Cour d'appel, 20 juin 2023. 20/06778

COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE Chambre 1-1 ARRÊT AU FOND DU 20 JUIN 2023 N°2023/207 Rôle N° RG 20/06778 - N° Portalis DBVB-V-B7E-BGB7B [P] [G] [Z] [O] [B] [S] [Y] épouse [O] C/ [M] [W] [X] [C] épouse [W] Copie exécutoire délivrée le : à : Me Joseph MAGNAN Me Nicolas MATTEI Décision déférée à la Cour : Jugement du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de NICE en date du 26 Février 2020 enregistré(e) au répertoire général sous le n° 16/05060. APPELANTS Monsieur [P] [G] [Z] [O] né le [Date naissance 3] 1972 à [Localité 11], demeurant [Adresse 8] SUISSE Madame [B] [S] [Y] épouse [O] née le [Date naissance 4] 1967 à [Localité 9] (MALAISIE), demeurant [Adresse 8] SUISSE Tous deux représentés par Me Joseph MAGNAN de la SCP PAUL ET JOSEPH MAGNAN, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, et ayant pour avocat Me Maxime JOFFROY, avocat au barreau de NANCY substitué par Me Damien LORDIER, avocat au barreau de NANCY INTIMES Monsieur [M] [W] né le [Date naissance 5] 1931 à [Localité 10] demeurant [Adresse 2] Madame [X] [C] épouse [W] née le [Date naissance 1] 1934 à [Localité 7] demeurant [Adresse 2] Tous deux représentés par Me Nicolas MATTEI, avocat au barreau de NICE PARTIE(S) INTERVENANTE(S) *-*-*-*-* COMPOSITION DE LA COUR En application des dispositions des articles 804, 806 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 15 Mai 2023 en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant : Monsieur Olivier BRUE, Conseiller Rapporteur, et Madame Danielle DEMONT, conseiller- rapporteur, chargés du rapport qui en ont rendu compte dans le délibéré de la cour composée de : Monsieur Olivier BRUE, Président Madame Danielle DEMONT, Conseillère Madame Louise DE BECHILLON, Conseillère Greffier lors des débats : Madame Céline LITTERI. Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 20 Juin 2023.. ARRÊT Contradictoire, Prononcé par mise à disposition au greffe le 20 Juin 2023. Signé par Monsieur Olivier BRUE, Président et Madame Céline LITTERI, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. *** FAITS, PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS DES PARTIES : Les époux [O], acquéreurs et les époux [W], vendeurs ont signé respectivement les 11 janvier 2016 et 16 février 2016, un acte comportant la vente conditionnelle en viager d'un appartement et un garage correspondant aux lots n° 3 et 40 dans l'immeuble de la copropriété '[Adresse 14]' situé [Adresse 6] à [Localité 13] (Alpes Maritimes). Il était prévu un bouquet de 25'000 €, une rente annuelle de 9 480 €, pour une valeur vénale du bien libre de 315.000 €, ainsi que le versement des frais de l'acte de vente, à concurrence de 13'000 € et de la commission de l'agent immobilier pour 17'000 €. Les acquéreurs ont ainsi versé la somme de 55'000 €, laquelle a finalement été remboursée environ un an plus tard. Constatant le refus des vendeurs de régulariser l'acte authentique, un procès-verbal de carence a été dressé le 9 mai 2016 par le notaire. Vu l'assignation du 16 septembre 2016, par laquelle M. [P] [O] et Mme [B] [S] [Y] épouse [O] ont fait citer M.[M] [W] et Mme [X] [C] épouse [W], devant le tribunal de grande instance de Nice afin d'obtenir des dommages-intérêts à concurrence de 10 % du prix. Vu le jugement rendu le 26 février 2020, par cette juridiction, ayant : Donné acte à Monsieur [P] [O] et Madame [B] [S] [Y] épouse [O] de ce qu'ils se désistent de leur demande de restitution de la somme de 55.000 €, cette dernière correspondant au montant des avances faites au titre du dépôt de garantie, du bouquet, de la commission d'agence, et des frais de notaire ; - Débouté M [P] [O] et Mme [B] [S] [Y] épouse [O] de leur demande de dommages et intérêts ; - Dit n'y avoir lieu au prononcé de l'exécution provisoire ; - Condamné M. [M] [W] et Mme [X] [C] épouse [W], in solidum, à verser la somme de 3.500 € à M. [P] [O] et Mme [B] [S] [Y] épouse [O] sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile ; - Condamné M. [M] [W] et Madame [X] [C] épouse [W] in solidum, chacun pour moitié, aux dépens. Vu la déclaration d'appel du 22 juillet 2020, par M.[P] [O] et Mme [B] [S] [Y] épouse [O]. Vu les conclusions transmises le 8 avril 2021, par les appelants. Ils exposent que le compromis de vente stipule expressément la possibilité pour l'acquéreur d'obtenir des dommages-intérêts en cas de défaillance du vendeur et se réfèrent subsidiairement à la responsabilité délictuelle. Les appelants soulignent avoir réalisé plusieurs déplacements et de nombreuses démarches, pour concrétiser l'acquisition du bien et que les époux [W] ont tardé à donner l'autorisation expresse au notaire pour la restitution de la garantie de 55'000 €. M.[P] [O] et Mme [B] [S] [Y] épouse [O] considèrent que le manquement au devoir de conseil qu'ils reprochent à leur notaire n'a pas d'incidence sur la responsabilité des vendeurs qui ne peuvent valablement invoquer leur âge, alors qu'ils ne faisaient l'objet d'aucune mesure de protection et ne se trouvaient pas en situation d'isolement, ni des problèmes de santé ultérieurs. Vu les conclusions transmises le 11 janvier 2021, par M.[M] [W] et Mme [X] [C] épouse [W]. Ils affirment n'avoir commis aucune faute dans la rupture du compromis de vente et rappellent que les acquéreurs avaient refusé de signer un précédent projet de vente. Ils signalent ne pas avoir été informés des conséquences des modifications insérées dans le nouveau compromis et estiment qu'en raison de problèmes de santé importants, ils n'étaient pas en pleine possession de leurs moyens au moment de la signature du projet de vente litigieux. Les appelants indiquent avoir mentionné les irrégularités affectant le nouveau compromis dans des courriers des 8 avril et 1er mai 2016, avoir saisi le Président de la Chambre départementale des notaires et déposé une plainte entre les mains du Procureur de la République. Ils contestent l'existence d'un préjudice subi par les époux [O] qui ont finalement renoncé à réclamer la régularisation de la vente et font valoir qu'ils ont donné au notaire leur accord pour le remboursement des sommes versées dès le 8 avril 2016. Vu l'ordonnance de clôture rendue le 17 avril 2023. SUR CE En sa page 22, le compromis conclu les 11 et 16 février 2016 a prévu qu'en cas de défaut de réalisation résultant du vendeur, l'acquéreur pourrait poursuivre la réalisation de la vente et réclamer tous dommages et intéréts auxquels il pourrait avoir droit. M. et Mme [W] ne contestent pas avoir signé cet acte et ne fournissent aucun élément justifiant l'existence d'un état de faiblesse ou d'incapacité avéré à cette occasion. Par lettre recommandée avec avis de réception du 8 avril 2016, ils ont indiqué au notaire des acquéreurs qu'ils dénonçaient la vente conditionnelle en raison d'irrégularités relatives à des modifications par rapport au premier compromis qui leur avait été soumis, en ce qui concerne les astreintes dues par les héritiers des vendeurs pour quitter les lieux, à l'incertitude de la date du point de départ du délai de rétractation des acquéreurs et de leurs doutes sur la pertinence du prix de vente. Il convient d'observer que le délai de rétractation n'est prévu que dans l'intérêt des acquéreurs et que les vendeurs n'ont pas fourni de pièces remettant en cause l'évaluation de leurs biens, ni les conditions financières de la vente en viager. Le notaire leur a apporté une réponse détaillée motivée et circonstanciée le 15 avril 2016, réfutant l'existence de toute irrégularité de tout abus. Les vendeurs ont manifesté par lettre du 1er mai 2016 envoyée au notaire chargé de le préparer leur refus signer l'acte authentique de vente. Ils ont invoqué dans leur lettre adressée aux acquéreurs le même jour, l'existence d'un imbroglio juridique. Il en résulte que l'échec de la réitération de la vente est exclusivement imputable aux époux époux [W]. Au vu des éléments fournis et des pièces produites, le seul préjudice certain pouvant être invoqué par M.et Mme [O] serait le retard pris pour le remboursement de la somme de 55 000 €. Les démarches et déplacements allégués ne sont en effet justifiés par aucun document. Le notaire des acquéreurs a attesté par lettre du 27 juillet 2016 que ces derniers avaient versé dans la comptabilité du notaire chargé de réaliser l'acte de vente, la somme de 30'000 € le 14 janvier 2016 et celle de 25'000 € le 9 mai 2016. Dans leur correspondance du 8 avril 2016, M.[M] [W] et Mme [X] [C] épouse [W] indiquent au notaire 'si vous détenez les fonds d'un dépôt de garantie, nous consentons à ce que vous les rendiez immédiatement à l'acquéreur, nous serons ainsi complètement libérés de notre engagement qui est totalement vicié sur le fond et sur la forme'. Cette instruction claire devait être exécutée par le notaire de [Localité 12] lequel a reçu le 9 mai 2016 un acte conjointement avec le notaire des acquéreurs constatant la carence des vendeurs. Par message électronique du 23 décembre 2016, le clerc de l'étude de ce dernier a indiqué qu'afin de restituer les fonds, il est nécessaire que les parties fassent établir un protocole de désistement mutuel sans indemnité de part et d'autre. L'accord pour recevoir ce remboursement a été confirmé par lettre officielle du conseil des époux [O] en date du 13 décembre 2017. Dans ces conditions, il ne peut être considéré que le retard pris pour le remboursement des sommes versées est imputable aux époux [W]. La demande en dommages-intérêts formée par M.et Mme [O] est , en conséquence, rejetée. Le jugement est confirmé. Il y a lieu de faire application de l'article 700 du code de procédure civile. La partie perdante est condamnée aux dépens, conformément aux dispositions de l'article 696 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS La Cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire et en dernier ressort, Confirme le jugement déféré en toutes ses dispositions, Y ajoutant, Condamne M. [P] [O] et Mme [B] [S] [Y] épouse [O] à payer à M.[M] [W] et Mme [X] [C] épouse [W], la somme de 2000 €, en application de l'article 700 du Code de procédure civile, Condamne M. [P] [O] et Mme [B] [S] [Y] épouse [O] aux dépens d'appel qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile. LE GREFFIER LE PRESIDENT