Tribunal judiciaire, 15 novembre 2024. 24/06404

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE RENNES Service des contentieux de la protection [Adresse 4] [Localité 2] JUGEMENT DU 15 Novembre 2024 N° RG 24/06404 - N° Portalis DBYC-W-B7I-LFKY Jugement du 15 Novembre 2024 N° : 24/705 Société ARCHIPEL HABITAT C/ [K] [T] EXÉCUTOIRE DÉLIVRÉ LE à OPH ARCHIPEL HABITAT COPIE à la PREFECTURE Au nom du Peuple Français ; Rendu par mise à disposition le 15 Novembre 2024 ; Par Claire SOURDIN, Premier Vice-Présidente au Tribunal judiciaire de RENNES statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, assistée de Emmanuelle BADUFLE, Greffier lors des débats et de Géraldine LE GARNEC, Greffier, lors du délibéré ; Audience des débats : 27 Septembre 2024. Le juge à l'issue des débats a avisé les parties présentes ou représentées, que la décision serait rendue le 15 Novembre 2024, conformément aux dispositions de l'article 450 du Code de Procédure Civile. ENTRE : DEMANDEUR OPH ARCHIPEL HABITAT [Adresse 1] [Localité 2] représentée par Mme [U] [G], munie d’un pouvoir ET : DEFENDEUR : M. [K] [T] [Adresse 3] Porte 1013 [Localité 2] non comparant, ni représenté EXPOSÉ DU LITIGE Par acte sous seing privé du 29 juin 2021, l’établissement ARCHIPEL HABITAT a consenti un bail d’habitation à Monsieur [K] [T] sur des locaux situés au [Adresse 3] à [Localité 2], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 325,69 € et d’une provision pour charges de 70,91 €. Par acte de commissaire de justice du 17 novembre 2022, le bailleur a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme principale de 1.088,98 € au titre de l'arriéré locatif, visant la clause résolutoire prévue dans le contrat. La Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives (CCAPEX) a été informée de la situation de Monsieur [K] [T] le 18 septembre 2023. Par assignation du 14 août 2024, l’établissement ARCHIPEL HABITAT a saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Rennes aux fins de voir : • Constater l’acquisition de la clause résolutoire, • Ordonner l’expulsion de Monsieur [K] [T] ainsi que celle de tous occupants de son chef avec, au besoin, le concours de la force publique, • Condamner le locataire au paiement des sommes suivantes : o 1.627,16 € au titre de l’arriéré locatif arrêté au 18 janvier 2023, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation, o une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux, o 50 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens. L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 16 août 2024, mais aucun diagnostic social et financier n'est parvenu au greffe avant l'audience. À l'audience du 27 septembre 2024, l’établissement ARCHIPEL HABITAT a maintenu l'intégralité de ses demandes, et a précisé que la dette locative, actualisée au 26 septembre 2024, s'élève désormais à 7.238,16 €. L’établissement ARCHIPEL HABITAT a indiqué qu’il considérait qu'il n'y avait pas eu de reprise du paiement intégral du loyer courant avant l'audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989. Bien que régulièrement assigné par acte de commissaire de justice délivré à étude, Monsieur [K] [T] n'a pas comparu et ne s'est pas fait représenter. L’établissement ARCHIPEL HABITAT n’a formé aucune demande de suspension des effets de la clause résolutoire. En application de l'article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, les parties ont été invitées à produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation. L’établissement ARCHIPEL HABITAT a précisé ne pas avoir connaissance de l’existence d’une telle procédure concernant Monsieur [K] [T]. À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe. MOTIFS DE LA DECISION En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée. 1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail 1.1. Sur la recevabilité de la demande L’établissement ARCHIPEL HABITAT justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience. Il justifie également avoir saisi la CCAPEX deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation. Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989. 1.2. Sur la résiliation du bail Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur à la date de la conclusion du contrat de bail litigieux, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié au locataire le 17 novembre 2022. Or, d’après l'historique des versements, la somme de 1.088,98 € n’a pas été réglée par ce dernier dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties. Le bailleur est donc bien fondé à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 18 janvier 2023. Il convient, en conséquence, d’ordonner au locataire ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser l’établissement ARCHIPEL HABITAT à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant. Cependant, dès lors qu'aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution, il convient de rappeler que l'expulsion ne pourra avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance au locataire d'un commandement de quitter les lieux et hors période de trêve hivernale. 2. Sur la dette locative Aux termes de l’article 7, a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. En vertu de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement. L'article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. En l’espèce, l’établissement ARCHIPEL HABITAT verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 26 septembre 2024, Monsieur [K] [T] lui devait la somme de 7.238,16 €, soustraction faite des frais de procédure. Monsieur [K] [T] n’ayant pas comparu, il convient de fixer le montant de sa dette locative à la somme de 1.627,16 € au titre de l’arriéré locatif arrêté au 18 janvier 2023 date de la résiliation du bail, le locataire n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant réclamé aux termes de l’assignation. Ainsi Monsieur [K] [T] sera condamné à payer cette somme au bailleur, avec intérêts au taux légal à compter de la signification du présent jugement. 3. Sur l’indemnité d’occupation En cas de maintien dans les lieux du locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, il convient de le condamner au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal à celui du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail. L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges et sera comptabilisée à compter du 18 janvier 2023, date de la résiliation du bail. Le cas échéant, elle ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à l’établissement ARCHIPEL HABITAT ou à son mandataire. 4. Sur les frais du procès et l'exécution provisoire Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée. Monsieur [K] [T], qui succombe à la cause, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile. En revanche, compte tenu de sa situation économique, il n'y a pas lieu de le condamner à une quelconque indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement. Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire. Il statue, d'office ou à la demande d'une partie, par décision spécialement motivée. En l'espèce, compte tenu du montant de la dette et de l'absence totale de reprise du paiement des loyers depuis l'assignation, il n'y a pas lieu d'écarter l'exécution provisoire de la présente décision. PAR CES MOTIFS, La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort, CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 17 novembre 2022 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois ; CONSTATE à la date du 18 janvier 2023 la résiliation du bail conclu le 29 juin 2021 entre l’établissement ARCHIPEL HABITAT, d’une part, et Monsieur [K] [T], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 3] à [Localité 2] ; DIT n’y avoir lieu d’octroyer des délais de paiement à Monsieur [K] [T], sans préjudice des délais qui pourraient lui être accordés dans le cadre d’une procédure de surendettement ; ORDONNE à Monsieur [K] [T] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au [Adresse 3] à [Localité 2] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement ; DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier ; DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution ; RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux ; CONDAMNE Monsieur [K] [T] à payer à l’établissement ARCHIPEL HABITAT la somme de 1.627,16 € (mille six cent vingt-sept euros et seize centimes) au titre de l’arriéré locatif arrêté au 18 janvier 2023 date de la résiliation du bail, avec intérêts au taux légal à compter de la signification du présent jugement ; CONDAMNE Monsieur [K] [T] à payer à l’établissement ARCHIPEL HABITAT une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, et ce à compter de la résiliation du bail le 18 janvier 2023 et jusqu'à entière libération des lieux ; DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés au bailleur ou à son mandataire ; DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision, DÉBOUTE l’établissement ARCHIPEL HABITAT de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; CONDAMNE Monsieur [K] [T] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 17 novembre 2022 et celui de l'assignation du 14 août 2024 ; Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 15 novembre 2024, et signé par la juge et la greffière susnommées. La Greffière La Juge