charges. Le juge ne pouvant statuer ultra petita, il y a lieu de faire droit à la demande du syndicat des copropriétaires et de condamner M. [R] à lui verser la somme de 718,96 euros au titre des charges dues pour les deux premiers trimestres de l'année 2021 outre la somme de 89,10 euros au titre des charges afférents aux travaux relatifs à cette période, soit la somme globale de 808,06 euros. Sur les frais de recouvrement : Aux termes de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement et d'encaissement à la charge du débiteur. Le syndicat des copropriétaires justifie ainsi avoir exposé des frais de mise en demeure à hauteur de 37,20 euros le 25 septembre 2019 puis le 27 mars 2020, soit la somme globale de 74,40 euros retenus à bon droit par le tribunal. La pièce 38 mentionne en date du 6 août 2010 la somme de 181, 20 euros de frais de dossier à avocat. Or, l'activité du syndic pour engager le recouvrement des sommes dues par un copropriétaire constitue un acte élémentaire d'administration de la copropriété faisant partie de ses fonctions de base ; les frais et honoraires réclamés à ce titre ne constituent des frais nécessaires au sens de l'article 10-1 précité que s'ils correspondent à des diligences précises et exceptionnelles au regard de la gestion courante du syndic, ce qui n'est pas établi en l'espèce s'agissant des frais d'honoraires du syndic pour la constitution du dossier contentieux pour un montant de 181, 20 euros. Le jugement sera donc confirmé en ce qu'il a considéré que les frais de recouvrement s'élevaient à la somme de 74,40 euros. Sur la demande de dommages et intérêts : L'article 1231-6 du code civil dispose que «les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d'une obligation de somme d'argent consistent dans l'intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d'aucune perte. Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire». En l'espèce, les pièces produites démontrent qu'à l'issue du deuxième trimestre 2021 M. [R] ne s'était toujours pas acquitté du montant total des charges auquel il avait été condamné par le tribunal d'instance de Juvisy sur Orge par jugement du 27 décembre 2018. Elles démontrent également que M. [R] ne s'acquitte de ses charges qu'après avoir été condamné en ce sens, cette situation n'étant pas ponctuelle mais systématique depuis plusieurs années. Par le montant des charges dues, les versements erratiques de M. [R] affectés à ses anciennes dettes, celui-ci laisse sa dette perdurer et s'aggraver, ce qui caractérise sa mauvaise foi. Les manquements systématiques et répétés de M. [R] à son obligation essentielle à l'égard du syndicat des copropriétaires de régler les charges de copropriété, sans justifier de motifs valables pour expliquer sa carence, sont constitutifs d'une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires privée de sommes importantes nécessaires à la gestion et à l'entretien de l'immeuble un préjudice financier, direct et certain, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires. Ce comportement fautif justifie que M. [R] soit condamné à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 1500 euros à titre de dommages-intérêts. Sur les dépens et frais irrépétibles : Le sens du présent arrêt conduit à confirmer le jugement sur les dépens et l'application qui y a été équitablement faite des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. M. [R], partie perdante, doit être condamné aux dépens d'appel ainsi qu'à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble [6] à [Localité 7] ( 91), représenté par son syndic , la société Coopexia, la somme supplémentaire de1678 € par application de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel. PAR CES MOTIFS LA COUR Statuant par mise à disposition au greffe, contradictoirement, Confirme le jugement du tribunal judiciaire d'Evry en date du 11 mars 2021 sur ses seules dispositions : - Condamnant M. [S] [R] à payer au syndicat des copropriétaires [6] sis 8, 10, 12 square Surcouf,Grigny, 91350, représenté par son syndic Gexiov la somme de 74,40 au titre des frais de recouvrement ; - condamnant M. [S] [R] aux dépens et à verser au syndicat des copropriétaires [6] sis 8, 10, 12 square Surcouf,Grigny, 91350, représenté par son syndic Gexio la somme de 1573 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; L'infirme pour le surplus ; Statuant à nouveau, - Condamne M. [S] [R] à payer au syndicat des copropriétaires [6] sis 8, 10, 12 square Surcouf,Grigny, 91350, représenté par son syndic Coopexia venant aux droits de la société Gexio, 8836,10 euros au titre de l'arriéré de charges arrêté au 5 octobre 2020 (appels de fonds du 4ème trimestre 2020 inclus) avec intérêt à taux légal à compter : - du 25 septembre 2019 pour la somme de 5007, 35 euros - du 27 mars 2020 pour la somme de 1856,90 euros - du 7 septembre 2020 pour 1971,85 euros ; - Condamne M. [S] [R] à payer au syndicat des copropriétaires [6] sis 8, 10, 12 square Surcouf,Grigny, 91350, représenté par son syndic Coopexia venant aux droits de la société Gexio, la somme de 1500 euros à titre de dommages-intérêts pour résistance abusive ; Y ajoutant, Condamne M. [S] [R] à payer au syndicat des copropriétaires [6] sis 8, 10, 12 square Surcouf,Grigny, 91350, représenté par son syndic Coopexia venant aux droits de la société Gexio, la somme de 808, 06 euros au titre de l'arriéré de charges arrêté au 26 mars 2021 (appels de fonds du 2ème trimestre de l'année 2021 inclus) avec intérêt légal à compter de l'arrêt ; Condamne M. [R] aux dépens ; Condamne M. [R] à verser au syndicat des copropriétaires [6] sis [Adresse 3], représenté par son syndic Coopexia venant aux droits de la société Gexio, la somme de 1678 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile. LA GREFFIERE LA PRESIDENTE