Texte intégral
Du 13 septembre 2024
5AA
SCI/JJG
PPP Référés
N° RG 24/01045 - N° Portalis DBX6-W-B7I-ZGTD
[Z] [W]
C/
[K] [T]
- Expéditions délivrées à Me [Y] [J] [F] et les défendeurs
- FE délivrée à Me Thierry FIRINO MARTELL
Le 13/09/2024
Avocats : Me Thierry FIRINO MARTELL
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX
JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION
Pôle protection et proximité
180, rue Lecocq - CS 51029 - 33077 Bordeaux Cedex
ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 13 septembre 2024
PRÉSIDENT : M. Laurent QUESNEL,
GREFFIER : Monsieur Jean-Jacques GERAUD,
DEMANDERESSE :
Madame [Z] [W]
née le 14 Septembre 1963 à [Localité 5]
[Adresse 1]
[Localité 4]
Représentée par Me Thierry FIRINO MARTELL (Avocat au barreau de BORDEAUX)
DEFENDERESSE :
Madame [K] [T]
née le 26 Juillet 1994 à [Localité 7]
[Adresse 3]
[Adresse 3]
[Localité 2]
Présente munie d’un pouvoir de représentation pour Monsieur [N] [P]
Monsieur [P] [N]
né le 04 Mai 1994 à [Localité 6] (33)
[Adresse 3]
[Adresse 3]
[Localité 2]
Représenté par Madame [K] [T], munie d’un pouvoir de représentation
DÉBATS :
Audience publique en date du 12 Juillet 2024
PROCÉDURE :
Baux d’habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion en date du 29 Avril 2024
Articles 484 et suivants et 834 et suivants du Code de Procédure Civile
QUALIFICATION DE l’ORDONNANCE:
la demande est indéterminée, mais dans un domaine de compétence exclusive du Pôle Protection et Proximité; l’Ordonnnance de référé sera rendue en premier ressort,
les défendeurs ayant comparu : l’ordonnance de référé rendue sera contradictoire
EXPOSÉ DU LITIGE :
Par acte sous seing privé en date des 21 juin 2021 et 1er juillet 2021, à effet du 5 juillet 2021, Madame [Z] [W], représentée par son mandataire la société 1001 ADRESSES SAS, a donné à bail à Madame [K] [T] et Monsieur [P] [N] un logement situé [Adresse 3] à [Localité 8].
Par un second acte sous seing privé en date et à effet du 5 juillet 2021, Madame [Z] [W], représentée par son mandataire la société 1001 ADRESSES SAS, a donné à bail à Madame [K] [T] et Monsieur [P] [N] deux places de stationnement, n°11/12 situées à la même adresse.
Par acte de commissaire de justice du 11 mars 2024, Madame [Z] [W] a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme de 1.673,44 euros au titre de l’arriéré locatif, aux fins de mise en œuvre des clauses contractuelles de résiliation de plein droit des baux.
Par acte de commissaire de justice du 29 avril 2024, Madame [W] a assigné Madame [T] et Monsieur [N] devant le juge du contentieux de la protection statuant en matière de référé auprès du tribunal judiciaire de Bordeaux à l'audience du 12 juillet 2024 aux fins de voir :
PRONONCER l'acquisition des clauses résolutoires et en tant que de besoin, PRONONCER la résiliation des baux pour défaut de paiement des loyers dans les six semaines du commandement, et ce, en application des clauses insérées dans lesdits baux ;
ORDONNER l'expulsion de Madame [T] et Monsieur [N] ainsi que celle de toutes personnes vivant sous leur toit avec, au besoin le concours d'un serrurier et l'assistance éventuelle de la Force Publique, dans les conditions prévues par les articles L 411-1, L 412-1 à L 412-8 et R 411-3 et R412-1 à R 412-4 du Code des Procédures d'Exécution ;
CONDAMNER solidairement Madame [T] et Monsieur [N] au paiement à titre provisionnel de la somme de 2.348,64 € au titre du logement, et 161,52€ au titre des emplacements de parking à valoir sur les loyers et charges jusqu'à résiliation des baux ;
Les CONDAMNER solidairement au paiement d'une indemnité d'occupation qui sera fixée au montant du loyer du logement et du parking, outre les charges à compter de la résiliation des baux et ce, jusqu'à vidange effective des lieux ;
Les CONDAMNER solidairement, à défaut de libération des lieux loués, au paiement d'une astreinte provisoire de 100€ par jour de retard à compter de la signification du jugement ordonnant l'expulsion et ce jusqu'à vidange effective des lieux ;
Les CONDAMNER solidairement au paiement des intérêts de droit sur la créance principale par application des dispositions de l'article 1231-6 du Code Civil à compter de la délivrance du commandement du 11 mars 2024 ;
Les CONDAMNER solidairement au paiement de la somme de 800 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens par application des dispositions de l'article 696 du CPC, en ce compris le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire du 11 mars 2024, celui de l’assignation, dénonciation au Préfet et les frais d'exécution à venir ;
ORDONNER que l'exécution provisoire de l'ordonnance de référé à intervenir aura lieu au seul vu de la minute.
Par lettre recommandée avec avis de réception en date du 21 juin 2024, les locataires ont donné congé du logement qu'ils occupaient avec un préavis se terminant le 24 juillet 2024.
Lors de l’audience du 12 juillet 2024, Madame [Z] [W], comparant en personne, expose que la dette locative s’élève désormais à la somme de 2.010,34 + 310,88 = 2.321,22 euros au 9 juillet 2024 et confirme les termes de sa demande initiale. Elle indique ne pas être opposée à l’octroi de délai de paiement.
En défense, Madame [T] comparaît avec un pouvoir pour représenter Monsieur [P] [N] et expose qu'ils ne contestent pas la dette. Elle indique qu'ils quitteront les lieux le 24 juillet 2024 et avoir déposé un dossier de surendettement. Elle sollicite un échelonnement du remboursement de leur dette et propose de régler une partie de la dette chaque mois.
Le diagnostic social et financier a été porté à l’audience à la connaissance des parties comparantes.
A l'issue de l'audience, la date du délibéré a été fixée au 13 septembre 2024.
MOTIFS DE LA DECISION
Sur la régularité de la procédure
Conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, l’assignation a été régulièrement notifiée au représentant de l'État dans le département par courrier électronique le 6 mai 2024, soit au moins six semaines avant la date de l’audience.
La bailleresse justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l'article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 en date du 13 mars 2024.
L'action aux fins de constat de la résiliation du bail est donc recevable et régulière.
Sur la résiliation du contrat de bail et l'expulsion
L'article 834 du code de procédure civile prévoit que, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection peut, dans les limites de leur compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend. L'absence de contestation sérieuse implique l'évidence de la solution qu'appelle le point contesté.
En outre, selon l'article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.
En vertu de l'article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.
Il ressort par ailleurs des dispositions de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, réformée, que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement demeuré infructueux.
En outre, l'article 2 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que cette loi s'applique également aux locaux loués accessoirement au local principal par le même bailleur, ainsi l'article 24 de ladite loi s'applique aux places de stationnement louées par Madame [Z] [W] à Madame [T] et Monsieur [N].
En l'espèce, les baux conclus entre les parties comportent des clauses de résiliation de plein droit du bail pour défaut de paiement.
Madame [Z] [W] a fait délivrer aux locataires un commandement d’avoir à payer la somme de 1.673,44 euros au titre des loyers échus, suivant exploit du 11 mars 2024. Ce commandement comporte les mentions obligatoires prescrites à peine de nullité à l’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989.
Les consorts [T]-[N] n’ayant pas, dans le délai de six semaines à compter de la délivrance du commandement du 11 mars 2024, réglé les causes dudit commandement, ce manquement entraîne la résiliation des baux par le jeu de la clause de résiliation contractuelle qu’il y a lieu de constater à la date du 23 avril 2024, en application de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 relative aux rapports locatifs.
En conséquence, la bailleresse est fondée à se prévaloir de la clause de résiliation emportant résiliation du bail acquise depuis le 23 avril 2024.
Dès lors, Madame [K] [T] et Monsieur [P] [N] sont occupants sans droit ni titre du logement depuis le 23 avril 2024, ce qui constitue pour Madame [Z] [W] un trouble manifestement illicite auquel il y a lieu de mettre fin en ordonnant la libération des lieux et, faute de départ volontaire, l’expulsion des défendeurs à l’expiration du délai de deux mois à compter de la signification du commandement de quitter les lieux.
Une indemnité d'occupation équivalente au montant du loyer sera fixée à compter de la date d'effet de la résiliation du bail jusqu'à la reprise du logement.
Sur la demande d’astreinte
L'expulsion des occupants étant autorisée, il ne paraît pas nécessaire d'ordonner une astreinte en vue de les contraindre à quitter les lieux.
De surcroît, aux termes des articles L.421-1 et L.421-2 du code des procédures civiles d’exécution applicables s’agissant de l’expulsion des lieux habités, le montant de l’astreinte ne peut excéder le montant du préjudice effectivement causé.
Dès lors, le préjudice résultant de l’occupation des lieux étant déjà réparé par l’indemnité d’occupation fixée ci-dessus, il n'y a pas lieu de prononcer en outre une astreinte.
Sur la créance de la bailleresse et les délais de paiement
En application de l'article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection peuvent, dans les cas où l'obligation n'est pas sérieusement contestable, accorder au créancier une provision ou ordonner l'exécution de l'obligation, même s'il s'agit d'une obligation de faire.
En l’espèce, au soutien de sa demande, Madame [Z] [W] produit un décompte actualisé, selon lequel sa créance s’établirait à la somme de 2.010,34 (logement) + 310,88 (parking) = 2.321,22 euros à la date du 9 juillet 2024.
Cette créance n'étant pas sérieusement contestée ni contestable, Madame [T] et Monsieur [N] seront condamnés au paiement de la somme de 2.321,22 euros à titre d’indemnité provisionnelle pour l'arriéré de loyers, charges locatives et indemnités d’occupation à la date du 9 juillet 2024 – échéance du mois de juillet 2024 incluse. Madame [K] [T] et Monsieur [P] [N] seront, en outre, condamnés au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant des loyers courants et des charges, soit 782,88 euros pour le logement et 53,84 euros pour les parkings, soit 836,72 euros par mois à la date de l’audience, à compter du 1er août 2024 et jusqu’à la libération effective des lieux.
S'agissant d'une provision, cette somme portera intérêts au taux légal à compter du prononcé de la présente décision.
Sur les délais de paiement :
En application de l'article 1343-5 du Code civil et compte tenu de la proposition formulée par les défendeurs, au regard de leur difficultés financières et personnelles, il convient de faire droit à la demande de délais en les autorisant à apurer leur dette dans un délai de 24 mois à raison de 23 mensualités de 96 euros et d'une 24ème mensualité représentant le solde du principal, des intérêts, frais et indemnité de procédure, le premier versement devant intervenir au plus tard le dernier jour du mois suivant la signification de la présente décision.
Faute pour Madame [K] [T] et Monsieur [P] [N] de respecter les délais de paiement ainsi accordés, le solde de l'arriéré des loyers et des charges restant dû deviendra immédiatement exigible.
Sur la solidarité
Selon l'article 1310 du code civil, la solidarité est légale ou conventionnelle ; elle ne se présume pas.
En l'espèce, les baux conclus entre les parties comportent des clauses de solidarité.
Madame [K] [T] et Monsieur [P] [N] sont donc déclarés solidaires dans le paiement de leur dette, par application des clauses de solidarité insérées dans les contrats de bail.
Sur le sort des meubles
En ce qui concerne le sort des meubles, il sera procédé selon les dispositions des articles L433-1 et L433-2 du Code des procédures civiles d’exécution.
Sur les demandes accessoires
Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie qui succombe est condamnée aux dépens.
Ceux-ci seront donc solidairement mis à la charge de Madame [T] et Monsieur [N].
Aux termes de l’article 700 du même code, le juge condamne la partie tenue aux dépens à payer à l’autre partie, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, la somme qu’il détermine en tenant compte de l’équité. Il convient de condamner solidairement Madame [K] [T] et Monsieur [P] [N] à verser à Madame [Z] [W] la somme de 300 euros.
Aux termes de l’article 489 du Code de procédure civile « En cas de nécessité, le juge peut ordonner que l’exécution de l’ordonnance de référé aura lieu au seul vu de la minute. ». Madame [Z] [W] ne justifie par aucun élément qu’il soit nécessaire de mettre à exécution la présente ordonnance sans la faire signifier. Cette demande sera en conséquence rejetée.
Il convient de rappeler que l'exécution provisoire de la présente ordonnance est de droit.
PAR CES MOTIFS,
Statuant en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,
Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, et dès à présent, vu l’urgence :
CONSTATONS l’acquisition des clauses de résiliation de plein droit au bénéfice de la bailleresse, à la date du 23 avril 2024 ;
CONDAMNONS Madame [K] [T] et Monsieur [P] [N] à quitter les lieux loués situés [Adresse 3] A006 à [Localité 8] ainsi que les places de stationnement n°11/12 situés à la même adresse ;
AUTORISONS, à défaut pour Madame [K] [T] et Monsieur [P] [N] d’avoir volontairement libéré les lieux, qu’il soit procédé à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef avec si nécessaire le concours de la force publique, deux mois après la délivrance d’un commandement de quitter les lieux conformément aux dispositions des articles L. 411-1 et L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;
DISONS qu’en ce qui concerne le sort des meubles, il sera procédé selon les dispositions des articles L. 433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;
FIXONS une indemnité d’occupation égale au montant du loyer, révisable selon les dispositions contractuelles, et de la provision sur charges (782,88 (logement) + 53,84 (parking), soit 836,72 euros par mois à la date de l’audience), augmentée de la régularisation au titre des charges dûment justifiées ;
CONDAMNONS solidairement Madame [K] [T] et Monsieur [P] [N] à payer à Madame [Z] [W] la somme de 2.321,22 euros à titre d'indemnité provisionnelle pour l'arriéré de loyers, charges locatives et indemnités d’occupation à la date du 9 juillet 2024 (échéance du mois de juillet 2024 incluse) avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;
CONDAMNONS solidairement Madame [K] [T] et Monsieur [P] [N] à payer à Madame [Z] [W], à compter du 1er août 2024 l’indemnité d’occupation mensuelle ci-dessus fixée, jusqu’à libération effective des lieux ;
ACCORDONS à Madame [K] [T] et Monsieur [P] [N] la faculté de se libérer de leur dette dans un délai de 24 mois à raison de 23 mensualités de 96 euros et d'une 24ème mensualité représentant le solde du principal, des intérêts, frais et indemnité de procédure, payables au plus tard le dernier jour de chaque mois, le premier versement devant intervenir dans le mois suivant la signification de la présente décision ;
DISONS qu'en cas de nouvelle défaillance de Madame [K] [T] et Monsieur [P] [N] dans le respect des délais de paiement ainsi accordés, le solde de la dette deviendra immédiatement exigible ;
CONDAMNONS solidairement Madame [K] [T] et Monsieur [P] [N] aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer, de l'assignation, du dénoncé à la CCAPEX, de la notification de l'assignation au représentant de l'État et les frais d’exécution de la présente décision ;
CONDAMNONS, solidairement Madame [K] [T] et Monsieur [P] [N] à payer à Madame [Z] [W] une indemnité de 300 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;
REJETONS le surplus des demandes ;
RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit par provision ;
Ainsi jugé les jour, mois et an susdits.
LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION
