Tribunal judiciaire, 21 octobre 2024. 24/04622

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE Pôle de Proximité JUGEMENT DU : 16 Décembre 2024 Président : Madame MANACH, Greffier : Madame SCANNAPIECO, Débats en audience publique le : 21 Octobre 2024 GROSSE : Le 16/12/24 à SCI IAR Le ................................................... à Me ............................................... Le ................................................... à Me ............................................... EXPEDITION : Le .......................................................... à Me ...................................................... Le .......................................................... à Me ...................................................... Le ........................................................... à Me ...................................................... N° RG 24/04622 - N° Portalis DBW3-W-B7I-5HNV PARTIES : DEMANDERESSE S.C.I. IAR, dont le siège social est sis [Adresse 2] - [Localité 3] représentée par son gérant DEFENDEUR Monsieur [B] [U] né le 27 Juin 1984 à [Localité 5] (TUNISIE), demeurant [Adresse 1] - [Localité 4] non comparant EXPOSE DU LITIGE Par acte sous seing privé du 2 février 2021, la SCI IAR a consenti à M. [B] [U] un bail d’habitation portant sur un logement situé [Adresse 1] à [Localité 4], pour un loyer mensuel initial de 568 euros, outre une provision sur charges de 50 euros par mois. Par courrier du 12 juin 2023, M. [B] [U] a donné congé au bailleur. Par acte de commissaire de justice du 7 décembre 2023, la SCI IAR a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme principale de 12.973,70 euros au titre de l’arriéré locatif, visant la clause résolutoire et avec sommation de justifier de l’occupation du logement postérieure au congé délivré par le locataire. Par acte de commissaire de justice du 16 juillet 2024, la SCI IAR a fait assigner M. [B] [U] devant le juge des contentieux de la protection afin d’obtenir sa condamnation au paiement des sommes de : 18.970,82 euros au titre des réparations dans le logement pour un montant de 3.865 euros et du solde de la dette locative d’un montant de 15.105,82 euros avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens incluant le coût de la sommation de payer. L’affaire a été appelée utilement à l’audience du 21 octobre 2024 à laquelle la SCI IAR était représentée par son conseil. Au soutien de ses prétentions, la SCI IAR se fonde sur les articles 1231-7 et 1730 du code civil et 22 de la loi du 6 juillet 1989 pour reprocher au locataire d’avoir causé des dégradations dans le logement pris à bail et d’avoir manqué à son obligation d’entretien. Elle soutient que le locataire s’est maintenu dans les lieux après avoir délivré son congé et qu’il a ensuite quitté le logement sans procéder aux formalités d’état des lieux de sortie. Elle précise avoir réalisé des travaux de remise en état du logement dont le locataire doit répondre, au même titre que l’arriéré locatif dont il est redevable. Bien que régulièrement assigné conformément aux dispositions de l’article 659 du code de procédure civile, M. [B] [U] n’était ni présent, ni représenté à l’audience. La décision a été mise en délibéré au 16 décembre 2024 par mise à disposition au greffe. MOTIFS DE LA DECISION Sur la demande principale Selon l'article 7 de la loi du 06 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus et de prendre à sa charge l’entretien courant du logement et de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d'un tiers qu'il n'a pas introduit dans le logement. Aux termes de l’article 1730 du code civil, s'il a été fait un état des lieux entre le bailleur et le preneur, celui-ci doit rendre la chose telle qu'il l'a reçue, suivant cet état, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure. L’article 1732 du code civil ajoute que le locataire répond des dégradations ou des pertes qui arrivent pendant sa jouissance, à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu sans sa faute. En outre, l’article 1353 du code civil dispose que celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver et que réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation. Enfin, en application de l'article 3-2 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, l'état des lieux est établi contradictoirement et amiablement par les parties ou par un tiers mandaté par elles. Si cet état des lieux ne peut être établi dans ces conditions, il l'est par un commissaire de justice, sur l'initiative de la partie la plus diligente, à frais partagés par moitié entre le bailleur et le locataire. Il est constant que les constatations réalisées par un commissaire de justice, soumises à la libre discussion des parties, peuvent faire la preuve de dégradations locatives. Enfin, il résulte de l’ensemble de ces dispositions que si le locataire doit à l'évidence répondre des dégradations commises par sa faute dans le logement, le bailleur ne peut lui imputer une rénovation complète de celui-ci et lui faire supporter la remise à l’état neuf du logement. En l’espèce, bien qu’ayant donné congé par courrier du 12 juin 2023, il ressort des pièces de la procédure que Monsieur [B] [U], qui n’a pas comparu et donc pu prouver la date effective de son départ, n’a pas remis les clés du logement, élément qui caractérise la libération effective des lieux. En conséquence, il sera considéré que celle-ci a eu lieu le 2 février 2024, date de l’état des lieux de sortie réalisé par commissaire de justice. Il ressort du décompte produit qu’à cette date, M. [B] [U] est redevable de la somme de 15.105,82 euros à la date du 1er février 2024, cette somme correspondant à l’arriéré des loyers impayés échus à cette date. Il résulte du décompte produit par le bailleur que le locataire a cessé tout versement volontaire depuis le mois d’avril 2022. Du fait de sa non-comparution, Monsieur [B] [U] n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette. Il sera donc condamné au paiement de la somme de 15.105,82 euros. Par ailleurs, au titre de sa créance, la SCI IAR réclame la somme de 3.865 euros des réparations locatives suivantes et produit une facture n° FAC-2024-0190: Rebouchage des trous : il résulte de l’analyse comparée des états des lieux d’entrée et de sortie produits que plusieurs de trous de cheville sont constatés dans les différentes pièces du logement. Il y a donc lieu de faire droit à la demande.Reprise et réparation de la porte d’entrée : il résulte également de l’analyse comparée des états des lieux que le cadre de porte d’entrée est cassé en-dessous de la serrure et qu’un trou est constaté dans la porte, sous la serrure, tel que cela est confirmé par les photographies annexées au rapport. Il y a lieu de condamner le locataire à verser au bailleur la somme de 450 euros à ce titre. Enlèvement du papier peint dans la pièce principale et la chambre, peinture complète de chaque pièce : si l’état des lieux de sortie fait mention de murs et peintures en mauvais état avec des effritements constatés, l’état des lieux d’entrée concluait à l’état d’usage des murs qui présentaient des traces, coulures, cloques et craquelures. Dès lors, le constat de murs en mauvais état dans un tel contexte relève à l’évidence de la vétusté, s’agissant d’un logement qui a été occupé pendant plus de trois ans par le locataire. Il ne sera donc pas fait droit à ce poste de réparation.Fourniture et pose d’une plaque à induction et d’une hotte aspirante : s’il ressort de l’état des lieux de sortie que le capot de la hotte est pendant et encrassé, il n’est pas indiqué un défaut de fonctionnement de la hotte ou de la plaque à induction. Il sera donc fait droit à la demande à la hauteur de la somme de 100 €.Changement du meuble de la salle de bain : l’état des lieux de sortie constate seulement que cet équipement est sale – ce qui est pris en compte dans le poste « Nettoyage complet de l’appartement » - mais ne relève aucune dégradation. Il ne sera donc pas fait droit à cette demande.Changement de la cabine de douche : il apparaît dans l’état des lieux d’entrée qu’un panneau de la cabine de douche était déjà manquant. Il ne sera donc pas fait droit à cette demande. Changement de serrure de la boite aux lettres collective : aucun élément ne ressortant de l’état des lieux de sortie sur cet équipement, il ne sera pas fait droit à la demande. Nettoyage complet de l’appartement : il apparaît que le locataire a laissé le logement dans un état de saleté manifeste et qu’il doit à l’évidence y répondre. Il convient de le condamner à verser au bailleur la somme de 300 euros à ce titre.Il résulte de l’ensemble de ces éléments que le montant des réparations locatives incombant à monsieur [B] [U] est fixé à la somme globale de 1.050 euros, au paiement de laquelle il convient de le condamner. Sur les demandes accessoires Sur les dépens En application de l’article 696 du code procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie. Monsieur [B] [U], qui succombe à l’instance, supportera les dépens. Sur les demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile En vertu de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Il serait inéquitable de laisser à la charge du demandeur les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 400 euros lui sera donc allouée au titre de l'article 700 du code de procédure civile. Il convient de rappeler que la présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément aux articles 514 et 514-1 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS La juge des contentieux de la protection, statuant publiquement par jugement réputé contradictoire rendu en premier ressort par mise à disposition au greffe, CONDAMNE Monsieur [B] [U] à verser à la SCI IAR la somme de 15.105,82 euros au titre de l’arriéré locatif (décompte du 1er février 2024), avec intérêts légaux à compter de la présente décision, CONDAMNE Monsieur [B] [U] à verser à la SCI IAR la somme globale de 1.050 euros au titre des dégradations qui lui sont imputables, avec intérêts légaux à compter de la présente décision, DEBOUTE la SCI IAR de ses plus amples demandes, CONDAMNE Monsieur [B] [U] aux dépens de l’instance, CONDAMNE Monsieur [B] [U] à verser à la SCI IAR la somme de 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, RAPPELLE que l'exécution provisoire de la présente décision est de droit ; Ainsi jugé et prononcé les jour, mois et an ci-dessus indiqués. LA GREFFIERE LA PRESIDENTE