Tribunal judiciaire, 21 novembre 2024. 24/06104

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE Pôle de Proximité ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ ORDONNANCE DU : 06 Février 2025 Président : Monsieur BIDAL, Juge Greffier : Madame DEGANI, Greffier Débats en audience publique le : 21 Novembre 2024 GROSSE : Le 07 février 2025 à Me Emilie MICHELIER Le ................................................... à Me ............................................... Le ................................................... à Me ............................................... EXPEDITION : Le 07 février 2025 à M. [Z] [F] Le .......................................................... à Me ...................................................... Le ........................................................... à Me ...................................................... N° RG 24/06104 - N° Portalis DBW3-W-B7I-5QMW PARTIES : DEMANDEUR Monsieur [R] [N] né le 28 Décembre 1981 à [Localité 5] (EURE), demeurant [Adresse 1] représenté par Me Emilie MICHELIER, avocat au barreau de CARPENTRAS DEFENDEUR Monsieur [Z] [F] né le 10 Mai 1988 à [Localité 4] (TURQUIE), demeurant [Adresse 2] comparant en personne EXPOSE DU LITIGE Un contrat de bail d’habitation meublée a été signé entre les parties le 3 mai 2019, relatif à un appartement sis [Adresse 3], moyennant un loyer mensuel initial de 700 euros outre 150 euros de provision pour charges. Par acte remis en main propre en date du 6 novembre 2023, Monsieur [R] [N] a fait délivrer à Monsieur [Z] [F] un congé pour vendre au prix de 115 000 euros à effet au 3 mai 2024. Monsieur [Z] [F] n’a pas libéré les lieux à la date d'effet du congé délivré. Par acte de commissaire de justice en date du 19 septembre 2024, auquel il y a lieu de se reporter pour l'exposé intégral de ses moyens et prétentions, Monsieur [R] [N] a fait assigner Monsieur [Z] [F] en référé devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de MARSEILLE, à l’audience du 21 novembre 2024. A cette audience, Monsieur [R] [N], représenté par son Conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d'instance. Il s’en rapporte à la décision du Juge s’agissant de la demande reconventionnelle de maintien dans les lieux. Monsieur [Z] [F] reconnait avoir signé le congé communiqué. Il indique avoir proposé un prix qui a été refusé par Monsieur [R] [N]. Il ne conteste pas demeurer dans l’appartement litigieux et sollicite des délais pour se maintenir dans les lieux en attendant de trouver un nouveau logement, ayant entamé des démarches en ce sens (dont il justifie). Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience et il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience. L’affaire a été mise en délibéré au 6 février 2025. Vu les articles 446-1, 446-2 et 455 du code de procédure civile, MOTIFS DE LA DECISION En vertu des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge du contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. Il peut, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire. Une contestation sérieuse survient lorsque l'un des moyens de défense opposé aux prétentions du demandeur n'apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision au fond qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point si les parties entendaient saisir les juges du fond. Dit autrement, une difficulté est sérieuse lorsque la question peut donner lieu à plusieurs réponses d’égale pertinence ou lorsqu’elle implique un examen approfondi des dispositions applicables ou des pièces. A l’inverse, ne pose pas de difficulté sérieuse une question dont la réponse s’impose avec évidence ou n’exige qu’un examen sommaire ou rapide des textes ou des pièces en cause. L'absence de contestation sérieuse implique l'évidence de la solution qu'appelle le point contesté. Vu l’article 9 du code de procédure civile, Vu l'article 1353 du code civil, Sur la validité du congé pour vendre et ses conséquences L'article 25-8 de la loi du 06 juillet 1989 énonce que lorsqu'il donne congé à son locataire pour reprendre le logement, le bailleur justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise. Le bailleur qui ne souhaite pas renouveler le contrat doit informer le locataire avec un préavis de trois mois et motiver son refus de renouvellement du bail soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l'inexécution par le locataire de l'une des obligations lui incombant. A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire. En cas de contestation, le juge peut, même d'office, vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations prévues au présent article. Il peut notamment déclarer non valide le congé si la non-reconduction du bail n'apparaît pas justifiée par des éléments sérieux et légitimes […]. Pendant le délai de préavis, le locataire n'est redevable du loyer et des charges que pour le temps où il a occupé réellement les lieux si le congé a été notifié par le bailleur. Il est redevable du loyer et des charges relatifs à l'intégralité de la période couverte par le préavis si c'est lui qui a notifié le congé, sauf si le logement se trouve occupé avant la fin du préavis par un autre locataire en accord avec le bailleur. A l'expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d'occupation du logement loué. En l’espèce, la validité du congé pour vendre n’est aucunement contesté quant aux mentions obligatoires ou encore à la durée du préavis, respectant les conditions formelles de délivrance d’un tel congé fixées par la loi. En conséquence, le bail s'est trouvé résilié de plein droit à l'expiration du congé, le 3 mai 2024. Monsieur [Z] [F] se trouvant occupant sans droit ni titre depuis le 4 mai 2024, il y a lieu d'ordonner son expulsion et celle de tous occupants de son chef des lieux loués situés [Adresse 3]. Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution au titre des opérations d'expulsion. Monsieur [Z] [F] sera également condamné au paiement d'une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant à compter du 4 mai 2024 à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d'occupation sera fixée au montant du loyer et des charges, tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi, sur justificatifs (et en l’absence de justificatifs, à la somme de 850 euros). Sur la demande de dommages et intérêts Vu les articles 1231-1, 1231-6 et 1240 du code civil, En l’espèce, Monsieur [R] [N] ne rapporte pas la preuve de l’existence d’un préjudice causé par les agissements de Monsieur [Z] [F]. En conséquence, Monsieur [R] [N] sera débouté de sa demande de ce chef. Sur la demande reconventionnelle de délais pour quitter les lieux. Aux termes des dispositions combinées des articles L. 613-1 du code de la construction et de l'habitation, L.412-3, L.412-4, L.412-6 à L.412-8 du code des procédures civiles d'exécution, dans leur version applicable au présent litige, le juge peut accorder des délais aux occupants de locaux d'habitation dont l'expulsion a été ordonnée judiciairement chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales. Pour la fixation de ces délais, il doit notamment tenir compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l'occupant dans l'exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l'occupant, notamment en ce qui concerne l'âge, l'état de santé, la situation de famille ou de fortune de chacun d'eux ainsi que des diligences que l'occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. La durée de ces délais ne peut être inférieure à un mois ni supérieure à un an. Bien qu’il ne soit pas entré dans les locaux à l'aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contraint, Monsieur [Z] [F] a, de fait, bénéficié de larges délais. En conséquence, il y a lieu de débouter Monsieur [Z] [F] de sa demande de délais pour quitter les lieux. Sur les dépens de l’instance de référé et la demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile Monsieur [Z] [F], qui succombe au sens de l'article 696 du code de procédure civile, supportera les entiers dépens de l'instance et sera condamné à payer à Monsieur [R] [N] une somme de 250 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile. Sur l’exécution provisoire Il est rappelé que les ordonnances de référé sont de plein droit exécutoires à titre provisoire, en vertu des dispositions de l’article 514 du code de procédure civile. En l’espèce, compte tenu de la nature du litige et en l’absence de dispositions légales contraires, l’exécution provisoire est de droit. PAR CES MOTIFS Nous, juge des contentieux de la protection statuant en référé, par ordonnance contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe : Déclarons valable le congé pour vendre délivré par Monsieur [R] [N] à Monsieur [Z] [F] pour le 3 mai 2024 ; Constatons la résiliation du bail signé le 3 mai 2019 entre les parties concernant le logement, propriété de Monsieur [R] [N], sis [Adresse 3], par l’effet du congé pour vendre délivré le 6 novembre 2023 ; Disons que Monsieur [Z] [F] est occupant sans droit ni titre depuis le 4 mai 2024 de l’appartement, propriété de Monsieur [R] [N], situé [Adresse 3] ; Ordonnons en conséquence à Monsieur [Z] [F] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de sept jours à compter de la signification de la présente ordonnance; Disons qu’à défaut d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, il pourra être procédé à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique, conformément aux dispositions des articles L.411-1, et L.412-1 à L.412-6 du code des procédures civiles d’exécution ; Disons que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ; Condamnons Monsieur [Z] [F] à payer à Monsieur [R] [N] à titre provisionnel une indemnité mensuelle d’occupation à compter du 4 mai 2024 et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés ; Fixons cette indemnité mensuelle d'occupation au montant du loyer et des charges, calculés tels que si le contrat s'était poursuivi (et en l’absence de justificatifs, à la somme de 850 euros) ; Déboutons Monsieur [R] [N] de sa demande en paiement de dommages et intérêts ; Déboutons Monsieur [Z] [F] de sa demande reconventionnelle en délais pour quitter les lieux ; Condamnons Monsieur [Z] [F] à verser à Monsieur [R] [N] la somme de 250 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; Condamnons Monsieur [Z] [F] aux entiers dépens ; Rappelons que les ordonnances de référé sont exécutoires de plein droit à titre provisoire. Le greffier, Le juge,