Cour d'appel, 15 juin 2023. 22/05183

COUR D'APPEL DE VERSAILLES Code nac : 51A 14e chambre ARRET N° CONTRADICTOIRE DU 15 JUIN 2023 N° RG 22/05183 - N° Portalis DBV3-V-B7G-VLSV AFFAIRE : [L] [K] C/ E.P.I.C. OFFICE PUBLIC DE L'HABITAT - OPH DE [Localité 3] EPT PARIS OUEST - [Localité 4] Décision déférée à la cour : Ordonnance rendue le 25 Février 2022 par le Tribunal de proximité de COURBEVOIE N° RG : 1221000048 Expéditions exécutoires Expéditions Copies délivrées le : 15.06.2023 à : Me Agathe FEIGNEZ, avocat au barreau de VERSAILLES Me Christophe DEBRAY, avocat au barreau de VERSAILLES RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS LE QUINZE JUIN DEUX MILLE VINGT TROIS, La cour d'appel de Versailles a rendu l'arrêt suivant dans l'affaire entre : Monsieur [L] [K] de nationalité Française [Adresse 2] [Localité 3] Représentant : Me Agathe FEIGNEZ, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 97 - N° du dossier 22AF005 (bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2022/003919 du 01/07/2022 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de VERSAILLES) APPELANT **************** E.P.I.C. OFFICE PUBLIC DE L'HABITAT - OPH DE [Localité 3] EPT PARIS OUEST - [Localité 4] Prise en la personne de ses représentants légaux, domiciliés en cette qualité audit siège N° SIRET : 279 20 0 3 23 [Adresse 1] [Localité 3] Représentant : Me Christophe DEBRAY, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 627 - N° du dossier 22335 INTIMEE **************** Composition de la cour : En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 17 Avril 2023 les avocats des parties ne s'y étant pas opposés, devant Madame Pauline DE ROCQUIGNY DU FAYEL, Conseiller faisant fonction de président chargé du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de : Madame Pauline DE ROCQUIGNY DU FAYEL, Conseiller faisant fonction de président, Madame Marina IGELMAN, Conseiller, Madame Marietta CHAUMET, Conseiller, Greffier, lors des débats : Monsieur Mohamed EL GOUZI, EXPOSE DU LITIGE Par acte sous seing privé du 23 mars 1999, l'OPH [Localité 3] Habitat EPT Paris Ouest [Localité 4] a consenti un bail d'habitation à M. [L] [K] sur des locaux situés au [Adresse 2] à [Localité 3]. Reprochant à M. [L] [K] des loyers impayés, par acte d'huissier de justice du 30 octobre 2020, le bailleur a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme principale de 2 413,78 euros au titre de l'arriéré locatif, visant la clause résolutoire prévue dans le contrat. Par acte d'huissier de justice délivré le 9 février 2021, l'OPH [Localité 3] Habitat EPT Paris Ouest [Localité 4] a fait assigner en référé M. [L] [K] aux fins d'obtenir principalement le constat de l'acquisition de la clause résolutoire, son expulsion et sa condamnation au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation et des arriérés locatifs. Par ordonnance contradictoire rendue le 25 février 2022, le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Courbevoie a : - constaté que la dette locative visée dans le commandement de payer du 30 octobre 2020 n'a pas été réglée dans les deux mois, - constaté en conséquence, que le contrat conclu le 23 mars 1999 entre l'OPH [Localité 3] Habitat EPT Paris Ouest [Localité 4], d'une part, et M. [L] [K], d'autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 2] à [Localité 3] est résilié depuis le 31 décembre 2020, - constaté la prescription partielle de la créance locative à hauteur de 118,07 euros, - condamné M. [L] [K] à payer à l'OPH [Localité 3] Habitat EPT Paris Ouest [Localité 4] la somme de 4 330,21 euros (quatre mille trois cent trente euros et vingt et un centimes) (SLS exclu) à titre de provision sur l'arriéré locatif arrêté au 30 juin 2021, - autorisé M. [L] [K] à se libérer de sa dette en réglant chaque mois pendant 36 mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de 100 euros (cent euros), la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais, - dit que le premier règlement devra intervenir dans les dix jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, en même temps que le loyer, au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties, - suspendu les effets de la clause résolutoire pendant l'exécution des délais de paiement accordés à M. [L] [K], - dit que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n'avoir jamais été acquise, - dit qu'en revanche, pour le cas où une mensualité, qu'elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l'arriéré, resterait impayée quinze jours après l'envoi d'une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception : - le bail sera considéré comme résilié de plein droit depuis le 31 décembre 2020, le solde de la dette deviendra immédiatement exigible, - la bailleresse pourra, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance d'un commandement d'avoir à libérer les lieux, faire procéder à l'expulsion de M. [L] [K] et à celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l'assistance de la force publique, - le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution, - M. [L] [K] sera condamné à verser à l'OPH [Localité 3] Habitat EPT Paris Ouest [Localité 4] une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, et ce, jusqu'à la date de libération effective et définitive des lieux, - dit n'y avoir lieu d'écarter l'exécution provisoire de droit de la décision, - condamné M. [L] [K] à payer à l'OPH [Localité 3] Habitat EPT Paris Ouest [Localité 4] la somme de 150 euros (cent cinquante euros) au titre de l'article 700 du code de procédure civile, - condamné M. [L] [K] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 30 octobre 2020 et celui de l'assignation du 9 février 2021. Par déclaration reçue au greffe le 2 août 2022, M. [L] [K] a interjeté appel de cette ordonnance en tous ses chefs de disposition, à l'exception de ce qu'elle a : - constaté la prescription partielle de la créance locative à hauteur de 118,07 euros, - suspendu les effets de la clause résolutoire pendant l'exécution des délais de paiement accordés à M. [L] [K], - dit que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n'avoir jamais été acquise, - dit qu'en revanche, pour le cas où une mensualité, qu'elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l'arriéré, resterait impayée quinze jours après l'envoi d'une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception, - le bail sera considéré comme résilié de plein droit depuis le 31 décembre 2020, le solde de la dette deviendra immédiatement exigible, - la bailleresse pourra, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance d'un commandement d'avoir à libérer les lieux, faire procéder à l'expulsion de M. [L] [K] et à celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l'assistance de la force publique, - le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution, - M. [L] [K] sera condamné à verser à l'OPH [Localité 3] Habitat EPT Paris Ouest [Localité 4] une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, et ce, jusqu'à la date de libération effective et définitive des lieux. Dans ses dernières conclusions déposées le 9 décembre 2022 auxquelles il convient de se reporter pour un exposé détaillé de ses prétentions et moyens, M. [L] [K] demande à la cour de : '- infirmer l'ordonnance du tribunal de proximité de Courbevoie du 22 février 2022 en ce qu'elle a : - condamné M. [L] [K] à payer à l'OPH [Localité 3] Habitat EPT Paris Ouest [Localité 4] la somme de 4 330,21 euros à titre de provision sur l'arriéré locatif arrêté au 30 juin 2021, - autorisé M. [L] [K] à se libérer de sa dette en réglant chaque mois pendant 36 mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de 100 euros, la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais, - condamné M. [L] [K] à payer à l'OPH [Localité 3] Habitat EPT Paris Ouest [Localité 4] la somme de 150 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, - condamné M. [L] [K] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 30 octobre 2020 et celui de l'assignation du 9 février 2021. statuant à nouveau - débouter l'OPH [Localité 3] de ses demandes au titre de l'appel incident - limiter la provision accordée à l'OPH [Localité 3] à la somme de 3 396,78 euros, le surplus étant parfaitement contestable ; - autoriser M. [K] à se libérer de sa dette en réglant chaque mois pendant 36 mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de 95 euros ; - condamner l'OPH [Localité 3] payer à M. [K] la somme de 500 euros pour les manquements contractuels relevés ; - condamner l'OPH [Localité 3] aux dépens'. Dans ses dernières conclusions déposées le 10 janvier 2023 auxquelles il convient de se reporter pour un exposé détaillé de ses prétentions et moyens, l'OPH Rives de Seine Habitat venant aux droits de l'OPH [Localité 3] Habitat EPT Paris Ouest [Localité 4] demande à la cour, au visa des articles 7 de la loi du 6 juillet 1989 et L. 412-4 du code des procédures civiles d'exécution, de : '- confirmer l'ordonnance en date du 7 février 2022 par le juge du contentieux de la protection du tribunal de proximité de Courbevoie en ce qu'il a : - constaté que la dette locative visée dans le commandement de payer du 30 octobre 2020 n'a pas été réglée dans les deux mois, - constaté en conséquence, que le contrat conclu le 23 mars 1999 entre l'OPH [Localité 3] Habitat EPT Paris Ouest [Localité 4], d'une part, et M. [L] [K], d'autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 2] à [Localité 3] est résilié depuis le 31 décembre 2020, - constaté la prescription partielle de la créance locative à hauteur de 118,07 euros, - suspendu les effets de la clause résolutoire pendant l'exécution des délais de paiement accordés à M. [L] [K], - dit que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n'avoir jamais été acquise, - dit qu'en revanche, pour le cas où une mensualité, qu'elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l'arriéré, resterait impayée quinze jours après l'envoi d'une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception, - le bail sera considéré comme résilié de plein droit depuis le 31 décembre 2020, le solde de la dette deviendra immédiatement exigible, - la bailleresse pourra, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance d'un commandement d'avoir à libérer les lieux, faire procéder à l'expulsion de M. [L] [K] et à celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l'assistance de la force publique, - le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution, - M. [L] [K] sera condamné à verser à l'OPH [Localité 3] Habitat EPT Paris Ouest [Localité 4] une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, et ce, jusqu'à la date de libération effective et définitive des lieux, statuant à nouveau, faisant droit à l'appel incident en réformant partiellement le jugement entrepris, comme suit, - condamner M. [L] [K] à payer à l'OPH [Localité 3] Habitat EPT Paris Ouest [Localité 4] la somme de 7 483,79 euros à titre de provision sur l'arriéré locatif arrêté au 6 janvier 2023, terme du mois de décembre 2022 inclus, sous réserve d'actualisation ; - autoriser M. [L] [K] à se libérer de sa dette en réglant chaque mois pendant 36 mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de 95 euros (quatre-vingt quinze euros), la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais, - condamner M. [L] [K] à payer à l'OPH de [Localité 3] la somme de 1 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile au titre de la procédure d'appel, - condamner M. [L] [K] aux entiers dépens'. L'ordonnance de clôture a été rendue le 7 mars 2023. MOTIFS DE LA DÉCISION Sur la provision et les délais de paiement Pour contester le montant de sa dette locative, M. [K] indique d'une part que les versements effectués par la caisse d'allocations familiales au titre de l'allocation logement n'ont pas été déduits du décompte et d'autre part que la somme réclamée au titre des charges est contestable puisque celles-ci n'ont jamais été régularisées. Il en déduit qu'il ne peut être condamné qu'au paiement provisionnel de la somme de 3 396, 78 euros. L'appelant s'oppose en outre au paiement d'un supplément de loyer de solidarité, affirmant n'avoir reçu ni l'enquête de ressources pour l'année 2021, ni aucune mise en demeure. Il soutient qu'aucun impayé ne peut être constaté depuis l'ordonnance querellée et sollicite la confirmation de l'octroi de délais de grâce mais la réduction du montant mensuel à régler. L'OPH Rives de Seine Habitat expose en réponse que la dette locative s'élève à la somme de 7 483, 79 euros à la date du 6 janvier 2023. Il fait valoir que les versements d'allocations logements ont été imputés sur les dettes les plus anciennes, que les charges sont justifiées et que, s'il ne s'oppose pas au paiement de la dette en versements mensuels de 95 euros, il demande à ce que le délai légal de 36 mois soit respecté. Sur ce, Selon l'alinéa 2 de l'article 835 du code de procédure civile :'Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, il (le président ) peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire'. Ce texte impose donc au juge une condition essentielle avant de pouvoir accorder une provision : celle de rechercher si l'obligation n'est pas sérieusement contestable. Doivent être précisés les éléments de la contestation qui rendent celle-ci sérieuse. Il sera retenu qu'une contestation sérieuse survient lorsque l'un des moyens de défense opposé aux prétentions du demandeur n'apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point si les parties entendaient saisir les juges du fond. À l'inverse, sera écartée une contestation qui serait à l'évidence superficielle ou artificielle. Le montant de la provision allouée n'a alors d'autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée. Aux termes de l'article 1353 du code civil, c'est à celui qui réclame l'exécution d'une obligation de la prouver et à celui qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation. L'OPH Rives de Seine Habitat verse aux débats un décompte qui fait apparaître une dette locative de 8 439, 89 euros à la date du 31 mars 2023, et 7 483, 79 euros à la date du 31 décembre 2022. L'intimé, qui sollicite dans le dispositif de ses conclusions de soit confirmée l'ordonnance attaquée en ce qu'elle a ' constaté la prescription partielle de la créance locative à hauteur de 118,07 euros', dont il ressort de la motivation de la décision qu'il s'agit des sommes réclamées pour la période antérieure au 9 février 2018, fait toujours figurer cette somme dans son décompte. Il convient donc de la déduire de la dette. Il apparaît sur cette pièce qu'un supplément de loyer de solidarité a été appliqué à M. [K] de janvier 2021 à mars 2022, le loyer réclamé passant de 275, 51 euros en décembre 2020 à 1539, 25 euros en janvier 2021. Cependant, sont mentionnés au crédit du locataire les sommes de : - 3 263, 58 euros en mars 2022, ce qui correspond au remboursement du supplément de loyer de solidarité des trois premiers mois de l'année 2022 ; - 15 151, 56 euros en avril 2022 qui correspond au remboursement du supplément de loyer de solidarité de l'année 2021. Dès lors, aucune contestation sérieuse ne peut être invoquée à ce titre, aucune somme n'étant finalement réclamée à M. [K] au titre du supplément de loyer de solidarité. Le bailleur justifie avoir procédé à la régularisation des charges de l'année 2019 et avoir mis au crédit de M. [K] la somme de 175, 99 euros sur l'échéance du mois de novembre 2020. Il ressort également des pièces de l'appelant, qui ne concernent pas toutes les années, qu'une régularisation de charges a eu lieu en novembre 2015 et en octobre 2018. Aucune irrégularité n'est donc établie à ce titre. Contrairement aux allégations du locataire, tous les versements qu'il justifie avoir réalisés figurent bien aux décomptes produits par l'OPH Rives de Seine Habitat mais les imputations de ces paiements ont pu être différées de quelques mois eu égard à l'existence d'une petite dette locative persistante de M. [K]. De même, les sommes versées par la caisse d'allocations familiales au titre de l'allocation logement ont bien été déduites des sommes réclamées à l'appelant, l'OPH Rives de Seine Habitat versant notamment aux débats un décompte du Trésor public qui fait apparaître que les allocations logement d'août et septembre 2019 ont bien été imputées au crédit du compte de M. [K], essentiellement sur l'échéance d'août 2019. L'augmentation de la dette locative s'explique par le délai écoulé entre l'ordonnance querellée, qui arrêtait la dette à la date du 30 juin 2021, et l'audience devant la cour, M. [K] ne justifiant d'aucun versement antérieur au 16 mai 2022. Il convient en conséquence de le condamner à verser à l'OPH Rives de Seine Habitat la somme provisionnelle de 7 365, 72 euros (7 483, 79 - 118, 07) au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation échus et impayés au 31 décembre 2022. Compte tenu de l'accord du bailleur, il convient d'accorder à M. [K] des délais de paiement et de l'autoriser à s'acquitter de sa dette en 35 versements de 95 euros selon les modalités prévues au dispositif, le solde étant réglé le 36ème mois. Il y a lieu de rappeler à M. [K] qu'il lui appartient de mettre en oeuvre ce paiement et non d'attendre que l'OPH Rives de Seine Habitat le lui réclame. L'ordonnance déférée sera infirmée, au regard de l'évolution du litige, sur ces deux chefs, mais confirmée en ses dispositions relatives à la suspension de la clause résolutoire et aux conséquences du défaut de paiement. Sur la demande de dommages et intérêts M. [K] sollicite la condamnation de son bailleur à lui verser la somme de 500 euros à titre de dommages et intérêts pour les manquements contractuels commis à son égard. L'OPH Rives de Seine Habitat soulève en réponse l'irrecevabilité de cette demande, sur le fondement de l'article 564 du code de procédure civile, au motif qu'elle n'a pas été formée en première instance. Il indique sur le fond que cette demande n'est justifiée ni dans son principe ni dans son montant et conclut au débouté de M. [K] à ce titre. Sur ce, Il convient de déclarer recevable la demande de M. [K] dès lors qu'elle constitue le complément de ses demandes de première instance, sur le fondement de l'article 566 du code de procédure civile. Selon l'alinéa 2 de l'article 835 du code de procédure civile :'Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, il (le président ) peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire'. La demande de M. [K] n'étant pas formée à titre provisionnel, il n'y a pas lieu à référé à ce titre. Sur les demandes accessoires L'ordonnance sera confirmée en ses dispositions relatives aux frais irrépétibles et dépens de première instance. Partie perdante, M. [K] ne saurait prétendre à l'allocation de frais irrépétibles et doit supporter les dépens d'appel qui seront recouvrés conformément aux dispositions sur l'aide juridictionnelle. Il serait par ailleurs inéquitable de laisser à l'OPH Rives de Seine Habitat la charge des frais irrépétibles exposés en cause d'appel. L'appelant sera en conséquence condamné à lui verser une somme de 1 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS La cour statuant par arrêt contradictoire, Confirme l'ordonnance attaquée sauf sur le montant de la provision accordée à l'OPH Rives de Seine Habitat et les modalités des délais de paiement, Statuant à nouveau et y ajoutant, Condamne M. [L] [K] à payer à l'OPH Rives de Seine Habitat venant aux droits de l'OPH [Localité 3] Habitat EPT Paris Ouest [Localité 4] la somme de 7 365, 72 euros à titre de provision sur l'arriéré locatif arrêté au 31 décembre 2022 ; Autorise M. [L] [K] à se libérer de sa dette en réglant en 35 mensualités de 95 euros, versées en plus du loyer courant, le solde étant versé à la 36ème mensualité ; Dit que le premier règlement devra intervenir dans les dix jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, en même temps que le loyer, au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties; Dit n'y avoir lieu à référé sur la demande de dommages et intérêts formée par M. [L] [K] ; Déboute les parties du surplus de leurs demandes ; Condamne M. [L] [K] à payer à l'OPH Rives de Seine Habitat la somme de 1 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ; Condamne M. [L] [K] aux dépens d'appel qui seront recouvrés conformément aux dispositions sur l'aide juridictionnelle. Arrêt prononcé par mise à disposition au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile et signé par Madame Pauline DE ROCQUIGNY DU FAYEL, conseiller faisant fonction de président, et par Madame Élisabeth TODINI, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. Le greffier, Le président,