Tribunal judiciaire, 04 juillet 2025. 24/02967

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE [Localité 8] --------------------------------- [Adresse 9] [Adresse 4] [Adresse 7] [Localité 5] ---------------------------- Pôle de la protection, de l’exécution et de la proximité Service civil MINUTE n° N° RG 24/02967 - N° Portalis DB2G-W-B7I-JDPD Section 1 République Française Au Nom du Peuple Français JUGEMENT DU 04 juillet 2025 Juge des Contentieux de la protection PARTIE DEMANDERESSE : S.A. d’HLM BATIGERE HABITAT venant aux droits de BATIGERE GRAND EST, prise en la personne de son représentant légal dont le siège social est sis [Adresse 1] représentée par Me Lynda LAGHA, avocat au barreau de MULHOUSE, vestiaire : 88 PARTIES DEFENDERESSES : Monsieur [K] [M], demeurant [Adresse 3] non comparant, ni représenté Madame [C] [M], demeurant [Adresse 3] non comparant, ni représenté Nature de l’affaire : Baux d’habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion - Sans procédure particulière COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DEBATS : Hélène PAÜS : Président, assistée de Mathilde JEHLE, auditrice de justice Manon HANSER : Greffier DEBATS : à l’audience du 11 Avril 2025 JUGEMENT : réputé contradictoire en premier ressort prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 04 juillet 2025 et signé par Hélène PAÜS, juge des contentieux de la protection, et Manon HANSER, Greffier EXPOSE DU LITIGE Par contrat du 21 janvier 2019, la SA d'HLM BATIGERE GRAND EST a donné à bail à M. [K] [M] et Mme [C] [M] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 6] pour un loyer mensuel de 477.10€ outre 105.97 € de provision sur charges et la facturation directe de certaines charges telles que l'eau chaude, l'eau froide, le gaz ou l'électricité. Par contrat du 27 septembre 2021 les mêmes parties ont convenu de la location d'un garage n°8 situé [Adresse 2] moyennant le paiement d'un loyer mensuel de 30.81€ . En dernier lieu le loyer de l'appartement s'élevait à 524.53€, la provision de charges à 91.38€, le montant du loyer du garage étant de 33.14€. Les loyers étant demeurés impayés, la SA d'HLM BATIGERE HABITAT venant aux droits de BATIGERE GRAND EST a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire le 26 juillet 2024. La SA d'HLM BATIGERE HABITAT a ensuite fait assigner M. [K] [M] et Mme [C] [M] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Mulhouse par un acte d'huissier du 5 décembre 2024 pour obtenir la résiliation du contrat,leur expulsion et leur condamnation au paiement des arriérés de loyers et indemnités d'occupation. A l'audience du 11 avril 2025, la SA d'HLM BATIGERE HABITAT a repris oralement les termes de son assignation. Elle demande au juge, au visa des dispositions de la loi de 1989 et du contrat de bail du 21 janvier 2019, de : - constater que le bail est résilié de plein droit depuis le 7 septembre 2024, - ordonner l'expulsion de M. [K] [M] et Mme [C] [M] du logement qu'ils occupent ainsi que de tous occupants de leur chef et si besoin est avec le concours de la force publique, - fixer l'indemnité d'occupation à la somme de 649.05€ par mois, - condamner M. [K] [M] et Mme [C] [M] à lui payer cette indemnité d'occupation mensuelle et ce, jusqu'à libération des lieux, et dire que cette indemnité d'occupation évoluera dans les mêmes conditions que les loyers et charges qui auraient été dus si le bail n'avait pas été résilié , - condamner M. [K] [M] et Mme [C] [M] à lui payer une somme de 1144.02€ au titre des impayés locatifs avec intérêts au taux légal à compter de la date de l'assignation, - condamner M. [K] [M] et Mme [C] [M] aux dépens en ce compris le commandement de payer du 6 juillet 2024, - condamner M. [K] [M] et Mme [C] [M] à lui payer une somme de 700€ sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation, - ordonner la capitalisation des intérêts dus pour une année entière, - rappeler l'exécution provisoire. La SA d'HLM BATIGERE HABITAT soutient que les locataires n'ont jamais été réguliers dans le paiement des loyers. M. [K] [M] et Mme [C] [M] bien que régulièrement cités, n'ont pas comparu ni personne pour les représenter. L'affaire a été mise en délibéré au 4 juillet 2025. Vu le dossier de la procédure, les pièces versées aux débats et les conclusions des parties auxquelles il est référé, en application de l’article 455 du code de procédure civile, pour plus ample exposé de leurs moyens et prétentions ; MOTIFS DE LA DÉCISION Par application des dispositions de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparait pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée. Il convient de rappeler que le juge ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des écritures. En l'espèce, le bailleur ne sollicite que la résiliation du contrat de bail du 21 juillet 2019 et l'expulsion des défendeurs du logement qu'ils occupent, à l'exception du garage loué par contrat distinct du 27 septembre 2021 et qui au surplus, est régi par les dispositions du code civil et non de la loi de 1989 sauf démonstration de son caractère accessoire. - Sur la recevabilité de l'action : Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture du Haut-Rhin par la voie électronique le 6 décembre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989. Par ailleurs, la SA d'HLM BATIGERE justifie avoir saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 26 juillet 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation. L’action est donc recevable. - Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire et la résiliation du bail de l'appartement : Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le bail est une obligation essentielle du locataire, ce qui résulte tant du bail signé entre les parties qui prévoit une clause résolutoire à défaut de respect de ces obligations que de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989. L'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version antérieure au 29 juillet 2023 restant applicable contrats conclus ou renouvelés avant cette date, prévoit en outre que "toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux". Le bail conclu entre les parties contient ainsi une clause résolutoire et le commandement de payer du 26 juillet 2024 délivré pour paiement d'une dette de 1193.38€, s'y réfère expressément. La charge de la preuve des paiements pèse sur les locataires qui n'ont pas comparu. Cependant en premier lieu, il convient de se référer aux écritures du bailleur et de retenir que le loyer pour l'appartement s'élevait en dernier lieu à 524.53€ pour l'appartement, outre une provision de charges de 91.38€. Le loyer du garage s'élevait à 33.14€ depuis le 1er janvier 2024, soit une somme totale mensuelle de 649.05€. Le décompte locatif produit permet donc de constater que le montant quittancé chaque mois sous le libellé "loyer" intègre à la fois le loyer de l'appartement et celui du garage alors que les contrats de bail sont distincts et que seule la résiliation du contrat de l'appartement est poursuivie dans la présente instance. Il convient donc de s'en tenir à l'apurement de la créance concernant l'appartement dans les deux mois de la délivrance du commandement afin de vérifier si la clause résolutoire a produit ses effets. L'impayé de loyer et charges concernant l'appartement s'élevait au jour de la délivrance du commandement (26 juillet 2024) à la somme de 717.25€ (1193.38€ - 476.13€ correspondant aux loyers du garage échus entre avril 2023 et juin 2024 inclus). Il est établi ainsi que le révèle le décompte concernant les loyers et charges de l'appartement que M. [K] [M] et Mme [C] [M] se sont acquittés d'un paiement de 1150€ le 26 septembre 2024. Il est de principe que les paiements, sauf mention exprès du débiteur, s'imputent sur la dette qu'il a le plus intérêt à acquitter, soit en l'espèce la dette visée par le commandement de payer et susceptible de déclencher une résiliation automatique du bail de l'appartement. Il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire ne sont pas réunies par l'effet de ce paiement passé au crédit du compte locatif le 26 septembre 2024, dernier jour ouvert aux locataires pour se libérer de la dette. La résiliation du bail concernant l'appartement ne sera donc pas constatée ce qui impose, en l'absence de prétention subsidiaire, de débouter la SA BATIGERE HABITAT de ses prétentions relatives à la résiliation du bail et à l'expulsion des locaux loués. - Sur la demande en paiement des arriérés locatifs : La SA d'HLM BATIGERE HABITAT produit un décompte démontrant que M. [K] [M] et Mme [C] [M] restaient devoir la somme de 1144.02€ à la date du 18 novembre 2024, échéance de octobre 2024 incluse concernant tant l'appartement que le garage. L'obligation de paiement des loyers et charges convenus est la première obligation du locataire ainsi que le rappellent les dispositions de la loi de 1989 (pour l'appartement) et les dispositions du contrat de louage du code civil (pour le garage) ce qui est expressément rappelés par chacun des contrats litigieux. La charge de la preuve des paiements pèse sur les locataires qui à défaut de comparaitre, n'ont donc rien prouvé. Après déduction des "frais de procédure huissier" qui ne relèvent pas de l'arriéré locatif, il convient de retenir la somme de 1037.15€ que M. [K] [M] et Mme [C] [M] seront donc condamnés à payer. Cette somme produit intérêts au taux légal à compter du 5 décembre 2024. - Sur les demandes accessoires : M. [K] [M] et Mme [C] [M] , partie perdante, supporteront la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer (94.85€), en ce qu'il vaut mise en demeure de paiement, à l'exclusion des frais de notification CCAPEX et Préfecture. Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la SA d'HLM BATIGERE HABITAT, M. [K] [M] et Mme [C] [M] seront condamnés à leur verser une somme de 500€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile. Cette somme produit intérêt au taux légal à compter du jugement. Les intérêts dus pour une année entière seront capitalisés, conformément à la demande. La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire sans qu'il ne soit nécessaire de le rappeler au dispositif du jugement. PAR CES MOTIFS, Le juge chargé des contentieux de la protection statuant par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, DECLARE RECEVABLE l'action engagée par la SA d'HLM BATIGERE HABITAT tendant à la résiliation du bail du 21 janvier 2019 portant sur l'appartement loué à M. [K] [M] et Mme [C] [M] ; DIT que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 21 janvier 2019 entre la SA d'HLM BATIGERE HABITAT et M. [K] [M] et Mme [C] [M] concernant l’appartement à usage d’habitation situé [Adresse 6], n'étaient pas réunies à la date du 26 septembre 2024 à minuit; DEBOUTE la SA d'HLM BATIGERE HABITAT de sa demande de constat de la résiliation du contrat de bail du 21 janvier 2019 ; DEBOUTE la SA d'HLM BATIGERE HABITAT de sa demande d'expulsion et des prétentions subséquentes ; CONDAMNE M. [K] [M] et Mme [C] [M] à verser à la SA d'HLM BATIGERE HABITAT la somme de 1037.15€ (mille trente sept euros quinze centimes) au titre de l'arriéré de loyer et charges concernant l'appartement et le garage pour la période d'avril 2023 à octobre 2024 inclus ; DIT QUE cette somme produit intérêts au taux légal à compter du 5 décembre 2024; CONDAMNE M. [K] [M] et Mme [C] [M] à verser à la SA d'HLM BATIGERE HABITAT une somme de 500€ (cinq cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; DIT QUE cette somme porte intérêts au taux légal à compter du jugement ; ORDONNE la capitalisation des intérêts dus pour une année entière. AINSI JUGE ET PRONONCE par mise à disposition au greffe, le 04 juillet 2025, par Hélène PAÜS, juge des contentieux de la protection et Manon HANSER, Greffier. Le Greffier, Le Juge des contentieux de la protection,