Cour d'appel, 14 septembre 2023. 22/01269

République Française Au nom du Peuple Français COUR D'APPEL DE DOUAI CHAMBRE 8 SECTION 4 ARRÊT DU 14/09/2023 **** N° de MINUTE : 23/759 N° RG 22/01269 - N° Portalis DBVT-V-B7G-UFIW Jugement (N° 21-000783) rendu le 03 Mars 2022 par le Juge des contentieux de la protection de Valenciennes APPELANT Monsieur [M] [U] né le [Date naissance 1] 1931 à [Localité 5] de nationalité Française [Adresse 2] [Adresse 2] Représenté par Me Mélanie Michaux, avocat au barreau de Valenciennes, avocat constitué INTIMÉ Monsieur [B] [X] né le [Date naissance 3] 1947 à [Localité 7] de nationalité Française [Adresse 4] [Adresse 4] Représenté par Me Bruno Pietrzak, avocat au barreau de Valenciennes, avocat constitué DÉBATS à l'audience publique du 06 juin 2023 tenue par Véronique Dellelis magistrat chargé d'instruire le dossier qui, a entendu seul(e) les plaidoiries, les conseils des parties ne s'y étant pas opposés et qui en a rendu compte à la cour dans son délibéré (article 805 du code de procédure civile). Les parties ont été avisées à l'issue des débats que l'arrêt serait prononcé par sa mise à disposition au greffe GREFFIER LORS DES DÉBATS :Fabienne Dufossé COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ Véronique Dellelis, président de chambre Emmanuelle Boutié, conseiller Catherine Menegaire, conseiller ARRÊT CONTRADICTOIRE prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 14 septembre 2023 (date indiquée à l'issue des débats) et signé par Véronique Dellelis, président et Fabienne Dufossé, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire. ORDONNANCE DE CLÔTURE DU : 19 mai 2023 **** Par acte du 28 mars 2007 à effet du 1er avril 2007, Mme [Z] [S] épouse [X] a consenti à M. [M] [U] et Mme [D] [W] épouse [U] un bail d'habitation portant sur un immeuble à usage d'habitation situé au [Adresse 2], contre le paiement d'un loyer trimestriel initialement fixé à la somme de 1 650 euros, outre une provision trimestrielle pour charges de 680 euros sans versement de dépôt de garantie. Mme [Z] [S] épouse [X] est décédée, M. [B] [X] venant aux droits de la défunte. Par jugement définitif du 20 décembre 2018, le tribunal d'instance de Valenciennes a notamment constaté le désistement de M. [B] [X] quant à sa demande en résiliation du bail et en expulsion, condamné M. [M] [U] à payer à M. [B] [X] la somme de 3 906,35 euros au titre des loyers et charges impayés dus au 1er juillet 2018 et autorisé M. [M] [U] à s'acquitter de la dette en 24 mensualités de 160 euros en plus du loyer et charges courants. Les loyers n'ont pas été scrupuleusement réglés par la suite. Un commandement de payer visant la clause résolutoire prévue au contrat de bail a été délivré en conséquence à M. [M] [U] le 30 septembre 2020, aux fins d'obtenir le paiement de la somme 6 349,09 en principal. Par acte d'huissier du 25 juin 2021, puis par acte d'huissier 22 septembre 2021 dénoncé le 24 septembre 2021 par courrier électronique adressé au Préfet du [Localité 6], M. [X] [B] venant aux droits de sa mère, Mme [X] [Z] a fait assigner M. [M] [U] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Valenciennes afin d'obtenir avec le bénéfice de l'exécution provisoire, le constat de la résiliation du bail par l'effet de la clause résolutoire, l'expulsion des occupants du logement situé [Adresse 2], si besoin avec le concours de la force publique et d'un serrurier, la condamnation du locataire au paiement de la somme de 7 939,20 euros due au titre des loyers et charges arriérés, selon décompte arrêté au 6 septembre 2021, outre les loyers et charges dus jusqu'au jour de la résiliation, avec intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir, la condamnation du locataire au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer courant, à compter de la résiliation et jusqu'au départ des lieux, la condamnation du locataire au paiement de la somme de 500 euros au titre de l'indemnité de l'article 700 du code de procédure civile, la condamnation du locataire au paiement des entiers dépens de l'instance. Suivant jugement contradictoire en date du 3 mars 2022, jugement auquel il est renvoyé pour un exposé complet de la procédure antérieure à ce dernier et du dernier état des demandes et prétentions des parties, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Valenciennes a : - ordonné la jonction des procédures numéro RG 11-21-783 et RG 11-21-1128 sous le seul numéro RG 11- 21-783, - rejeté la demande en nullité du commandement de payer de M. [M] [U], - déclaré M. [X] [B] recevable en son action aux fins de constat de la clause résolutoire du bail, - constaté que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont réunies au 1er décembre 2020 et que le contrat de bail est résilié à cette date, - condamné M. [M] [U] à payer en deniers et quittances à M. [X] [B] la somme de 3 665,59 euros représentant les loyers et charges impayés à la date du 7 janvier 1012, terme du mois de janvier 2022 inclus, assortie des intérêts au taux légal à compter de la signification de la décision, - condamné M. [M] [U] à payer en deniers ou quittances à M. [X] [B] la somme de 10 euros au titre de la clause pénale, - ordonné le sursis à l'exécution des poursuites, - autorisé M. [M] [U] à se libérer de sa dette en 36 mensualités, soit 35 mensualités de 102 euros chacune, la 36ème mensualité représentant le solde de la dette en principal intérêts et frais, - dit que les mensualités devront être payées en plus du loyer courant et en même temps que lui, - suspendu les effets de la clause résolutoire durant l'exécution des-dits délais, - dit que si les délais sont respectés, elle sera réputée n'avoir jamais joué, - dit en revanche qu'à défaut de paiement d'une seule mensualité ou du loyer à son terme exact, 1 - la clause résolutoire retrouvera ses entiers effets, 2 - le solde de la dette deviendra immédiatement exigible, 3 - qu'à défaut par M. [M] [U] d'avoir libéré les lieux, situés [Adresse 2], au plus tard deux mois après la notification au préfet du commandement d'avoir à quitter les lieux, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, avec l'assistance de la force publique si besoin est, et au transport des meubles laissés dans les lieux à ses frais dans tel garde-meuble désigné par les expulsés ou à défaut par le bailleur, 4 - M. [M] [U] sera tenu au paiement d'une indemnité d'occupation égale au montant des loyers qui auraient dus en cas de non-résiliation du bail, - dit que la décision sera notifiée par le greffe du tribunal à Monsieur le préfet du [Localité 6] en application de l'article R. 412-2 du code de procédure civile d'exécution, - débouté M. [U] de sa demande en paiement à titre reconventionnel , - condamné M. [M] [U] et Mme [D] [U] à payer à M. [X] [B] la somme de 720 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, - condamné M. [M] [U] aux dépens de l'instance à l'exception du coût de l'assignation délivrée le 25 juin 2021, - rappelé que l'exécution provisoire est de droit. M. [M] [U] a relevé appel de cette décision par déclaration en date du 15 mars 2022 déclaration d'appel critiquant chacune des dispositions de la décision entreprise sauf en ce qu'elle l' a autorisé à se libérer de sa dette en 36 mensualités, soit 35 mensualités de 102 euros chacune, la 36ème mensualité représentant le solde de la dette en principal intérêts et frais, dit que les mensualités devront être payées en plus du loyer courant et en même temps que lui, suspendu les effets de la clause résolutoire durant l'exécution de ces délais, dit que si les délais sont respectés elle sera réputée n'avoir jamais joué, dit en revanche qu'à défaut de paiement d'une seule mensualité ou du loyer à son terme exact : 1 - la clause résolutoire retrouvera ses entiers effets, 2 - le solde de la dette deviendra immédiatement exigible, 3 - à défaut pour M. [U] d'avoir libéré les lieux, situés [Adresse 2], au plus tard deux mois après la notification au préfet du commandement d'avoir à quitter les lieux, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, avec l'assistance de la force publique si besoin est, et au transport des meubles laissés dans les lieux à ses frais dans tel garde-meuble désigné par les expulsés ou à défaut par le bailleur, 4 - M. [M] [U] sera tenu au paiement d'une indemnité d'occupation égale au montant des loyers qui auraient dus en cas de non-résiliation du bail, -dit que la présente décision sera notifiée par le greffe du tribunal à Monsieur Le préfet du [Localité 6] en application de l'article R. 412-2 du code des procédures civiles d'exécution. M. [B] [X] a constitué avocat le 25 mars 2022. Par ses dernières conclusions en date du 7 février 2023, M. [M] [U] demande à la cour de : - le déclarer recevable et bien-fondé en son appel ; - réformer la décision du juge des contentieux et de la protection de Valenciennes en date du 3 mars 2022 en ce qu'elle a rejeté la demande en nullité du commandement de payer, constaté l'acquisition de la clause résolutoire et dit que le bail est résilié, condamné M. [U] à verser à M. [X] la somme de 3 665,59 euros au titre des loyers et charges impayés, condamné M. [M] [U] à verser à M. [B] [X] la somme de 10 euros au titre de la clause pénale, débouté M. [U] de sa demande reconventionnelle en paiement, condamné M. [M] [U] à verser à M. [B] [X] la somme de 720 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, condamné M. [M] [U] aux dépens, Statuant à nouveau, - déclarer nul et de nul effet le commandement de payer visant la clause résolutoire délivré le 30 septembre 2020, En conséquence, - débouter M. [X] de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions, - dire que la clause pénale insérée au sein de l'article 8 du contrat de bail sera réputée non écrite, En conséquence, - débouter M. [X] de cette demande, A titre reconventionnel, - constater que les provisions de charges ne sont pas justifiées conformément aux dispositions de l'article 23 de la loi du 6 juillet 1989, - dire que M. [X] sera tenu de rembourser à M. [U] les provisions versées depuis août 2018 jusqu'à la date de la décision à intervenir, - le condamner à ces sommes et d'ores et déjà la somme de 11 797,42 euros arrêtée au 31 décembre 2022, A titre subsidiaire, si la cour devait l'estimer utile, - ordonner une expertise judiciaire en désignant tel expert qu'il plaira à la cour aux fins d'apprécier si le bailleur respecte les dispositions de l'article 23 de la loi du 6 juillet 1989 quant aux charges sollicitées ainsi que les dispositions du décret n°87-713 du 26 août 1987 concernant les charges récupérables, En l'absence de réformation, - confirmer la décision en ce qu'elle a fait débuter la dette à compter du 1er août 2018 pour tenir compte de la décision du 20/12/2018, - accorder des délais de paiement à M. [U] et suspendre les effets de la clause résolutoire, En tout état de cause : - condamner M. [X] à verser à M. [U] la somme de 1 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles d'appel, - le condamner aux entiers dépens de première instance et d'appel. Par ses dernières conclusions en date du 13 janvier 2023, M. [B] [X] demande à la cour de : - le déclarer recevable en ses demandes et bien fondé en ses conclusions et en son appel incident, - infirmer le jugement en ce qu'il a condamné M. [M] [U] à payer en deniers ou quittances à M. [X] [B] la somme de 3 665,59 euros représentant les loyers et charges impayés à la date du 7 janvier 2022, terme du mois de janvier 2022 inclus, assortie des intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision, condamné M. [M] [U] à payer en derniers ou quittances à M. [X] [B] la somme de 10 euros au titre de la clause pénale, ordonné le sursis à l'exécution des poursuites, autorisé M. [M] [U] à se libérer de sa dette en 36 mensualités de 102 euros chacune, la 36ème mensualité représentant le solde de la dette en principal, intérêts et frais, dit que les mensualités devront être payées en plus du loyer courant et en même temps que lui, suspendre les effets de la clause résolutoire durant l'exécution desdits délais, - confirmer le jugement du 3 mars 2022 pour le surplus, Statuant de nouveau : - rejeter la demande de nullité du commandement de payer, - déclarer valide le commandement de payer, - constater l'acquisition du jeu de clause résolutoire et constater la résiliation du bail, - ordonner en conséquence, l'expulsion de M. [U] des lieux loués sis [Adresse 2], ainsi que celle de tous occupants de son chef, et ce, au besoin avec le concours de la force publique et d'un serrurier, - condamner M. [M] [U] à la somme de 1 261,43 euros au titre de clause pénale prévue contractuellement, - condamner au paiement de la somme de 12 614,34 euros, correspondant au montant des loyers et charges impayés au 12 janvier 2023, outre les loyers et charges dus jusqu'au jour de la constatation de la résiliation et outre intérêts au taux légal à compter de la décision à venir, au visa de l'article 1231-7 du code civil, - condamner M. [U] au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant du dernier loyer courant, soit la somme de 644,11 euros, ainsi qu'aux charges depuis la constatation de la résiliation du bail jusqu'à parfaite libération des locaux, en vertu de l'article 1760 du code civil, - débouter M. [U] de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions, - condamner M. [U] au paiement de la somme de 2 800 euros au titre des frais irrépétibles en vertu de l'article 700 du code de procédure civile, outre intérêts au taux légal à compter de la décision à venir, au visa de l'article 1231-7 du code civil, - condamner M. [M] [U] aux entiers dépens, en application de l'article 696 du code de procédure civile. Il est renvoyé aux conclusions susvisées pour un exposé détaillé des demandes et des moyens des parties en application des dispositions de l'article 455 du code de procédure civile. MOTIFS : Sur l'efficacité du commandement visant la clause résolutoire : Il sera précisé à titre liminaire que le jugement entrepris n'est pas contesté en ce qu'il a constaté qu'il avait été satisfait aux dispositions de l'article 24 II et III de la loi du 6 juillet 1989 dès lors d'une part que le bailleur justifiait avoir saisi la CCAPEX dans les délais légaux le 1er octobre 2020 et que par ailleurs il a relevé que l'assignation du 22 septembre 2021 avait effectivement été dénoncée au préfet le 24 septembre 2021, soit deux mois avant l'audience du 13 janvier 2022 permettant à cet égard à la préfecture de saisir ses services sociaux pour la délivrance d'une enquête sociale qui a été effectivement transmise au tribunal le 25 octobre 2021. L'appelant fait grief au premier juge d'avoir considéré que la demande en nullité du commandement devait être rejetée, le premier juge reprochant à M. [U] de ne pas avoir soulevé l'exception de nullité in limine litis dans les conditions prévues par l'article 74 alinéa 1 du code de procédure civile à savoir avant toute défense au fond ou fin de non recevoir et ce dès lors que l'exception avait été soulevée postérieurement à la demande du locataire tendant à voir déclarer l'assignation irrecevable. La nullité des actes d'huissier de justice et des notifications est régie par les dispositions relatives aux nullités des actes de procédure et tel est le cas effectivement d'un commandement de payer visant la clause résolutoire. Cependant, la contestation de l'efficacité du commandement de payer pour défaut d'existence de la dette n'est pas à proprement parler une exception de nullité pour vice de forme puisqu'il n'est pas reproché au bailleur d'avoir délivré un commandement de payer ne présentant pas les mentions exigées par l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 et notamment un décompte précis de la somme réclamée permettant au locataire de soulever utilement et efficacement des contestations à l'encontre des sommes réclamées et ainsi à l'encontre de l'efficacité du commandement délivré. Force est de constater d'ailleurs que le commandement délivré en la présente espèce respecte les exigences de l'article 24 précité, dès lors qu'il comporte l'information sur le délai de deux mois imparti au locataire pour régler sa dette, la mention du montant mensuel des loyers et des charges, le décompte de la dette, un avertissement sur la procédure de résiliation et d'expulsion et l'information sur la possibilité de saisir le FSL et sur celle de saisir la juridiction pour obtenir des délais de grâce. La contestation de M. [U] ne correspond pas davantage à une exception de nullité pour vice de fond laquelle ne peut correspondre qu'aux hypothèses prévues par l'article 117 du code de procédure civile à savoir le défaut de capacité ou le défaut de pouvoir ainsi que le défaut de pouvoir d'une personne représentant une partie en justice. La contestation des sommes réclamées dans le cadre d'un commandement de payer ne correspond pas ainsi techniquement à une exception de nullité mais à un moyen de défense au fond qui a pour but de remettre en cause l'efficacité de l'acte plutôt que son existence intrinsèque Comme telle elle peut parfaitement être formée postérieurement aux fins de non-recevoir par ailleurs indiquées. Du reste, le premier juge a en réalité dûment examiné le moyen soulevé par le locataire d'une inexistence de la dette locative avant de conclure à l'efficacité de la clause résolutoire et donc à la réunion des conditions d'acquisition de la clause résolutoire. Ces points ayant été précisés, il appartient à la cour de déterminer si le commandement de payer a été efficacement délivré. Il résulte des pièces produites aux débats que suivant acte en date du 30 septembre 2020, M. [X] a fait commandement à son locataire d'avoir à régler la somme de 6 349,09 en principal, ce commandement comportant un décompte annexé à l'acte et visant la clause résolutoire prévue au contrat de bail. Le compte locatif joint au commandement inclut la somme de 3 906,35 euros au titre des loyers et charges impayés dus au 1er juillet 2018, ce qui est parfaitement justifié, étant précisé que l'exigibilité de cette somme constatée par un jugement passé en force de chose jugée ne peut plus être discutée. Ce décompte porte également au débit, un loyer mensuel de 618,63 euros jusqu'au 1er avril 2019 et d'un montant de 628,36 euros au-delà , une provision pour charges de 250 euros par mois jusqu'au 1er octobre 2019 et de 341 euros à compter du 1er octobre 2019, outre les taxes d'enlèvement des ordures ménagères de 2018 et 2019, la régularisation des charges pour l'année 2018 au 1er octobre 2019 pour un montant de 1100,04 euros et la régularisation pour charges pour l'année 2019 pour un montant de 407,21 euros. Dans la mesure toutefois où la contestation de M. [U] porte sur les provisions pour charges et les régularisations de charges et que le montant de ces charges portées au débit du compte pour la période allant du 1er juillet 2018 jusqu'à la date du commandement de payer est au moins égal au montant de la somme réclamée dans ce commandement, il convient pour la cour d'examiner si les provisions pour charges et charges sont justifiées et peuvent entraîner l'efficacité du commandement délivré. L'article 23 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que ; Les charges récupérables, sommes accessoires au loyer principal, sont exigibles sur justification en contrepartie : 1° Des services rendus liés à l'usage des différents éléments de la chose louée ; 2° Des dépenses d'entretien courant et des menues réparations sur les éléments d'usage commun de la chose louée. Sont notamment récupérables à ce titre les dépenses engagées par le bailleur dans le cadre d'un contrat d'entretien relatif aux ascenseurs et répondant aux conditions de l'article L. 125-2-2 du code de la construction et de l'habitation, qui concernent les opérations et les vérifications périodiques minimales et la réparation et le remplacement de petites pièces présentant des signes d'usure excessive ainsi que les interventions pour dégager les personnes bloquées en cabine et le dépannage et la remise en fonctionnement normal des appareils ; 3° Des impositions qui correspondent à des services dont le locataire profite directement. La liste de ces charges est fixée par décret en Conseil d'Etat. Il peut y être dérogé par accords collectifs locaux portant sur l'amélioration de la sécurité ou la prise en compte du développement durable, conclus conformément à l'article 42 de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 précitée. Les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l'objet d'une régularisation annuelle. Les demandes de provisions sont justifiées par la communication de résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation et, lorsque l'immeuble est soumis au statut de la copropriété ou lorsque le bailleur est une personne morale, par le budget prévisionnel. Un mois avant cette régularisation, le bailleur en communique au locataire le décompte par nature de charges ainsi que, dans les immeubles collectifs, le mode de répartition entre les locataires et, le cas échéant, une note d'information sur les modalités de calcul des charges de chauffage et de production d'eau chaude sanitaire collectifs et sur la consommation individuelle de chaleur et d'eau chaude sanitaire du logement, dont le contenu est défini par décret en Conseil d'Etat. Durant six mois à compter de l'envoi de ce décompte, les pièces justificatives sont tenues, dans des conditions normales, à la disposition des locataires. C'est en l'espèce par une motivation pertinente et que la cour adopte que le jugement entrepris a énoncé : -que le bailleur avait produit aux débats les décomptes de régularisation de charges pour les années 2017, 2018, 2019 et 2020 et que ces décomptes faisaient clairement apparaître les charges récupérables distinguées selon leur nature, au sens de l'article 23 précité, s'agissant des charges de parties communes, des charges d'ascenseur, d'eau froide de compteurs et de chauffage ; -qu'ainsi et s'agissant des provisions sur charges au titre de l'année 2018, le bailleur avait dûment produit les justificatifs de charges au titre de l'année 2017permettant de justifier lesdites provisions sur charges; -qu'à la lecture des décomptes produits, il apparaissait que les charges étaient régularisées avec une information spécifique sur la réalisation des provisions sur charge, en fonction de l'évolution réelle des charges de copropriété ; -que M. [M] [U] ne pouvait alors que le bailleur a justifié des décomptes de régularisation contester la répartition des charges effectuées, alors qu'il ne rapporte aucun élément de nature à établir que la répartition effectuée par tantièmes serait erronée. La cour ajoutera qu'il a été précisément versé aux débats, outre les décomptes de régularisations de charge pour les années 2017 à 2019 et 2020 à 2023, : -les justificatifs des frais de chauffage pour la période allant de 2017 à 2019 et les justificatifs des frais de chauffage pour les années 2020 et 2021 soit au-delà même de la date du commandement ; -les relevés de compteur d'eau pour les années 2019,2020 et 2021 ; -une matrice cadastrale faisant la preuve des tantièmes du logement donné à bail ; -le décompte de charges afférents à la résidence entière ; -les justificatifs des taxes foncières afférentes à l'immeuble et de la taxe d'enlèvement des ordures ménagères dont est redevable le locataire. L'augmentation des charges apparaît en l'espèce lié à la rémunération d'un employé d'immeuble qui correspond bien à une charge récupérable sur le locataire en application des dispositions du décret 87-713 du 26 août 1987 et de l'augmentation du coût du chauffage. La cour estime comme le premier juge, au vu des pièces produites, que la preuve de la légitimité des provisions sur charges portées au débit du compte locatif ainsi que celle des régularisations de charges est suffisamment rapportée, et sans qu'une mesure d'expertise judiciaire soit nécessaire, la demande de mesure d'instruction devant être ainsi rejetée. Il convient dès lors de confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a déclaré que le commandement de payer était efficace et conclu que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire étaient effectivement réunies à la date du 1er décembre 2020. L'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que le juge peut, même d'office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l'article 1343-5 s'applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l'obligation prévue au premier alinéa de l'article 6 de la présente loi. Le premier juge a autorisé l'appelant à s'acquitter de l'arriéré locatif en observant qu'il résultait des éléments de la cause que le locataire avait exécuté des paiements partiels et que l'aggravation de la dette était en lien avec la contestation du montant de la provision sur charges, le locataire ayant réduit ses réglements à ce titre. Il a encore retenu que l'enquête sociale de la préfecture avait mis en évidence que M. [M] [U] était âgé de 90 ans et déclarait la somme de 40210 euros au titre de ses revenus annuels ce qui le mettait a priori en situation de s'acquitter de l'arriéré locatif. Si la décision était parfaitement justifiée à la date à laquelle elle a été rendue, la cour ne peut alors que le bailleur forme appel incident de ce chef, et que loin de diminuer en cause d'appel l'arriété locatif s'est sensiblement aggravée pendant le cours de la procédure d'appel comme il sera indiqué plus bas, accorder des délais de paiement à M. [U]. Dès lors au regard de cette évolution du litige, la cour infirmera le jugement entrepris en ce qu'il a accordé au locataire des délais de paiement de nature à suspendre les effets de la clause résolutoire. Il convient dès lors pour la cour de constater que la résiliation du bail liant les parties est définitivement acquise à la date du 1er décembre 2020 et de prononcer l'expulsion du locataire suivant les modalités précisément énoncées au présent dispositif. L'indemnité d'occupation due par M. [U] jusqu'à la parfaite libération des lieux sera égale au loyer de 644,11 euros majoré des charges. Sur les loyers et charges impayés : M. [B] [X] a produit un décompte actualisé des sommes dues à la date du 12 janvier 2023, échéance du mois de janvier 2023 incluse, présentant un solde débiteur à la charge du locataire d'un montant de 12 474,34 euros. Ainsi qu'il a été dit plus haut, les justificatifs des provisions sur charges réclamées ainsi que des régularisations de charges portées au débit du compte ont été dûment versées aux débats. Par ailleurs, si le premier juge a retranché des réclamations de M. [X] le montant des taxes d'enlèvement des ordures ménagères pour les années 2018, 2019, 2020 et 2021 faute pour le bailleur d'avoir produit des justificatifs sur ce point, le propriétaire a produit aux débats les taxes foncières de l'immeuble au titre des années 2018 ( pièce 30 ), année 2019 ( pièce 31) ainsi que des années 2020 à 2022 (pièce 36), faisant apparaître les taxes relatives aux ordures ménagères. Les taxes d'enlèvement des ordures ménagères sont ainsi justifiées et n'ont pas lieu d'être retranchées du montant des sommes réclamées. La partie intimée fait cependant grief au premier juge d'avoir retranché du montant de la somme dues au titre des loyers et charges d'indemnité d'occupation le montant de la somme de 3665, 59 euros correspondant au montant de la condamnation en principal prononcée par le jugement rendu le 20 décembre 2018. Cependant, force est de constater que le décompte locatif produit aux débats fait apparaître au débit du locataire cette somme et que pourtant M. [X] dispose d'ores et déjà d'un titre exécutoire qui lui permet d'agir en paiement au titre du paiement de cette dernière. Il n'est pas possible d'allouer un second titre exécutoire à M. [X] qui lui permettrait d'obtenir ainsi éventuellement deux fois le paiement de la même somme. La position du premier juge est donc parfaitement fondée de ce chef. Il convient dès lors pour cette cour, par réformation de la décision entreprise mais également par actualisation de la condamnation prononcée par cette dernière, et alors que le décompte locatif produit aux débats par la partie intimée fait apparaître que le montant des sommes impayées s'élève à la somme de 12 474,34 euros à la date du 12 janvier 2023, et que la somme de 3665,59 euros doit être déduite de ce montant pour les motifs indiqués, de condamner M. [U] au paiement de la somme de 12 474,34-3665,59 = 8808,75 euros correspondant au montant des loyers et indemnités d'occupation suivant compte arrêté à la date du 12 janvier 2023. Sur la clause pénale : M. [U] fait appel du jugement en ce qu'il l'a condamné au paiement de la somme de 10 euros au titre de la clause pénale prévue au contrat de bail. M. [X] conteste par ailleurs le jugement entrepris en ce que le premier juge a fait application du pouvoir modérateur qui lui est conféré par la loi. Le bail ayant été conclu entre les parties antérieurement à l'entrée en vigueur de la loi du 24 mars 2014 dite loi ALUR qui interdit au propriétaire de percevoir des amendes et pénalités en cas d'infractions aux clauses du bail ou au règlement intérieur de l'immeuble, la clause pénale demeure licite. En effet, l'article 14 de la loi du 24 mars 2014 dispose que par principe les contrats de location en cours à la date d'entrée en vigueur de la présente loi demeurent soumis aux dispositions qui leur étaient applicables, aucune disposition spéciale ne prévoyant l'application immédiate aux contrats en cours de la disposition de l'article 4 interdisant la clause pénale. Dès lors, la cour confirmera le jugement entrepris en ce qu'il en a conclu que la clause pénale était applicable entre les parties. C'est exactement par ailleurs que le premier juge a estimé qu'il convenait de réduire la clause pénale, au regard des circonstances de l'espèce, à la somme de 10 euros, la cour n'estimant pas par ailleurs qu'il conviendrait de majorer le montant de la somme allouée à ce titre nonobstant le fait que la dette locative a évolué en augmentant. Le jugement entrepris sera donc purement et simplement confirmé sur ce point. Sur la demande de M. [U] tendant au remboursement des provisions sur charges ; C'est exactement au regard de ce qui a été jugé plus haut que le jugement entrepris a rejeté la demande de remboursement des provisions pour charges présentée par M. [U]. La décision entreprise sera confirmée également de ce chef. Sur les dépens et sur l'application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile Le sort des dépens et l'application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile pour la procédure de première instance ont été exactement réglés par le premier juge. Le jugement entrepris sera donc confirmé de ces chefs. M. [U] succombant dans son appel en supportera les dépens. Il sera fait application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile pour la procédure d'appel comme indiqué au présent dispositif. PAR CES MOTIFS Confirme le jugement entrepris en ce qu'il a : -débouté M. [B] [X] de sa demande en annulation du commandement pour inexistence de la dette locative sauf à préciser qu'il s'agit en réalité d'une demande tendant à voir déclarer le commandement privé d'efficacité pour inexistence de la dette, -constaté que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 1er décembre 2020, -condamné M. [M] [U] à payer à M. [B] [X] la somme de 10 euros au titre de la clause pénale, -débouté M. [M] [U] de sa demande de restitution des provisions sur charges ; Le confirme également pour ce qui concerne le sort des dépens et l'application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile pour la procédure de première instance ; Le réformant pour le surplus et statuant à nouveau, Déboute M. [B] [X] à payer à M. [M] [U] de sa demande de délais de nature à suspendre les effets de la clause résolutoire et constate en conséquence que la résiliation du bail est définitivement acquise à la date du 1er décembre 2020 ; Dit en conséquence qu'à défaut pour M. [M] [U] d'avoir libéré les lieux, situés [Adresse 2], au plus tard deux mois après la notification au préfet du commandement d'avoir à quitter les lieux, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, avec l'assistance de la force publique si besoin est, et au transport des meubles laissés dans les lieux à ses frais dans tel garde-meuble désigné par les expulsés ou à défaut par le bailleur ; Dit que l'indemnité d'occupation due par M. [M] [U] jusqu'à parfaite libération des lieux sera égale au loyer de 644,11 euros majoré des charges et condamne M. [M] [U] à payer à M. [B] [X] ladite indemnité d'occupation ; Condamne M. [M] [U] à payer à M. [B] [X] la somme de 8808,75 euros correspondant au montant des loyers et indemnités d'occupation suivant compte arrêté à la date du 12 janvier 2023 ; Y ajoutant, Dit n'y avoir lieu à expertise judiciaire ; Dit que le présent arrêt sera notifiée par le greffe du tribunal à Monsieur le préfet du [Localité 6] en application de l'article R. 412-2 du code des procédures civiles d'exécution ; Condamne M. [M] [U] aux dépens d'appel ; Le condamne à payer à M. [B] [X] la somme de 1500 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile pour la procédure d'appel. Le Greffier Fabienne Dufossé Le Président Véronique Dellelis